5
СОДЕРЖАНИЕ
СОДЕРЖАНИЕ/ 5/...............................................................................................................................................
ВВЕДЕНИЕ/ 6/.....................................................................................................................................................
Глава/1./История/и/понятие/договора/аренды/ 8/...........................................................................................
1. Развитие/договора/аренды/в/дореволюционный/период/ 8/..................................................................
2. Юридическая/природа/договора/аренды/ 17/..........................................................................................
Глава/2./Правовое/регулирование/субъектного/состава/договора/аренды/ 32/...........................................
2.1/Правовой/статус/арендодателя/ 32/...........................................................................................................
2.2/Правовой/статус/арендатора/ 43/...............................................................................................................
2.3/Договор/аренды/части/вещи:/теория/и/арбитражная/практика/ 50/.......................................................
ЗАКЛЮЧЕНИЕ/ 71/..............................................................................................................................................
СПИСОК/ЛИТЕРАТУРЫ/ 74/................................................................................................................................
ПРИЛОЖЕНИЕ/1/ 78..........................................................................................................................................
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы дипломной работы обусловлена расширением
судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением
гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения,
пользования и распоряжения недвижимым (движимым) и муществом.
Вопросы, связанные с различными аспектами договора аренды занимают
ключевое место в гражданско-правовой науке и хозяйственном обороте.
Институт аренды является одним из наиболее развитых, но при этом сложных
и комплексных институтов гражданского права.
Практическая значимость. Институт аренды в настоящее время, в
современном обществе занимает одно из ведущих мест в сфере
жизнедеятельности, а договор аренды зданий и сооружений является одним из
сам ых актуальных и востр ебованных договоров гражданско-правовых
отношений.
Объекты недвижимости играют важную роль в рыночных отношениях,
в развитии бизнеса, да и вообще в российской экономике. Очевидно же, что
далеко не в каждом случае, у субъектов гражданских правоотношений,
занимающихся выполнением различных работ, оказанием услуг и пр. есть
возможность пр ио бретать недвижимость-здания, сооружения, жилые и
нежилые помещения а также земельные участки для соответствующего
осуществления своей деятельности. Договор аренды зданий и сооружений
широко пользуется спросом среди субъектов гражданского права, а это влечет
за собой огромное количество судебных разбирательств.
Институту аренды посвящена одна из самых объемных по количеству
статей, глава 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК
РФ).
Объектом исследования являются общественные отношения между
арендодателем и арендатором.
7
Предметом исследования выступают гражданско-правовые н ормы,
практика их толкования и особенности применения при осуществлении
гражданско-правового регулирования заключения договора аренды.
Цель дипломной работы - исследование понятия, сущности, условий,
субъектного состава договора и расторжения договора аренды
Задачи:
- определить историю становления договора аренды и его
сущностные признаки;
- рассмотреть требования к форме договора аренды;
- проанализировать содержание (условия) договора аренды;
- рассмотреть обязанности и права арендодателя
- осветить обязанности и права арендатора. Преимущественное
право на заключение договора аренды
- исследовать проблему судьбы улучшений арендуемого имущества
- осветить правовое значение истечения срока действия договора
аренды.
- определить основания расторжение договора аренды по
требованию арендодателя
- раскрыть основания расторжения договора аренды по требованию
арендатора.
Методы исследования: логический, исторический, системно-правовой и
сравнительно-правовой методы научного исследования.
Структура дипломной работы включает введение, две главы, состоящие
из девяти параграфов, заключение и список использованной литературы.
8
Глава 1. История и понятие договора аренды
1. Развитие договора аренды в дореволюционный период
Невозможно в полной мере проанализировать явление, не посмотрев на
его развитие в историческом аспекте. Исследование возникновения и развития
арендных отношений позволяет более полно познать сущность данного
социального явления, обнаружить тенденции в развитии регулирующих норм.
