4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
Глава 1. Общая характеристика договора аренды ............................................. 12
1.1 История развития института аренды в России............................................. 12
1.2 Понятие, содержание и виды договора аренды по гражданскому праву
России ..................................................................................................................... 24
Глава 2. Правовое регулирование арендных отношений на территории РФ . 38
2.1 Субъекты института договора аренды и их правовой статус ..................... 38
2.2 Форма договора аренды и его заключение ................................................... 50
2.3 Прекращение и изменение действия договора аренды ............................... 55
Глава 3. Актуальные проблемы субъектного состава договора аренды ......... 61
3.1 Проблемы правоприменения положений о договоре аренды по ГК РФ ... 61
3.2 Внесение изменений в существенные условия договора аренды .............. 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 94
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................. 98
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность магистерского диссертационного исследования.
В Российской Федерации, как и во всем мире, арендные отношения
стремительно развиваются, шириться круг предпринимателей, активно
формируется мелкий и средний бизнес. Аренда помогает получить доступ к
имуществу индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам,
которые не имеют возможности приобрести его в собственность. Уяснения
сущности, правового регулирования, существенных условий и особенностей
исполнения договора аренды, а также иных аспектов с ним связанных,
необходимо большинству лиц осуществляющих предпринимательскую и
коммерческую деятельность, для которых данный договор является важным
инструментом для успешного ведения бизнеса.
Правовое регулирование договора аренды осуществляется на основе
общих и специальных норм, рассмотрение этого вопроса представляет
интерес, как для юристов – теоретиков, так и практиков, субъектов
занимающихся предпринимательской деятельностью. В действующем ГК РФ
при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются
отступления от этого принципа, в частности при определении существенных
условий договора аренды. В юридической литературе есть мнение, что
существенные условия договора аренды, которые признаются в силу закона,
нельзя сводить только к определению предмета аренды, к такому пониманию
можно прийти, изучив сущность договора.
В настоящее время вызывает дискуссии среди правоведов определение
предмета (объекта) договора аренды. Одни отождествляют эти понятия,
считают, что предмет и объект являются синонимами, другие выступают
против смешения этих понятий, наделяя понятие предмет и объект договора
аренды собственным содержанием. Ясность в понимании существенных
условий договора необходима для проведения грамотной преддоговорной
работы и описании их в договоре аренды.
6
Большое значение для хозяйствующих субъектов, заключающих
договор аренды, имеет привлечение к данному процессу широкого круга
специалистов, экспертов соответствующих отраслей науки и техники, а
также юристов, экономистов, бухгалтеров, аудиторов, в целях заключения
максимально точного, выверенного и юридически обоснованного договора
аренды.
Контрагентам договора необходимо ориентироваться в тех проблемах,
которые могут возникнуть в процессе его исполнения, а также в способах их
разрешения. Также стороны договора аренды должны знать и понимать свои
права и обязанности, действовать в соответствии с действующим
законодательством и неукоснительно следовать требованиям правовых норм.
Изучение объективной и субъективной сторон договора направлено на
уяснение осознанности тех действий, которые совершают в объективной
действительности стороны договора аренды, а также их психического
отношения к данным действиям, выражающиеся, прежде всего, в воле, а
также мотивах и целях. При заключении любого договора, в том числе, и
договора аренды важно понимать, что стороны действуют на основании
свободного волеизъявления, их воля не сфальсифицирована, тем самым
соблюдается один из фундаментальных принципов гражданского права –
свобода договора.
Основываясь на вышесказанном можно говорить об актуальности
исследования настоящей диссертации по теме «Проблемы субъективного
состава договора аренды».
Степень научной разработанности темы.
Изучению данной проблемы, посвящены работы целого ряда
исследователей. К ним относятся работы М.З. Абесалашвили, Е.В
Ахтямовой, Т.В. Бериева, О.В. Бумажниковой, Е.В Вавилина, И.И.
