55
включающее возможность извлечения п лодов, продукции, доходов (нормой
статьи 606 ГК РФ эта возможность не считается обязательным элементом
аренды).
Представляется, что ограничение возможности пользоваться только
отдельной вещью не обосновано - чтобы извлекать из вещи полезные
свойства не обязательно пользоваться всей вещью. Интерес арендатора может
быть не связан с использованием других частей, поэтому мнение о том, что
при этом арендатор берет в аренду всю вещь, а пользуется только оговоренной
частью, представляется спорным. Из этого следует и спорно сть такого
подхода, при котором считается, что когда разными частями вещи пользуются
разные субъекты, возникает множественность лиц н а стороне арендатора.
Представляется, что исходя из свободы договорных отношений и
разнообразия потребностей их участников возможны два варианта:
1) объединение нескольких лиц (их множественность) на стороне
арендатора, когда у них есть (или был изначально) некий общий интерес в
использовании вещи;
2) заключение с каждым пользователем частей вещи отдельн ого
договора аренды.
В судебной практике чаще встречаются примеры второго варианта (их
мы рассмотрим далее).
Первый вариант рассмотрим на примере следующих дел.
ПАО «Т ПЛЮС» продало Албычеву здание насосной с танции
тепломагистрали, в связи с чем они заключили договор о передаче прав и
обязанно стей по договору аренды земельного участка под зданием в объеме
прав, пропорциональном 29/250 доли в праве аренды. В государственной
регистрации договора было отказано ввиду неверного указания предмета
аренды. Суды посчитали, что отказ не нарушает права и законные интересы
заявителя, так как права и обязанности арендатора той части земельного
участка, которая занят а зданием и необходима для его использования,
возникли у Албычева в силу закона с момента государственной регистрации
перехода права собственности на это здание. Суд апелляционной инстанции
56
указал, что переход права аренды на часть участка при отчуждении одного
или нескольких о бъектов недвижимости из принадлежащего продавцу
множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в
правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником
земельного участка.
В другом деле суд указал, что с момента первой государственной
регистрации права собственности на помещения в жилом доме право аренды
на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, у
застройщика было фактически прекращено. Представляется, что и в таких
ситуациях с новым арендатором мог быть заключен отдельный договор
аренды той части земельного участка, которая занята зданием и необходима
для эксплуатации этого здания.
Стоит отметить, что категории «вещь» и «часть вещи» не являются
однозначными и устоявшимися в юридической науке и практике. Достаточно
вспомнить дискуссию о квалификации помещения: это отдельная вещь или
часть вещи (здания), лишь пространство, ограниченно е конструктивными
элементами? Что такое здание: самостоятельная вещь или часть земельного
участка? Яркий пример: машино-место, будучи частью здания или
сооружения, с 1 января 2017 года признает ся самостоятельной недвижимой
вещью.
В современной юридической литературе договор аренды относят к
договорам, направленным на передачу вещи. Об этом говорится и в пункте 3
статьи 607 ГК РФ (и мущество, подлежащее передаче), пункте 3 статьи 611 ГК
РФ (право на истребование имущества в соответствии со статьей 398 ГК РФ),
статье 322 ГК РФ (возврат арендованного имущества). Однако
представляется, что для аренды характерна не передача вещи в пользование,
а предоставление возможности пользоваться ве щью в определенных
договором пределах. Если применить именно такой подход к аренде, то
проблема сдачи в аренду части вещи отпадает - арендодатель вправе
предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых
пределах и частях.
57
Однозначное отне сение договора аренды к договорам, направленным на
передачу вещи, д искуссионно, это, с корее, до гов ор о предоставлении
возможности пользоваться вещью.
Уместно вспомнить историю появления аренды. В римском праве она
рассматривалась как одна из разновидностей найма - наем вещей
(существовал наряду с наймом работ и услуг). Примечательна характеристика
договора найма по римскому пра ву: «Существо найма состоит не в
установлении для нанимателя права на известную вещь, а в известной
совокупности действий, которыми устанавливается для нанимателя известное
пользование в размере, определенном договором. Сама вещь на втором
месте».