Впервые договор аренды как самостоятельная разновидность
консенсуальных договоров сложился в глубокой древности и на протяжении
столетий практически не изменялся, он стабильно определялся как единый
(без особых модификаций) договор location-conduction . В праве Древнего
1
Рима он был наиболее полно разработан. Location-conductionобъединял в себе
три разновидности найма: locatio-conductiorei- наем вещей, locatio-
conductiooperamm- наем услуг, locatio-conductiooperis- наем работы (труд
лица).
По договору найма вещей (аренды) (locatio-conductiorei) одна сторона
(наймодатель или арендодатель — locator) обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю или арендатору — conductor) одну или несколько вещей
для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за
пользование известной вещи (вещей) определенное вознаграждение (merces,
pernio)и по окончании пользования возвратить вещь (вещи) в сохранности
наймодателю .
2
Распределение обязанностей между сторонами выглядело следующим
образом: арендодатель был обязан предоставить арендатору в определенное
время вещь на определенный срок; обеспечить, чтобы вышеуказанной вещью
можно было пользоваться, напр имер, производить рем онт; оплачивать
публичные повинности за объект аренды; возместить ущерб, если вещь
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат.
1
2015. № 10. С. 68 - 71.
Яковлев В.Н. Древнеримское частное право и современное российское гражданское
2
право: учебник. М., 2010. С. 485.
9
оказалась непригодной для пользования и нести риск случайной гибели
(periculumestlocatoris).Арендатор, в свою очередь, был обязан в овремя
выплачивать арендную плату; в целости вернуть вещь в установленный срок и
нести ответственность за ущерб нанесенный арендодателю его действиями
(dolus, culpalataи levis).
Обязательства этих сторон (арендатора и арендодателя — locatorи
conductor) защищались отдельными исками bonaefidei: actionlocateи
actionconducti . Объектом аренды могли выступать неупотребляемые
движимы е и нед ви жимые вещи, однако некоторые авторы допускали
возможность использования потребляемых вещей в исключительных случаях,
«например, если вещи берутся для выставки или напоказ» .
34
Арендная плата могла иметь денежное в ыражение или выражалась в
определенном количестве производных объекта аренды в отношении
сельскохозяйственных земель.
В научной литературе существуют некоторые разночтения по поводу
вопро са, что считать существенными условиями договора locatio-conductio.
Данная проблема освещается в монографии «Договор аренды зданий и
сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика
гражданско-правового регулирования», авторами которой являются Волкогон
А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. :
5
1) существенными условиями являются предмет и арендная
плата. Представителями данной точки зрения были О.С.Иоффе и
В.А.Мусин ;
67
Яковлев В.Н. Древнеримское частное право и современное российское гражданское
3
право: учебник. М., 2010. С. 490.
Гусаков А. Г. Система римского права. Обязательственное право. По лекциям
4
доцента А. Г. Гус акова, читанным в 1893-1894 гг. М , 1894. С. 334.
Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и
5
сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-
правового регулирования. М., 2006.
Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. Ленинград. 1974. С.
6
127.
Гусаков А.Г. Система римского права. Обязательственное право. По лекциям пр.
7
доцента А.Г. Гус акова, читанным в 1893-1894 гг. М., 1894. С.332.
10
2) существенными условиями являются предмет, арендная
плата,срок найма, данная позиция отст аивается в работах А.Г.Гусакова
существенными условиями являются предмет, арендная плата, лица,
наименование лиц заключающих договор и цель договора (causa).
Этапозиция отстаивалась В.А. Умовым .
Форма договора locatio-conductioreiне имела жесткой регламентации,
достаточно было устного соглашения, однако письменная форма требовалась
при заключении договора найма сельского имущества и в случае, если
наемная плата превышала установленную сумму. Также особые правила
существовали в отношении государственного и приравненного к нему
имущества.
Институт аренды (найма) был перенят европейским законодательством,
в том числе и законодательством нашей страны.
Так исторически сложилось, что развитие института аренды в нашем
го сударстве, наиболее тесно связано с землей. Исходя из известных на
сегодняшний день пи сьменных источников, признаки специфичных арендных
отношений появились в Судебнике 1497 года. В данный исторический
89
период существовали три вида землевладельцев: государь, служилые люди и
церковь. В это же время складывается крестьянская община, и начинается
общинная собственность. Исходя из вышеизложенного, с юридической точки
зрения, крестьянин был владельцем и пользователем чужой земли.