Василишина, А.А. Глызиной, Р.А. Захарова, А.И. Коровинского, Н.В
Крысановой, Т.Ю. Лушниковой, А.М. Максютовой, М.Е. Мещеряковой, Е.Л.
Невзгодиной, В.Н. Овчинникова, Е.А. Анчишиной,Л.В.Борисовой, В.Ф.
7
Попондопуло, Ю.В. Роговой, О.М. Свириденко, Р.А Судапина, К.П.
Татаркиной, Е.М. Фомина и других.
Все вышеизложенное представляет интерес и является актуальным для
исследования.
Объектом исследования является система нормативно – правовых
актов Российской Федерации, определяющая арендные правоотношения,
которые возникают между предприятиями малого, среднего и крупного
бизнеса, их членами или участниками, государственными органами и их
должностными лицами.
Предмет исследования – правоотношения, возникающие в сфере
арендных отношений.
Цель диссертационного исследования – комплексное рассмотрение и
анализ основных проблем правового регулирования арендной деятельности и
субъективного состава договора аренды в современной России и выводов
юридической науки по данной проблеме, а также выработка рекомендаций
по защите прав и интересов широкого круга участников в сфере аренды.
Достижение указанной цели предполагает решения ряда задач, в
частности:
- исследование история развития института аренды в России;
- исследовать понятие, содержание и виды договора аренды по
гражданскому праву России;
- рассмотреть субъекты института договора аренды и их правовой
статус;
- рассмотреть форму договора аренды и его заключение;
- исследовать вопросы прекращения и изменения действия договора
аренды;
- изучить и сформулировать проблемы правоприменения положений о
договоре аренды по ГК РФ;
- исследовать основные положения внесения изменений в
существенные условия договора аренды.
8
Методологическую основу диссертационного исследования
составили частно – научные методы, используемые в современной
юриспруденции: логический, исторический, диалектический системы, а
также сравнительно-правовой, формально – юридический и
междисциплинарный метод.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили
работы отечественных ученых юристов и экономистов в области изучения
арендных отношений, таких как: М.З. Абесилашвили, В.А. Алексеев, Б.А.
Азукаева, А.М. Анчоков, В.А. Белов, М.И. Брагинский, С.А. Бударин, Е.В.
Вавилин, В.В. Витрянский, Н.А. Внуков, С.А. Громов, Е.А. Евдокимова, А.В.
Егоров, А.В. Ерш, Ю.Н. Игнатова, О.С. Иоффе, Е.В. Кабатова, А.Г.
Карапетов, Н.С. Карцева, В.А. Кияшко, Л.Т. Кокоева, Т.А. Коннова, Ю.А.
Кочеткова, Д.В. Кузнецов, Д.С. Левенсон, Н.И. Логинова, А.А. Маковская,
Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, Е.В. Оболонкова, Н.Ю. Пащенко, Т.П.
Подшивалов, И.А. Покровский, В.В. Ралько, И.А. Решетник, Ю.В. Рогова,
Ю.В. Романец, О.М. Свириденко, Ю.А. Свирин, Б.Л. Хаскельберг, В.В.
Ровный, Р.В. Шагиева, Е.Е. Шевченко, Г.Ф. Шершеневич, Н.Ю. Шлюндт.
Нормативную основу диссертационного исследования составляют:
Конституция Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской
Федерации (далее НК РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации
(далее ГК РФ), федеральные законы РФ, указы Президента РФ,
Постановления Правительства РФ, письма Минюста РФ, письма Минфина
РФ и других государственных органов, а также международное
законодательство в рамках рассматриваемой темы.
Эмпирическую основу диссертационного исследования
составляютматериалы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, а
также опубликованная судебная практика федеральных арбитражных судов.
Научная новизна заключается в комплексном исследовании
теоретических и практических проблем в сфере арендных отношений. В
работе изучаются объективная и субъективная сторона договора аренды,
9
особенности существенных условий и исполнения договора аренды,
проблемы связанные с заключением договора аренды и изменением его
условий.
