4
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
4
1 Общая характеристика правового регулирования договора аренды
8
1.1
Понятие и виды договора аренды согласно российскому и
зарубежному законодательству
1.2
Предмет и существенные условия договора аренды
21
1.3
Особенности заключения и прекращения договора аренды
26
2 Проблемы субъектного состава по договору проката
38
2.1
Особенности и проблемные вопросы субъектного состава по
договору проката
38
2.2
Отличие договора проката от договора каршеринга
55
2.3
Основные проблемы и пути их разрешения в сфере правового
регулирования договора проката
66
Заключение
78
Список использованных источников
84
тема: Проблемы субъектного состава договора аренды.
5
ВВЕДЕНИЕ
Сегодня в условиях развития в государстве рыночных отношений
появляется существенная потребность общества в обеспечении стабильных
гарантий охраны собственных имущественных интересов, которых связаны с
осуществлением разных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном
итоге, должно благоприятно сказываться на повышении уровня жизни
населения. В связи с этим существенное значение получает изучение
договорных форм осуществление хозяйственной деятельности, среди
которых особую роль играет аренда.
Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по
переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных
началах, так и специфические отношения по владению и пользованию
имуществом (например, лизинг).
Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит
эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных
задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им
имущества внаем.
Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко
применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические
лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для
удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и
муниципальные образования также оценили преимущества, которые
предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество,
арендодатель получает определенный источник дохода.
Договор аренды отнесен к группе сделок, которые регламентируют
отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от
договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не ведет
к смене титула собственника, а, соответственно, в юридическом смысле он
формирует такие отношения товарообмена, при которых товаром признается
6
не вещь, а право пользования данной вещью. Имущество по этому договору
может быть передано арендатору исключительно в пользование или в
пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права
распоряжения им.
Используя договор аренды, государственными и муниципальными
органами власти и управления обеспечивается рациональная организация в
городах и поселках производственных зон, сетей культурных и
общественных учреждений, бытовых предприятий. В это же время
гражданами и юридическими лицами приобретается возможность
осуществлять собственную деятельность при затрате незначительных (в
сравнении с приобретением в собственность) средств на размещение офисов,
торговых точек, складских либо производственных помещений и т.п. Это
особенно значимо для вновь созданных коммерческих организаций и
индивидуальных предпринимателей, которые могут высвободившиеся
финансовые средства направить на другие цели.
В настоящее время в правоприменительной практике многие проблемы
появляются при выполнении обязательств по договору аренды. Это, в первую
очередь, связано с пробелами законодательного регламентирования
существенных условий договора аренды. Появляются также некоторые
трудности и при использовании правил об аренде, в том числе аренде зданий,
сооружений и предприятий.
Таким образом, проблема темы диссертационного исследования
состоит в отсутствии совершенства гражданского законодательства,
регулирующего арендные отношения, а также практики его применения.
Указанные проблемы являются, несомненно, актуальными.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена
также расширением судебной практики рассмотрения споров, связанных с
применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере
владения, пользования и распоряжения недвижимым (движимым)
имуществом. Вопросы, связанные с различными аспектами договора аренды,
7
занимают ключевое место в гражданско-правовой науке и хозяйственном
обороте. Институт аренды является одним из наиболее развитых, но при этом
сложных и комплексных институтов гражданского права.
Работы, непосредственно связанные с обязательствами по
имущественному найму, как правило, освещают отдельные виды договора
аренды. Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования
требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его
отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и
дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по
правильному применению действующих гражданско-правовых норм.
Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы,
практика их толкования и особенности применения при осуществлении
гражданско-правового регулирования заключения договора аренды.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере
договора аренды.
Цель работы – разработка рекомендаций, направленных на
совершенствование теории, законодательства и правоприменительной
деятельности договора аренды.
Задачи:
− дать понятие и рассмотреть виды договора аренды согласно
российскому и зарубежному законодательству;
− изучить предмет и существенные условия договора аренды;
− выявить особенности заключения и прекращения договора аренды;
− рассмотреть особенности и проблемные вопросы субъектного состава
по договору проката;
− изучить отличие договора проката от договора каршеринга;
− выявить основные проблемы и пути их разрешения в сфере правового
регулирования договора проката.
Источниковую базу исследования составляют следующие виды
документов: законодательные акты, опубликованные источники,
8
периодическая печать. В частности, общетеоретические и практические
вопросы рассмотрены в работах: Айвазян С.А., Бажиной М.А., Боброва С.С.,
Жевняк О.В., Кирилловой Е.А., Ломбаева Н.И., Мограбян А.С., Никитенко
Е.Ю., Рязанцевой С.В., Соековикова М.О. и др.
Методы исследования: логический, исторический, системно-правовой
и сравнительно-правовой методы научного исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том,
что она представляет собой комплексную работу по рассмотрению договора
аренды в новых социально-экономических условиях, по результатам которой
формулируются предложения по совершенствованию действующего
законодательства и правоприменительной практики, уточняются ряд
теоретических положений.
Практическая значимость работы определяется следующими
обстоятельствами: во-первых, внесен ряд предложений по
совершенствованию гражданского законодательства; во-вторых,
содержащиеся в работе положения и выводы могут быть использованы для
дальнейших теоретических исследований как по данной проблеме, так и по
некоторым вопросам общегражданского характера; в-третьих, разработанные
рекомендации направлены на совершенствование правоприменительной
практики и могут оказать помощь в договорной работе.
Структура работы включает введение, две главы, состоящие из шести
параграфов, заключение и список использованной литературы.
9
ГЛАВА 1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1.Понятие и виды договора аренды согласно российскому и
зарубежному законодательству
Договор аренды является обязательством, которое состоит в передаче
имущества, но при этом не влекущим за собой переход право собственности
на указанное имущество к другому лицу. Арендодатель остается
собственником передаваемой вещи, обладающим полномочие распоряжения
ею, вместе с тем, полномочия владения и пользования арендодатель передает
арендатору
1
. Правовым отношениям по передаче имущества в аренду
посвящена глава 34 ГК РФ. Понятие обязательства аренды определяется в ст.
606 ГК РФ. «По договору аренды (имущественного найма) арендатор
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество
за плату во временное владение и пользование» п.1 ст. 606 ГК РФ
2
. Анализ
нормативного определения понятия договора аренды позволяет выделить
следующие его сущностные признаки:
– в основе договора аренды лежат взаимные обязательства его сторон;
– обязательство арендодателя состоит в предоставлении арендатору
какого-либо имущества во временное владение и пользование или во
временное пользование;
– обязательство арендатора состоит в оплате за передаваемые ему
арендодателем полномочия владения и пользования (пользования)
имуществом;
– полномочия владения и пользования (пользования) имуществом
передаются арендатору на определенное время (на определенный срок).
1
Барбашова А.А. Особенности правового регулирования арендных отношений / А.А. Барбашова //
Юридический факт. 2018. № 32. С. 32.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // СЗ
РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
10
Арендатор использует переданное по договору имущество в
соответствии с целями, определенными в договоре, эксплуатирует его
полезные свойства, при этом в ряде случаев возможно увеличение полезных
свойств арендуемого имущества в виде плодов, продукции доходов. При
этом указанные плоды, продукция и доходы, полученные в результате
использования арендованного имущества, становятся собственностью
арендатора. Рассмотренный признак договора аренды является отличием
договора аренды от договора на оказание возмездных услуг.
Договор на оказание возмездных услуг, который может предполагать
право заказчика на временное пользование имуществом исполнителя. При
этом заказчик заинтересован в получении определенной услуги, а не в
извлечении полезного эффекта от пользования какой-либо вещью, поэтому
возможность присвоения плодов, продукции и доходов от пользования этой
вещью исключается
3
.
Арендатор в отношении арендуемого имущества наделяется статусом
титульного владельца, его право владения этим имуществом основано на
договоре аренды. «В связи с этим на основании ст. 305 ГК РФ арендатор, как
титульный владелец, обладает правом на применение вещно-правовых
способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное
имущество (например, в случае попыток хищения этого имущества) и также
на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения
договором».
Кроме того, статус титульного владельца дает возможность арендатору
использовать права следования: право собственности (иное ограниченное
вещное право) на арендованное имущество переходит к другому лицу, то это
обстоятельство согласно норме п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием
для изменения или расторжения договора аренды
4
. Рассматривая договор
3
Кесаева В.А. Понятие и общая характеристика договора аренды недвижимого имущества / В.А. Кесаева //
Приоритетные научные направления: от теории к практике. 2016. № 22. С. 287-291.
4
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // СЗ
РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
11
аренды как одно из гражданско-правовых обязательств следует отметить, что
присущими ему признаками являются такие, как двусторонний характер
обязательства, консенсуальность, возмездность, взаимность исполнения
обязательств арендатора и арендодателя.
Договор аренды является двусторонним в связи с наличием у каждой
из его сторон обязанности в пользу другой стороны, таким образом,
арендодатель является одновременно и должником арендатора в связи с
обязанностью передать в аренду определенную вещь, и его кредитором в
отношении права требовать арендную плату за предоставленную во владение
и пользование (в пользование) вещь. При этом договор аренды, что видно
уже из его нормативного определения, характеризуется тем, что его
конструкция включает две встречные обязанности: для арендодателя - это
обязанность передать арендатору во владение и пользование, в соответствии
с условиями заключенного договора, определенное имущество, а для
арендатора - обязанность оплатить переданное имущество
5
.
Указанные обязанности являются взаимообусловленными, в связи с
чем говорят о синаллагматическом (двустроннеобязывающем) характере
договора аренды. Арендатор обязан внести плату по договору, если
арендодатель исполнит свое обязательство передать арендатору
определенное имущество во владение или пользование (п. 1 ст. 328 ГК).
Таким образом исполнение обязанности арендодателя порождает
обязанность арендатора. Если арендодатель имущество арендатору не
передаст, то и у арендатора обязанность внести оплату по договору аренды
не возникнет.
Дискуссионным является вопрос о моменте возникновения прав и
обязанностей сторон по договору аренды. Договоры в зависимости от
момента возникновения прав и обязанностей сторон принято делить на
5
Сарана А.Ю. Договор аренды в гражданском праве Российской Федерации / А.Ю. Сарана // Актуальные
проблемы гражданского и предпринимательского права: история и современность: сборник научно-
практических статей III Международной научно-практической конференции (симпозиума) молодых ученых.
Краснодар, 2018. С. 242.
12
реальные (права и обязанности сторон в таких договорах возникают с
момента передачи вещи) и консенсуальные (права и обязанности сторон в
них возникают с момента достижения соглашения по существенным
условиям таких договоров в требуемой форме п. 1 ст. 433 ГК РФ)
6
. ГК РФ
содержит нормы о правовом регулировании различных видов договоров
аренды. При этом анализ общих положений об этом договоре, норм о
прокате, аренде здания и сооружения, предприятия, финансовой аренды
(лизинга) позволяет без особых сложностей установить, что договор аренды
является консенсуальным: момент возникновения обязательств сторон
совпадает с моментом заключения договора или признания такого
соглашения заключенным. В частности, об этом свидетельствуют
словосочетания «обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ,
обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ), «обязуется приобрести» (ст. 665 ГК
РФ). Однозначно можно сделать вывод о том, что права и обязанности
сторон договора возникают с момента его заключения.
Следовательно, договор аренды - консенсуальный. Однако определение
такого вида договора аренды, как договор аренды транспортного средства
с/без экипажа, если понимать его буквально, создает впечатление о реальном
характере такого договора: «арендодатель предоставляет арендатору
транспортное средство за плату во временное владение и пользование» (ст.
ст. 632, 642 ГК РФ). Слово «предоставляет» (передает) не равнозначно
словосочетанию «обязуется предоставить».
Таким образом, неоднозначность формулировки понятия
рассматриваемого вида договора аренды не позволяет с определенностью
сделать вывод о его консенсуальном характере. Однако такой вывод
возможно опровергнуть следующим. Согласно 607 ГК РФ в договоре аренды
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
6
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // СЗ
РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
13
Исходя из этого договор, представляющий собой внешнее выражение
воли его сторон предшествует фактической передаче имущества. Если же в
договоре аренды данные, позволяющие идентифицировать имущество,
передаваемое в аренду, отсутствуют, такой договор не считается
заключенным. Если признать договор аренды заключенным с момента
фактической передачи арендатору имущества, то в этом случае необходимо,
чтобы до этого момента между сторонами договорная связь отсутствовала,
следовательно, не могли возникнуть взаимные права и обязанности. Но
обязанность арендодателя передать вещь в пользование арендатору всегда
возникает раньше такой передачи. Возникновение этой обязанности вне
соглашения сторон является абсурдным, так как никаких оснований ее
возникновения в этом случае не имеется.
Таким образом, попытка доказать реальный характер договора аренды
заводит в логический тупик. Из проведенного анализа следует, что сама по
себе передача имущества не свидетельствует о заключенности договора
аренды. Передача имущества по договору аренды всегда является
исполнением арендодателем своей обязанности, исходящей из письменного
соглашения или устной договоренности сторон. Таким образом, отмечает
В.А. Белов, «все доводы о том, что договор аренды считается заключенным с
момента фактической передачи имущества арендатору, должны признаваться
ложными и несоответствующими реальной действительности»
7
Таким образом, следует отметить, что договор аренды в любой его
разновидности всегда является консенсуальным и считается заключенным с
момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его
существенным условиям.
Договор аренды подразделяется на следующие виды.
7
Сарана А.Ю. Договор аренды в гражданском праве Российской Федерации / А.Ю. Сарана // Актуальные
проблемы гражданского и предпринимательского права: история и современность: сборник научно-
практических статей III Международной научно-практической конференции (симпозиума) молодых ученых.
Краснодар, 2018. С. 243.