Владелец участка имел право отдать его в наем, но только с согласия
общины и под условием, что наниматель принял на себя тягло, лежавшее на
Умов В А. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным
8
законодательствам. Т.1. М., 1872. С. 159.
Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском
9
гражданском законодательстве: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 45.
11
приобретаемом участке черной земли . В Судебнике Ивана III излагается
10 111213
право крестьянина покинуть земельный участок в определенный временной
промежуток раз в год, и переходя к новому землевладельцу, крестьянин, как
равное лицо, заключал с ним поземельный («арендный») договор,
выражавшийся в порядных грамотах.
Следующим вехой в развитии арендных отношений стало Соборное
уложение 1649 года. Все земли, принадлежащие главе государства, стали
именоваться поместьями, и раздавались служивым людям. Статья 9, 10 главы
XVI Соборного Уложения стала допускать сдачу поместий в аренду: «А будет
кто сдаст поместье за старостью дядя племяннику, или брат брату, а в
сдаточной записи и о росписке в челобитной напишет, что племяннику дядю,
или брату брата до его живота кормить...» ; «А будет вдовы или девки учнут
прожиточным свои поместья сдавати кому-нибудь за то, что тем людем кому
они те свои поместья сдадут, кормить и за муж выдати, и им на тех людей,
кому они те свои поме стья сдадут, в том, что их тем людем кормить иза муж
выдати, имати записи за руками.» .
При сдаче прожиточных поместий, требовалось согласие царя. Стороны
заключали между собой сдаточную запись, которую они представляли в
Поместный приказ с челобитной на его имя. Если согласие не было получено,
то сдаточная запись не имела силы.
Соборное уложение впервые закрепило существенные условия договора
аренды: объект, срок и плата .
14
Титов Ю. П. История государства и права России: учебник. М.,1996. С. 72-73.
10
Ро ссийское законодательство X-XXвеков:Т.2. Законодательства периода образования
11
и укрепления Русского централизованного государство. М., 1985.С.61.
Софроненко К. А. Памятники русского права. Вып. 6: Соборное Уложение царя
12
Алексея Михайловича 1649 года. М., 1957. С.204.
Там же.
13
Барановская И.Г. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных
14
участков в России: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 17.
12
Уже в восемнадцатом веке договор найма недвижимого имущества
считался заключенным только в случае соблюдения письменной формы,
оформляемой уездными судами и палатами гражданского суда.
Войдя в со став Российской империи, Царство Польское привнесло в
наше право специфическую категорию «чиншевое право», которое
представляло собой наследственное право пользования чужой землей с твердо
установленной суммой оплаты. От аренды оно отличалось бессрочным и
вещны м характером. И, несмотря на то, что общеимперские законы
запрещали бессрочную аренду, данное право оставалось в силе.
К вступлению на престол Николая I необходимость кодификации
ро сси йского за конодательс т ва н а зрел а д о ст аточ но давн о . Е го
предшественники подготовили достаточную почву: Павлом Iбыла создана
комиссия, целью которой была подготовка сводного Уложения, с содействия
Александра I подготовлен проект трех частей гражданского Уложения,
уголовного Уложения, торгового Уложения. Николай Iпродолжил дело своих
предшественников, и в 1832 вышел Свод законов Российской империи.
Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в
российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно
фрагментарным и непоследовательным . Хотя по данным исторических
15
источников к концу XIX года на основании земских материалов по 267 уездам
в 50 губерниях России размер арендного фонда составлял около 30 гектаров.
В эти данные вошли, главным образом, пашня и сенокосы. Если к ним
присоединить арендовавшиеся выгоны и пастбища, то это существенно
повысит показатели . Т.е. назрела проблема недостаточности правового
16
регулирования.
