14
3) существенными условиями являются предмет, арендная плата, лица,
наименование лиц заключающих договор и цель договора (causa). Эта
позиция отстаивалась В.А. Умовым
2
.
Форма договора locatio-conductiorei не имела жесткой регламентации,
достаточно было устного соглашения, однако письменная форма требовалась
при заключении договора найма сельского имущества и в случае, если
наемная плата превышала установленную сумму. Также особые правила
существовали в отношении государственного и приравненного к нему
имущества.
Институт аренды (найма) был перенят европейским законодательством,
в том числе и законодательством нашей страны.
Впервые упоминание о договоре имущественного найма в российском
праве можно найти в Псковской судной грамоте, в условиях развитого
феодализма и уже в определенной степени сформировавшихся товарно-
денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация
для развития институтов гражданского права, одним из которых и был
договор имущественного найма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседник на
государи судьи или иного чего волноискати», то есть «подсуседник», как
отмечают исследователи, - «наниматель дома или части – усадьбы должен
был оплачивать найм своей работой». И хотя это единственная статья в
Псковской судной грамоте, которая посвящена указанному договору, однако,
можно предположить, что такие сделки в условиях большого торгового
города совершались достаточно часто
3
.
Так исторически сложилось, что развитие института аренды в нашем
государстве, наиболее тесно связано с землей. Исходя из известных на
сегодняшний день письменных источников, признаки специфичных
1
Гусаков А.Г. Система римского права. Обязательственное право. По лекциям пр. доцента
А.Г. Гусакова, читанным в 1893-1894 гг. М., 1894. С.332.
2
Умов В А. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным
законодательствам. Т.1. М., 1872. С. 159.
3
Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском
законодательстве: дис. … канд. юрид. наук. М., 2015. С. 45.
15
арендных отношений появились в Судебнике 1497 года. В данный
исторический период существовали три вида землевладельцев: государь,
служилые люди и церковь. В это же время складывается крестьянская
община, и начинается общинная собственность. Исходя из
вышеизложенного, с юридической точки зрения, крестьянин был владельцем
и пользователем чужой земли.
Владелец участка имел право отдать его в наем, но только с согласия
общины и под условием, что наниматель принял на себя тягло, лежавшее на
приобретаемом участке черной земли
1
. В Судебнике Ивана III
2
излагается
право крестьянина покинуть земельный участок в определенный временной
промежуток раз в год, и переходя к новому землевладельцу, крестьянин, как
равное лицо, заключал с ним поземельный («арендный») договор,
выражавшийся в порядных грамотах.
Следующим вехой в развитии арендных отношений стало Соборное
уложение 1649 года. Все земли, принадлежащие главе государства, стали
именоваться поместьями, и раздавались служивым людям. Статья 9, 10 главы
XVI Соборного Уложения стала допускать сдачу поместий в аренду: «А
будет кто сдаст поместье за старостью дядя племяннику, или брат брату, а в
сдаточной записи и о росписке в челобитной напишет, что племяннику дядю,
или брату брата до его живота кормить…»
3
; «А будет вдовы или девки учнут
прожиточныя свои поместья сдавати кому-нибудь за то, что тем людем кому
они те свои поместья сдадут, кормить и за муж выдати, и им на тех людей,
кому они те свои поместья сдадут, в том, что их тем людем кормить и за муж
выдати, имати записи за руками…»
4
.
При сдаче прожиточных поместий, требовалось согласие царя.
Стороны заключали между собой сдаточную запись, которую они
1
Титов Ю. П. История государства и права России: учебник. М.,1996. С. 72–73.
2
Российское законодательство X-XX веков:Т.2. Законодательства периода образования и
укрепления Русского централизованного государство. М., 1985.С.61.
3
Софроненко К. А. Памятники русского права. Вып. 6: Соборное Уложение царя Алексея
Михайловича 1649 года. М., 1957. С.204.
4
Там же.
16
представляли в Поместный приказ с челобитной на его имя. Если согласие не
было получено, то сдаточная запись не имела силы.
Соборное уложение впервые закрепило существенные условия
договора аренды: объект, срок и плата
1
.
Уже в восемнадцатом веке договор найма недвижимого имущества
считался заключенным только в случае соблюдения письменной формы,
оформляемой уездными судами и палатами гражданского суда.
Войдя в состав Российской империи, Царство Польское привнесло в
наше право специфическую категорию «чиншевое право», которое
представляло собой наследственное право пользования чужой землей с
твердо установленной суммой оплаты. От аренды оно отличалось
бессрочным и вещным характером. И, несмотря на то, что общеимперские
законы запрещали бессрочную аренду, данное право оставалось в силе.