Предоставление возможности пользоваться может выражаться как в
действиях, обеспечивающих арендатору возможность пользования вещью
(передача вещи или иные действия), так и в бездействии (арендодатель
обязуется воздержаться от совершения действий, которые препятствовали бы
использованию вещи). Таким образом, аренда может рассматриваться как
пример обязательства, при котором должник обязуется в том числе
воздержаться от совершения определенных действий в пользу кредитора. В
современной юридической литературе указывается, что действия
арендодателя не исчерпываются одним актом - передать вещь и права
пользования и владения (держания) ею; такое действие, а точнее бездействие
(не мешать пользоваться), подлежит выполнению каждодневно и в каждый
отдельный момент.
В литературе ведется дискуссия о п равовой природе аренды (вещно-
правовой, обязательственно-правовой или смешанной). Стоит согласиться,
что в аренде (особенно с учетом норм существующего законодательства)
присутствуют вещно-правовые элементы, однако прежде всего она является
обязательственным правом, а объектом таких прав признается не вещь, а
действия (бездействие), которые в пользу кредитора совершает должник.
Дискуссия о том, можно ли рассматривать часть вещи как объект, уместна в
58
отношении вещных прав, в обязательствах категория вещи как объекта не так
важна.
Свобода обязательственных отношений дает возможность совершать
любы е действия (бездействие) в пользу другого лица, не исключ ая
предоставление возможности пользоваться частью своей вещи. Вопрос лишь
в правовой квалификации отношений. Исходя из экономической сущности
аренды пользование частью вещи ей соответствует. Если рассматривать
содержание института аренды, то общие положения об аренде (нормы § 1 гл.
34 ГК РФ) способны регулировать аренду части вещи. Только нормы
упомянутых ранее статей 607, 611 и 622 не вполне сопоставимы с нормами об
аренде части вещи. Однако в этих статьях содержатся формулировки, которые
соответствуют подходу к аренде как к отношениям по передаче вещи. Если
рассматривать аре нду как отношения по пр едоста влению во зможности
пользоваться вещью, то представляется необходимым следующее:
- в пункте 3 статьи 607 ГК РФ говорить не об имуществе, подлежащем
передаче, а об имуще стве, возможно сть пользоваться которым
предоставляется по договору;
- в пункте 3 статьи 611, кроме права на истребование имущества в
соответствии со статьей 398 ГК РФ, которое может быть ре ализовано только в
случае, когда в договоре есть обязанность передать владение всей вещью,
предусмотреть для остальных случаев аренды право на подачу иска об
исполнении договора в натуре по статье 308.3 ГК РФ;
- в статье 622 ГК РФ обязанность возвратить арендованное имущество
после прекращения аренды дополнить обязанностью освободить имущество,
прекратить им пользоваться.
Менее дискуссионным является вопрос об аренде части делимой вещи
(например, части земельного участка, здания или помещения), которая в
принципе может быть сформирована как отдельная вещь. И в судебной
практике большинство дел по поводу аренды части вещи касаются таких
частей (см. далее анализ практики арбитражных судов Уральского округа).
Сложнее решается вопрос о возможности аренды части неделимой вещи или
59
«неотделимой» части делимой вещи. Это, например, касается аренды крыши
(ее части), фасада здания (его части), части торгового за ла, рабочего места и
т.д.
Согласно договору аренды земельного участка арендатор платит аренду
в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, при этом во
внимание берется 100% площади земельного участка. Однако договор может
ограничиваться частью земельного участка. Однако не всегда для
необходимого пользования нужен весь земельный участок.
Например, участок составляет 30 соток земли, на углу земельного
участка расположено здание, занимающее 1 сотку. Но в итоге собственник
здания расположился на земельного участке и вынужден арендовать весь
земельный участок. Есть альтернатива – выделять долю земельного участка –
межевать, согласовывать кадастровый план, согласовывать выдел и много
других работ.
В конечном счете (в идеальном варианте) появится новый участок,
конкретно под зданием, занимающий, допустим 2 сотки. И после утверждения
ново го участка собственник здания сможет платить арендную плату толь ко
за этот участок при заключении договора аренды. Арендная плата будет
пересчитана лишь с даты утверждения нового земельного участка. А договор
аренды, ра нее заключенный будет распр ос транятся на весь земельный
участок. При таких условиях собственник здания не захочет заключать
договор ар енды земельного участка – не выгодн о. В данном случае,
положения земельного кодекса встают на стороны владельцев недвижимости
и дают право платить пропорционально площади занимаемого земельного
участка. В нашем случае, собственник здания даже в судебном порядке
должен будет заплатить аренду за 1 сотку земельного участка.
