25
включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.
Суще ственным условием договора аренды является его срок.
Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным
(заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более).
Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации,
долгосрочные — подлежат.
Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на
режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:
1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и
перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в
перепланированном виде после прекращения договора аренды;
2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае,
если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей
счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения
отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений
за счет арендодателя;
3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия
арендодателя;
4) порядок передачи права аренды в залог;
5) порядок доступа в помещение;
6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором
располагается помещение, и многое другое. Одним из важнейших пунктов в
договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного
расторжения.
Современное законодательство не предусматривает возможности
одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы
отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке,
необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например,
арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не
допускает его в переданное в аренду помещение).
Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора
26
аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от
исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке
отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в
адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны
могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения
договора арен ды. Важнейшим аспектом договора арен ды, на который
необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ
передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение
передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно
отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе
фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения.
В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны
должны подписать такой акт: · после государственной регистрации договора
аренды; после поступления авансового платежа; в момент подписания
договора аренды; после окончания ремонтных работ.
В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно
полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто
возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и
большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной
практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу
субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не
предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон
оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально
отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского
права.
Несмотря н а тот факт, что в текущее время многие полагают пик
экономического кризиса пройденным, экономическая ситуация остается по-
прежнему нестабильной. К настоящему моменту большинство арендодателей
откликнулось на просьбы арендаторов пе ресо гласовать усло ви я ран ее
заключенных договоров аренды или досрочно расторгнуть их во внесудебном
порядке
27
Вместе с тем, до сих пор нередки ситуации, когда переговоры с
арендодателем остаются безрезультатными, а пересмотр условий договора
аренды для арендатора - «под запретом». Это подталкивает арендаторов к
поискам способов изменения или досрочного расторжения договоров аренды
в судебном порядке.
Как складывается практика по данному вопросу в настоящее время?
Во время прошлых экономических кризисов одним из «классических»
оснований для обращения арендатора в суд являлось существенное изменение
обстоятельств (статья 451 ГК РФ), то есть такое изменение обстоятельств, при
котором, если бы стороны договора могли его предвидеть, договор вообще не
был бы заключен или был бы заключен на иных условиях.
Однако, как и в кризис 1998 г., так и 2008 г. суды крайне редко
признавали неблагоприятную экономи ческую с итуацию, значительное
изменение курса иностранной валюты, ухудшение финансового положения
сторон договора или снижение спроса на реализуемые товары в качестве
существенного изменени я обстоятельств, которо е может обуславливать
досрочное расторжение договора аренды. Такой же позиции суды
придерживаются и в настоящее время .
33
Более того, в Обзоре судебной практики № 1, утвержденном
Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г., было в очередной раз
подчеркнуто, что изменение курса иност ранной валюты по отношению к
рублю не льзя расценивать как существенное изменение обстоятельств,
являющееся основанием для изменения договора.
Еще одним популярным основанием для обращения в суд за
расторжением договора аренды является несправедливость его условий
(пункт 3 статьи 428 ГК РФ в редакции, вступившей в силу 01 июня 2015 г.).
Доктрина несправедливости условий договора предполагает, что, если
условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу
неравенства переговорных возможностей поставлена в положение,
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2016 г. №
33
Ф05- 4707/2016 по делу № А41-71971/2015
28
с ущественно за трудняющее согласование иного содержания условий
договора, «слабая» сторона вправе потребовать расторжения или изменения
договора, если она не приняла бы такие условия при наличии у нее
возможности участвовать в их определении.
Изнача льн о данная позиция была сформулирована Пленумом ВАС РФ в
Постановлении от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»,
что, в свою очередь, спровоцировало развитие целого блока соответствующей
судебной практики .
34
Однако, к сожалению арендаторов, суды занимали и занимают в
настоящее врем достаточно жесткую позицию, согласно которой арендатор по
договору аренды коммерческой недвижимости является профессиональным
участником рынка и не может не просчитывать свои предпринимательские
риски при заключении договора аренды и согласовании его условий.
Как следствие, требования о расторжении или изменении договора
аренды на основании несправедливости его условий не подлежат
удовлетворению .
35
Вместе с тем, некоторые суды все же принимали сторону арендатора,
оценивая его как менее опытного участника рынка, ввиду незначительной
продолжительности периода ведения им коммерческой деятельности. Причем
мом е н т нач а л а ком мерч е ской д е я т ельно ст и а р е н д атора и его
«профессионального опыта» определялся судом и сходя из даты его
регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Такой подход суда достаточно специфичен и не имеет массового
характера. Тем не мен ее, подобная позиция, безусловно, может быть
использована арендаторами в аналогичных спорах с арендодателями.
