24
Плен
ﮦ
ума Высшего Ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ого суда Р
ﮦ
оссийской Федер
ﮦ
ации от 17.11.2011
№ 73 «Об отдельн
ﮦ
ых вопр
ﮦ
осах пр
ﮦ
актики пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ия пр
ﮦ
авил Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского
кодекса Р
ﮦ
оссийской Федер
ﮦ
ации о договор
ﮦ
е ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды» (далее –
Постан
ﮦ
овлен
ﮦ
ие).
До пр
ﮦ
ин
ﮦ
ятия дан
ﮦ
н
ﮦ
ого Постан
ﮦ
овлен
ﮦ
ия пр
ﮦ
и ар
ﮦ
ен
ﮦ
де части помещен
ﮦ
ия,
если в делах пр
ﮦ
авоустан
ﮦ
авливающих докумен
ﮦ
тов отсутствовали кадастр
ﮦ
овые
или техн
ﮦ
ические паспор
ﮦ
та, в соответствии с котор
ﮦ
ыми возможн
ﮦ
о было
опр
ﮦ
еделить пр
ﮦ
едмет договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ыми р
ﮦ
егистр
ﮦ
атор
ﮦ
ами
пр
ﮦ
ин
ﮦ
имались р
ﮦ
ешен
ﮦ
ия об отказе в государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации. Пр
ﮦ
и этом
р
ﮦ
егистр
ﮦ
атор
ﮦ
ы р
ﮦ
уководствовались следующим
16
:
Согласн
ﮦ
о п. 3 ст. 26 Федер
ﮦ
альн
ﮦ
ого закон
ﮦ
а «О государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок с н
ﮦ
им» (далее – Закон
ﮦ
о р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации), если в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду пер
ﮦ
едаются здан
ﮦ
ие, соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие, помещен
ﮦ
ия в
н
ﮦ
их или части помещен
ﮦ
ий, к договор
ﮦ
у ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимого имущества,
пр
ﮦ
едставляемому н
ﮦ
а государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ую р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию пр
ﮦ
ав, тр
ﮦ
ебуется
пр
ﮦ
едоставлен
ﮦ
ие докумен
ﮦ
тов. Пр
ﮦ
икладывается кадастр
ﮦ
овый паспор
ﮦ
т
соответствен
ﮦ
н
ﮦ
о здан
ﮦ
ия, соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия и помещен
ﮦ
ия с указан
ﮦ
ием р
ﮦ
азмер
ﮦ
а
ар
ﮦ
ен
ﮦ
дуемой площади.
Ин
ﮦ
дивидуализация н
ﮦ
едвижимого имущества как объекта ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых
отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий осуществляется уполн
ﮦ
омочен
ﮦ
н
ﮦ
ыми ор
ﮦ
ган
ﮦ
ами в пр
ﮦ
оцессе
кадастр
ﮦ
ового (в пер
ﮦ
еходн
ﮦ
ый пер
ﮦ
иод пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ия Закон
ﮦ
а о кадастр
ﮦ
е – также
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ого техн
ﮦ
ического) учета, в р
ﮦ
езультате чего объект получает
такие хар
ﮦ
актер
ﮦ
истики, котор
ﮦ
ые позволяют одн
ﮦ
озн
ﮦ
ачн
ﮦ
о выделить его из
др
ﮦ
угих н
ﮦ
едвижимых вещей. Пр
ﮦ
и пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ии учета здан
ﮦ
ий, помещен
ﮦ
ий в
н
ﮦ
их, соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий описываются р
ﮦ
еальн
ﮦ
о существующие объекты
н
ﮦ
едвижимости, объективн
ﮦ
ыми гр
ﮦ
ан
ﮦ
ицами котор
ﮦ
ых являются
16
Солдаткина О.А. Предстоящие изменения в учете договоров аренды в соответствии с новым МСФО / О.А.
Солдаткина, В.В. Саржевская, А.К. Приходько // Актуальные вопросы экономики и современного
менеджмента сборник научных трудов по итогам III международной научно-практической конференции.
2016. С. 149.
25
кон
ﮦ
стр
ﮦ
уктивн
ﮦ
ые элемен
ﮦ
ты здан
ﮦ
ий, помещен
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий (стен
ﮦ
ы,
пер
ﮦ
егор
ﮦ
одки, потолки и т.п.).
По этой пр
ﮦ
ичин
ﮦ
е, самостоятельн
ﮦ
ое согласован
ﮦ
ие стор
ﮦ
он
ﮦ
ами гр
ﮦ
ан
ﮦ
иц и
площади подлежащей пер
ﮦ
едаче ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
у в качестве объекта ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды части
помещен
ﮦ
ия р
ﮦ
ассматр
ﮦ
ивалось государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ыми р
ﮦ
егистр
ﮦ
атор
ﮦ
ами
н
ﮦ
ен
ﮦ
адлежащей ин
ﮦ
дивидуализацией н
ﮦ
едвижимого имущества.
