74
оговорить возможность изменения установленной расценки не чаще,
например, одного раза в год в случае, если налицо будут присутствовать
определенные обстоятельства (инфляция или рост цен). Это исключит
возможность для второй стороны выражать свое недовольство.
2. Стороны согласны производить изменения арендной платы по
соглашению сторон. По срокам все более или менее понятно. Желая
продолжить сотрудничество, арендатор может направить арендодателю
письмо с подобным предложением. Получив согласие, он может продолжать
свою деятельность. В противном случае договор будет расторгнут на
первоначальных условиях. В случае когда стороны не пришли к соглашению,
одна из них может подать на другую в суд для разрешения спора.
На сегодняшний момент, основным актуальным вопросом является
«Что делать арендатору, если аренда стала обременительной в ситуации
распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)?».
Арендаторы (в том числе СМСП, социально ориентированные НКО -
исполнители общественно полезных услуг) в ситуации распространения
новой коронавирусной инфекции (COVID-19) могут рассчитывать на ряд мер
господдержки, разработанных, в частности, с целью снижения арендной
платы, предоставления отсрочек по ее внесению.
Если арендатор "молча" прекращает платежи, то накопятся не только
долги, но и штрафные санкции. Их взыскание может, конечно, затянуться на
годы. Но субсидиарную ответственность учредителей, если дойдет,
например, до банкротства, никто не отменял.
Нами рассмотрены основные вопросы;
1. Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи
Если договор не прекращен, и арендатор не вернул помещение в
установленном порядке, но не платит, есть следующие риски:
арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь
период, договорную неустойку, или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также
причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не
75
покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);
арендодатель может прекратить доступ в помещение и к
размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных
мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований
применять удержание, придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое
решение вопроса надеяться на стоит);
арендодатель может воспользоваться правом на отказ по
договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего,
он "сохранит" договор в надежде на будущие взыскания;
если арендатор хоть как-то продолжал работать (доставка, заказы
на вынос), проблемы с доступом или выселение могут окончательно
парализовать деятельность;
не стоит забывать о субсидиарной ответственности руководителя
и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО).
Хотя ее применение займет много времени и не всегда позволит взыскать
денежные средства в реальности, однако списывать со счетов такую
возможность нельзя.
Возможно, арендатору удастся возобновить платежи в будущем или
погасить задолженность частично. Но от вышеозначенных рисков арендатора
это не избавит. Если есть возможность, лучше попытаться договориться с
арендодателем.
Что можно сделать: предложить согласовать варианты отсрочки или
снижения платы. В качестве аргумента в переговорах арендатору надо
отметить, что платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в
будущем, но для исполнения соответствующего решения на счете арендатора
может не быть денежных средств.
Торгово-промышленная палата РФ рекомендовала не оформлять
заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества,
поскольку проблема взаимоотношений между арендодателями коммерческой
недвижимости и арендаторами по поводу сроков и размера уплаты в
76
условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции
арендных платежей во многом решена на законодательном уровне и на
уровне подзаконных нормативных актов. В связи с этим рекомендует
обращаться не в ТПП за получением заключения, а к арендодателю с
требованием об изменении условий договора аренды (об уменьшении,
отсрочке (рассрочке) уплаты арендной платы) на основании Федерального
закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от
03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).
2. Можно ли рассчитывать на меры господдержки
2.1. Если арендатор относится к СМСП или социально
ориентированным НКО - исполнителям общественно полезных услуг
Если арендатор относится к СМСП или социально ориентированным
НКО - исполнителям общественно полезных услуг, для них предусмотрено
следующее.