Также обращает внимание тот факт, что в 2016 г. некоторые суды,
отказывая арендаторам в расторжении договор а аренды на основании
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 мая 2016
34
г. № ФОБ-3162/2016 по делу № А53-25329/2014
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября
35
2014 г. № 09АП-33329/2014 по делу № А40-159643/13, Постановление Арбитражного
суда Московского округа от 17 ноября 2016 г. № Ф05-16842/2016 по делу №
А40-21052/2016
29
несправедливости его условий, особо подчеркивали, что арендатором при
подписании договора не заявляло сь о н есогласии с условиями договора.
Это, по мнению суда, дополнительно свидетельствует о приемлемости
условий заключенного договора для арендатора и говорит против факта их
несправедливости .
36
Таким образом, расторжение договора аренды на основании
несправедливости его условий является крайне затруднительным, по причине
значительного объема обстоятельств, подлежащих доказыванию в суде.
Еще одним а ктуальным вопросом, сопряженным с расторжением
договора аренды, является установление арендодателем в договоре
необоснованно высокой платы за односторонний внесудебный отказ от
договора. Возможность установления такой платы предусмотрена пунктом 3
статьи 310 ГК РФ в редакции, вступившей в силу 01 июня 2015 г.
Арендаторами, в свою очередь, предпринимались попытки снижать
размер платы за односторонний отказ от договора аренды в судебном порядке,
ссылаясь на положения ст атьи 333 ГК РФ, регулирующей порядок снижения
размера неустойки.
Однако суды отказывали арендаторам в удовлетворении таких
требований по снижению размера платы за отказ, мотивируя это тем, что
неустойка является формой ответственности за нарушение исполне ния
обязательства, в то время как право арендатора на отказ от исполнения
договора не является таким нарушением .
37
Данная проблема была окончательно решена Пленумом Верховного
Суда РФ в Постановлении № 54 «О некоторых вопрос ах применения общих
положений Гражданского кодекса Ро ссийской Федерации об обязательствах и
их исполнении» от 22 ноября 2016 г., согласно которому суд вправе отказать
Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016
36
г. № 05АП-8980/2016 по делу № А51 -12184/2016, Апелляционное определение
Московского областного суда от 06 апреля 2016 г. по делу № 33-9357/2016
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18
37
августа 2016 г. № 18АП-8856/2016 по делу № А07- 27527/2015, Постановление
Семнадцатог о арбитражн ого апелляционного с уда от 03 августа 2016 г. №
17АП-8242/2016-ГК по делу № А60-7507/2015
30
во взыскании платы за односторонний отказ от исполнения договора
полностью или частично, если будет доказано очевидное несоответствие
размера такой платы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от
исполнения обязательства или изменением его у словий, и заве домо
недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере.
Ввиду того, что данное Постановление Пленума Верховного Суда РФ
вышло в свет только в конце 2016 г., практика по сни жению платы за
односторонний отказ от исполнения договора аренды в судебном порядке еще
не успела сформироваться в достаточном объеме, что не позволяет в полной
мере оценить перспективы ос паривания арендаторами необоснованно
высокой платы за отказ.
Подводя итоги, отметим, что, в условиях неоднородного характера
судебной практики по спорам об изменении или расторжении договоров
аренды, наиболее надежным вариантом для сторон арендных отношений по-
прежнему остается поиск компромиссных решений по средством переговоров.
В настоящее время баланс интере сов сторон может быть достигнут
исключительно посредством конст руктивного диалога между арендатором и
арендодателем.
В заключение первой главы хотелось бы отметить, что, зародившись в
древност и и пройдя длительный процесс из менений, договор найма
имущества сформировался в самостоятельный договорный институт,
основные положениям которого, разработанные еще римскими юристами,
ста ли основой правовой регламент ацией договора найма Российской
империи.
В силу недостаточности и нечеткости законодательных положений,
основой для развития законодательства в области имущественного найма,
п о с л уж и л и м н о гоч и с л е н н ы е ц и ви л и с т и ч е с к и е и с сл ед о ва н и я .
Дореволюционное законодательство четко не определяло понятие договора
имущественного найма.
Советское законодательство переняло основ ные черты договора
имуще ственного найма из законодательства и работ, ученных
31
дореволюционного периода, однако суще ственное влияние на отношения
оказала специфика экономических отношений, которые существовали в СССР.
32
Глава 2. Правовое регулирован ие субъектного состава договора
аренды
2.1 Правовой статус арендодателя
Обязательство, вытекающее из договора аренды образуют права и
обязанно сти арендодателя и арендатора. Указанные права и обязанности
возникают в связи с передачей арендодателем арендатору во владение и (или)
пользование определенного имущества, пользованием эти м имуществом и
оплатой по договору.