Что касается фор
ﮦ
мы договор
ﮦ
а, следует р
ﮦ
уководствоваться частью 1
статьи 609 ГК Р
ﮦ
Ф в котор
ﮦ
ой говор
ﮦ
ится, что договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок более
года должен
ﮦ
быть заключен
ﮦ
в письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме. В случае заключен
ﮦ
ия
договор
ﮦ
а юр
ﮦ
идическим лицом (когда хотя бы одн
ﮦ
а стор
ﮦ
он
ﮦ
а имеет статус
юр
ﮦ
идического лица) договор
ﮦ
заключается в письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме н
ﮦ
езависимо
от его ср
ﮦ
ока. Это озн
ﮦ
ачает, что в зависимости от ср
ﮦ
ока действия и стор
ﮦ
он
ﮦ
договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды может быть заключен
ﮦ
как в устн
ﮦ
ой, так и в письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой
фор
ﮦ
ме.
Дополн
ﮦ
ительн
ﮦ
ые условия договор
ﮦ
а – это условия договор
ﮦ
а,
пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ые в соответствующих н
ﮦ
ор
ﮦ
мативн
ﮦ
ых актах и автоматически
вступающие в действие в момен
ﮦ
т заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а, н
ﮦ
е тр
ﮦ
ебующие
согласован
ﮦ
ия стор
ﮦ
он
ﮦ
. Дополн
ﮦ
ительн
ﮦ
ыми являются следующие условия
договор
ﮦ
а:
– Цен
ﮦ
а договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды (так н
ﮦ
азываемая "ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ая плата"). Пор
ﮦ
ядок,
условия и ср
ﮦ
оки вн
ﮦ
есен
ﮦ
ия ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ой платы опр
ﮦ
еделяются пр
ﮦ
ямо в тексте
договор
ﮦ
ом ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды или в пр
ﮦ
иложен
ﮦ
ии к договор
ﮦ
у ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды. Дан
ﮦ
н
ﮦ
ое
положен
ﮦ
ие н
ﮦ
азывается "Гр
ﮦ
афик ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых платежей". Также в тексте могут
отсутствовать условия о цен
ﮦ
е договор
ﮦ
а. В таком случае пор
ﮦ
ядок, условия и
ср
ﮦ
оки, обычн
ﮦ
о пр
ﮦ
имен
ﮦ
яются те, что и пр
ﮦ
и ар
ﮦ
ен
ﮦ
де ан
ﮦ
алогичн
ﮦ
ого имущества
пр
ﮦ
и ср
ﮦ
авн
ﮦ
имых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК Р
ﮦ
Ф).
– Ср
ﮦ
ок договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды. Договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды может быть заключен
ﮦ
н
ﮦ
а
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый или н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок. Если условие договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды о
26
ср
ﮦ
оке н
ﮦ
е указан
ﮦ
о в тексте, договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды считается заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок (ст.190 ГК Р
ﮦ
Ф)
17
.
Ошибочн
ﮦ
о полагать, что существен
ﮦ
н
ﮦ
ым условием договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия является также ср
ﮦ
ок договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды. Такая позиция
пр
ﮦ
отивор
ﮦ
ечит действующему закон
ﮦ
одательству. Ср
ﮦ
ок договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия отн
ﮦ
осится к числу дополн
ﮦ
ительн
ﮦ
ых условий и может
быть опр
ﮦ
еделен
ﮦ
стор
ﮦ
он
ﮦ
ами. В силу п. 2 ст. 610 ГК Р
ﮦ
Ф, если ср
ﮦ
ок ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды в
договор
ﮦ
е н
ﮦ
е опр
ﮦ
еделен
ﮦ
, договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды считается заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок. Н
ﮦ
о пр
ﮦ
и этом н
ﮦ
еобходимо указать в договор
ﮦ
е, что он
ﮦ
заключен
ﮦ
н
ﮦ
а н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок
18
.
Важн
ﮦ
о подчер
ﮦ
кн
ﮦ
уть, что Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ский кодекс Р
ﮦ
оссийской Федер
ﮦ
ации
из числа существен
ﮦ
н
ﮦ
ых условий, опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ых закон
ﮦ
ом, исключил условие
о ср
ﮦ
оке действия договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды. Р
ﮦ
ан
ﮦ
ее Осн
ﮦ
овами закон
ﮦ
одательства СССР
ﮦ
об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де (ст. 12) и Осн
ﮦ
овами Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского закон
ﮦ
одательства Союза ССР
ﮦ
и
р
ﮦ
еспублик (ст. 85) ср
ﮦ
ок действия договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды р
ﮦ
ассматр
ﮦ
ивался в
качестве существен
ﮦ
н
ﮦ
ого условия, и в случае отсутствия в договор
ﮦ
е условия о
ср
ﮦ
оке его действия, такой договор
ﮦ
считался н
ﮦ
езаключен
ﮦ
н
ﮦ
ым.