Практическая значимость исследования выражается в том, что
полученные результаты могут быть использованы в дальнейших научных
исследованиях по данной теме, а также в практической деятельности.
Все вышеизложенное представляет интерес и является актуальным для
исследования.
Научная новизна настоящего диссертационного исследования
содержится в следующих основных положениях, выносимые на защиту:
1) В рамках норм изложенных в ГК РФ предлагается авторское
определение аренды, как вида коммерческой и предпринимательской
деятельности, которую предлагается понимать, как самостоятельную
деятельность осуществляемую на свой страх и риск, направленную
исключительно на постоянное получение прибыли от владения и
пользования переданного имущества.
2) На сегодняшний день в действующем законодательстве РФ не
существует чёткого определения арендатора и арендодателя, как сторон
заключаемого договора. В рассматриваемой диссертации предлагается дать
уникальные определения сторонам договора, а именно:
Арендатор-это участник договора аренды действия и намерения
которого направлены на приобретение имущества за обусловленную
договором плату во временное владение и пользование.
Арендодатель-это участник договора аренды, действия и намерения
которого направлены на передачу имущества за обусловленную договором
плату во временное владение и пользование с целью получения прибыли.
3) Содержащиеся в ГК РФ нормы четко определяют перечень видов
договоров аренды. В рамках ГК РФ выделят такие виды договора аренды, как
договор финансовой аренды (лизинга) и договор проката. На ровне с этим
можно произвести разделение договоров аренды по видам имущества, права
10
на которые передаются арендодателем, например: договор аренды
транспортных средств с экипажем и без, договор аренды земли или водной
акватории, договор аренды оборудования и т.д.
4) Норма права, которая содержится в абз. 3 п.1 ст. 2 ГК РФ даёт
определение предпринимательской деятельности и закрепляет перечень ее
видов, а именно: продажа товаров, пользование имуществом, оказание услуг,
а также выполнение работ. Таким образом, в настоящей диссертации
делается вывод, что под «пользованием имущества» законодатель
подразумевает его передачу, а значит и аренду в том числе. Для
осуществления аренды как коммерческой и предпринимательской
деятельности простого пользования имуществом будет недостаточно. В
данном случае необходимо оформить надлежащим образом передачу
имущества во временное владение и пользование на возмездной основе.
5) Участниками отношений при заключении договора аренды в рамках
осуществления коммерческой и предпринимательской деятельности
выступают стороны договора аренды (арендатор и арендодатель),
являющиеся в свою очередь субъектами коммерческой и
предпринимательской деятельности. При заключении договора аренды, а
также его исполнения, зачастую, стороны вынуждены вступать в отношения
с иными субъектами, такими как: государственные органы, коммунальные
службы, риелторы и другие.
6) В нормах указанных в ГК РФ в п.1 ст. 432 признается условие
«Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в
подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора,
условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение». Данная норма также относится и к правовому
регулированию договора аренды. Наряду с указанной нормой, указанной в
11
ст.432 ГКРФ, установлении прочих существенных условий, таких как
например стоимость арендной платы или срок, на который планируется к
заключению договор аренды, может регулироваться законами и иными
нормативно-правовыми актами, которые определяют конкретные виды
договорных, в том числе и арендных обязательств». Предлагается внести
изменения в статью 607 ГК РФ дополнив её пунктом 4 и изложить его в
следующей редакции «Существенными условиями договора аренды
признаются предмет (объект) договора, размер арендной платы и срок на
который заключается договор аренды».
7) На сегодняшний день в юридической литературе нет чёткого
понимания, что есть объект, а что предмет договора аренды. Мнения авторов
по данному вопросу расхожи. Предлагается чётко определить и
законодательно закрепить разделение между двумя этими понятиями. Так, в
настоящей диссертации даются следующие определения:
Объект аренды–это есть любая телесная неупотребляемая вещь (т.е.
вещь, которая не теряет своих свойств в процессе эксплуатации)
передаваемая арендодателем арендатору (или субарендатору) во временное
владение и пользование с целью извлечения прибыли на условиях договора
аренды.
Предмет аренды–это есть действие, которое направленно на передачу
объекта аренды во временное владение и пользование на определенный
договором аренды срок за определенную договором аренды плату.
8) Подробно нами изложены актуальные вопросы арендных отношений
в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19).
Структура магистерской диссертации определена целями и задачами
исследования и состоит из введения, трех глав, заключения и списка
использованной литературы.
12
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
1.1 История развития института аренды в России
Невозможно в полной мере проанализировать явление, не посмотрев на
его развитие в историческом аспекте. Исследование возникновения и
развития арендных отношений позволяет более полно познать сущность
данного социального явления, обнаружить тенденции в развитии
регулирующих норм.
Впервые договор аренды как самостоятельная разновидность
консенсуальных договоров сложился в глубокой древности и на протяжении
столетий практически не изменялся, он стабильно определялся как единый
(без особых модификаций) договор location-conduction
1
. В праве Древнего
Рима он был наиболее полно разработан. Location-conduction объединял в
себе три разновидности найма: locatio-conductiorei - наем вещей, locatio-
conductiooperamm - наем услуг, locatio-conductiooperis - наем работы (труд
лица).
По договору найма вещей (аренды) (locatio-conductiorei) одна сторона
(наймодатель или арендодатель — locator) обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю или арендатору — conductor) одну или несколько
вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за
пользование известной вещи (вещей) определенное вознаграждение (merces,
pernio) и по окончании пользования возвратить вещь (вещи) в сохранности
наймодателю
2
.
Распределение обязанностей между сторонами выглядело следующим
образом: арендодатель был обязан предоставить арендатору в определенное
время вещь на определенный срок; обеспечить, чтобы вышеуказанной вещью
можно было пользоваться, например, производить ремонт; оплачивать
1
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат.
2018. № 10. С. 68 - 71.
2
Яковлев В.Н. Древнеримское частное право и современное российское гражданское
право: учебник. М., 2016. С. 485.
13
публичные повинности за объект аренды; возместить ущерб, если вещь
оказалась непригодной для пользования и нести риск случайной гибели
(periculumestlocatoris). Арендатор, в свою очередь, был обязан вовремя
выплачивать арендную плату; в целости вернуть вещь в установленный срок
и нести ответственность за ущерб нанесенный арендодателю его действиями
(dolus, culpalata и levis).
Обязательства этих сторон (арендатора и арендодателя — locator и
conductor) защищались отдельными исками bonaefidei: actionlocate и
actionconducti
1
. Объектом аренды могли выступать неупотребляемые
движимые и недвижимые вещи, однако некоторые авторы допускали
возможность использования потребляемых вещей в исключительных
случаях, «например, если вещи берутся для выставки или напоказ»
2
.
Арендная плата могла иметь денежное выражение или выражалась в
определенном количестве производных объекта аренды в отношении
сельскохозяйственных земель.
В научной литературе существуют некоторые разночтения по поводу
вопроса, что считать существенными условиями договора locatio-conductio.
Данная проблема освещается в монографии «Договор аренды зданий и
сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика
гражданско-правового регулирования», авторами которой являются
Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарѐв И.Ю.
3
:
1) существенными условиями являются предмет и арендная плата.
Представителями данной точки зрения были О.С.Иоффе и В.А.Мусин
4
;
2) существенными условиями являются предмет, арендная плата, срок
найма, данная позиция отстаивается в работах А.Г.Гусакова
1
;
1
Яковлев В.Н. Древнеримское частное право и современное российское гражданское
право: учебник. М., 2016. С. 490.
2
Гусаков А. Г. Система римского права. Обязательственное право. По лекциям доцента А.
Г. Гусакова, читанным в 1893-1894 гг. М , 1894. С. 334.
3
Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарѐв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений
с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового
регулирования. М., 2016.
4
Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. Ленинград. 1974. С. 127.