Статья 620 ГК РФ устанавливает ряд обстоятельств, при наличии
которых арендатор вправе требовать от арендодателя досрочно расторгнуть
договор. Они связаны с ненадлежащим исполнением арендодателем своих
обязанно стей или недостатками/непригодностью переданного имущества.
60
Однако в рассматриваемом случае, исходя из предоставленной информации,
подобные обстоятельства отсутствуют.
Согласно ч. 2 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены
и другие осн ования досрочного расторжения договора по требованию
арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ
предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть
изменен или расторгнут по решению суда, либо при существенном нарушении
договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ,
другими законами или самим договором.
Как было отмечено в Определении Верховного суда РФ от 21.08.2015
№ 310-ЭС15–4004 по делу № А08-7981/2013, для досрочного расторжения
арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК
РФ, такие основания должны быть прямо указаны в договоре. Иной подход
противоречил бы сущности срочного обязательства, возникш его между
сторонами при осуще ствлении предпринимательской деятельности. Таким
образом, сторон ам нужно прописывать в договоре не только порядок
расторжения договора, но и сами основания (помимо тех, которые
установлены в ст. 619 и 620 ГК РФ), по которым стороны будут вправе
расторгнуть договор. Между тем, как можно понять из предоставленной
информации, в рассматриваемом случае в договоре было указано лишь на то,
что «если арендатор желает расторгнуть договор по иным основаниям, он
обязан письменно предупредить контрагента за месяц до расторжения».
Конкретные основания для расторжения договора прописаны не были.
Следовательно, права в одностороннем порядке требовать расторжения
договор а по причине экономической нецелесообразности дальнейшего
использования помещения и закрытия размещенного в нем филиала у
арендатора нет. Арендодатель может отказаться от расторжения договора,
сославшись на то, что он не допустил каких-либо нарушений. Поэтому даже
если арендатор освободит помещение, он все равно будет обязан вносить
арендную плату. Подобные фактические действи я не влекут за собой
расторжение договора. Как было отмечено в п. 13 информационного письма
61
Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до
прекращения в установленном по рядке действ ия договора аренды) не
является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению
арендной платы.
Данный вывод неоднократно делался и нижестоящими судами при
рассмотрении конкретных дел . Таким образом, единственным выходом из
60
сложившейся ситуации будет достижение с арендодателем соглашения об
условиях расторжения договора. Вероятнее всего, ему придется выплатить
отступное. В каких случаях соглашения о расторжении или изменении
(сокращении срока) договора аренды могут относиться к крупным сделкам?
Здесь необходимо учитывать различные обстоятельства. Так, ФАС
Московского округа в постановлении от 12.10.2012 по делу №
А40-97932/11-62-865 отметил, что суды должны учитывать то, как повлияло
расторжение договора аренды на деятельность общества.
В п остановлении от 13.11.2013 по делу № А14-3834/2010 ФАС
Центральн ого округа от метил, что п редставленные в материалы дела
документы, в том числе отраженное в бухгалтерских балансах финансово е
состояние, не подтверждают ухудшение финансового положения арендатора
после подписания спорного соглашения. Уступка права аренды земельного
участка не противоречила целям деятельности арендатора. Особое значение в
рассматриваем аспекте представляет Определение Верховного суда РФ от
21.04.2015 по делу № 307-ЭС14–8324, А66-10302/2013. Как констатировал ВС
РФ, дополнительное соглашение об изменении ранее одобренного обществом
договора аренды — самостоятельная сделка. Такая сделка нуждается в новом
одобрении, если она влечет изменение основных условий ранее одобренной
сделки. При этом суд указал, что если дополнительное соглашение влечет за
Постановление Семн адцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015
60
№ 17АП-12365/2015-АК по делу № А60-11381/2015, АС Волго-Вятского округа от
25.05.2016 № Ф01-1882/2016 по делу № А29-6037/2015, Московского округа от
31.10.2016 № Ф05-15938/2016 по делу № А40-214013/2015
62
собой очевидно выгодные п оследствия для общества в виде сбережения
арендной платы, то его одобрение не требуется.
