45
Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной
платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При сдаче в
аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты,
законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра
размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные
ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества.
Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, если в силу
обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,
предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно
ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).
Е.В. Вавилин пишет, что «арендная плата вносится за фактическое
использование, т.е. за эксплуатацию имущества. Когда же арендуемым
имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет
ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься» .
57
Соглашение сторон могут предусматривать и другой момент
прекращения обязанно сти арендатора по внесению арендной платы.
Арендатор должен пользоваться арендным имуще ством в
соответствиисусловиями договора аренды, или в соответствии с назначением
имущества, если такие условия неопределены договором. (ч.1 ст.615 ГКРФ)
«Способы использования имущества определяются в договоре. В том
случае, когда в договоре аренды отсутс твуют условия, оп ределяющие
особенности пользовани я имуществом, то эти способы определяются
назначением самого имущества. Напр имер, автобус предназ начен д ля
перевозки пассажиров (людей), а не грузов. Способы пользования
арендованным имущества при этом не должны нарушать нормы и правила
использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей
нормативно-технической документацией
26
.»
Цит. по: Вавилин Е.В. Арендная плата: вопросы правоприменительной п рактики //
57
Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2014. № 1. С. 70.
46
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями
договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Помимо рассмотренных выше обязанностей, на арендатора возлагаются
обязанно сти поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за
свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, е сли
иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 115 ГК РФ).
Договором аренды может быть установлено, что положения ст. 621 ГК
РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на
новый срок не подлежат применению.
Соответствующие оговорки могут быть отражены в договоре
следующим образом.
1) «Стороны определили окончание срока действия Договора
31.12.2011 г., при этом для отношений Сторон преимущественное право
Арендатора на заключение Договора на новый срок, определенное в ст.
621 ГК РФ, не применяется».
2) «Срок аренды по Договору не подлежит продлению или
в о з о б н о в л е н и ю , а т а к ж е А р е н д а то р н е и м е е т н и ка к и х
преимущественныхправ на заключение Договора на новый срок».
3) «Стороны договариваются, что Арендатор не имеет
преимущественного права на заключение договора аренды на новый
срок, предусмотренного ст. 621ГК РФ».
«Преимущественное право на заключение нового договора аренды
прекращается в случае отказа арендатора от его реализации, а также в случае
досрочного отказа от договора одной из стор он или его досрочного
прекращения по соглашению сторон. Это связано с тем, что при расторжении
договора вс е обязательства сторон, в том числе связанные с
преимущественным правом, прекращаются в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ». «Закон
не предусматривает сохранение преимущественного права при расторжении
договора, которым он предусмотрено, если только стороны не договорились
об ином.»
47
Преимущественным правом на заключение договора аренды на новый
срок воспользоваться может только добросовестный арендатор.
Добросовестность арендатора отсутствует в случаях нарушен ия
арендатором исполнении договора аренды. В числе нарушений следует
назвать следующие:
- просрочка уплаты арендных платежей (Постановление ФАС
Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф09-1986/08-С6);
- производство перепланировки, переустройства и т.п. без
согласия арендодателя;
- н е целевое использование п омещения (Постановление
Десятого арбитр ажного апелляционного суда от 17.03.209 г. №
10АП-404/2009);
- не своевременный возврат имущества арендодателю по
истечении срока аренды, если арендодатель уведомил о намерении
расторгнуть договор аренды ;
58
- иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных
договором, связанных, например, со страхованием имущества и
ответственности; соблюдением правил пользования зданием, при аренде
отдельного помещения, правил работы на торговом рынке, при аренде
торговой точки.
Решение вопро са о заключении договора аренды на новый срок зависит
от воли арендодателя. Никто не может понудить, обязать арендодателя
заключить договор с арендатором на новый срок.
