84
Если предусмотрены меры поддержки арендодателей, снижающих
плату для арендаторов, у компаний больше шансов оперативно заключить
нужное соглашение.
Какие меры поддержки (льготы) со стороны государства
предусмотрены для арендодателей в связи с распространением
коронавирусной инфекции
Арендодатели, которые в соответствии с Требованиями,
утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439,
предоставили арендаторам отсрочку по арендной плате за недвижимые
торговые объекты, при определенных условиях могут получить отсрочку по
некоторым налогам (авансовым платежам). Получить рассрочку по данному
основанию они не могут (п. 1, пп. "в" п. 12 Правил, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 409).
Кроме того, Правительство РФ рекомендовало региональным властям
оказать арендодателям - собственникам недвижимости, предоставившим
отсрочку арендной платы по договорам, указанным в п. 1 названных
Требований, меры поддержки в части уплаты налога на имущество,
земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект
недвижимости. Такую поддержку рекомендовано оказывать на период
действия отсрочки арендных платежей (п. 2 Постановления Правительства
РФ от 03.04.2020 N 439).
Пример поддержки арендодателей в Москве
В частности, организациям - собственникам расположенных в Москве
зданий, сооружений, помещений, используемых для размещения торговых
объектов, в том числе торговых центров (комплексов), объектов общепита и
бытового обслуживания, например, продляется срок уплаты авансовых
платежей по налогу на имущество организаций и земельному налогу,
подлежащих уплате по итогам II квартала 2020 г., до 31 декабря 2020 г.
(включительно) при условии, что (п. 5.1 ПостановленияПравительства
Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП):
85
работа на перечисленных объектах приостановлена в
соответствии с п. 3.2 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ;
если объекты сдаются в аренду - также при условии, что названные
организации снизили за период с первого числа месяца приостановления
работы на этих объектах согласно п. 3.2 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N
12-УМ до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось
приостановление работы, но не ранее 1 июля 2020 г., арендаторам
помещений (площадей) арендные платежи (арендную ставку) не менее чем
на двукратный размер налога на имущество организаций, земельного налога,
арендной платы за земельный участок, относящейся к сданной в аренду
площади объекта недвижимости, за соответствующий период и не менее чем
на 50% первоначальной арендной ставки.
Арендатор-СМСП может рассчитывать на уменьшение арендной платы
на срок до одного года при аренде зданий, сооружений, нежилых помещений
или их частей, если (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):
осуществляет деятельность в наиболее пострадавших от
распространения коронавируса отраслях;
использует эти объекты для ведения деятельности в указанных
отраслях;
заключил договор аренды до того, как орган госвласти субъекта
РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или ЧС в
субъекте (в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-
ФЗ в ред. Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Если компании в течение 14 рабочих дней с момента обращения к
арендодателю не достигли с ним соглашения об уменьшении арендной платы
(ином изменении условий договора), то компании вправе не позднее 1
октября 2020 г. отказаться от договора аренды, заключенного на
определенный срок, в порядке ст. 450.1 ГК РФ. В этом случае с компаний не
взимаются (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):
убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении
86
договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с
досрочным расторжением договора аренды;
иные суммы, если договором аренды в соответствии с п. 3 ст. 310
ГК РФ ваше право на односторонний отказ от договора было обусловлено
необходимостью выплатить арендодателю определенную сумму.
Минусом является то, что обеспечительный платеж (если он был
предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю) вам не вернут (ч.
4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Иные убытки (денежные суммы) возмещаются (уплачиваются) в
соответствии с гражданским законодательством (ч. 4 ст. 19 Федерального
закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
2.5. Особенности увеличения срока действия договора аренды в
период коронавируса
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, до 1 марта 2021 г. может потребовать от
арендодателя заключить допсоглашение к договору аренды такого участка
(независимо от оснований заключения договора, наличия задолженности по
арендной плате). В нем может быть предусмотрено увеличение срока
действия договора при следующих условиях (ч. 6 ст. 19 Федерального закона
от 01.04.2020 N 98-ФЗ):
договор аренды земельного участка заключен до того, как в 2020
г. орган госвласти субъекта РФ принял решение о введении режима
повышенной готовности или ЧС в субъекте (в соответствии со ст. 11
Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ в ред. Федерального закона от
01.04.2020 N 98-ФЗ);
на дату обращения арендатора с требованием заключить такое
допсоглашение срок действия договора не истек либо арендодатель не заявил
в суд требование о его расторжении;
на дату обращения арендатора с этим требованием у
уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках
87
государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях
законодательства при использовании земельного участка.
