65
по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возмести ть
арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как
рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым.
ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод
в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет
недействительности договора. Эта позиция представляется юридически
спорной, но ее придется учитывать в практике.
Несомненно, будет востребован рынком и (формально противоречащий
закону) вывод ВАС РФ о том, что передача объекта арендатору до ввода его
в эксплуатацию для проведения ремонта и отделочных работ не противоречит
положениям Градкодекса РФ. Девелоперы будут активно пользоваться этим
разъяснением: оно сокращает сроки начала работы объекта и соответственно
окупаемости инвестиций. Однако с юридической точки зрения это создает
проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность
людей до окончания строительства.
В этой конструкции есть и внутренняя противоречивость. Например,
договор аренды будущей вещи в отношении самовольной постройки является
ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. А как отличить самовольную
постройку от объекта, который не сдан в эксплуатацию надлежащим образом
и по которому нет заключения о соответствии проекту?
При подготовке постановления ВАС РФ уделил большое внимание
сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, которые
порождали противоречивую судебную практику.
В частности, п. 9 посвящен регулированию предм ета договора
аренды — возможности передачи в аренду части объекта. Не секрет, что
судебная практика по-разному оценивала такую возможность: от вывода
о полной недопустимости подобных действий до отсутствия каких-либо
ограничений на них.
ВАС РФ не ограничился простой констатацией возможности передачи
в аренду части объекта и дополнительно разъяснил, что следует признавать
надлежащей индивидуализацией этой части: на госрегистрацию договора
66
может быть представлен «подписанный сторонами документ, содержащий
графическое и/или текстуальное описание».
При этом если кадастровый паспорт объекта ранее предоставлялся
в регистраци онный орган, то дополнительных индивидуализирующих
действий по части объекта от сторон не требуется.
В настоящее время в большинстве регионов России для регистрации
договора аренды части объекта необходимо приложить к договору как
минимум простую копию (а в некоторых регионах — оригинал) кадастрового
плана с нанесенными на нее цветными границами этой части. С учетом
мнения ВАС РФ регистрирующий орган вынужден будет пересмотреть свои
требования к оформлению таких договоров и учесть возможность
«текстуального описания».
Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон
в вопрос е о согласованности предмета договора. При возникновении споров
недобросовест ные ст ороны зачастую добивались пр изнания догов ора
незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета аренды. ВАС
РФ прямо указывает, что, если договор аренды сторонами фактически
исполнялся (например, вещь была передана арендатору и т. п.), стороны
не вправе оспаривать его по основанию ненадлежащей индивидуализации.
Если в отношении одного и того же предмета заключены несколько
договоров (два и более), это не делает их недействител ьными или
незаключенными, но арендатором будет то лицо, которому объект был
фактически передан. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого
имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре
аренды той же вещи. Арендатор, которому не передали спорный объект,
вправе требовать лишь возмещения причиненных убытко в и выплаты
договорной неустойки.
Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер, и можно
ожидать существенного изменения правоприменительной практики
и сложившихся бизнес-схем.
67
В ближайшем номере «НП» — продолжение материала: о балансе
интересов и принципе добросовестности, о том, почему пост ановление ВАС
важно для застройщиков, а также — в каких случаях арендодатель вправе
менять плату по своему усмотрению, а когда закон сдерживает его аппетиты.
Постановление содержит много норм, направленных на регулирование
баланса интересов сторон и противодействие злоупотреблению правом.
В частности, п. 12 закрепляет положение о том, что суд не должен
у ч и тыват ь д о в од ы а р ен дато ра, пол ь з о ва в ше го с я и м у ще с т в ом
и не оплатившего пользование, об отсутствии у арендодател я права
собственно сти и его принадлежности другим лицам.
Юристы опасались, что это создаст угрозу интересам добросовестного
арендатора: случалось, что имущество сдавало в аренду неуполномоченное
лицо, а выяви вший это собс твенник взыскивал плату с фактического
арендатора, который в итоге платил дважды.
ВАС РФ предлагает решать эту проблему на основе добросовестности
(арендатор знал или должен был знать о «дефекте аренды»). При этом
собственник объекта вправе предъявить к недобросовестному участнику
сделки иск о взыскании неосновательного обогащения:
— если недобро сове стным был только неуправомоченный
«арендодатель», то иск предъявляется к нему;
— если недобросовестным был арендатор, то отвечает он;
— если недобросовестными были оба, они несут солидарную
ответственность.
При этом иск арендатора о возврате платежей, внесенных за время
фактического пользования объектом аренды по договору с неуправомоченным
лицом, удовлетворению не подлежит. Фактически это означает, что если
недобросовестным был именно арендатор (знал об отсутствии полномочий),
то в итоге он заплатит дважды. Подобное регулирование создает скрытый
механизм ответственности для недобросовестных арендаторов, что должно
дополнительно противодействовать злоупотреблениям правом.
68
Среди важных для практики правил следует упомянуть еще один новый
подход ВАС РФ: если договор аренды подлежал государственной
регистрации, н о не был зарегистрирован, однако объект был передан
арендатору и исполнение контракта началось, к таким правоотношениям
в случае спора должны применяться не нормы о неосновательном
обогащении, а нормы данного договора аренды как обязательства,
порожденного ст. 309 ГК РФ, как о размере арендной платы и порядке ее
уплаты, так и о договорной неустойке.
Не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную плату,
чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить
и не регистрировать договор. Раньше суды считали такой договор
не заключенным, а при определении суммы неосновательного обогащения
арендатора применяли некий абстрактный «средний» расчет.
Говорить о доктрин е добросовестной реализации прав с торонами
договора аренды позволяет и норма, которая закрепила возможность для
арендатора защищать свои права при одно стороннем изменении платы
арендодателем. Если изменение п латы неп ропорционально изменению
средних рыночных ставок за аналогичные объекты в данной местности
(и существенно превысило его), арендатор может в судебном порядке
доказывать факт злоупотребления правом арендодателем.
Такому арендодателю откажут в праве требовать с арендатора сумму
превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность
арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким
образом пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя
формулировка и далека от идеала. Может вызвать споры определение
«средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период»,
так как не секрет, что для аренды локация имеет первоочередное значение
и принятие за «данную местность» Москвы или Петербурга в целом даст
недостоверные результаты. Термин «существенное п ревышение» оставляет
слишком много возможностей для толкования.
69
К категории положений о добросовестности следует отнести
и положения постановления, которые ограничивают «разумным сроком»
право арендодателя на расторжение договора при неоплате аренды два раза
подряд. Это безусловное право часто используется как средство борьбы
с несговорчивым арендатором. При отказе от навязываемых арендатору
условий арендодатель «вспоминал» про нарушение и обращался в суд.
Введение ценза «разумного срока» позволит качественно изменить
сложившуюся недобросовестную практику.
Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:"
— регулируемая;"
— определяемая правилами, установленными публичным субъектом;"
— устанавливаемая сторонами. В отношении регулируемой арендной платы
ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по итогам торгов
плата не является регулируемой. Однако п. 2 ст. 614 ГК РФ позволяет
публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения
арендной платы: определять одну ее часть п утем торгов, а другую часть путем
регулируемой арендной платы.
К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что ее
необходимо вносить в размере, установленном на соответствующий период
регулирующим органом. Оформления каких-либо дополнительных
соглашений об этом к договору аренды не требуется.
Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия
договоров аренды государственного или муниципального имущ ества,
предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой
арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются
ничтожными.
Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом
похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ
относится к такому виду). Для нее также не нужно подписывать какое-либо
дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если
70
соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным
органом.
Стоит сказать нескольк о слов об обычной арендной плате,
определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора
у сторон отс утствуют споры о размере аренд ных плате жей, однако
в последующем именно они составляют абсолютное большинство споров
по договору.
ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной
платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если
в договоре это прямо не прописано.
Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается,
только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех
случаях не более одного раза в течение года.
В постановлении есть несколько норм, которые напрямую затронут
интересы застройщиков. Во первых, сделан однозначный вывод, что
истечение сроков аренды или ее прекращение не препятствует регистрации
права собственности на созданный в период ее действия объект
незавершенного строительства (если он не является самовольной
постройкой). Во вторых, определена судьба прав на участок под строящимся
многоквартирным домом — с момента регистрации первого права
собственно сти любого дольщика право собственности/аренды застройщика
прекращается в силу закона. Это позволит застройщикам избежать переплаты
за аренду такого участка, однако дополнительно подчеркивает все проблемы
возведения нескольких очередей на одном участке (утрата права будет
препятствовать застройщику в создании последующих объектов).
В постановлении уделено внимание и вопросам перезаключения
договора аренды государственного или муниципального имущества на новый
срок с добросовестным арендатором. Многие предложения ВАС РФ носят
революционный характер.
71
Таким образом, если следовать логик е Верховног о суда РФ,
необходимость в одобрении сделки по расторжению (изменению) договора
аренды в рассматриваемом случае отсутствует.
Подводя итог второй главы, хотелось бы отметить, что для того чтобы
решить пробле му правового регулир ования договора аренды нежилых
помещений, необходимо создать правовой режим аренды нежилых
помещений, закрепив понятия нежилого помещения в 4 параграфе 34 главы
ГК РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Завершая работу, подведем итоги и сделаем выводы.
Правовая природа договора аренды характеризуется тем, что он
является сделкой, позволяющей увеличить возмож ности хозяйственного
использования имущества. Собственник не отчуждает сво е имущество, а
извлекая определенный доход, позволяет пользоваться другому лицу своим
имуществом. Бл агодаря эксплуатации чужого имуществ а пользователь
получает свою выгоду. Такие понятия как «аренда» и «имущественный наем»
российское законодательство отождествляет.
Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным,
взаимным (синаллагматическим) договором
Главный признак аренды в системе гражданских договоров является
передача имущества во временное пользование.
Договор аренды заключается как в устной, так и в письменной форме.
Устная форма договора аренды допускается при сроке аренды не более года и
только между гражданами. Для остальных видов договора аренды независимо
от субъектного состава и срока аренды законом установлена письменная
форма. Если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации.
Суще ственным условием договора аренды, является наличие предмета
договора. Отсутствие в тексте предмета договора влечет признание его
72
незаключенным. Предметом договора аренды может быть признано
имущество, являющееся объектом аренды - индивидуально-определенная
вещь, либо часть такой вещи.
Суще ствуют определенные законом обязанности арендодателя такие
как:
- п редоставить арендуемое имущество арендатору в состоян ии
соответствующем условиям договора и назначению;
- предоставить арендуемое имущество в срок указанный в
договоре, своевременно, а если в договоре этот срок не указан - в
разумный срок;
- одной из важных обязанностей является воздержание от
любых наем в соответствии с его назначением, п редусмотренном
договором;
- т акже суще ствует обяза н но сть арен додат еля по
капитальномуремонтупредмета аренды.
Осн овной обязанностью арендатора является внесение платы за
арендуемое имущество.
Другая обязанность арендатора состоит в использовании арендного
имущества в соответствии с условиями договора, если в договоре аренды
условия не определены, значит в соответствии с назначением арендуемого
имущества.
Также обязанностью арендатора является поддержание имущества в
исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести
расходы, нести расходы на содержания арендуемого имущества, если иное не
предусмотрено законом или договором аренды.
В случае если арендатор произвел за счет собственных средств при
согласии арендодателя улучшение арендованного имущества, которые
неотделимы без вреда для им ущества, арендатор имеет право после
прекращения договора на возмещения стоимости улучшения, если другое не
предусмотрено договором аренды. Когда в договоре аренды не прописаны
неотделимые улучшения, или прописано условия письменного разрешения
73
арендодателя, компании необходимо обратиться за письменным разрешением
и только после этого преступать к что улучшению имущества.
Договор аренды прекращается:
1. По истечению срока его действия.
2. Досрочным расторжением по требованию арендодателя.
3. Досрочным расторжением по требованию арендатора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию
арендодателя:
а) использование арендатором арендного имущества с нарушением
усло вий договора аренды, примене ния имущества не по н азначению,
неоднократные нарушения;
б) существенного ухудшения имущества;
в) неоплата аренды по истечению установленного договором срока
платежа белее двух раз;
г) не производит капитальный ремонт имущества в сроки
установленные договором аренды сроки, а при отсутствии таких сроков в
соответствии с законом и иными правовыми актами, договором производство
капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию
арендатора:
а) в соответствии с условиями арендного договора арендодатель не
предоставляет арендатору имущество в указанн ые сроки или создает
препятствия пользованию этим имуществом или назначением имущества;
б) переданное арендатору имуще ство имеет недо статки,
препятствующие его использованию, которые не были о бговорены при
заключении договора, не были заранее известны арендатору и недолжны были
бы обнаружены им при осмотре имущества или проверки его исправности;
в) аре ндодатель не производи т капитальный ремонт арендуемого
имущества в сроки предусмотренные договором аренды, а при отсутствии
этих сроков в разумные;
74
г) арендуемое имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор
не отвечает, окажется в состоянии непригодном для проживания.!