2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................ 3
1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ........................ 5
1.1 Правовая природа договора аренды: понятие и его сущностные
признаки 5
1.2 Форма договора аренды. Требование его государственной
регистрации в предусмотренных законом случаях ...................................... 10
1.3 Содержание (условия) договора аренды ................................... 23
2 ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, ВЫТЕКАЮЩЕЕ ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И
ПОСЛЕДСТВИЯ ЕГО НАРУШЕНИЯ .............................................................. 33
2.1 Проблемы определения обязанностей и прав арендодателя ........ 33
2.2 Обязанности и права арендатора. Преимущественное право на
заключение договора аренды ......................................................................... 41
3 ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ....................................................................................... 49
3.2 Особенности субъектного состава договора аренды на примере
земельных участков ........................................................................................ 49
3.3. Проблемы и пути развития правового регулирования
субъектного состава договора аренды .......................................................... 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ........................................................................................ 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ
АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ ................................................................................. 79
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. В настоящее время договор аренды является одним
из наиболее распространённых и востребованных в практике как
юридических, так и физических лиц. Для предпринимателя преимущество
арендных отношений обусловлено возможностью получения дохода без
отчуждения имущества, а для арендатора тем, что его владение и пользование
предоставляется необходимое ему помещение.
Объектом арендных отношений может выступать различное имущество
и недвижимость: офисные и складские помещения, торговые залы,
производственные корпуса и тому подобное. Для многих малых и средних
предприятий финансово невыгодно приобретать дорогостоящие объекты
недвижимости в собственность, в то время как их аренда позволяет развернуть
предпринимательскую деятельность с гораздо меньшими затратами.
В теории гражданского права проблемы связанные с заключением,
правовым регулированием, реализацией, изменением и расторжением
договора аренды занимают центральное место, они достаточно дискуссионны
и постоянно находятся в центре внимания законодательных и
правоприменительных органов.
Таким образом, актуальность исследования субъектного состава
договора аренды обусловлена, с одной стороны, широким распространением
данного вида договорных отношений и, с другой стороны, наличием
дискуссионных проблем и сложностью правоприменительной праткики.
Степень изученности рассматриваемой проблемы достаточно обширна.
Изучению арендных отношений посвящены научные работы А.Д. Рудокваса,
Г. Дернбурга, К. Победоносцева, М.Ф. Владимирского-Буданова, И.И.
Яковкина, Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д. Беляева, К.А. Неволина, A.M.
Анфимова, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, О.С. Иоффе,
Л. Дюги, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, Б. Завидова,
4
Л.А. Лунца, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, В.К. Пугинского, Е.А.
Суханова.
Предмет исследования – субъективный состав договора аренды. Объект
исследования – характеристика и нормативно-правовое регулирование
арендных отношений.
Цель данной работы – изучить особенности и проблемы субъективного
состава договора аренды. Исходя из поставленной цели можно выделить
следующие задачи:
1. Определить правовую природу договора аренды, его понятие и
сущностные признаки
2. Рассмотреть форму договора аренды. Охарактеризовать требование
его государственной регистрации в предусмотренных законом случаях
3. Изучить содержание (условия) договора аренды
4. Выявить проблемы определения обязанностей и прав арендодателя
5.Охарактеризовать обязанности и права арендатора.
Преимущественное право на заключение договора аренды
6. Проанализировать особенности субъектного состава договора аренды
на примере земельных участков
7. Выявить проблемы и пути развития правового регулирования
субъектного состава договора аренды
При написании данной работы использовались методы научного
анализа и сравнения.
Данная работа состоит из введения, основной части, заключения и
списка используемой литературы.
5
1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Правовая природа договора аренды: понятие и его
сущностные признаки
Договор аренды является обязательством, которое состоит в передаче
имущества, но при этом не влекущим за собой переход право собственности
на указанное имущество к другому лицу. Арендодатель остается
собственником передаваемой вещи, обладающим полномочие распоряжения
ею, вместе с тем, полномочия владения и пользования арендодатель передает
арендатору. Правовым отношениям по передаче имущества в аренду
посвящена глава 34 ГК РФ.
Актуальность рассмотрения термина «аренда» с правовой точки зрения
подтверждается статистическими данными судов, содержащими информацию
о количестве рассмотренных споров, возникающих из соответствующих
правоотношений, согласно которым усматриваются разнонаправленные
тенденции, в том числе в сторону увеличения количества споров,
возникающих между субъектами арендных отношений, по отношению к
общему количеству дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим
исполнением обязательств. К примеру, за 2015 - 20167 гг. из общего
количества дел, рассмотренных арбитражными судами субъектов Российской
Федерации, в основе которых лежал спор из договорных правоотношений,
10% составляли дела, возникающие из договора аренды, в 2018 году этот
показатель изменился незначительно и составил 7 %. В свою очередь, нельзя
не отметить, что процентное соотношение дел, рассмотренных арбитражными
судами апелляционной и кассационной инстанций за указанный период, по
спорам, возникающим из арендных правоотношений, в ряде случаев достигает
14% и более от общего количества споров из договорных правоотношений,
рассмотренных указанными судами
1
.