К вступлению на престол Николая I необходимость кодификации
российского законодательства назрела достаточно давно. Его
предшественники подготовили достаточную почву: Павлом I была создана
комиссия, целью которой была подготовка сводного Уложения, с содействия
Александра I подготовлен проект трех частей гражданского Уложения,
уголовного Уложения, торгового Уложения. Николай I продолжил дело
своих предшественников, и в 1832 вышел Свод законов Российской империи.
Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в
российском законодательстве XIX – нач. XX в. было достаточно
фрагментарным и непоследовательным
2
. Хотя по данным исторических
источников к концу XIX года на основании земских материалов по 267
уездам в 50 губерниях России размер арендного фонда составлял около 30
гектаров. В эти данные вошли, главным образом, пашня и сенокосы. Если к
ним присоединить арендовавшиеся выгоны и пастбища, то это существенно
1
Барановская И.Г. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных
участков в России: дис. … канд. юрид. наук. М., 2019. С. 17.
2
Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарѐв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений
с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового
регулирования: монография. М., 2016.С.15.
17
повысит показатели
1
. Т.е. назрела проблема недостаточности правового
регулирования.
С.В. Пахман отмечал, «…нередко к найму имущества применяются
выражения, свойственные купле-продаже, например, «купил» вместо
«нанял», хотя из самой срочности передачи имущества можно заключить, о
какой именно сделке пойдет здесь речь. Такое применение одинаковых
выражений к двум различным сделкам, независимо от сходства между ними,
как сделками возмездными, объясняется, быть может, тем обстоятельством,
что крестьяне владели долго почти исключительно не собственной землею,
так что в их понятиях, как замечено нами уже в общей характеристике
имущественных прав, не могло сложиться резкое юридическое различие
между собственностью и владением. Тем не менее, и по народным понятиям
существенное различие между куплей и наймом заключалось непременно в
срочности предоставления имущества в последнем случае»
2
. Еще одной
особенностью российского дореволюционного права было то, что в нем не
делалось различий между договорами найма и аренды.
Законодательство Российском империи в полной мере не содержало
определение договора имущественного найма в статье 1691 десятого тома
Свода законов Российской империи, дано следующие определение: «при
наѐм или отдача в содержание частных имуществ..»
3
. Краткость данного
определения создавала повод для изложения своей версии понятия договора
имущественного найма лучшими юристами своего времени.
В учебнике гражданского права Шершеневича Г.Ф за 1911 дается
следующие определение имущественного найма - это «...договор, в силу
которого одна сторона за предъявленное вознаграждение обязывается
предоставить другой временное пользование своей вещью»
4
.
1
Обухов Д.А. История развития арендных отношений: статья. М.,2017. С. 126.
2
Пахман С.В. Обычное гражданское право в России.Т.1. СПб.,1877. С.154-155.
3
Свод законов Российской Империи, издание 1857 года.Т.10.Ч.1.СПб.,1857. С.341.
4
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911. С.517.
18
К.П. Победоносцев в «Курсе гражданского права» излагает следующую
версию понятия договора имущественного найма: «Определение найма
(коего нет в законе) может быть выведено (Касс.реш. 1868 г., № 248)
следующее: договор, в коем одна сторона предоставляет пользование своим
имуществом другой стороне на известный срок и за известное
вознаграждение
1
.
Несколько иначе определяет договор найма обозреватель кассационной
практики Сената газета Право: договор найма – это договор, по которому
одна сторона обязывается предоставить на известное время и за известное
вознаграждение для известной цели другой стороне известный предмет в
пользование, а во владение только в том размере и в тех пределах, в которых
это представляется необходимым для осуществления пользования им (Право
1900 г. №52)
2
.
Среди российских дореволюционных авторов существовали разные
мнения относительно существенных условий договора имущественного
найма. Распространенной и законодательно закрепленной (ст. 1691 ч.1 т. Х
Свода законов
3
) была позиция, что существенными условиями являются:
предмет, срок и наемная плата. Еѐ поддерживали в частности такие видные
деятели, как Г.Ф. Шершеневич
4
, А.М. Гуляев
5
. Однако была и иная точка
зрения, в частности К.П. Победоносцев
6
считал, что к существенным
условиям относятся только срок и наемная плата. Если рассматривать
данную ситуацию подробнее: без указания срока пользования объектом
договор бы относился к вотчинному праву; а без платы был бы ссудой, так
1
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.
М., 2016.С.356.
2
Анненков К. Система русского гражданского права. Том IV. Отдельные обязательства.
СПб., 1904. С. 131.