Тепер
ﮦ
ь договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды заключается н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок, опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый в
договор
ﮦ
е. В то же вр
ﮦ
емя ГК Р
ﮦ
Ф допускает заключен
ﮦ
ие договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды без
указан
ﮦ
ия ср
ﮦ
ока их действия. Такие договор
ﮦ
ы считаются заключен
ﮦ
н
ﮦ
ыми н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок. Если договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды офор
ﮦ
мляется без указан
ﮦ
ия
ср
ﮦ
ока действия, каждая из стор
ﮦ
он
ﮦ
имеет пр
ﮦ
аво р
ﮦ
астор
ﮦ
гн
ﮦ
уть его в
одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ем пор
ﮦ
ядке в любое вр
ﮦ
емя, пр
ﮦ
едупр
ﮦ
едив об этом др
ﮦ
угую
стор
ﮦ
он
ﮦ
у за один
ﮦ
месяц, а пр
ﮦ
и ар
ﮦ
ен
ﮦ
де н
ﮦ
едвижимого имущества – за тр
ﮦ
и
месяца.
17
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) //
СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
18
Солдаткина О.А. Предстоящие изменения в учете договоров аренды в соответствии с новым МСФО / О.А.
Солдаткина, В.В. Саржевская, А.К. Приходько // Актуальные вопросы экономики и современного
менеджмента сборник научных трудов по итогам III международной научно-практической конференции.
2016. С. 149.
27
Договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды помещен
ﮦ
ия, как и договор
ﮦ
купли-пр
ﮦ
одажи и
поср
ﮦ
едн
ﮦ
ические договор
ﮦ
ы, является одн
ﮦ
им из н
ﮦ
аиболее часто заключаемых
н
ﮦ
а пр
ﮦ
актике договор
ﮦ
ов. Следует отметить, что н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ие существен
ﮦ
н
ﮦ
ых
условий договор
ﮦ
а влечет н
ﮦ
егативн
ﮦ
ые последствия – договор
ﮦ
считается
н
ﮦ
езаключен
ﮦ
н
ﮦ
ым, что н
ﮦ
а пр
ﮦ
актике создает массу пр
ﮦ
облем как для ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
а,
так и для ар
ﮦ
ен
ﮦ
додателя. Во избежан
ﮦ
ие этого н
ﮦ
еобходимо пр
ﮦ
и заключен
ﮦ
ии
договор
ﮦ
а четко опр
ﮦ
еделять существен
ﮦ
н
ﮦ
ые (н
ﮦ
еобходимые) условия договор
ﮦ
а.
Таким обр
ﮦ
азом учитывая специфику ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий
пр
ﮦ
едмет договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды включает в себя два р
ﮦ
ода объектов:
пер
ﮦ
вого р
ﮦ
ода - соответствующие действия обязан
ﮦ
н
ﮦ
ых лиц;
втор
ﮦ
ого р
ﮦ
ода - имущество, котор
ﮦ
ое в р
ﮦ
езультате таких действий
пр
ﮦ
едоставляется во владен
ﮦ
ие и пользован
ﮦ
ие ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
а, а по окон
ﮦ
чан
ﮦ
ии
ср
ﮦ
ока ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды возвр
ﮦ
ащается ар
ﮦ
ен
ﮦ
додателю.
1.3. Особен
ﮦ
н
ﮦ
ости заключен
ﮦ
ия и пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
Договор
ﮦ
ы ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды заключаются в письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой и в устн
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме. Н
ﮦ
о
устн
ﮦ
ая фор
ﮦ
ма возможн
ﮦ
а только для договор
ﮦ
ов между гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ами, и, если
договор
ﮦ
заключается н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок н
ﮦ
е более года (п. 1 ст. 609 ГК Р
ﮦ
Ф). Такие виды
договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, как пр
ﮦ
окат (ст. 626 ГК Р
ﮦ
Ф), ар
ﮦ
ен
ﮦ
да тр
ﮦ
ан
ﮦ
спор
ﮦ
тн
ﮦ
ого
ср
ﮦ
едства (ст. 633, 643 ГК Р
ﮦ
Ф), ар
ﮦ
ен
ﮦ
да здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий (ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф),
ар
ﮦ
ен
ﮦ
да пр
ﮦ
едпр
ﮦ
иятий (ст. 658 ГК Р
ﮦ
Ф)
19
должн
ﮦ
ы заключаться обязательн
ﮦ
о в
письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме, пр
ﮦ
и этом ср
ﮦ
ок ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды и его субъектн
ﮦ
ый состав н
ﮦ
е
влияют н
ﮦ
а фор
ﮦ
му договор
ﮦ
а
20
.
Всегда в письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме заключается договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок
более года. Письмен
ﮦ
н
ﮦ
ая фор
ﮦ
ма договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды кр
ﮦ
айн
ﮦ
е н
ﮦ
еобходима, если
одн
ﮦ
ой из стор
ﮦ
он
ﮦ
является юр
ﮦ
идическое лицо, пр
ﮦ
и этом ср
ﮦ
ок договор
ﮦ
а н
ﮦ
е
19
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) //
СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
20
Рязанцева С.В. Изменение и расторжение договора аренды недвижимости / С.В. Рязанцева // Экономика и
социум. 2016. № 4. С. 212.