Важнейшая обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору
имущества. При этом, имущество должно быть передано:
- в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и
назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и
относящимися к нему документами;
- в срок указанный в договоре, или в разумный срок, когда в
договоре он не указан (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Понятие «разумный» является оценочным, тем не менее, под н им
понимается, что и мущество должно быть передано арендатору в срок, когда
такое имущество, исходя из цели его использования является необходимым
арендатору. Например, арендатору необходимо убрать урожай пшеницы. С
этой целью он заключает договор аренды комбайна. Арендодатель
предоставил комбайн спустя два месяца после сезона уборки урожая. В такой
ситуации, предо ставление арендатору комбайна по завершении
сезонауборки пшеницы, равнозначно непредо ставлению комбайна.
Следовательно, будет иметь место нарушение срока, которое повлечь
последствия, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ на случай неисполнения
арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.
«Обязанно сть арендодателя передать предмет аренды корреспондирует
с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не
предоставил арендатору в срок, определенный соглашением сторон, то
арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи
33
ему этой вещи на условиях договора аренды (ст. 398 ГК), а также возмещения
убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения
договора и возмещения убытков, причиненных егонеисполнением .»
Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по
суду у арендодателя сданного внаем имущества, является необходимым и
служит целям оптимальной защиты прав арендатора.
Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать
условиям договора и назначению этого имущества. Если имущество имеет
какие-либо недостатки, препятствующие его использованию по назначению
(как полностью, так и частично), то арендодатель обязан об этом сообщить
арендатору до заключения договора. В этом случае арендодатель нести
ответственность за недостатки переданного арендатору имущества не будет,
также, как и в том случае, когда недостатки заранее были известны
арендатору. «Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые
арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки
его исправно сти при заключении договора или передаче имущества варенду».
В случае обнаружения арендатором недостатков, которые делают
использование переданного имущества по назначению невозможн ым и
3839
направления арендодателю претензии (уведомления), возникает обязанность
арендатора немедленно заменить указанное имущество другим, аналогичным
имуществом в на дл ежащ ем состоянии либо немедленно безвозмезд но
устранить недостатки сданного им в аренду имущества.
Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность
предупредить арендатора прав третьих лиц на арендуемое имущество.
«Запрета на передачу в аренду имущества, обремененного правами
третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют
Ро ссийское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник. Том 2 /
38
отв. ред. Е.А. Суханов, М., Статут., 2011// Консультант Плюс [Электронный ресурс]:
Справочная правовая система, сетевая. - Электрон.дан.- М.: АО Консультант Плюс, 2016 . -
Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.го с. ун-та, свободный.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче
39
имущества. Книга2. М.: Статут, 2002.// Консультант Плюс [Электронный ресурс]:
Справочная правовая система, сетевая. - Электрон.дан.- М.: АО Консультант Плюс, 2016 . -
Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.го с. ун-та, свободный.
34
свою силу и в период действия договора аренды нормы ГК РФ о договоре
аренды не содержат. Вместе с тем, обращение взыскания на арендуемое
имущество, которое является предметом залога, может повлечь за собой
негативные последствия для арендатора. Если арендодатель не предупредит
аренда тора о наличии соответствующих обременений в отношении
арендуемой вещи, у арендатора возникает право требовать от арендодателя
уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и
возмещения убытков .»
40
Помимо рассмотренных выше обязанностей арендодателя в связи с
передачей имущества арендатору, он несет и другие обязанности.
Одна из таких обязанностей - обязанность произвести капитальный
ремонт переданного в аренду имущества за свой счет. Указанная обязанность
всегда лежит на арендодателе, за исключением случаев, когда стороны
стороны в договоре предусмотрели, что обязанность капитального ремонта
возлагается на арендатора.
В договоре аренды может быть специально подробно оговорено условие
о капитальном ремонте: указан срок, когда арендодатель должен произвести
ремонт, виды и объем работ, которые будут выполняться в ходе капитального
ремонта.
Не указание в договоре аренды срока капитального ремонта
п р е д п о л а г а е т , ч т о к а п и т а л ь н ы й р е м о н т д о л ж е н б ы т ь
произведенарендодателем в разумный срок или когда в т аком ремонте
возникнет неотложная необходимость. Например, покрытие крыши здания
пришло в негодность, в результате вода с крыши прос ачивается сквозь
потолок, течет по стенам.
Следовательно, обязанно сть произвести капитальный ремонт кровли
должна быть возложена на арендодателя. Причем в силу неотложности
ситуации, арендодатель обязан произвести такой ремонт незамедлительно.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче
40
имущества. Книга2. М.: Статут, 2002// Консультант Плюс [Электронный ресурс]:
Справочная правовая система, сетевая. - Электрон.дан.- М.: АО Консультант Плюс, 2016 . -
Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.го с. ун-та, свободный.