12
государственной регистрации так как ее несоблюдение несет серьезные
юридические последствия которые обусловлены публичными интересами –
интересами неопределенного круга лиц в получении необходимой
информации о правовом статусе определенных объектов экономического
оборота.
Формы заключения договора отличаются в зависимости от своей
значимости, статуса участвующих сторон и срока действия соглашения. Так,
если договор аренды заключается между двумя физическим лицами, и срок,
предусматривает пользование имуществом более года, а так же, если
предметом аренды является недвижимость, то оформление обязательно в
письменной форме.
Если предполагается последующий выкуп арендованного имущества, то
в таком случае бланк договора аренды должен оформляться по форме
соглашения о купли – продаже.
Срок, на который заключается договор аренды, не имеет серьезного
значения. Но по сложившемуся правилу, если нет конкретно оговоренных
сроков, каждый из участвующих сторон может расторгнуть заключенный
договор в любое время, и в одностороннем порядке. При этом он обязан
предупредить второго участника о своем решении минимум за месяц.
1) Если переданное в аренду имущество не соответствует указанному в
договоре состоянию, арендодатель обязан самостоятельно и безвозмездно
устранить имеющиеся недостатки, или снизить размер арендной платы
соответственно имеющимся дефектам, или же возместить затраченные
средства на устранение этих дефектов. В какой форме будет
проходить возмещение ущерба - выбирает арендатор. Помимо этого
арендатор имеет право потребовать замену несоответствующего условиям
договора имущества на то, которое описано в соглашении.
2) Арендодатель обязан заранее предупредить арендатора, если на
оговоренное имущество имеются обременения, как то залог или сервитуты.
Если это условие не выполнено до заключения договора, арендатор имеет
13
право потребовать снижения арендной платы или расторжения договора и
возмещения понесенных убытков.
3) Основным и главным обязательством арендатора является
своевременное внесение арендной платы. Если условия договора аренды не
содержат информации о конкретных сроках оплаты, то действуют правила о
сроках, принятых при аренде подобного имущества и похожих
обстоятельствах.
Возможны такие виды арендной платы как:
Ежемесячные внесения твердой суммы.
Единовременная оплата оговоренной суммы.
Получение процентной доли от прибыли арендатора на арендуемом
объекте.
Замена финансовой оплаты предоставлением определенных услуг.
Обязательство арендатора взять на себя расходы по ремонту и
улучшению арендованного помещения или имущества.
4) Возможно изменение первоначальной суммы арендной платы по
обоюдному согласию обеих сторон. Но изменения можно вносить не чаще 1
раза за год. Такое правило установлено для стабилизации дисциплинарной
ответственности. Достаточно часто арендодатели пытаются увеличить размер
оплаты. Хотя это и запрещено делать в одностороннем порядке.
5) Существует форма договора субаренды - она предусматривает
передачу арендованного имущества в аренду третьему лицу. Такие действия
могут быть выполнены только с ведома и разрешения собственника
имущества, являющегося арендодателем.
6) Перенаем - является передачей обязанностей и прав арендатора
другому лицу. В этом случае необходимо выполнить переоформление
договора, с внесением в него данных нового арендатора. Выполняется это так
же только с личного согласия арендодателя.
По существующим правилам арендатор обязан поддерживать
полученное в аренду имущество на должном уровне, и в исправном состоянии.
14
Расходы на текущий ремонт и содержание имущества на положенном уровне
возлагаются на арендатора. В то же время, арендодатель несет полную
ответственность за своевременное проведение капитального ремонта. Если
работы по капитальному ремонту были оплачены арендатором, он имеет право
потребовать возмещения этих расходов или зачисления потраченной суммы в
счет арендной платы.
По окончании срока договора арендатор обязан вернуть владельцу все
имущество в том состоянии, в котором оно было ему передано, учитывается
только естественный временной износ.
Если арендованное имущество не возвращено в оговоренные сроки, или
ему нанесен существенный ущерб, арендатор обязан оплатить арендную плату
в полном объеме за все время пользования сверх срока, и устранить
имеющиеся повреждения за свой счет.
У арендатора есть преимущества на продление срока аренды перед
третьими лицами. Это преимущество действительно, если арендатор заранее
(до окончания срока аренды) сообщил владельцу имущества в письменном
виде о желании продлить срок аренды.
Сам договор аренды является обременением на указанное в нем
имущество. Это значит, что смена собственника, не может быть принята
уважительной причиной для расторжения договора. Арендатор может
предъявить права на арендованное имущество в том случае, если он
добросовестно выполнял свои обязательства и своевременно вносил арендную
плату.
3) Возможен вариант негласного продления аренды на неопределенный
срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, регулярно
оплачивает пользование, а собственник ни чего не имеет против этого.
4) Каждый участник договора аренды может расторгнуть договор в
одностороннем порядке. Предупредив вторую сторону минимум за три месяца
до окончания срока аренды.