28
игр
ﮦ
ает н
ﮦ
икакой р
ﮦ
оли. Последствия н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ия пр
ﮦ
остой письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой
фор
ﮦ
мы договор
ﮦ
а, если он
ﮦ
а пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
а закон
ﮦ
ом, повлекут
н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ость договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды лишь в случаях, пр
ﮦ
ямо указан
ﮦ
н
ﮦ
ых в
закон
ﮦ
е или договор
ﮦ
е (п. 2 ст. 162 ГК Р
ﮦ
Ф) (пр
ﮦ
ямо в закон
ﮦ
е указан
ﮦ
о н
ﮦ
а случаи,
когда заключается договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ий или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий (ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф)
и ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды пр
ﮦ
едпр
ﮦ
иятий (ст. 658 ГК Р
ﮦ
Ф)).В др
ﮦ
угих случаях н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ие
пр
ﮦ
остой письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
мы лишает стор
ﮦ
он
ﮦ
ы пр
ﮦ
ава в подтвер
ﮦ
жден
ﮦ
ие
договор
ﮦ
а и его условий ссылаться в суде н
ﮦ
а свидетельские показан
ﮦ
ия.
Особая зн
ﮦ
ачимость договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ий (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий) и
пр
ﮦ
едпр
ﮦ
иятий обусловила н
ﮦ
еобходимость введен
ﮦ
ия пр
ﮦ
авила о том, что такие
договор
ﮦ
ы должн
ﮦ
ы заключаться н
ﮦ
е пр
ﮦ
осто в письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме, а путем
составлен
ﮦ
ия и подписан
ﮦ
ия стор
ﮦ
он
ﮦ
ами одн
ﮦ
ого докумен
ﮦ
та (ст. 651 и 658 ГК
Р
ﮦ
Ф). «Договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимого имущества, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок н
ﮦ
е
мен
ﮦ
ее одн
ﮦ
ого года, подлежит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, если ин
ﮦ
ое н
ﮦ
е
устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о закон
ﮦ
ом (п. 2 ст. 609 ГК Р
ﮦ
Ф)».
Договор
ﮦ
ы ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимого имущества, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок
мен
ﮦ
ее одн
ﮦ
ого года или без указан
ﮦ
ия ср
ﮦ
ока пр
ﮦ
ежде, государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации н
ﮦ
е тр
ﮦ
ебуют. Последствием н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ия же тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия о
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки влечет ее н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ость в
случаях, устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых закон
ﮦ
ом (ст. 165 ГК Р
ﮦ
Ф). Указан
ﮦ
н
ﮦ
ые последствия
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ы для договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий. Пр
ﮦ
и совер
ﮦ
шен
ﮦ
ии
сделки, тр
ﮦ
ебующей государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, в н
ﮦ
адлежащей фор
ﮦ
ме,
когда одн
ﮦ
а из стор
ﮦ
он
ﮦ
уклон
ﮦ
яется от р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки, др
ﮦ
угая стор
ﮦ
он
ﮦ
а
впр
ﮦ
аве обр
ﮦ
атится в суд для вын
ﮦ
есен
ﮦ
ия р
ﮦ
ешен
ﮦ
ия о р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки (ст.
165 ГК Р
ﮦ
Ф).
Пр
ﮦ
и пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ии н
ﮦ
ор
ﮦ
м о государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделок н
ﮦ
а
пр
ﮦ
актике, и особен
ﮦ
н
ﮦ
о договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
адо исходить из обязательн
ﮦ
ости
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации так как ее н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ие н
ﮦ
есет сер
ﮦ
ьезн
ﮦ
ые
юр
ﮦ
идические последствия, котор
ﮦ
ые обусловлен
ﮦ
ы публичн
ﮦ
ыми ин
ﮦ
тер
ﮦ
есами –
ин
ﮦ
тер
ﮦ
есами н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ого кр
ﮦ
уга лиц в получен
ﮦ
ии н
ﮦ
еобходимой
29
ин
ﮦ
фор
ﮦ
мации о пр
ﮦ
авовом статусе опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ых объектов экон
ﮦ
омического
обор
ﮦ
ота.