Арендатор имеет право определить срок, на который увеличивается
срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности. При этом он не может
превышать срок действия договора, согласованный сторонами до его
увеличения, или три года, если срок составляет более трех лет. Положения п.
8 ст. 39.8 ЗК РФ не применяются (ч. 7 ст. 19 Федерального закона от
01.04.2020 N 98-ФЗ).
Арендодатель обязан заключить такое допсоглашение в течение пяти
рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
Торги при этом не проводятся (ч. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020
N 98-ФЗ).
По договорам аренды государственного или муниципального
недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных
выше, арендодатель - владелец этого имущества не вправе отказать
арендатору заключить в 2020 г. допсоглашение к договору аренды
(независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества) о
продлении аренды на срок до одного года. Оно заключается на тех же
условиях или иных согласованных сторонами условиях, которые не
ухудшают положение арендатора, если договор был заключен по результатам
торгов до того, как в 2020 г. орган госвласти субъекта РФ принял решение о
введении режима повышенной готовности или ЧС в субъекте (в соответствии
со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ в ред. Федерального
закона от01.04.2020 N 98-ФЗ), и арендатор надлежащим образом исполнял
свои обязанности до принятия этого решения. Чтобы заключить такое
допсоглашение, не нужно проводить торги и оценку рыночной стоимости
объекта аренды (ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
3. Как согласовать "арендные каникулы", если компании хотят
сохранить за собой помещение
88
"Арендные каникулы" (отсрочка платежа, уменьшение арендной платы,
освобождение от нее) могут быть согласованы сторонами добровольно или
по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором
или в рамках специальных мер поддержки.
Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально
учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем не просто.
Дополнительный аргумент для арендодателя - если в регионе приняты
экономические меры поддержки для собственников, снижающих ставки для
пострадавших от пандемии арендаторов (освобождение от налогов на
имущество, платы за землю и др.). Например, подобные меры
предусмотрены в Москве (см. п. 5 Постановления Правительства Москвы от
24.03.2020 N 212-ПП).
Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о "каникулах": скорее
всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период
ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо
пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог
пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать
конкретные условия отсрочки.
3.1. Какие варианты условий можно согласовать в допсоглашении
Как составить соглашение об отсрочке платежа в период коронавируса.
Компании могут договориться, что они не вносят плату за
определенный период, а затем эта плата распределяется на оставшийся
период аренды. Например, арендатор вносит платежи за 2020 г., или
определенные месяцы 2020 г. равными частями в течение других оставшихся
месяцев или в течение следующего года.
Такое допсоглашение можно составить в общем порядке.
Как составить соглашение об уменьшении размера арендной платы в
период коронавируса.
Компании могут договориться и установить пониженный размер
арендной платы на период, когда они не могли пользоваться имуществом из-
89
за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.
Такое допсоглашение можно составить в общем порядке.
Если компания арендатор-СМСП, то для них установлены
дополнительные основания для уменьшения арендной платы, а также
особенности заключения допсоглашения.
Независимо от даты заключения дополнительного соглашения
арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно
использовать имущество по изначально согласованному назначению (вопрос
5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом
Верховного Суда РФ 30.04.2020)).
Особенности освобождения от арендной платы в период коронавируса.
Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью
освобождает компании от внесения арендной платы за указанный период.
Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между
коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет
недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю
доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору - налог на
прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).
Если компании во исполнение ст. 19 Федерального закона от
01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р
заключите допсоглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы,
то эти действия не нарушат антимонопольное законодательство и не
потребуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).
4. Как расторгнуть договор с минимальными потерями (в том
числе оформить односторонний отказ)
Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для
краткосрочной аренды под определенные цели. Например, компании
арендовали помещение под мероприятие, которое отменено властями из-за
пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может
потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-
90
работу и закрывает большую часть офисов.
Рассмотрим оптимальные способы.
4.1. Односторонний отказ от договора
Способ удобен, если у компании есть право по договору или закону
отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор
будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо
с другого момента по договору или закону, иным правовым актам (п. 1 ст.
450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.
В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или
возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент
и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно -
придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для
предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым
решением в сравнении с другими вариантами.
Арендатор-СМСП при некоторых условиях может не позднее 1 октября
2020 г. отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок,
в порядке ст. 450.1 ГК РФ.
Что можно сделать: если есть основания для отказа, необходимо
направить уведомление арендодателю.
4.2. Расторжение по соглашению сторон
Это наилучший вариант, если есть возможность договориться. Причем
это может быть выгодно обеим сторонам, не только арендатору.