15
5) Арендатор может потребовать досрочного прекращения действия
договора аренды на основании того, что ему не было предоставлено в
пользование оговоренное имущество или сознательно создавались
арендодателем препятствия в возможности использования имущества по
условиям договора.
6) Причиной для расторжения является обнаружение в полученном
имуществе недостатков, не позволяющих пользоваться им в полном объеме.
Невыполнение арендодателем своих обязательств по проведению
капитального ремонта, принадлежащего ему имущества.
Арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения
договора аренды в следующих ситуациях:
Сознательное использование полученного в аренду имущества не по
его прямому назначению.
Нарушение условий, записанных в акт договора аренды.
Содержание имущества в ненадлежащих условиях, повлекших за
собой значительное ухудшение его состояния.
Невыплату арендной платы в оговоренные сроки более двух раз
подряд.
2) Законодательством предусматривается внесение в договор аренды
дополнительных условий, при невыполнении которых одна из сторон может
расторгнуть соглашение.
3) Существенной причиной, позволяющей арендодателю расторгнуть
существующий договор, считается нарушение арендатором взятых на себя
обязательств, в результате которых владелец понес значительный ущерб и
лишился той прибыли, на которую рассчитывал во время заключения
соглашения на аренду.
4) Обе стороны, участвующие в составлении договора аренды, имеют
право потребовать его досрочного прекращения, соблюдая при этом условия,
оговоренные статьями гражданского кодекса Российской федерации.
16
Так, арендодатель обязан уведомить арендатора в письменном виде о
необходимости выполнить положенные по договору обязательства, где
обязательно указываются разумные сроки выполнения всех условий. Только
после этого он может потребовать расторжения договора аренды.
5) Арендатор по закону обязан передать владельцу письменное
сообщение с предложение расторгнуть соглашение. В случае получения
категорического отказа или игнорирования своего предложения, он имеет
право подать иск в суд, где будут рассмотрены его претензии к арендодателю,
и вынесено соответствующее решение.
6) Существующее законодательство предусматривает прекращение
действия договора аренды:
По обоюдному согласию участвующих сторон (статья №450,1).
По обоснованному требованию одной стороны (статьи № 619 и 620).
По одностороннему отказу от составленного договора (статья 621).
7) И последним условием, по которому может быть расторгнут договор
аренды, является покупка имущества, сданного в аренду. Это положение
предусматривает пункт 1 статьи № 621 гражданского кодекса Российской
Федерации. Или же такое положение оговорено в существующем договоре.
Выкуп оговоренного арендой имущества может быть осуществлен сразу по
окончании срока аренды, или же досрочно, в том случае, если покупателем
выплачена вся сумма полностью.
Закон оговаривает ситуации, когда необходима письменная фиксация
согласованных условий. Это требуется в случаях, если:
одна из сторон сделки — юрлицо;
цена сделки между гражданами превышает 10 тыс. руб. (см. ст. 161
Гражданского кодекса РФ).
Но закон не считает, что единственным вариантом соблюдения этого
требования станет оформление договора как письменного документа,
имеющего название, преамбулу, условия и собственноручные подписи
представителей сторон.
17
Законодатель в ст. 434 ГК РФ признает соблюдением требований к
формату также:
обмен письмами, телеграммами, электронными сообщениями;
принятие письменного предложения о совершении сделки.
Допускается отступление от собственноручной подписи. Так, договор
купли-продажи в простой письменной форме при покупке гражданином
автомобиля может быть подписан со стороны автосалона с использованием
факсимиле, если это допускается соглашением (ч. 2 ст. 160 ГК РФ).
Встречаются все чаще, особенно в сфере государственных закупок, и случаи
подписания документов сертифицированной электронной подписью,
признаваемой по силе эквивалентной собственноручной (см. ст. 6 закона «Об
электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ).
10
Если договор предполагает штрафные санкции, они должны быть
формализованы письменно. Даже если закон допускает устную форму
договора, условие о неустойке необходимо отразить в письменном виде (см.
ст. 434 ГК РФ и п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).
Договором аренды оформляются отношения по передаче одной
стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) какого-либо объекта
для временного владения им и пользования в соответствии с его назначением.
Его предмет может составлять квартира, которая обладает спецификой в силу
своего предназначения (для проживания граждан). Образец договора аренды
квартиры мы приводим ниже.
Важно разграничивать понятия аренды квартиры и отношений найма,
которым посвящены две отдельные главы (34 и 35) Гражданского кодекса.
Нанимателем может быть только физлицо, намеренное лично проживать
в квартире (п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ). Арендатором же обычно
выступает юрлицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), которое затем предоставляет ее для
проживания физическому лицу (например, работнику). В то же время
10
Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс лекций. – М.: Юрайт, 2015. –
982 с.
18
формального запрета на передачу гражданину жилья по договору аренды нет
— есть только запрет на передачу жилья юрлицу по договору найма.
Арендодателем может быть исключительно лицо, обладающее правом
собственности на квартиру, либо лицо, уполномоченное на это доверенностью
(ст. 608 ГК РФ).