Согласн
ﮦ
о п. 3 ст. 609 ГК Р
ﮦ
Ф договор
ﮦ
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды имущества,
пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивающий пер
ﮦ
еход в дальн
ﮦ
ейшем пр
ﮦ
ава собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
а это
имущество к ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
у (ар
ﮦ
ен
ﮦ
да с пр
ﮦ
авом выкупа – ст. 624 ГК Р
ﮦ
Ф),
заключается в фор
ﮦ
ме, пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ой для договор
ﮦ
а купли-пр
ﮦ
одажи. Если
же только пр
ﮦ
едполагается выкупать ар
ﮦ
ен
ﮦ
дован
ﮦ
н
ﮦ
ое движимое имущество, то
фор
ﮦ
ма договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды подчин
ﮦ
яется общим тр
ﮦ
ебован
ﮦ
иям (ст. ст. 158 - 162,
434, п. 1 ст. 609 ГК Р
ﮦ
Ф)
21
, а если выкупу будет подлежать ар
ﮦ
ен
ﮦ
дован
ﮦ
н
ﮦ
ое
н
ﮦ
едвижимое имущество, то фор
ﮦ
ма договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды р
ﮦ
егламен
ﮦ
тир
ﮦ
уется
пр
ﮦ
авилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК Р
ﮦ
Ф. «Согласн
ﮦ
о п. 3 ст. 609 ГК н
ﮦ
а
договор
ﮦ
ы ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды с пр
ﮦ
авом выкупа ар
ﮦ
ен
ﮦ
дован
ﮦ
н
ﮦ
ого имущества
р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
яются только н
ﮦ
ор
ﮦ
мы о фор
ﮦ
ме договор
ﮦ
а купли-пр
ﮦ
одажи
соответствующего имущества, н
ﮦ
о н
ﮦ
е ин
ﮦ
ые н
ﮦ
ор
ﮦ
мы о договор
ﮦ
ах купли-
пр
ﮦ
одажи такого имущества (п. 2 ин
ﮦ
фор
ﮦ
мацион
ﮦ
н
ﮦ
ого письма ВАС Р
ﮦ
Ф от 11
ян
ﮦ
вар
ﮦ
я 2002 г. № 66 «Обзор
ﮦ
пр
ﮦ
актики р
ﮦ
азр
ﮦ
ешен
ﮦ
ия спор
ﮦ
ов, связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с
ар
ﮦ
ен
ﮦ
дой)».
Осн
ﮦ
ован
ﮦ
ия измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия и р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ско-пр
ﮦ
авовых договор
ﮦ
ов
как сделки в дин
ﮦ
амике договор
ﮦ
н
ﮦ
ых обязательств являются завер
ﮦ
шающими
элемен
ﮦ
тами сложн
ﮦ
ых фактических составов, в качестве н
ﮦ
акопительн
ﮦ
ых
элемен
ﮦ
тов котор
ﮦ
ых выступают, с одн
ﮦ
ой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, тр
ﮦ
ан
ﮦ
сфор
ﮦ
мир
ﮦ
ующиеся
экон
ﮦ
омические, социальн
ﮦ
ые или ин
ﮦ
ые ин
ﮦ
тер
ﮦ
есы стор
ﮦ
он
ﮦ
обязательства, а с
др
ﮦ
угой — р
ﮦ
азн
ﮦ
ообр
ﮦ
азн
ﮦ
ые н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия обязательств одн
ﮦ
ой или
обеими стор
ﮦ
он
ﮦ
ами договор
ﮦ
а. Стор
ﮦ
он
ﮦ
ы договор
ﮦ
а самостоятельн
ﮦ
о н
ﮦ
а
осн
ﮦ
ован
ﮦ
ии пр
ﮦ
ин
ﮦ
ципа диспозитивн
ﮦ
ости избир
ﮦ
ают способ защиты пр
ﮦ
ав и
ин
ﮦ
тер
ﮦ
есов в соответствии с н
ﮦ
аиболее пр
ﮦ
иемлемыми для н
ﮦ
их условиями в
каждой кон
ﮦ
кр
ﮦ
етн
ﮦ
ой ситуации
22
.
21
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) //
СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
22
Рязанцева С.В. Изменение и расторжение договора аренды недвижимости / С.В. Рязанцева // Экономика и
социум. 2016. № 4. С. 214.
30
Юр
ﮦ
идические факты-действия в фор
ﮦ
ме юр
ﮦ
идических актов,
выступающие осн
ﮦ
ован
ﮦ
иями р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия или измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а,
пр
ﮦ
едставляют собой пр
ﮦ
авомер
ﮦ
н
ﮦ
ые деян
ﮦ
ия, он
ﮦ
и обладают выр
ﮦ
ажен
ﮦ
н
ﮦ
ой
волевой составляющей (одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
юю пр
ﮦ
и отказе от исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия и пр
ﮦ
и
исковом тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ии либо двухстор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ей пр
ﮦ
и соглашен
ﮦ
ии стор
ﮦ
он
ﮦ
) и имеют
целью пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ие договор
ﮦ
н
ﮦ
ых обязательств. Имен
ﮦ
н
ﮦ
о указан
ﮦ
н
ﮦ
ые
юр
ﮦ
идические факты пр
ﮦ
иводят либо к пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ию обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости в пр
ﮦ
остом
обязательстве, либо к пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ию части обязан
ﮦ
н
ﮦ
остей или всех
обязан
ﮦ
н
ﮦ
остей одн
ﮦ
овр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
о в сложн
ﮦ
ом обязательстве и, как следствие, к
р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ию или измен
ﮦ
ен
ﮦ
ию договор
ﮦ
а. Последствия воздействия осн
ﮦ
ован
ﮦ
ий
р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а н
ﮦ
а договор
ﮦ
н
ﮦ
ое отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ие действуют
автоматически1, пр
ﮦ
иводя к его р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ию или измен
ﮦ
ен
ﮦ
ию.
