15
политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных
и для всех очевидных форм перехода недвижимо сти из одних рук в другие. По
этим соображениям недвижимость исключается им изкатегории товаров.
Согласно статье 1700 части 1 тома Х Свода законов договор найма
движимого имущес тва может быть заключен устно , но в от ношении
недвижимого имущ ества форма сделки письменная на установленной
гербовой бумаге.
Впрочем, совершение договора найма недвижимо сти прямо допускается
и в словестной форме, причем иногда требуются свидетели; так, например, в
одной местности было заявлено, что «наем лавок совершается по письменным
и по словесным условиям; словесные условия заключаются при
свидетелях» .
23
2425
Важным правовым актом, которому т ак и не суждено было быть
принятым, стало Гражданское уложение. Предполагалось, что именно в нем
будут содержаться нормы, посвященные имущественному найму и прочим
разновидностям договора, разработанные с учетом практики применения того
времени. В ходе подготовки проекта была проведена серьёзная работа по
устранению недостатков существующей правовой системы, однако
революционные настроения и Первая мир овая войн а помеша ли этому
документу воплотиться в жизнь.
Изменилась страна, изменилось и право. Начало формировани я
советского кодифицированного гражданского законодательства положено в
период НЭП а. Происходит переход от продразверстки к продналогу, уходят в
небытие принци пы «в оенного коммунизма», в част ности бесплатность
товаров и услуг, возрождается частная торговля. В связи с этим
катастрофически назрела необходимости кодификации гражданского
законодательства. Тысяча девятьсот двадцать второй год стал знаковым. В мае
Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев, 1907. С.
23
107.
Свод законов Российской Империи, издание 1857 года.Т.10.Ч.1.СПб.,1857. С.343.
24
Пахман С.В. Обычное гражданское право в России.Т.1. СПб.,1877. С.158.
25
16
ВЦИК принимает Постановление «Об основных частных имущественных
правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых
судами РСФСР» , которое регулировало значительный круг гражданских
правоотношений, а в ноябре принимается Гражданский кодекс РСФСР .
2627
Третья глава раздела «Обязательственное право» ГК РСФСР 1922 года
была посвящена договору имущественного найма. Согласно ст. 152 ГК
РСФСР 1922 одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой
(нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного
пользования. И хотя определение договора почти полностью совпадает с его
дореволюционными вариациями, нельзя в полной мере сказать о
правопреемстве, так как Кодекс вводил ограниченную частную
собственно сть. Гражданский Кодекс 1922 года не признавал абсолютного
частного права, действуют лишь правомочия, которые указаны в самом
Кодексе, все остальные правомочия принадлежат государству. Эта позиция в
отношении частной собственности будет присуща всему советскому периоду.
Статья 154 ГК РСФСР 1922 устанавливает предельный срок найма в
размере двенадцати лет, возобновление отношений п о истечению этого срока
было возможно, но посредством заключения уже нового договора. Кроме того,
статья 154 предусматривает, что если по истечению срока договора с
молчаливого одобрения наймодателя фактически отношения суще ствуют, то
договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Декрет ВЦИК от 22.05.1922 «Об основных частных имущественных правах,
26
пр и зна ва е мы х Р С ФСР, ох р аня е мых ее з а кона м и и за щи щ аем ы х суд ам и
РСФСР» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс», 2017.
Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса
27
Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.) [Электронный ресурс] // СПС
«КонсультантПлюс», 2017.
17
Следующим важнейшим правым актом советского периода стал
Гражданский Кодекс РСФСР 1964 года . При комплексном сравнении двух
2829
Гражданских кодексов становится ясно, что с годами шел процесс
ограничения объектов имущественного найма. Из кодекса редакции 1964 года
исчезли такие объекты найма как коммунальные предприятия, земельные
участки, они перестали быть объектами гражданского оборота.
С татьи 275-294 ГК РСФСР 1964 г. содержат информацию об
имущественном найме, данные статьи были дополнены по сравнению с
Кодексом 1922 года нормами, выработанными практикой правового
регулирования, а именно: наем жилых помещений выделен в качестве
самостоятельного института, базирующегося на совершенно иных принципах,
установлено, что права граждан не могут быть предметом найма.
2. Юридическая природа договора аренды
Договор аренды является обязательством, которое состоит в передаче
имущества, но при этом не влекущим за собой переход право собственности
на указанное имущество к другому лицу. Арендодатель остается
собственником передаваемой вещи, обладающим полномочие распоряжения
ею, вместе с тем, полномочия владения и пользования арендодатель передает
арендатору.
Правовым отношениям по передаче имуще ства в аренду посвящена
глава 34 ГК РФ.
Понятие обязательства аренды определяется в ст. 606 ГК РФ.
«По договору аренды (имущественного найма) арендатор (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование» п.1ст. 606 ГК РФ.
Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) [Электронный ресурс] //
28
СПС «КонсультантПлюс», 2017.