1. При аренде федерального имущества, составляющего госказну
РФ, по договору, заключенному до 01.04.2020, арендатор может получить:
а) отсрочку по арендным платежам с 01.04.2020 по 01.10.2020 (для
арендаторов, освобожденных от уплаты арендных платежей, - с 01.07.2020 по
01.10.2020). При этом нужно учесть, в частности, следующее. Задолженность
по арендной плате должна быть погашена в период с 01.01.2021 по
01.01.2023 в предложенный арендатором срок поэтапно, периодичностью не
чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не
превышает 1/2 ежемесячного платежа по договору. Меры ответственности за
несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются
(даже если такие меры предусмотрены договором). Установление
дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки не
допускается (пп. "а" п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N
670-р);
б) освобождение от уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по
01.07.2020 - если осуществляете деятельность в отрасли
77
(отраслях)экономики, наиболее пострадавших от пандемии. Принадлежность
к отрасли определяется по основному или дополнительным видам
экономической деятельности, информация о которых есть в ЕГРЮЛ
(ЕГРИП) по состоянию на 01.04.2020 (пп. "б" п. 1 Распоряжения
Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
2. При аренде иного федерального имущества по договору,
заключенному до 01.04.2020, арендатор может получить отсрочку по
арендным платежам, предусмотренным в 2020 г., - если осуществляете
деятельность в отрасли (отраслях) экономики, наиболее пострадавших от
пандемии. Особенности предоставления отсрочки такие же, как при
предоставлении отсрочки по договору аренды федерального имущества,
составляющего госказну РФ (пп. "а" п. 2 Распоряжения Правительства РФ от
19.03.2020 N 670-р).
С 23.07.2020 для получения указанной отсрочки дополнительно
требуется определить основной вид деятельности по коду из ЕГРЮЛ или
ЕГРИП по состоянию на 01.04.2020, осуществляемой арендатором
деятельности в соответствующей сфере, наиболее пострадавшей от пандемии
(пп. "а" п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
Чтобы получить отсрочку (освобождение от уплаты), необходимо
арендатору обратится к арендодателю. Он должен заключить с арендатором
соответствующее допсоглашение в течение семи рабочих дней со дня
обращения (пп. "а", "б" п. 1, пп. "а" п. 2 Распоряжения Правительства РФ от
19.03.2020 N 670-р).
С 23.07.2020 также необходимо учитывать: если компания является
арендатором, включенным в реестр социально ориентированных НКО и
(или) в реестр НКО, наиболее пострадавших от пандемии, то в отношении
него вводятся особые условия предоставления отсрочки и освобождения от
уплаты арендной платы по отдельным договорам.
Так, по договорам, заключенным до принятия в 2020 г. решения о
введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта
78
РФ, для арендатора предусмотрено следующее:
1. При аренде федерального имущества, составляющего госказну
РФ (в том числе земельных участков), арендатор может получить (п. 2(1)
Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р):
а) отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.
Условия ее предоставления, в частности, следующие:
- задолженность по арендной плате подлежит уплате в период с
01.01.2021 по 01.01.2023 в предложенный срок поэтапно, периодичностью не
чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не
превышает 1/2 ежемесячного платежа по договору;
- меры ответственности за несоблюдение порядка и сроков внесения
арендной платы не применяются (в том числе в случаях, если они
предусмотрены договором);
- устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением
отсрочки не допускается.
Отсрочка предоставляется на весь период действия режима
повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ с учетом
освобождения арендатора от уплаты арендной платы;
б) освобождение от уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по
01.07.2020. Его предоставляют независимо от того, ведет ли арендатор
деятельность в одной или нескольких отраслях по Перечню пострадавших от
пандемии отраслей экономики и содержится ли информация об основном
или дополнительных видах экономической деятельности в ЕГРЮЛ по
состоянию на 01.04.2020 (п. 2(1) Распоряжения Правительства РФ от
19.03.2020 N 670-р).
2. Арендатор может получить отсрочку уплаты арендной платы,
предусмотренной в 2020 г., по договорам аренды федерального имущества,
закрепленного:
а) на праве оперативного управления - за федеральными органами
исполнительной власти;
79
б) на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного
управления - за государственными предприятиями;
в) на праве оперативного управления - за государственными
учреждениями.