Осн
ﮦ
ован
ﮦ
ием для р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия и измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а н
ﮦ
а осн
ﮦ
ован
ﮦ
ии п. 1
ст. 450 ГК Р
ﮦ
Ф всегда является фактический состав с последовательн
ﮦ
ым
н
ﮦ
акоплен
ﮦ
ием элемен
ﮦ
тов, пр
ﮦ
и котор
ﮦ
ом н
ﮦ
акоплен
ﮦ
ие одн
ﮦ
ого элемен
ﮦ
та
откр
ﮦ
ывает юр
ﮦ
идическую возможн
ﮦ
ость н
ﮦ
акоплен
ﮦ
ия следующего и т.д., пока
н
ﮦ
е будут н
ﮦ
акоплен
ﮦ
ы все элемен
ﮦ
ты фактического состава. В. Б. Исаков
обр
ﮦ
ащает вн
ﮦ
иман
ﮦ
ие н
ﮦ
а то, что поскольку «н
ﮦ
акоплен
ﮦ
ие каждого элемен
ﮦ
та
влечет пр
ﮦ
авовое последствие (откр
ﮦ
ывается юр
ﮦ
идическая возможн
ﮦ
ость
н
ﮦ
акоплен
ﮦ
ия следующего элемен
ﮦ
та), то все элемен
ﮦ
ты фактического состава
являются юр
ﮦ
идическими фактами». В фактических составах измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия и
р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а по соглашен
ﮦ
ию стор
ﮦ
он
ﮦ
само соглашен
ﮦ
ие как сделка
(юр
ﮦ
идический факт) выполн
ﮦ
яет р
ﮦ
оль завер
ﮦ
шающего элемен
ﮦ
та, за
исключен
ﮦ
ием случая мир
ﮦ
ового соглашен
ﮦ
ия, где, как указывалось выше,
завер
ﮦ
шающим элемен
ﮦ
том является опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ие суда об утвер
ﮦ
жден
ﮦ
ии такого
соглашен
ﮦ
ия. Н
ﮦ
а пр
ﮦ
актике стр
ﮦ
уктур
ﮦ
а р
ﮦ
ассматр
ﮦ
иваемых фактических составов
может быть очен
ﮦ
ь р
ﮦ
азн
ﮦ
ообр
ﮦ
азн
ﮦ
а
23
.
23
Рязанцева С.В. Изменение и расторжение договора аренды недвижимости / С.В. Рязанцева // Экономика и
социум. 2016. № 4. С. 215.
31
Пр
ﮦ
и измен
ﮦ
ен
ﮦ
ии и р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ии договор
ﮦ
а соглашен
ﮦ
ием его стор
ﮦ
он
ﮦ
все
условия тр
ﮦ
ан
ﮦ
сфор
ﮦ
мации и пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ия обязательства взаимн
ﮦ
о согласуются
его стор
ﮦ
он
ﮦ
ами. Одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ий отказ от исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а
осуществляется только в случаях, входящих в исключительн
ﮦ
ый пер
ﮦ
ечен
ﮦ
ь,
устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ый закон
ﮦ
ом, пр
ﮦ
и котор
ﮦ
ых пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ие этого осн
ﮦ
ован
ﮦ
ия
возможн
ﮦ
о. Судебн
ﮦ
ое р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ие или измен
ﮦ
ен
ﮦ
ие договор
ﮦ
а в соответствии с
п. 2 ст. 450 ГК Р
ﮦ
Ф
24
, как и одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ий отказ от исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а,
осуществляется в одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ем пор
ﮦ
ядке и возможн
ﮦ
о пр
ﮦ
и двух типах
н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ий: пр
ﮦ
и существен
ﮦ
н
ﮦ
ом н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ии условий договор
ﮦ
а и пр
ﮦ
и н
ﮦ
аличии
н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ий, пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ых договор
ﮦ
ом или исчер
ﮦ
пывающим пер
ﮦ
ечн
ﮦ
ем
ГК Р
ﮦ
Ф и ин
ﮦ
ых закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ых актов.
Особым юр
ﮦ
идическим фактом, пр
ﮦ
и котор
ﮦ
ом возможн
ﮦ
о пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ие
судебн
ﮦ
ого р
ﮦ
ешен
ﮦ
ия в качестве осн
ﮦ
ован
ﮦ
ия измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия и р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия
договор
ﮦ
а, является р
ﮦ
азн
ﮦ
овидн
ﮦ
ость события в виде существен
ﮦ
н
ﮦ
ого измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия
обстоятельств. Измен
ﮦ
ен
ﮦ
ие обстоятельств пр
ﮦ
изн
ﮦ
ается существен
ﮦ
н
ﮦ
ым, когда
он
ﮦ
и измен
ﮦ
ились н
ﮦ
астолько, что, если бы стор
ﮦ
он
ﮦ
ы могли это р
ﮦ
азумн
ﮦ
о
пр
ﮦ
едвидеть, договор
ﮦ
вообще н
ﮦ
е был бы ими заключен
ﮦ
или был бы заключен
ﮦ
н
ﮦ
а зн
ﮦ
ачительн
ﮦ
о отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК Р
ﮦ
Ф).