1
Отчет о работе арбитражных судов субъектов РФ за периоды с 2015 г. по 2018 г. [Электронный
ресурс] Режим доступа. http://www.cdep.ru/index.php
6
Представляется, что, учитывая все многообразие существующих как
поименованных, так и непоименованных договорных конструкций, а,
следовательно, и возникающих из них отношений, указанные статистические
данные дают все основания с уверенностью говорить о популярности и
востребованности аренды с точки зрения как экономического, так и правового
регулирования. А, учитывая, что деятельность, связанная с арендой
имущества, как правило, не осуществляется без заключения
соответствующего договора, следует предположить, что договор аренды
является одной из наиболее востребованных договорных конструкций.
Договор аренды имущества – это договор гражданско-правового
характера, по условиям которого одна сторона (арендодатель) предоставляет
другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование на
возмездной основе.
К основным признакам договора аренды стоит отнести то, что он
является: двусторонним; консенсуальным; возмездным. Существенным
отличием от договора купли-продажи является то обстоятельство, что по
договору аренды арендодатель остается собственником имущества, но
передает арендатору право пользования, в то время как выгода, извлекаемая
из объекта аренды, является собственностью арендатора. Арендодатель
сохраняет за собой право по распоряжению имуществом, то есть он вправе его
продать, обменять и др.
2
Из легального определения договора аренды вытекают следующие
основополагающие признаки его содержания:
– наличие у сторон взаимных обязательств;
– срочность договора аренды. Право пользования и владения
арендованным имуществом предоставляется арендатору на установленный
договором и гражданским законодательством срок;
– обязанность арендодателя заключается в том, что представить
арендатору имущество во временное пользование и владение, а обязанность
2
Ильинская, О.Е. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.: РГ-Пресс, 2014. – 880 с.
7
арендодателя своевременно вносить оговорённую плату за пользование
предоставленного имущества.
Если имущество, находящееся во временном пользовании арендатора,
будучи использованным в соответствии с указанной в договоре целью,
приносит доход, в денежном или натуральном виде, то он переходит в
собственность арендатора.
В легальном определении договора аренды подчёркивается, что для его
заключения необходимо стремление и согласие собственника имущества
предоставить его другому лицу на конкретный срок и за определённую плату.
Этому намерению собственника корреспондирует желание второй стороны
(арендатора) получить имущество арендодателя в свое пользование и
готовность своевременно вносить плату. Следовательно, в определении
договора аренды, данном в статье 606 ГК РФ, выделены такие его
существенные черты, как возмездность и срочность.
Еще одной характеристикой договора является его консенсуальный
характер. в том случае, если арендатор не получает реальной возможности
пользоваться арендованным имуществом, договор может считаться
ничтожным.
Основанием выделения различных видов договора аренды выступает
специфика арендуемого имущества, его предназначение. На основании этого
критерия выделяется четыре вида договора аренды:
– договор аренды помещения, как жилого, так и нежилого;
– договор аренды транспортного средства, как с экипажем, так и без лиц
им управляющих;
– договор аренды производственного предприятия. В этом случае
арендатор получает возможность пользоваться не только помещением, но
также участком земли, оборудованием и даже производственными запасами
арендодателя;
– договор аренды движимого имущества, получивший название договор
проката.
8
Помимо этого акт договора аренды может содержать имущественные
права, включающие определенные виды деятельности, некоторые требования
и долги предприятия.
Так же может быть заключен лизинг – арендный договор финансов. Его
отличие от других видов арендного договора является обязательное участие
третьего лица – продавца, у которого арендодатель выкупает имущество для
передачи в аренду. На сегодняшний день в условиях кризиса в Российской
Федерации лизинг является серьезным инструментом инвестирования,
использование которого поможет увеличитель инновационный и
экономический рост. Использование лизинга выгодно для всех участников
экономических отношений в Российской Федерации, что способствует его
быстрому развитию.
На стороне арендодателя всегда выступает собственник имущества
независимо от того, является ли он физическим или юридическим лицом.
Арендодателем могут быть государственные и муниципальные органы власти,
сдающие в аренду объекты государственной или муниципальной
собственности.
Заключение договора аренды сопровождается составлением приёмо-
передаточного акта, в котором находят отражение все характеристики объекта
аренды.
Арендатор, получивший в результате заключения соответствующего
договора, право временного владения имуществом, приобретает статус
титульного владельца, что означает одновременное распространение на него
так называемого «права следования»
3
. Другими словами, если в период
действия договора аренды у имущества появляется другой собственник, этот
юридический факт сам по себе не является основанием для расторжения
договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
4
3
Шелби, А.Н. Гражданское право. Части общая и особенная. – М.: КноРус, ТК Велби, 2015. – 800 с.
4
Уриова, А.Е. Гражданское право. Словарь-справочник. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. –
576 с.