Законодательство Ро ссийском империи в полной мере не содержало
определение договора имущественного найма в статье 1691 десятого тома
Свода законов Российской империи, дано следующие определение: «при наём
Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и
15
сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-
правового регулирования: монография. М., 2006.С.15.
Обухов Д.А. История развития арендных отношений: статья. М.,2011. С. 126.
16
13
или отдач а в с одержание частных имуществ..» . Краткость данного
определения создавала повод для изложения своей версии понятия договора
имущественного найма лучшими юристами своего времени.
В учебнике гражданского права Шершеневича Г.Ф за 1911 дается
следующие определение имущественного найма - это «...договор, в силу
ко т о р о г о о д н а с т о р о н а з а п р е д ъ я в л е н н о е в о з н а г р а ж д е н и е
обязываетсяпредоставить другой временное пользование своей вещью».
К.П. Победоносцев в «Курсе гражданского права» излагает следующую
версию понятия договора имущественного найма: «Определение найма (коего
нет в законе) может быть выведено (Касс.реш. 1868 г., № 248) следующее:
договор, в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом
другой стороне на изве стный срок и за известное вознаграждение .
17
Среди российских дореволюционных авторов существовали разные
мнения относительно существенны х условий договора имущественного
найма. Распространенной и законодательно закрепленной (ст. 1691 ч.1 т. Х
Свода законов ) была позиция, что существенными условиями являются:
предмет, срок и наемная плата. Её поддерживали в частности такие видные
деятели, как Г.Ф. Шершеневич , А.М. Гуляев . Однако была и иная точка
18 1920
зрения, в частности К.П. Победоносцев считал, что к существенным условиям
относятся только срок и наемная плата. Если рассматривать данную ситуацию
подробнее: без указания срока пользования объектом договор бы относился к
вотчинному праву; а без платы был бы ссудой, так содержания этих договоров
похожи и отличаются они возмездностью (Касс.реш. 1868 г., № 248 ). Кроме
21
того имения, как казенные т ак и частные, могли быть сданы в аренду только
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и
17
обязательства. М., 2003.С.356.
Шершеневич Г.Ф. Учебник Русского гражданского права. М., 1911. С.517.
18
Гуляев А.М. Русское гражданское право : Обзор действующего законодательства,
19
кассационной практики Прав.сената и проекта Гражданского уложения : Пособие к
лекциям.проф. А.М. Гуляева. СПб.,1913. С. 303.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и
20
обязательства. М., 2003.С.356.
Там же. С.366
21
14
на срок, а не бессрочно (Касс.реш. 1876г., № 350 ), поэтому позиции авторов в
отношении этих двух критериев безусловно оправданы.
Теперь рассмотрим вопрос относимости предмета к существенным
условиям договора имущественного найма. Без указания предмета найма в
договоре становится не ясно, на что распространяются правоотношения, по
сути, теряется смысл во всех иных условиях и поэтому его нельзя не
учитывать, в связи с этим предмет относится к существенным условиям
договора имущественного найма.
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало
нанимаемое имущество. Однако были авторы, в частности Г.Ф. Шершеневич,
которые полагали, что предмет договора имущественного найма представляет
действия наймодателя по передаче имущества в наем: «Однако, ошибочно
утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому
что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача
всегда признавалась за действие».
С.В. Пахман , Г.Ф. Шершевич и др. писали о том, что в наем можно
отдать имущество, как недвижимое, так и движимое (которое может быть
использовано без повреждения его существа), кроме того А.М.
Гуляеввыделяет в качестве предмета также права .
По мнению некоторых юристов, в частности П. Хохрякова , К.Н.
Анненкова предметом договора имущественного найма могут быть не только
22
индивидуально-определенные вещи, но и вещи, определенные родовыми
признаками.
К началу двадцатого века появились сторонники ограничения оборота
недвижимого имущества, ими предпринимались попытки исключить
недвижимость из предмета договора имущественного найма. К примеру, В.А.
Удинцев высказывался по данному поводу, что в обороте и в законе
недвижимость мыслится как объект, ма лоспособный к мобилизации в
качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и
22
обязательства. М., 2003.С.356.