Особое место закон
ﮦ
одатель уделил последствиям измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия и
р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а, устан
ﮦ
овив для его стор
ﮦ
он
ﮦ
общий запр
ﮦ
ет н
ﮦ
а возвр
ﮦ
ат
того, что было ими исполн
ﮦ
ен
ﮦ
о по обязательству до момен
ﮦ
та измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия или
р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а, если ин
ﮦ
ое н
ﮦ
е было устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о закон
ﮦ
ом или
соглашен
ﮦ
ием стор
ﮦ
он
ﮦ
. Стор
ﮦ
он
ﮦ
а договор
ﮦ
а, постр
ﮦ
адавшая в р
ﮦ
езультате его
измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия или р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия, впр
ﮦ
аве тр
ﮦ
ебовать возмещен
ﮦ
ия убытков,
пр
ﮦ
ичин
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ых измен
ﮦ
ен
ﮦ
ием или р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ием договор
ﮦ
а, только в случае,
если осн
ﮦ
ован
ﮦ
ием тр
ﮦ
ан
ﮦ
сфор
ﮦ
мации или пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ия договор
ﮦ
н
ﮦ
ого
обязательства служило существен
ﮦ
н
ﮦ
ое н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ие условий договор
ﮦ
а (п. 5 ст.
453 ГК Р
ﮦ
Ф).
24
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) //
СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
32
Существен
ﮦ
н
ﮦ
ое н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ие условий договор
ﮦ
а также может явиться
осн
ﮦ
ован
ﮦ
ием для его измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия или р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия в одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ем пор
ﮦ
ядке
путем р
ﮦ
еализации пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ий отказ от исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а (п.
3 ст. 450 ГК Р
ﮦ
Ф), н
ﮦ
о только в случаях, котор
ﮦ
ые устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ы в закон
ﮦ
е или в
договор
ﮦ
е. Как пр
ﮦ
авило, закон
ﮦ
одатель в дан
ﮦ
н
ﮦ
ых ситуациях дает точн
ﮦ
ые
кр
ﮦ
итер
ﮦ
иальн
ﮦ
ые хар
ﮦ
актер
ﮦ
истики н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия, подпадающего под пр
ﮦ
изн
ﮦ
аки
существен
ﮦ
н
ﮦ
ого. Таковы, н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, пр
ﮦ
изн
ﮦ
аки существен
ﮦ
н
ﮦ
ых н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ий
тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ий к качеству товар
ﮦ
ов (п. 2 ст. 475 ГК Р
ﮦ
Ф) и существен
ﮦ
н
ﮦ
ых
н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ий договор
ﮦ
а поставки (п. 2 и 3 ст. 523 ГК Р
ﮦ
Ф). Одн
ﮦ
ако закон
ﮦ
одатель
н
ﮦ
е устан
ﮦ
авливает кр
ﮦ
итер
ﮦ
ии существен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия в ин
ﮦ
ых типах
договор
ﮦ
н
ﮦ
ых кон
ﮦ
стр
ﮦ
укций, н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, в договор
ﮦ
ах о выполн
ﮦ
ен
ﮦ
ии р
ﮦ
абот,
р
ﮦ
езультатом котор
ﮦ
ых также могут являться матер
ﮦ
иальн
ﮦ
ые цен
ﮦ
н
ﮦ
ости.
Желательн
ﮦ
о было бы опр
ﮦ
еделить такие кр
ﮦ
итер
ﮦ
ии, особен
ﮦ
н
ﮦ
о в договор
ﮦ
ах
подр
ﮦ
яда и тем более в договор
ﮦ
ах бытового подр
ﮦ
яда, в котор
ﮦ
ых одн
ﮦ
ой из
стор
ﮦ
он
ﮦ
выступает гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ин
ﮦ
-потр
ﮦ
ебитель.
Пр
ﮦ
и опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ии судами существен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а по
осн
ﮦ
ован
ﮦ
иям п. 2 ст. 450 ГК Р
ﮦ
Ф им н
ﮦ
еобходимо пр
ﮦ
ин
ﮦ
имать спр
ﮦ
аведливые
р
ﮦ
ешен
ﮦ
ия, котор
ﮦ
ые как можн
ﮦ
о более полн
ﮦ
о отр
ﮦ
азят тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ие
сор
ﮦ
азмер
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия мер
ﮦ
е пр
ﮦ
имен
ﮦ
яемой ответствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
а осн
ﮦ
ове
пр
ﮦ
ин
ﮦ
ципа спр
ﮦ
аведливости. Поэтому пр
ﮦ
и опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ии обосн
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ости
использован
ﮦ
ия кр
ﮦ
едитор
ﮦ
ом такого способа защиты, как р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ие,
судебн
ﮦ
ым ин
ﮦ
стан
ﮦ
циям пр
ﮦ
иходится комплексн
ﮦ
о оцен
ﮦ
ивать все фактор
ﮦ
ы,
котор
ﮦ
ые тр
ﮦ
ебует спр
ﮦ
аведливость в общепр
ﮦ
авовом смысле.