Само по себе данное определение достаточно спорное. Если следовать
логике Верховного суда РФ, то получится, что любое расторжение
возмездного договора «очевидно выгодно» стороне договора, так как оно
всегда влечет сбережение выплат по договору. ВС РФ проигнорировал
справедливый довод суда первой инстанции о том, что дополнительное
соглашение повлекло утрату обществом возможности арендовать земельный
участок на оставшиеся 46 лет по первоначальным (выгодным) условиям
договора. Между тем сформулированная ВС РФ правовая позиция в полной
мере применима к описанной ситуации: досрочное расторжение договора
аренды (либо изменение его срока дополнительным соглашением)
экономически целесообразно. Общество приняло решение закрыть филиал,
очевидно, что необходимости в аренде офиса и, как следствие, выплате
арендных платежей больше нет.
После последних изменений, внесенных в Федеральный закон № 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон) прошло
более года, однако, практика государственной регистрации одного из самых
распространенных договоров — договора аренды, так и не была
сформирована.
Несмотря на все разъяснения, которые дает Росреестр, законодательство
в сфере государственной регистрации недвижимости постоянно претерпевает
изменения и дополняется новыми правилами и требованиями.
В этой связи, правообладатели и иные заинтересованные лица не имеют
возможности сформировать а ктуальный механизм, который смог бы
обеспечить проведение регистрационных действий в отношении объектов
недвижимости в планируемые сроки.
Следует отметить, что требование о государственной регистрации
сделок по аренде объектов недвижимости никуда не делось. Такое требование
обязывает регистрировать долгосрочные договоры аренды в Росреестре.
63
Вместе с тем, органы государственной власти «не забывают»
контролировать производственные комплексы, розничную торговлю, сети
общественного питания, в части соблюдения лицензионных требований к
арендуемым помещениям. Соблюдение этих требований невозможно без
го сударственной регистрации договоров аренды с внесением записи об
обременении в Единый государственный реестр недвижимости (далее –
ЕГРН).
Кроме того, волатильность ставки аренды недвижимости вынуждает
заинтересованных лиц уходить от «11 месячных договоров аренды», и
заключать долго срочные договоры аренды с последующей регист рацией в
Ро среестре.
Высший арбитражный суд РФ наконец принял полноценные
разъяс нения по спорным вопросам договора аренды. Ран ее основные
правовые позиции черпались из Информационного письма Президиума ВАС
РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных
с арендой».
При принятии 17.11.2011 Постан овления П ленума ВАС РФ №73
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
РФ о договоре аренды» (далее — постановление №73) высшая судебная
инстанция ограничилась решением наиболее злободневного в опроса
об особенностях аренды государственного имущества, оставив нерешенными
многие другие проблемы.
25 января 2012 года было одобрено Постановление Пленума ВАС РФ
«О внесении дополнений в Постановление № 73». Документ получился
весьма объемным и на удивление информативным. Поскольку на момент
подготовки материала постановление ВАС не было официально
опубликовано, при анализе использован его итоговый проект, размещенный
на сайте Высшего арбитража.
Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей
вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов
о правомерности такого подхода раздел ились, а прав оприменительная
64
практика до сих пор не устоялась. Несмотря на это, ВАС РФ продолжил
«крестовый поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы
о возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении
будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.
Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который
позв олил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы. Сейчас
больш инство деве лоперов последо вательно заключают п редварительный
договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор
(когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы)
и долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы). При
этом объективно возникает множе ство сложно стей, связанных
с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для
осуществления ремонта и т. п. Существующая арбитражная практика
не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.
Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей
вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций:
— нет самой вещи (то е сть здание или помещение еще не достроено);
— у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую
вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще
не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).
По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при
условии наличия у арендодателя з аконного владения не препятствует
действительно сти заключенного договора аренды, так как это
не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение»
в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного)
пол ьзования участком: п. 4 ст. 20 ЗК РФ прям о запр ещает такому
правообладателю заключать договоры, предусматривающие распоряжение
(в том числе и в будущем) таким участком.
Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет
зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру
защиты интересов арендатора. В случае неиспол нения обязательств а