3
Свод законов Российской Империи Государя Николая I.Т.10.Ч.1.СПб.,1857. С.341.
4
Шершеневич Г.Ф. Учебник Русского гражданского права. М., 1911. С.517.
5
Гуляев А.М. Русское гражданское право : Обзор действующего законодательства,
кассационной практики Прав.сената и проекта Гражданского уложения : Пособие к
лекциям.проф. А.М. Гуляева. СПб.,1913. С. 303.
6
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.
М., 2016.С.356.
19
содержания этих договоров похожи и отличаются они возмездностью
(Касс.реш. 1868 г., № 248
1
). Кроме того имения, как казенные так и частные,
могли быть сданы в аренду только на срок, а не бессрочно (Касс.реш. 1876 г.,
№ 350
2
), поэтому позиции авторов в отношении этих двух критериев
безусловно оправданы.
Теперь рассмотрим вопрос относимости предмета к существенным
условиям договора имущественного найма. Без указания предмета найма в
договоре становится не ясно, на что распространяются правоотношения, по
сути, теряется смысл во всех иных условиях и поэтому его нельзя не
учитывать, в связи с этим предмет относится к существенным условиям
договора имущественного найма.
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало
нанимаемое имущество. Однако были авторы, в частности Г.Ф. Шершеневич,
которые полагали, что предмет договора имущественного найма
представляет действия наймодателя по передаче имущества в наем: «Однако,
ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о
вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому
что передача всегда признавалась за действие»
3
.
С.В. Пахман
4
, Г.Ф. Шершевич
5
и др. писали о том, что в наем можно
отдать имущество, как недвижимое, так и движимое (которое может быть
использовано без повреждения его существа), кроме того А.М. Гуляев
выделяет в качестве предмета также права
6
.
1
Там же. С.366
2
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.
М., 2016.С.356.
3
Шершеневич Г.Ф. Учебник Русского гражданского права. М., 1911. С. 518.
4
Пахман С.В. Обычное гражданское право в России.Т.1. СПб.,1877. С.155-156.
5
Шершеневич Г.Ф. Учебник Русского гражданского права. М., 1911. С.518.
6
Гуляев А.М. Русское гражданское право : Обзор действующего законодательства,
кассационной практики Прав.сената и проекта Гражданского уложения : Пособие к
лекциям.проф. А.М. Гуляева. СПб.,1913. С. 304.
20
По мнению некоторых юристов, в частности П. Хохрякова
1
, К.Н.
Анненкова
2
предметом договора имущественного найма могут быть не
только индивидуально-определенные вещи, но и вещи, определенные
родовыми признаками.
К началу двадцатого века появились сторонники ограничения оборота
недвижимого имущества, ими предпринимались попытки исключить
недвижимость из предмета договора имущественного найма. К примеру, В.А.
Удинцев высказывался по данному поводу, что в обороте и в законе
недвижимость мыслится как объект, малоспособный к мобилизации в
качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и
политическое значение недвижимости требует твердых, строго
определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних
рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им из
категории товаров
3
.
Согласно статье 1700 части 1 тома Х Свода законов
4
договор найма
движимого имущества может быть заключен устно, но в отношении
недвижимого имущества форма сделки письменная на установленной
гербовой бумаге.
Впрочем, совершение договора найма недвижимости прямо
допускается и в словестной форме, причем иногда требуются свидетели; так,
например, в одной местности было заявлено, что «наем лавок совершается по
письменным и по словесным условиям; словесные условия заключаются при
свидетелях»
5
.
Важным правовым актом, которому так и не суждено было быть
принятым, стало Гражданское уложение. Предполагалось, что именно в нем
1
Хохряков П. Заметки по договору найма недвижимого имущества // Журнал
гражданского и торгового права. 1871, кн.4. С.756.
2
Анненков К. Система русского гражданского права. Том IV. Отдельные обязательства.
СПб., 1904. С. 137.
3
Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев, 1907. С.107.
4
Свод законов Российской Империи, издание 1857 года.Т.10.Ч.1.СПб.,1857. С.343.
5
Пахман С.В. Обычное гражданское право в России.Т.1. СПб.,1877. С.158.
21
будут содержаться нормы, посвященные имущественному найму и прочим
разновидностям договора, разработанные с учетом практики применения
того времени. В ходе подготовки проекта была проведена серьѐзная работа
по устранению недостатков существующей правовой системы, однако
революционные настроения и Первая мировая война помешали этому
документу воплотиться в жизнь.