9
Вопрос о том, с какого момента у сторон договора аренды возникают
взаимные права и обязанности является дискуссионным в науке гражданского
права и вызывает определённые проблемы в судебной практике. Если права и
обязанности сторон возникают с момента передачи вещи, то такой договор
относится к реальным. Консенсуальным считается договор конструкция
которого предполагает возникновения взаимных прав и обязанностей сторон
уже с того момента, как будет достигнуто и должным образом оформлено
соглашение по существенным условиям договора.
5
Анализ правовой конструкции разновидностей договора аренды
позволяет сделать вывод о его консенсуальном характере. О том, что права и
обязанности арендодателя и арендатора возникают непосредственно после
заключения соглашения свидетельствует употребление в статья Гражданского
Кодекса РФ таких конструкций, как «обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626,
656 ГК РФ), но не, к примеру, «с момента предоставления». Однако, когда речь
заходит о договоре аренды транспортного средства законодатель использует
иную формулировку: «арендодатель предоставляет арендатору транспортное
средство за плату во временное владение и пользование» (ст. ст. 632, 642 ГК
РФ). Можно согласиться с В.В. Постовым в том, что значение термина
«предоставить» не может рассматриваться как равнозначное «обязуется
предоставить».
6
Следовательно, договор аренды транспортного средства, в
соответствии со статьями 632, 642 ГК РФ, может быть охарактеризован как
реальный. Сложившаяся ситуация приводит к тому, что в цивилистической
науке возникли споры о природе и характере договора аренды.
Рассмотрев точки зрения различных ученых, ознакомившись с
правоприменительной практикой, можно сделать следующий вывод. Исходя
из положений статьи 607 ГК РФ, договор аренды в обязательном порядке
должен содержать данные, позволяющие точно выделить, идентифицировать,
объект аренды. В противным случае договор не может быть признан
5
Быковский, В.К. Лесное право России. – М.: Юрайт, 2018. – 927 с.
6
Постовой, В.В. Гражданское право России. – М.: Юриспруденция, 2016. – 40 с.
10
заключённым. Следовательно, прежде чем объект будет передан арендатору,
должно быть достигнуто соглашение сторон, внешнее выражение воли
субъектов, выступающих в качестве арендодателя и арендатора, предшествует
самому факту передачи имущества.
Реальным договор считается в том случае, когда фактом его заключения
будет считаться передача объекта договора, факт совершения какого-либо
действия. Однако, когда речь идет об аренде, обязанность передать вещь,
выраженная в договоре, возникает ранее, чем собственно передача
имущества.
7
Можно согласиться с В.А. Беловым, отмечающим, что доводы о
признании договора аренды заключённым с момента фактического перехода
имущества в пользование арендатора, не соответствуют реальности и не могут
быть приняты во внимание.
Подводя итоги, отметим, что договор аренды, предполагающий
возникновение у арендатора права пользоваться принадлежащим
арендодателю имуществом и корреспондирующее ему право арендодателя на
получение дохода, является возмездным и консенсуальным. Он будет
считаться заключённым с того момента, как между сторонами будет
достигнуто согласие по всем существенным условиям и договор будет
оформлен в соответствии с законодательством.
1.2 Форма договора аренды. Требование его государственной
регистрации в предусмотренных законом случаях
Договоры аренды заключаются в письменной и в устной форме. Но
устная форма возможна только для договоров между гражданами, и если
договор заключается на срок не более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Такие виды договора аренды, как прокат (ст. 626 ГК РФ), аренда
транспортного средства (ст. 633, 643 ГК РФ), аренда зданий и сооружений (ст.
7
Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс лекций. – М.: Юрайт, 2015. – 982
с.
11
651 ГК РФ), аренда предприятий (ст. 658 ГК РФ) должны заключаться
обязательно в письменной форме, при этом срок аренды и его субъектный
состав не влияют на форму договора. Всегда в письменной форме заключается
договор аренды на срок более года.
Письменная форма договора аренды крайне необходима, если одной из
сторон является юридическое лицо, при этом срок договора не играет никакой
роли.
Последствия несоблюдения простой письменной формы договора, если
она предусмотрена законом, повлекут недействительность договора аренды
лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК РФ)
(прямо в законе указано на случаи, когда заключается договор аренды зданий
или сооружений (ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (ст. 658 ГК РФ)).В
других случаях несоблюдение простой письменной формы лишает стороны
права в подтверждение договора и его условий ссылаться в суде на
свидетельские показания.
8
Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок менее
одного года или без указания срока прежде, государственной регистрации не
требуют.
Последствием несоблюдения же требования о государственной
регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных
14 законом (ст. 165 ГК РФ). Указанные последствия определены дял договоров
аренды зданий и сооружений.
При совершении сделки, требующей государственной регистрации, в
надлежащей форме, когда одна из сторон уклоняется от регистрации сделки,
другая сторона вправе обратится в суд для вынесения решения о регистрации
сделки (ст. 165 ГК РФ).
9
При применении норм о государственной регистрации сделок на
практике, и особенно договоров аренды надо исходить из обязательности
8
Быковский, В.К. Лесное право России. – М.: Юрайт, 2018. – 927 с.
9
Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс лекций. – М.: Юрайт, 2015. – 982
с.