«В соответствии со ст. 445 ГК РФ лиц о вправе обратиться в суд с
требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в
адрес которого направлена оферта, заключение договора является
Постановление ФАС ЗСО от 26.06.2014 по делу № А75-6230/20132008//
58
Консультант Плюс[Электронный ресурс]: Справочная правовая система. -
Законодательство, сетевая. - Электрон.дан.- М.: АО Консультант Плюс, 2016 . - Режим
доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный./
48
о бя з а т е л ь н ы м . С т. 6 2 1 Г К РФ н е у с т а н о вл е н а о бя з а н н о с т ь
арендодателязаключить с арендатором договор аренды на новый срок.»
Таким образом, арендодатель в любом случае может отказать
арендатору в заключении договора на новый срок, неся при этом риск
возникновения последствий такого отказа.
Последствием отказа арендодателя заключить договор аренды на новый
срок является обязанность возместить арендатору убытки, возникшие в связи
с таким отказом. Но требовать возмещения убытков, причиненных отказом
арендодателя от возобновления договора, арендатор может только в случае
если арендодатель заключит новый договор аренды в течение года со дня
истечения срока действия предыдущего договора аренды.
Основания досрочного прекращения договора аренды по требованию
арендатора закреплены в ст. 620 ГК РФ. В качестве таких оснований
предусмотрены нарушения договорных обязательств арендодателем.
Одним из наиболее серьезных из указанных нарушений является не
предоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или
создание препятствий в пользовании имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества. Приведем пример такого нарушения.
« М е ж ду О О О « Код екс -РА В » ( ар е нд ат о р) и О ОО « Оф и с
Сервис» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения
N8-КРШ от 31.10.2007, по условиям которого ООО «Офис-Сервис» обязалось
передать в аренду ООО «Кодекс-РАВ» нежилое помещение, расположенное
по адресу:г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, д. 143, лит. АГ, 6-й эт аж,
ком. 605. Пунктом 1.3 спорного договора, срок аренды установлен с
01.11.2007 и действует в течение 11 календарных месяцев. Согласно пункту
2.3.1 договора N8-КРШ от 31.10.2007, после выполнения арендатором
условий расчетов (пп. 3.1 - 3.2 договора) арендодатель обязан передать в
пользование арендатору помещение по акту приема-передачи, в котором
должно быть указано техническое состояние помещения на момент его сдачи
в аренду.Распиской от 24.10.2007 подтверждается внесение истцом денежных
49
средств в размере 22720 рублей ответчику, в счет будущего договора аренды
(л.д. 18).
Суд установил, что арендодатель не передал арендатору помещение в
соответствии с требованием пункта 2.3.1 договора и статьи 655 Гражданского
кодекса Российской Федерации, доказательства сост авления и подписания
передаточного акта вматериа лах дела отсутствуют. Указанныеобстоятельства
являются основанием для удовлетворения требований истца о расторжении
договора аренды № 8-КРШ от 31.10.2007»;
Еще одним нарушением со стороны арендодателя, порождающим право
арендатора требовать расторжения договора в судебном порядке является
наличие недостатков в переданном арендатору имуществе, которые
препятствуют использован ию этого имущес тва и не были оговоре ны
арендодателем при заключении договора, были заранее неизвестны
арендатору и арендатор не должен был обнаружить их при проверки
неисправности имущества когда заключал договор;
Кроме того, основанием расторжения договора аренды по требованию
арендатора является то, что арендодатель не производит являющийся его
обязанно стью капитальный ремонт имущества в установленные договором
аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.
Приведем пример из судебной практики расторжения договора аренды
по указанному основанию. «Открытое акционерное общество «Коми
59
тепловая компания» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с
иском, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, к Агентству Республики
Коми по управлению имуществом о расторжении договора аренды от
Решение Арбитражного суда Ростовской
59
области от 06.06.2008// Консультант Плюс
[Электронный ресурс]: Справочная правовая
система, сетевая. - Электрон.дан.- М.: АО
Консультант Плюс, 2016 . - Режим доступа:
Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-т а,
свободный.
50
10.12.2010 № 2945. Заявленное требование было мотивировано тем, что в ходе
подготовки к запуску (эксплуатации) предмета аренды - канализационных
сооружений «Блок-150», Общес тво, являющееся арендатором , выявило
недостатки и мущества, не позволившие его использовать по назначению в
соответствии с условиями сделки. Агентство, как арендодатель,
проигнорировало требования Компании о проведении капитального ремонта
переданного во временное пользование имуще ства, тогда как
канализационный очистной блочный комплекс «Блок-150» являлся
неработоспособным в связи с выведением из строя аэраторов АР-300 в
аэротенках и УФ-ламп устан о вки обеззараживания. Наличие прет ензий
относительно работоспособности принятого в аренду оборудования
подтверждается письмами Компании, направленными Агентству в течение
2011-2012 года.
Невозможность использования арендованного имущества по прямому
назначению установлена в заключении экспертизы.
2.3 Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика
Проблема правовой квалификации договора о передаче в пользование
части вещи возникает в связи с тем, что, с одной стороны, есть экономическая
потребность в существовании таких отношений, которая сегодня ре ализуется
в разнообразных практических ситуациях, например использование крыши
здания (ее части) для размещения сооружений связи, фасада здания - для
размещения рекламы, части помещения торгового центра или земельного
участка - для организации торгового места и т.д. С учетом того что суть этих
отношений - временное пользование чужой вещью на возмездной основе,
наиболее близкой юридической конструкцией, как представляется, выступает
аренда, предметом которой и является предоставление имущества за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК
РФ). Однако, с другой стороны, статья 607 ГК РФ в качестве объектов аренды
51
называет непотребляемые вещи, поэтому формируется мнение о том, что
часть вещи не может быть таким объектом.
Это противоречие между жизненными ре ал иями и норматив ным
регулированием порождает, во-первых, теоретическую дискуссию, и, во-
вторых, отсутствие в течение длительного времени единообразного подхода к
решению этого вопроса в судебной практике.
Эти дискуссии (теоретическая и правоприменительная) велись на фоне
того, что еще в первой редакции статьи 26 Федерального закона от 21 июля
1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» была предусмотрена государственная регистрация
аренды части земельного участка (участка недр) и части помещения в здании
или сооружении. Кроме того, части земельных участков, прямо названы в
статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве объектов
земельных отношений. С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный
закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости». Статьей 44 этого Закона предусмотрено регулирование
кадастрового учета частей недвижимо сти в различных ситуациях, в том числе
го сударственная регистрация договора аренды части земельного участка (п.
3), части здания или сооружения (п. 5). В частности, говорится об аренде
таких частей здания или сооружения, как «блок-секция, подъезд, помещение,
в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие
строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении),
расположенных в пределах этажа (этажей)».
Правовая квалификация договора по предоставлению в пользование
части вещи в теории и судебной практике разнообразна - его признают
непоименованным договором, договором об о казан ии услу г, договором
аренды. В одной из н аучных статей приводится обзор примеров из судебной
практики с этими квалификациями, автор предлагает применять к такому
договору в порядке аналогии закона главу 34 ГК РФ, то есть считает договор
непоименованным.
52
Суще ствует мнение о том, что при аренде части вещи правильнее
говорить о сдаче в аренду всей вещи, хотя и с определенным (ограниченным)
в договоре порядком владения и (или) пользования вещью со стороны
арендатора.
Нередко в литературе квалификация таких отношений ставится в
зависимость от того, можно ли признать часть вещи объектом гражданских
прав. Так, автор работы полагает, что часть вещи (часть нежилого помещения)
может быть объектом прав только после фактического или юридического
обособления, когда она, по сути, приобретет характеристики вещи. В другой
работе отмечается, что больше всего таким отношениям (аренда крыши
здания или соору жения) соответствует конструкция аренды, однако
предлагается таким частям «предоставить статус» вещи. Ставится и более
общий вопро с: можно ли рассматривать часть вещи в качестве объекта
общественных отношений? Отмечается, что существующее законодательство
не исключает возможность признать часть вещи объектом права; часть вещи и
право пользования ею - оборотоспособные объекты.
История развития арбитражной судебной практики показывает, что в
1990-х годах суды квалифицировали такие договоры (например связанные с
арендой фасада здания для размещения рекламы) как договоры аренды,
однако впоследствии сложилась практика признания их недействительными.
Ин огд а такие д оговоры квалифицировались ка к договоры возмездного
оказания услуг.
Более единообразное отношение к ним сформировалось после того, как
информационным письмом Президиума Высше го Арбитражно го Суда
Ро ссийской Федерации от 11 января 2002 года N 66 был утвержден Обзор
практики разрешения споров, связанных с арендой. В пункте 1 этого Обзора
указано, что договор о предоставлении в пользование «конструктивного
элемента» здания (например крыши) для рекламных целей, не является
договором аренды, так как такой элемент не является самостоятельным
объектом недвижимо сти, который можно передавать в пользование отдельно
от здания. Предметом договора является предоставление возможности на
53
возмездной основе размещать рекламу на «конструктивном элементе» здания,
этот договор не противоречит ГК РФ, а отношения сторон должны
регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также
условиями самого договора, то есть Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации признал такой договор непоименованным. Несмотря на это, и
после 2002 года принимались судебные акты, в которых давалась иная
квалификация рассматриваемым отношениям.
В пункте 7 Постановления Пленума Высшего А рбитражного Суда
Ро ссийской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 было подтверждено мнение
о том, что договор, предусматривающий передачу в пользование отдельных
частей здания (например несущей стены или крыши), не является договором
аренды, однако к нему необходимо по аналогии применять правила об аренде.
Внесение в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Ро ссийской Федерации изменений от 25 января 2013 года, касающихся
аренды, можно назвать поворотной точкой в решении вопро са. Так, в пункте 9
Постановления разъяснено, что нормы ГК РФ об объекте аренды (в том числе
с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в
пользование арендатора) не ограничивают возможность предоставлять в
аренду не всю вещь в целом, а только ее отдельную часть. На регистрацию
договора может быть представлен подписанный ст оронами документ,
содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части вещи,
пользование которой будет осуществлятьс я арендатором; пр едставление
кадастрового паспорта на имущество необходимо лишь в случае, если он
ранее не был помещен в дело. Особая позиция высказана в отношении
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственно сти: предоставление в пользование его части без предварительного
проведения кадастрового учета этой части, не допускается, однако арендатор
может передавать ее в субаренду и без проведения кадастрового учета.
Об актуальности арендных правоотношений в целом свидетельствуют
разъяснения и обобщения практики разрешения соответствующих споров,
принятые судами разных уровней. Среди них, кроме указанных актов
54
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, иные акты этого суда,
кассационных арбитражных судов, апелляционных судов и судов первой
инстанции.
Анализ судебной п рактики арбитражных судов Уральского округа за
2013 - 2016 годы (проанализированы 44 судебных акта) свидетельствует о том,
что в настоящее время судами рассматриваются дела об аренде частей
различных вещей (выводы приведены далее).
Представляется, что при рассмотрении вопрос а о возможности аренды
любой части вещи необходимо исходить из экономической сущности аренды.
Экономическая сущность дого воров должна служить основой для их
квалификации и отграничения от других договорных типов, что
под держив ается современными цивилистами. Экономическая сущность
аренды заключается в том, что она дает арендодателю возможность получать
доход от предоставления пользования своим имуществом, а арендатору - не
приобретая вещи в собственность, извлекать из нее полезные свойства.
Квалифицирующим элементом аренды является то, что арендатору
предоставляется возможность пользоваться вещью. Иногда для этого он
получает ее в свое владение, однако это не является обязательным.
Содержание пользования зависит от вида вещи и экономических
потребностей. Практика показывает все большее разнообразие целей и видов
пользования говорится об аренде сервера). Некоторые виды пользования
могут иметь юридическое значение. Так, в законодательстве Германии и
Швейцарии аренда рассматривается как вид имущественно го найма с
извлечением доходов, Италии - как вид найма производственной вещи,
способной воспроизводить натуральные плоды, приносящие экономическую
выгоду.
Однако еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что нашему законодательству
чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее
плодов. Современное российско е законодательст во также отождествляет
понятия «имущественный наем» и «аренда». Категория пользования в аренде
может иметь разнообразное содержание, в том числе включающее или не