Интернет архив законодательства СССР: [Электронный ресурс]: сайт /2017.
29
URL:http://www.libussr.ru/doc_ussr/usr_6309.htm
17
18
Анализ нормативного определения понятия договора аренды позволяет
выделить следующие его сущностные признаки:
- в основе договора аренды лежат взаимные обязательства его
сторон;
- обязательство а рендодателя состоит в предоставлении
арендатору какого-либо имущества во временное владение и
пользование или во временное пользование,
- обязательство арендатора состоит в оплате за передаваемые
ему арендодателем полномочия владения и пользования (пользования)
имуществом;
- полномочия владения и пользования (пользования)
имуществом передаются ар ендатору на определенное время (на
определенный срок).
Арендатор использует переданное по договору имущество в
соответствии с целями, о пределенны ми в договоре, эксплуатирует его
полезные свойства, при этом в ряде случаев возможно увеличение полезных
свойств арендуемого имущества в виде плодов, продукции доходов. При этом
указанные плоды, продукция и доходы, полученные в результате
испо льз ования арендованного имущества, становятся собственностью
арендатора.
Рассмотренный признак договора аренды является отличием договора
аренды от договора на оказание возмездных услуг. Договор на оказание
возмездных услуг, который может предполагать право заказчика на временное
пользование имуществом исполнителя. При этом заказчик заинтересован в
получении определенной услуги, а не в извлечении полезного эффекта от
пользования какой-либо вещью, поэтому возможность присвоения плодов,
продукции и доходов от пользования этой вещью исключается.
Арендатор в отношении арендуемого имущества наделяется статусом
титульного владельца, его право владения этим имуществом основано на
договоре аренды. «В связи с этим на основании ст. 305 ГК РФ арендатор, как
титульный владелец, обладает правом на применение вещн о-правовых
19
способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное
имущество (например, в случае попыток хищения этого имущества) и также
на защиту прав от нарушений, не связа нных с лиш ением владения
договором» .
30
3132
Кроме того, статус титульного владельца дает возможность арендатору
использовать права следования: право собственно сти (иное ограниченное
вещное право) на арендованное имущество переходит к другому лицу, то это
обстоятельство согласно норме п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для
изменения или расторжения договора аренды .
Рассматривая д оговор аренды как одно из гражданско-правовых
обязательств следует отметить, что присущими ему признаками являются
такие, как двусторонний характер обязательства, консенсуальность,
возмездность, взаимность исполнения обязательств арендатора и
арендодателя.
Договор аренды является двусторонним в связи с наличием у каждой из
его сторон обязанности в польз у другой стороны, таким образом,
арендодатель является одновременно и должником арендатора в связи с
обязанно стью передать в аренду определенную вещь, и его кредитором в
отношении права требовать арендную плату за предоставленную во владение
и пользование (в пользование) вещь.
При этом договор аренды , что видн о уже из его нормативного
определения, характеризуется тем, что его конструкция вкл ючае т две
встречные обязан ности: для арендодателя - это обяз анность передать
арендатору во владение и пользование, в соответствии с услови ями
заключенного догово ра, определенное имущество, а для арендатора -
обязанность оплатить переда нное имущество. Указанные обязанности
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2 Договоры о передаче
30
имущества. М., 2004. С.237.
Михайлов А.В Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых
31
предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади // Жилищное
право. 2006.№ 9. С. 28.
Там же. С. 29.
32
20
я вл я ют с я в з а и м о о бу с л о вл е н н ы м и , в с вя з и с ч е м го в о р я т о
синаллагматическом (двустронне обязывающем) характере договора аренды.
Арендатор обязан внести плату по договору, если арендодатель исполнит свое
обязательство передать арендатору определенное имущество во владение или
пользование (п. 1 ст. 328 ГК). Таким образом исполнение обязанности
арендодателя порождает обязанность арендатора. Если арендодатель
имущество арендатору не передаст, то и у арендатора обязанность внести
оплату по договору аренды не возникнет.
Дискуссионным является вопрос о моменте возникновения прав и
обязанно стей сторон по договору аренды.
Договоры в зависимости от момента возникновения прав и
обязанно стей сторон принято делить на реальные (права и обязанности
сторон в таких договорах в озникают с момента передач и вещи) и
консенсуальные (права и обязанности сторон в них возникают с момента
достижения соглашения по существенным условиям таких договоров в
требуемой форме п. 1 ст. 433 ГК РФ).
ГК РФ содержит нормы о правовом регулировании различных видов
договоров аренды. При этом анализ общих положений об этом договоре, норм
о прокате, аренде здания и сооружения, предприятия, финансовой аренды
(лизинга) позволяет без особых сложностей установить, что договор аренды
является консенсуальным: мом ент во зникновения обязательств стор он
совпадает с моментом заключения договора или признания такого соглашения
заключенным. В частности, об эт ом свидетельствуют словосочетания
«обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ, обязуется передать» (ст.