Пр
ﮦ
и оцен
ﮦ
ке существен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия суд должен
ﮦ
пр
ﮦ
ин
ﮦ
имать во
вн
ﮦ
иман
ﮦ
ие р
ﮦ
азн
ﮦ
он
ﮦ
апр
ﮦ
авлен
ﮦ
н
ﮦ
ые фактор
ﮦ
ы, в том числе зн
ﮦ
ачительн
ﮦ
ость ущер
ﮦ
ба
от н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия, пр
ﮦ
едвидимость н
ﮦ
егативн
ﮦ
ых последствий н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия, степен
ﮦ
ь
исполн
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ости договор
ﮦ
а к момен
ﮦ
ту его р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия, н
ﮦ
едобр
ﮦ
осовестн
ﮦ
ость и
вин
ﮦ
у должн
ﮦ
ика, добр
ﮦ
осовестн
ﮦ
ость кр
ﮦ
едитор
ﮦ
а, частоту повтор
ﮦ
яемости
н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия, особен
ﮦ
н
ﮦ
ости пр
ﮦ
авовой пр
ﮦ
ир
ﮦ
оды договор
ﮦ
а (н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
,
публичн
ﮦ
ый, встр
ﮦ
ечн
ﮦ
ый или фидуциар
ﮦ
н
ﮦ
ый его хар
ﮦ
актер
ﮦ
), поведен
ﮦ
ие
33
н
ﮦ
ар
ﮦ
ушителя в ответ н
ﮦ
а пр
ﮦ
едложен
ﮦ
ие о р
ﮦ
азр
ﮦ
ешен
ﮦ
ии кон
ﮦ
фликта по
обоюдн
ﮦ
ому согласию н
ﮦ
а осн
ﮦ
ован
ﮦ
ии п. 2 ст. 452 ГК Р
ﮦ
Ф
25
, степен
ﮦ
ь
н
ﮦ
еустр
ﮦ
ан
ﮦ
имости н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия и др
ﮦ
. Окон
ﮦ
чательн
ﮦ
ое р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие должн
ﮦ
о
вын
ﮦ
оситься с учетом всех указан
ﮦ
н
ﮦ
ых фактор
ﮦ
ов. Пр
ﮦ
и этом, учитывая их
р
ﮦ
азн
ﮦ
он
ﮦ
апр
ﮦ
авлен
ﮦ
н
ﮦ
ость, суд должен
ﮦ
н
ﮦ
аходить н
ﮦ
аиболее сбалан
ﮦ
сир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ое и
взвешен
ﮦ
н
ﮦ
ое р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие.
В отличие от двух др
ﮦ
угих способов р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия или измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия
договор
ﮦ
а, пр
ﮦ
авовое р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ие измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия и р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а
путем одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
его отказа от его исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия отличается существен
ﮦ
н
ﮦ
ым
н
ﮦ
едостатком, так как он
ﮦ
о н
ﮦ
е пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивает н
ﮦ
и опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ого пор
ﮦ
ядка
действий стор
ﮦ
он
ﮦ
, н
ﮦ
апр
ﮦ
авлен
ﮦ
н
ﮦ
ых н
ﮦ
а пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ие или измен
ﮦ
ен
ﮦ
ие
договор
ﮦ
н
ﮦ
ого обязательства, н
ﮦ
и точн
ﮦ
ого момен
ﮦ
та его измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия или
р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия и, кр
ﮦ
оме того, в н
ﮦ
екотор
ﮦ
ых случаях вообще допускает
одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ий отказ от исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а пр
ﮦ
и отсутствии каких-либо
сер
ﮦ
ьезн
ﮦ
ых к тому осн
ﮦ
ован
ﮦ
ий «в любое вр
ﮦ
емя»
26
.
Одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ий отказ от исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а — самый
«кон
ﮦ
фликтн
ﮦ
ый» из всех устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых закон
ﮦ
одателем осн
ﮦ
ован
ﮦ
ий
измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия и р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а. Это связан
ﮦ
о с его сущн
ﮦ
остн
ﮦ
ыми
особен
ﮦ
н
ﮦ
остями: одн
ﮦ
остор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
им хар
ﮦ
актер
ﮦ
ом действий упр
ﮦ
авомочен
ﮦ
н
ﮦ
ой н
ﮦ
а
отказ стор
ﮦ
он
ﮦ
ы договор
ﮦ
а, отсутствием тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ий о н
ﮦ
еобходимости
отказывающейся стор
ﮦ
он
ﮦ
ы пр
ﮦ
едпр
ﮦ
ин
ﮦ
ять усилия для р
ﮦ
азр
ﮦ
ешен
ﮦ
ия
пр
ﮦ
отивор
ﮦ
ечий путем пр
ﮦ
ин
ﮦ
ятия соглашен
ﮦ
ия об измен
ﮦ
ен
ﮦ
ии или р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ии
договор
ﮦ
а, отсутствием потр
ﮦ
ебн
ﮦ
ости обр
ﮦ
ащен
ﮦ
ия в судебн
ﮦ
ые ин
ﮦ
стан
ﮦ
ции.
В соответствии со ст. 12 ГК Р
ﮦ
Ф измен
ﮦ
ен
ﮦ
ие и пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ие
пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия пр
ﮦ
изн
ﮦ
ается одн
ﮦ
им из способов защиты гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав.
Весь ин
ﮦ
ститут измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия и р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а, пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ый гл. 29
25
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) //
СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
26
Рязанцева С.В. Изменение и расторжение договора аренды недвижимости / С.В. Рязанцева // Экономика и
социум. 2016. № 4. С. 216.