Договор аренды жилого помещения заключается письменно, так как его
стороной обычно является юрлицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ), и требует
госрегистрации при заключении на срок более года (п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК
РФ).
Оформление долгосрочных договоров аренды недвижимости
применяется при наличии необходимости гарантий для арендодателя и
арендатора. Арендодателю обеспечивается систематический доход от
сданного в аренду помещения, арендатор вправе обустроить недвижимость
под свои нужды: оснащать требуемой мебелью и оборудованием, совершать
ремонт, если это не противоречит условиям договора, а также получает
уверенность в закреплении прав пользования имуществом на установленный
период.
Именно договора аренды зданий, сооружений или части помещений, в
которых обозначены сроки аренды не менее одного года подлежат
обязательной государственной регистрации. Данная особенность
регулируется статьей 651(п.2) ГК РФ. Договора сроком от года и выше
действуют только после регистрации, а не с момента их подписания. В случае
отсутствия факта регистрации такие договора признаются
недействительными. Стороны, пренебрегшие условием зарегистрировать
соглашение, нарушают закон, и при выявлении такого обстоятельства будут
привлечены к ответственности.
Отсутствие регистрации также означает, что стороны могут не
исполнять свои обязательства по договору. Регистрируемый договор должен
соответствовать следующим показателям: быть составленным в письменной
форме и подписанным сторонами; содержать сведения, характеризующие
19
передаваемое в аренду имущество и его местонахождение; включать раздел по
оплате.
Кроме договоров аренды требуется регистрировать и все
дополнительные соглашения, и изменения к договору. Если этого не сделать,
то законной будет считаться только зарегистрированная редакция. Порядок
регистрации описывается в Федеральном законе № 218.
11
Пред оформлением договора сторонам требуется определиться и
желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс
регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности,
выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда
срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого
помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более
чем на один год.
Регистрация договоров аренды вспомогательных помещений требуется,
когда на эти права стороны также оформляют отдельные договоры и такие
помещения зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости.
Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого
имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением.
Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной
практики — такие выводы содержит Информационное письмо Президиума
ВАС РФ №53 от 01.06.2000 года.
Правила государственной регистрации аренды здания или помещения
зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти функции
осуществляет специальное ведомство – Управление Росреестра в
соответствующем регионе страны, в полномочия которого входит ведение
единой федеральной базы данных ЕГРН. Где регистрируют договор аренды,
заключенный в определенном месте, зависит от местонахождения объекта
11
Иринова, П.Е. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.: Проспект, 2015. – 926 с.
20
недвижимости, т.е. в соответствующем отделе Управления Росреестра
региона Российской Федерации.
Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра. За
условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества
принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
12
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
для физических лиц равен 2 000 руб.; для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров
субаренды: граждане – физические лица уплачивают 350 руб.; юридические
лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых
государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ). После подачи
документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по
истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство
о регистрации. Направляя обращение о регистрации с полным пакетом
документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на
доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на
месте, представляются следующие документы: оригинальные экземпляры
договоров аренды в количестве двух штук; документы, подтверждающие
личность заявителя; квитанция об оплате государственной пошлины.
кадастровый паспорт на недвижимое имущество; документы,
подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной
собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов
обязательными к подаче считаются: выписка из ЕГРЮЛ; устав предприятия;
свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и
12
Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс лекций. – М.: Юрайт, 2015. –
982 с.
21
присвоении ИНН; приказы и протоколы предприятия, указывающие на
единоличное управление и право подписи.
13
Регистрация договоров аренды не всегда приемлема для участников
правоотношений, к тому же требуется оплатить госпошлину, а также услуги
юридической конторы при обращении в таковую. Поэтому, если
законодательно предусмотрена лазейка, позволяющая избежать обязанности
регистрации договоров имущества, часть граждан или организаций
используют ее.
По закону, чтобы пренебречь регистрацией, надлежащим образом
составляется договор аренды в части касательной сроков. Для этой цели
можно избрать один из следующих способов:
Заключить краткосрочный договор, срок аренды имущества должен
быть менее одного года. В случае, если фактически сдача имущества
необходима на более длительный период, то в договоре прописывается пункт,
по которому имеется возможность последующей пролонгации (п. 2 ст. 621 ГК
РФ);
Использовать бессрочное соглашение – договор на неопределенный
срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Сроки аренды в таком соглашении не
предусмотрены. Общий период использования имущества арендатором может
значительно превышать год. И все же бессрочный договор не регистрируется,
так как нормам п. 2 ст. 651 ГК РФ согласно формулировкам, подчиняются
лишь срочные договора.
Отличительной чертой договора, заключенного на неопределенный срок
считается то, что сторона, инициирующая расторжение, должна письменно
уведомить другую сторону за три месяца.
После осуществления государственной регистрации на возвращаемом
экземпляре договора проставляется дата регистрации и присвоенный номер. В
целом регистрация договоров аренды – это процедура, позволяющая
арендодателю обезопасить имущество, а также снизить риски для обеих
13
Фурман, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Шпаргалка. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 128 с.