Составить соглашение (дополнительное соглашение к договору) о
расторжении договора аренды в связи с распространением коронавируса
можно в общем порядке.
Какие аргументы могут помочь убедить арендодателя:
некоторая денежная компенсация. Например, предложите
предусмотреть, что арендодатель оставляет у себя аванс или
обеспечительный платеж (весь или часть) и таким образом возмещает потери
91
без взимания с вас неустойки, если уже есть просрочка, или убытков (п. 4 ст.
421 ГК РФ);
экономия средств на судебные издержки по взысканию долга или
расторжению и выселению через суд;
возможность быстрее снять обременение с имущества при
зарегистрированной аренде (для продажи, например). При расторжении через
суд на это уйдет от нескольких месяцев до нескольких лет.
Что можно сделать: подготовить проект соглашения и направить
арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти
документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что
компании выполнили требования об обязательном досудебном порядке
урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Основное - кроме условий о взаиморасчетах прописать порядок и сроки
освобождения помещения. Для организации вывоза имущества может
потребоваться больше времени в условиях ограничительных мер в связи с
пандемией.
4.3. Расторжение через суд в связи с существенным изменением
обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)
Это очень сложный способ и обычно является крайней мерой,
поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких
условий. И достаточно долгий.
Но, если у компании долгосрочный договор, компания планирует в
перспективе продолжить работу и другие варианты решения (изменение
платы, расторжение по другим основаниям) не подошли, стоит
подготовиться. Есть реальный шанс доказать существенное изменение
обстоятельств. Стороны действительно не могли разумно предвидеть такое
развитие событий или как-то на это повлиять.
Что можно сделать: вне зависимости от того, заявил ли арендодатель,
что ни на какие уступки не пойдет, направить ему предложение о
расторжении договора и сформулировать позицию компании со ссылкой на
92
ст. 451 ГК РФ. В дальнейшем это позволит подтвердить, что компания
выполнила требование об обязательном досудебном порядке урегулирования
спора до подачи иска в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
5. Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения
арендных платежей, ссылаясь на форс-мажор
ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по
договорам аренды недвижимого имущества в условиях угрозы
распространения новой коронавирусной инфекции (п. 1 Письма ТПП РФ от
07.04.2020 N Пр/0349).
Что можно сделать: обратиться к арендодателю с требованием
изменить условия договора аренды (уменьшить арендную плату,
предоставить отсрочку (рассрочку) ее уплаты) на основании Федерального
закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от
03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).
Чего не стоит делать: ссылаться на проблемы с оплатой из-за резкого
изменения курса рубля к иностранной валюте (если ставка привязана к
доллару или евро), на финансовый кризис, отсутствие спроса и клиентов.
Выводы по третьей главе:
На практике, к основным проблемам, возникающим в процессе
исполнения договора аренды можно отнести следующие ситуации.
Арендодатель не предоставляет в пользование арендатору имущество,
препятствует его использованию, не проводит капитальный ремонт
имущества, если это входит в обязанности арендодателя, в установленные
договором сроки. Арендатор использует имущество не по его целевому
назначению, совершает действия существенно ухудшающее имущество, не
вносит или регулярно задерживает арендные платежи. Кроме выше
перечисленного, стороныдоговора аренды могут совершать иные нарушения
в процессе исполнения договора аренды, касающиеся объекта (предмета)
договора, сроков договора, арендной платы.
Чтобы минимизировать возможность возникновения проблем в
93
процессе исполнения договора аренды, стороны должны грамотно и
ответственно подходить к преддоговорному процессу. Стороны должны
собрать друг о друге максимум информации, касающейся финансовой
благонадежности, деловой репутации, руководства фирмы. Кроме того, в
интересах арендатора знать о наличии или отсутствии обременений
имущества, которое ему передается по договору.
Арендодатель, как и арендатор, могут потребовать досрочного
расторжения договора. Порядок досрочного расторжения договора аренды по
требованию арендодателя предусмотрен ст. 619 ГК РФ, а по требованию
арендатора ст. 620 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного
расторжения договора только после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный
срок. В настоящее время, в действующем российском законодательстве
отсутствует определение термина «разумный срок».
Стороны договора аренды своим волевым решением могут изменить
существенные условия договора, целью данного изменения является
изменение арендных обязательств, к которым относятся определённые
условия исполнения договора, права и обязанности арендодателя и
арендатора. В возможности самостоятельно изменять условия договора
достижением сторонами консенсуса, отражается один из фундаментальных
принципов гражданского права – принцип свободы договора.