Изменилась страна, изменилось и право. Начало формирования
советского кодифицированного гражданского законодательства положено в
период НЭПа. Происходит переход от продразверстки к продналогу, уходят в
небытие принципы «военного коммунизма», в частности бесплатность
товаров и услуг, возрождается частная торговля. В связи с этим
катастрофически назрела необходимости кодификации гражданского
законодательства. Тысяча девятьсот двадцать второй год стал знаковым. В
мае ВЦИК принимает Постановление «Об основных частных
имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и
защищаемых судами РСФСР»
1
, которое регулировало значительный круг
гражданских правоотношений, а в ноябре принимается Гражданский кодекс
РСФСР
2
.
Третья глава раздела «Обязательственное право» ГК РСФСР 1922 года
была посвящена договору имущественного найма. Согласно ст. 152 ГК
РСФСР 1922 одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой
(нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного
пользования. И хотя определение договора почти полностью совпадает с его
дореволюционными вариациями, нельзя в полной мере сказать о
правопреемстве, так как Кодекс вводил ограниченную частную
собственность. Гражданский Кодекс 1922 года не признавал абсолютного
1
Декрет ВЦИК от 22.05.1922 «Об основных частных имущественных правах,
признаваемых РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР»
[Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс», 2017.
2
Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса
Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.) [Электронный ресурс] // СПС
«КонсультантПлюс», 2017.
22
частного права, действуют лишь правомочия, которые указаны в самом
Кодексе, все остальные правомочия принадлежат государству. Эта позиция в
отношении частной собственности будет присуща всему советскому
периоду. Данную специфику хорошо раскрывает определение
имущественного найма, предложенного Е.А. Павлодским: «Договор
имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом,
представляет собой одну из форм распределения средств производства и
предметов потребления между социалистическими организациями и
гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их
кратковременной потребности вразличного рода имуществе»
1
.
Статья 154 ГК РСФСР 1922 устанавливает предельный срок найма в
размере двенадцати лет, возобновление отношений по истечению этого срока
было возможно, но посредством заключения уже нового договора. Кроме
того, статья 154 предусматривает, что если по истечению срока договора с
молчаливого одобрения наймодателя фактически отношения существуют, то
договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Следующим важнейшим правым актом советского периода стал
Гражданский Кодекс РСФСР 1964 года
2
. При комплексном сравнении двух
Гражданских кодексов становится ясно, что с годами шел процесс
ограничения объектов имущественного найма. Из кодекса редакции 1964
года исчезли такие объекты найма как коммунальные предприятия,
земельные участки, они перестали быть объектами гражданского оборота.
Статьи 275-294 ГК РСФСР 1964 г. содержат информацию об
имущественном найме, данные статьи были дополнены по сравнению с
Кодексом 1922 года нормами, выработанными практикой правового
регулирования, а именно: наем жилых помещений выделен в качестве
самостоятельного института, базирующегося на совершенно иных
принципах, установлено, что права граждан не могут быть предметом найма.
1
С.Н. Братусь и др. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. М., 1982. С.320.
2
Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) [Электронный ресурс] // СПС
«КонсультантПлюс», 2017.
23
Помимо вышеизложенного п. 16 Постановление Совета Министров
СССР от 4 октября 1965 г. № 731 «Об утверждении положения о
социалистическом государственном производственном предприятии
1
и п. 44
Постановление Совет Министров СССР от 27 марта 1974 г. № 212 «Об
утверждении положения о производственном объединении (комбинате)»
2
предусматривали, что в наем возможно сдавать только временно не
используемые здания, сооружения, производственные и иные помещения,
оборудование и транспортные средства.
В заключение первой главы хотелось бы отметить, что, зародившись в
древности и пройдя длительный процесс изменений, договор найма
имущества сформировался в самостоятельный договорный институт,
основные положениям которого, разработанные еще римскими юристами,
стали основой правовой регламентацией договора найма Российской
империи.
В силу недостаточности и нечеткости законодательных положений,
основой для развития законодательства в области имущественного найма,
послужили многочисленные цивилистические исследования.
Дореволюционное законодательство четко не определяло понятие договора
имущественного найма.
Советское законодательство переняло основные черты договора
имущественного найма из законодательства и работ, ученных
дореволюционного периода, однако существенное влияние на отношения
оказала специфика экономических отношений, которые существовали в
СССР, в связи с этим выявлены некоторые особенности:
1) ограниченная сфера применения договора имущественного найма;
2) ограничен круг объектов найма.
1
Интернет архив законодательства СССР: [Электронный ресурс]: сайт / 2017. URL:
http://www.libussr.ru/doc_ussr/usr_6309.htm (дата обращения
2
Интернет архив законодательства СССР: [Электронный ресурс]: сайт / 2017. URL:
http://www.libussr.ru/doc_ussr/usr_8295.htm