650 ГК РФ), «обязуется приобрести» (ст. 665 ГК РФ).Однозначно можно
сделать вывод о том, что права и обязанности сторон договора возникают с
момента его заключения. Следовательно, договор аренды - консенсуальный.
Однако определение такого вида договора аренды, как договор аренды
транспортного средства с/без экипажа, если понимать его буквально, создает
впечатление о реальном характере такого договора: «арендодатель
предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное
21
в л а д е н и е и п о л ь з о ва н и е » ( с т. с т. 6 3 2 , 6 4 2 Г К Р Ф ) . С л о в о
«предоставляет» (передает) не равнозначно словосочетанию «обязуется
предоставить». Таким образом, неоднозначност ь формулировки понятия
рассматриваемого вида договора аренды не позволяет с определенностью
сделать вывод о его консенсуальном характере.
Однако такой вывод возможно опровергнуть следующим. Согласно 607
ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. Исходя из этого договор, п редставляющий собой
внешнее выражение воли его сторон предшествует фактической передаче
имущества. Если же в договоре аренды данные, позволяющие
идентифицировать имущество, передаваемое в аренду отсутствуют, такой
договор не считается заключенным.
Если признать договор аренды заключенным с момента фактической
передачи арендатору имущества, то в этом случае необходимо, чтобы до этого
момента между сторонами договорная связь отсутствовала, следовательно не
могли возникнуть взаимные права и обязанности.
Но обязанность арендодателя передать вещь в пользование арендатору
всегда возникает раньше такой передачи. Возникновение этой обязанности
вне соглашения сторон является абсурдным, так как никаких о снований ее
возникновения в этом случае не имеется. Таким образом, попытка доказать
реальный характер договора аренды заводит в логический тупик.
Из проведенного анализа следует, что сама по себе передача имущества
не свидетельствует о заключенности договора аренды. Передача имущества
по договору аренды всегда является исполнением арендодателем своей
обязанности, исходящей из письменного соглашения или устной
договоренности сторон. Таким образом, отмечает В.А. Белов, «все доводы о
том, что договор аренды считается заключенным с момента фактической
переда чи имущества арендатору, должны признаваться ложными и
несоответствующими реальной действительности».
Подводя итоги, следует отметить, что договор аренды в любой его
22
разновидности всегда является консенсуальным и считается заключенным с
момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его
существенным условиям.
Перед заключением договора аренды нежилого помещения
предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них
показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и
транспортная доступность. Част о случается так, что потенциальный
арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя»
подписывает договор аренды, фактически становясь заложником
арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые
крайне не выгодны для потенциального арендатора. Риски сторон при
заключении договора аренды нежилого помещения Список ниже - далеко не
полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и
на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора
аренды.
Потенциальные риски арендодателя: · помещение может быть
использовано не по назначению; · арендодатель может не получить арендную
плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока; ·
имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации; ·
арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/
или правоохранительные органы.
Потенциальные риски арендатора:
-
в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не
имеет права;
- в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения
собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды
может быть оспорен);
-
арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время
исполнения договора;
-
арен д одател ь может с дат ь в а р е н ду пом е щ е н и е , не
предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;
23
-
техническое состояние помещения, принятого в аренду, может
сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.
В современной практике при заключении договора аренды
преимущ ество чаще всего на ходится на стороне арендодателя. Целью
арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения,
избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности
включить в договор свои условия.
В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое
время пустуют, это не так уж и сложно.
Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть
помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по
возможност и опросить ж ильцов, узнать, есть ли не зарегистрированные
договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить
у арендодателя следующие документы:
1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости
(ЕГРН);
2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением
(договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного
или муниципального органа и т.д.);
3) Документы, подтверждающи е полномочия лица, которое будет
подписывать договор со стороны арендодателя;
4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям
(электричество, газ, канализация);
5) Паспорт БТИ на помещение. После этого можно приступать к
проверке непосредственно договора аренды помещения.
Договор должен содержать максимально полное описание объекта
аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество
комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При
отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче
в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор —
незаключенным.
24
В договоре должна быт ь четко прописана цель использования
помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и
т.п.
Тогда в случае, если помещение нель зя будет использоват ь по
назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при
заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без
каких-либо п оследствий для арендатора. В д оговоре аренды нежилого
помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок
оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во
время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет
пра ва в одностороннем порядке повышать арендную п лату (ра нее на
протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст.
614 ГК РФ: «Если иное н е предусмотрено договором, размер арендной платы
м ожет изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но н е чаще одного раза в год».
Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был
прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС,
то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий
документ. В соответствии с действующим законодательством, в стоимость
аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного
участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего
несет сам арендатор.
В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать
текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные
платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и
охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства
арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер
арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот,
но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг
или коммунальных платежей.
Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно