72
Постановление). Можно выделить следующие наиболее интересные и важные
с практической точки зрения разъяснения.
66
1. Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и
помещений прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода
права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне
зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого
договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор
аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Если договор аренды здания, сооружения или помещения был
зарегистрирован, то любая из сторон договора аренды вправе обратиться в
Росрегистрацию с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении
договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает,
что договор аренды не прекратился.
2. ВАС РФ указал, что продавец (арендодатель) и покупатель
(арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время
обязательство по внесению арендной платы. При этом, если впоследствии
договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные
отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Следует отметить, что некоторые практические аспекты реализации
этого разъяснения пока не вполне понятны. Так, например, неясно, каков
будет срок «восстановленной» аренды, если к моменту признания договора
купли-продажи недействительным «первоначальный» срок договора аренды
закончился. Представляется, что необходимо внесение соответствующих
положений в ГК РФ.
3. Покупатель земельного участка - бывший арендатор, обязанность
которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной
регистрации перехода права собственности на участок не является
66
Рассолова, Т.М. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 88 с.
73
плательщиком земельного налога и поэтому обязан возместить продавцу
(арендодателю) расходы по уплате этого налога.
67
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает
земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем)
земельного участка, до государственной регистрации перехода права
собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее
заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. В этом случае
ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной
момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
4. В случае выкупа арендованного недвижимого имущества
обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с
момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом
или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды
является земельный участок, судам предписано руководствоваться
приведенными в предыдущем пункте разъяснениями о прекращении
обязательства по внесению арендной платы.
5. Если законом предусмотрено, что договор аренды в отношении
государственного или муниципального имущества может быть заключен
только по результатам проведения торгов, то договор аренды названного
имущества, заключенный на новый срок, также должен быть заключен на
торгах. В противном случае такой договор является ничтожным, равно как и
соглашение о продлении такого договора.
6. При этом обязательность проведения торгов не лишает арендатора
государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в
силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора
аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли
67
Пиляева, А.Н. Гражданское право. Части общая и особенная. – М.: КноРус, ТК Велби, 2015. – 880
с.
74
он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя
прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
68
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с
победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды
на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от
заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем
срок, суд расценивает это как злоупотребление правом и отказывает такому
арендатору в защите его преимущественного права.
Договор субаренды является производным от основного договора
аренды и имеет самостоятельное правовое регулирование, а также
специфическую правовую природу.
Важным является положение ГК РФ о применении к договору
субаренды правил об аренде - первичном договоре, что в очередной раз
подтверждает определенную зависимость договора субаренды.
Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618,
631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие
правила гл. 34 ГК РФ.
Регулирование договоров аренды и субаренды на основании тех же
правил позволяет говорить о том, что это договоры одной правовой природы.
Принцип правового регулирования субдоговорных отношений
сформулировал А.И. Муртазин, согласно которому к субдоговорному
правоотношению применяются нормы о соответствующем поименованном
договоре, если иное не установлено законом или не вытекает из существа
субдоговора.
Следует указать, что по субдоговору происходит передача или прав, или
обязанностей, или одновременно прав и обязанностей, вытекающих из
основного договора. В субаренде же субарендатору передается право
68
Пиляева, А.Н. Гражданское право. Части общая и особенная. – М.: КноРус, ТК Велби, 2015. – 880
с.
75
пользования объектом аренды. То есть никаких обязанностей из основного
договора субарендатору не передается.
Субаренду можно определить, по сути, как основной договор аренды,
специфика которого заключается в производности с тем же предметом. То есть
субарендный договор по своей правовой природе является также договором
аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а
субарендатор - в качестве арендатора.
Таким образом, рассмотрев основные положения действующего
законодательства о субаренде, а также различные точки зрения, получившие
отражение в цивилистической литературе, необходимо прийти к выводу, что
договор субаренды является самостоятельным гражданско-правовым
договором арендного типа, и требует специального правового регулирования.
76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение работы можно сделать следующие выводы: аренда
земельного участка — это временное владение и пользование по договору
аренды. Договор аренды оформляется письменным договором, который
предусматривает определенный платеж в пользу собственника земли:
денежный, натуральный, трудовой.
Договор аренды сегодня представляет самый востребованный
законный метод, благодаря которому можно начать собственный бизнес, не
имея достаточного стартового капитала, и возможности покупки
необходимых помещений или оборудования. Также заключение договора
аренды позволяет получать стабильный доход от неиспользуемого имущества,
наличие которого обременительно на данный момент.
В периоды непростой экономической ситуации, когда экономика
мечется как кардиограмма, сменяя взлеты падениями, сложно найти
возможность получения стабильного дохода, тем более начать собственное
дело. На помощь в такой ситуации приходит закон об аренде,
предусмотренный главой гражданского кодекса № 34.
По правилам ст. 616 ГК РФ если на арендованной земле имеются
защитные насаждения, мелиоративные каналы и иные подобные объекты, то
текущий уход за ними осуществляет арендатор, капитальный же ремонт лежит
на обязанности собственника. Но стороны могут внести в свой договор
условия, изменяющие подобное распределение обязанностей. Собственник не
вправе самовольно расторгать договор с арендатором, а тем более изгонять его
или мешать его нормальной деятельности.
В то же время он не может удержать арендатора, если тот решит
прекратить арендные отношения раньше срока. Но в договоре с арендатором
собственник может предусмотреть условие о неустойке, которую арендатор
77
должен будет заплатить собственнику в такой ситуации. Обычно договор
аренды подлежит государственной регистрации.
Договор и его регистрация способны охранять права обеих сторон:
собственника - на случай, если бы арендатор задумал присвоить ту землю,
которой он владеет, арендатора - на случай, если бы собственник захотел
изгнать его с земли. Кроме того, государственная регистрация охраняет
арендатора от претензий со стороны третьего лица, если бы это лицо купило
землю у собственника, а затем потребовало, чтобы арендатор удалился.
В данном случае государственная регистрация договора аренды земли
служит доказательством того, что, приобретая землю у собственника,
покупатель знал о наличии арендатора или должен был знать об этом, если бы
проявил нормальную предусмотрительность.
Но если арендный договор заключен на срок в пределах одного года, то
его государственная регистрация не обязательна. Поскольку в договоре
фиксируется арендная плата, обе стороны имеют гарантию, что она не будет
изменена односторонним решением кого-нибудь из них.
Следует иметь в виду, что если по окончании срока аренды арендатор
захочет его продлить, заключив новый договор, то собственник вправе
поднять плату за землю. При этом он получит возможность учесть те прочные
земельные улучшения, которые арендатор произвел ранее. Поэтому
обязанность собственника компенсировать арендатора за успешно
выполненные тем мелиоративные и защитные работы имеет не только
правовую, но также этическую сторону.
Договор аренды – это договор, который составлен между собственником
конкретного имущества и лицом, которое берет у него в аренду помещение. В
договор аренды обязательно должны быть включены следующие пункты:
Описание состава, например, описание мебели и ее количество в сдаваемом
помещении. Точная стоимость арендуемого помещения, а также условия, от
которых зависит стоимость аренды. Распределение обязанностей обеих
сторон.
78
Прочие условия: возвращение имущества, рыночная стоимость
арендуемого помещения, условия и возможность выкупа помещения у
арендатора, имеют место быть, но не обязательны к написанию в договоре.
Предметом договора выступает индивидуальное и определенное имущество,
которое в процессе пользования не сможет потерять свои натуральные
свойства. Имущество в договоре аренды обозначается как не потребляемая
индивидуальная вещь в том состоянии, которое соответствует условиям
подписанного договора. В договоре аренды необходимо указывать все
паспортные данные всех проживающих в помещении. Собственник может
также высказывать и отдельные пожелания о правилах проживания на его
территории.
79
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО-
ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Федеральный закон "О государственной регистрации
недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция 02.08.2019)
//Консультант Плюс
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (редакция от
03.08.2018)// Собрание законодательства РФ. - 31.03.2018. - N 7. - Ст. 4
Материалы судебной практики
3. Постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 №
13057/09//Консультант Плюс
4. Постановление ФАС ПО от 24.02.2010 по делу № А49-
926/2009//Консультант Плюс
5. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №
16//Консультант Плюс
6. Постановление АС Московского округа от 06.04.2017 по делу N
А40-129910/14//Консультант Плюс
7. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23
марта 2018 г. по делу № А29-13626/2017 // Информационная система «Мой
арбитр»: URL: http://my.arbitr.ru.
8. Решение Арбитражного суда Республики Коми от 28 сентября
2018 г. по делу № А29-5244/2018 // Информационная система «Мой арбитр»:
URL: http://my.arbitr.ru
9. О применении положений приказа Рослесхоза от 10.06.2011 №
223 в части объектов электроэнергетики : Письмо Рослесхоза от 13.12.2012 №
НК-03-54/14278 // URL: http:// www.consultant.ru
80
10. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от
11 апреля 2018 г. по делу № А29-12579/2017 // URL: http:// www.consultant.ru
11. Решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от
8.12.2015 г. по делу № 2-2989/2015 [Электронный документ]
URL:https://rospravosudie.com/
12. Решение Муезерского районного суда Республики Карелия от
18.05.2015 по делу № 2-89/2015[Электронный документ]
URL:https://rospravosudie.com/
13. Решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского
автономного округа от 08.04.2016г. по делу 2-687/2016 ~ М-
304/2016[Электронный документ] URL:https://rospravosudie.com/
Научная литература
14. Борщева, Д.Е. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, 2014. – 88 с.
15. Быковский, В.К. Лесное право России. – М.: Юрайт, 2018. – 927 с.
16. Думчева, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс
лекций. – М.: Юрайт, 2015. – 192 с.
17. Ильинская, О.Е. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.: РГ-
Пресс, 2014. – 880 с.
18. Иринова, П.Е. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.:
Проспект, 2015. – 926 с.
19. Казанцев, О.Э. Юриспруденция. – М.: Академия, 2014. – 368 с.
20. Коршунов, Н.Д. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, Закон и
право, 2016. – 160 с.
21. Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Шпаргалка. –
М.: РГ-Пресс, 2016. – 188 с.
22. Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс
лекций. – М.: Юрайт, 2015. – 982 с.