Особенности предоставления отсрочки такие же, как при
предоставлении отсрочки для этих арендаторов по договору аренды
федерального имущества, составляющего госказну РФ. Ее предоставляют
независимо от того, ведете вы деятельность в одной или нескольких отраслях
по Перечню пострадавших от пандемии отраслей экономики, а также
информации об основном или дополнительных видах деятельности,
содержащейся в ЕГРЮЛ по состоянию на 01.04.2020 (п. 2(2) Распоряжения
Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
Если компания является арендатором, включенным в реестр социально
ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших от
пандемии, то данную компанию должны уведомить о возможности
заключить допсоглашение к договору в соответствии с введенными
Изменениями. Это должны сделать федеральные органы исполнительной
власти, а также госпредприятия и госучреждения, находящиеся в их ведении,
в течение семи рабочих дней с момента вступления в силу изменений. Они
же должны обеспечить приведение условий ранее заключенных
допсоглашений с социально ориентированными НКО - исполнителями
общественно полезных услуг в соответствие с ними. Такую обязанность они
исполняют по обращению компании в течение семи рабочих дней (п. 2
Постановления Правительства РФ от 11.07.2020 N 1032).
При аренде имущества в собственности субъектов РФ или
муниципальной собственностинеобходимо учитывать следующее.
Для СМСП и социально ориентированных НКО - исполнителей
общественно полезных услуг Правительство РФ рекомендовало органам
госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления установить
такие же меры поддержки, что и для арендаторов федерального имущества
80
(п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
Что можно сделать: независимо от принятия таких мер в регионе
рекомендуем уточнить у арендодателя, есть ли возможность отсрочки и (или)
снижения платы, если деятельность была приостановлена из-за ограничений,
связанных с пандемией.
Если меры приняты, необходимо направить арендодателю письмо о
необходимости заключить соответствующее допсоглашение.
Пример антикризисных мер, принятых в Москве
Основные меры поддержки московских арендаторов, осуществляющих
деятельность в сферах общественного питания, торговли, предоставления
бытовых услуг населению, туризма, предоставления гостиничных услуг, в
частности, таковы (п. п. 3.2, 3.3 Постановления Правительства Москвы от
24.03.2020 N 212-ПП):
освобождение от уплаты аренды за земельные участки,
находящиеся в собственности Москвы, земельные участки на территории
Москвы, госсобственность на которые не разграничена, и за объекты
нежилого фонда, находящиеся в собственности Москвы;
срок освобождения - период с 1 марта 2020 г. до прекращения
режима повышенной готовности, но не ранее 1 июля 2020 г. При этом
требуется подтвердить, что объект арендован для осуществления видов
деятельности, к которым применимы эти меры поддержки, и использовался в
целях, установленных договором.
Кроме того, в ряде случаев компании могут не просить, а требовать
уменьшения арендной платы. Если договор был зарегистрирован, нужно
зарегистрировать и допсоглашение о его изменении.
2.2. Если компания не относится к СМСП или социально
ориентированным НКО - исполнителям общественно полезных услуг
Если компания не относится к СМСП или к социально
ориентированным НКО - исполнителям общественно полезных услуг, но
осуществляет деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в ситуации с
81
пандемией, то при аренде любого федерального имуществаданные компании
имеют право на отсрочку. Требования к условиям и сроку такой отсрочки
установлены Правительством РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от
01.04.2020 N 98-ФЗ).
Если компания арендует имущество в собственности субъектов РФ или
муниципальной собственности, то органы власти или местного
самоуправления в регионе могут предусмотреть свои условия, не
ухудшающие положение арендаторов по сравнению с требованиями
Правительства РФ (п. 5 Требований, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).
Также компания вправе потребовать уменьшить арендную плату, если
не могли пользоваться арендованным имуществом из-за режима повышенной
готовности или ЧС, введенного в регионе режима. Если договор был
зарегистрирован, нужно зарегистрировать и допсоглашение о его изменении.
2.3. Если компания арендует не государственное и не
муниципальное имущество
2.3.1. Особенности отсрочки по уплате арендных платежей в
период коронавируса
В рамках мер господдержки арендаторов установлена обязанность
арендодателя заключить с компанией допсоглашение об отсрочке в течение
30 дней с момента вашего обращения, если договор заключен до введения
режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии
коронавирусной инфекции COVID-19 в субъекте РФ (ч. 1 ст. 19
Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Нужно учитывать два фактора:
данная мера касается не всех арендаторов, а только
осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях
экономики (п. 1 Требований, утвержденных Постановлением Правительства
РФ от 03.04.2020 N 439);
арендодатель может проигнорировать требование и отказать
82
внем. В этом случае у вас появляется право понудить его через суд, но
процесс может затянуться.
С учетом этого широкое использование данного инструмента может
быть затруднительным.
Требования к условиям и срокам отсрочки:
любая недвижимость (кроме жилых помещений) всех форм
собственности, включая частную;
период отсрочки - с даты введения в вашем субъекте РФ режима
повышенной готовности или ЧС и до 01.10.2020;
объем отсрочки - в размере арендной платы за период действия
указанного режима и 50% платы за период со дня окончания режима и до
01.10.2020;
отсроченные платежи вносятся не раньше 1 января 2021 г. и не
позже 1 января 2023 г. не чаще раза в месяц, равными платежами в размере
не больше половины от ежемесячной арендной платы по договору;
меры ответственности в период отсрочки не применяются, какие-
либо дополнительные платежи не должны устанавливаться;
не предоставляется отсрочка в части платы, составляющей
коммунальные платежи или расходы на содержание (кроме случаев, когда
арендодатель освобожден от этих платежей на период режима повышенной
готовности или ЧС).
Сторонам договора разрешено устанавливать иные условия отсрочки,
если они не ухудшают положения арендатора по сравнению с указанными
требованиями (п. 6 Требований).
Обязательства сторон по предоставлению отсрочки считаются
измененными с даты введения режима повышенной готовности или ЧС в
субъекте РФ независимо от даты, когда было заключено допсоглашение либо
вступило в силу решение суда о понуждении арендодателя к его заключению
(Обзор по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом
Верховного Суда РФ 30.04.2020)).
83
Верховный Суд РФ указал: если арендатор не внес арендную плату в
размере и сроки согласно договору, а арендодатель знал (не мог не знать) о
том, что тот осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях
экономики, то арендодатель информирует арендатора о праве на отсрочку в
соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК
РФ). Считается, что арендодатель, не проинформировавший об этом,
предоставил отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований.
Аналогичные последствия применяются также, если арендодатель
необоснованно уклонился от заключения допсоглашения или своим
поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет
предоставлена, либо не возражал против внесения арендной платы на
условиях, предусмотренных п. 3 Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Арендаторы вправе потребовать уменьшить арендную плату, если не
могли пользоваться арендованным имуществом из-за режима повышенной
готовности или ЧС, введенного в регионе.
2.4. Особенности уменьшения арендной платы в период
коронавируса
Компании вправе требовать уменьшить арендную плату в 2020 г., если
не могли пользоваться имуществом из-за введения на территории субъекта
РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Федерального закона
от 01.04.2020 N 98-ФЗ). При этом не требуется, чтобы компании работали в
наиболее пострадавших от пандемии отраслях или относились к СМСП.
В случае отказа арендодателя компании могут через суд попытаться
понудить его заключить такое соглашение или установить размер снижения,
если не договорились в этой части. Если компании выиграют, арендная плата
будет снижена с момента, когда стало невозможно использовать имущество.
Если арендодатель подаст иск о взыскании арендной платы, в качестве
возражений на иск компании смогут указать, что он необоснованно
уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы
(вопрос 5 Обзора N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.04.2020).