52
Рисунок 1. Варианты оформления земли во временное пользование
42
1. Краткосрочная аренда подразумевает оформление договора на
незначительный временной промежуток (до пятидесяти лет) с возможностью
продления по завершении срока действия договора. Условия пролонгации и
особенности пользования участком оговариваются в соглашении между
сторонами.
Краткосрочная аренда земли часто оформляется для строительства или
восстановления имеющихся объектов, возведения новых сооружений,
обустройства парковок, благоустройства парков и так далее.
2. Долгосрочная аренда. Особенность договора – оформление земли на
длительный период (от 5-10 до 49 лет). Как и в случае с краткосрочной арендой
в договоре должны оговариваться основные моменты сотрудничества и
пролонгации соглашения.
В общем порядке действие договора прекращается при истечении
указанного сроказаключения.
42
Новиков, С.П. Гражданское право. Понятие и практика применения. – М.: ИВЭСЭП, Знание, 2016. – 28 с.
53
Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее
прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая
договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за
три месяца до прекращения его действия. Но есть ряд разновидностей аренды,
у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения
(например, аренда для изыскательских работ).
43
Их действие автоматически прекращается при истечении этого срока,
даже если в тексте договора не определены никакие временные рамки.
Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно
оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные
причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте
соглашения желательно их указывать.
При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только
через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы
гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные
для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или
арендодателя.
Причины, актуальные для каждой из сторон:
Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание
принимаются такие изменения, которые делают условия договора
бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для
стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда
важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения
обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой
характером договора осмотрительности.
Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений
можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке
определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его
ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
43
Быковский, В.К. Лесное право России. – М.: Юрайт, 2018. – 27 с.
54
Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55
ЗК.
Арендодатель расторгает договор в рамках реализации
предоставленного законом субъектам гражданских отношений права на
одностороннее прекращение обязательства (судебная практика давно
уравняла понятия «односторонний отказ» и «одностороннее расторжение»,
см. постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09
44
). Эта норма
распространяется только на договоры с неопределенным сроком
(бессрочные).
45
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ достаточно будет
предупредить арендатора о прекращении отношений с ним за 1 месяц, а в
случае аренды недвижимости — за 3 месяца. Никаких требований, кроме
соблюдения срока направления, к предупреждению законодателем не
разработано.
Расторгнуть тем же способом договор аренды с установленным сроком
действия возможно, если такое условие содержится в договоре.
Нормы гражданского законодательства не обязывают как-либо
обосновывать намерение завершить бессрочные арендные отношения (это
безмотивный отказ).
Тем не менее принимать во внимание и интересы арендатора придется,
поскольку буквальное исполнение нормы может превратиться из реализации
права в злоупотребление правом. Например, если окончание договора и
возврат земельного участка приходится на период полевых работ или же
возврат предмета аренды ведет к прекращению арендатором деятельности и
ограничению конкуренции и т. п. (см. постановление ФАС ПО от 24.02.2010
по делу № А49-926/2009
46
)
Арбитражный Суд Московского округа принял принципиально важное
решение, расторгнув договор аренды земельного участка по требованию
44
Постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09//Консультант Плюс
45
Новицкий, П.А. Юриспруденция. – М.: Юриспруденция, 2014. – 46 с.
46
Постановление ФАС ПО от 24.02.2010 по делу № А49-926/2009//Консультант Плюс
55
арендатора (Постановление АС Московского округа от 06.04.2017 по делу N
А40-129910/14
47
). Организация заключила с Департаментом городского
имущества города Москвы долгосрочный договор аренды земельного участка
с целью строительства на нём магазина.
Эта цель была прописана в договоре. Но арендатор не смог
получить градостроительный план участка с указанным в договоре видом
разрешенного использования. Арендатору был предложен иной вид
использования участка – благоустройство и озеленение без права застройки.
Организация не согласилась и подала в суд, требуя досрочного
расторжения договора и возврата части выплаченных за право аренды участка
денег, как неосновательного обогащения.
Свои требования арендатор обосновывал, ссылаясь на п.2 статьи 620
Гражданского кодекса, считая, что переданное ему в аренду имущество имеет
недостаток, не позволяющий пользоваться им в соответствии с условиями
договора. Суд 1-ой инстанции исковые требования не удовлетворил,
апелляционный и затем кассационный суды согласились с решением суда 1-
ой инстанции. Затем дело было рассмотрено в судебной коллегии по
экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая отменила решение 1-ой
инстанции.
ВС РФ в своём определении указал, что при невозможности
использования организацией спорного земельного участка в соответствии с
условиями договора и не достижения соглашения об изменении
предложенного вида использования участка суды не могут отклонить
требование о расторжении договора аренды. Таким образом ВС дал важное
толкование нормы содержащейся в п.2 ст. 620 ГК – недостаток арендованного
имущества, позволяющий расторгнуть договор, может быть не только
физическим, но и юридическим.
Бессрочный договор аренды не может устанавливать прямых или
косвенных запретов, лишающих права отказываться от его исполнения без
47
Постановление АС Московского округа от 06.04.2017 по делу N А40-129910/14//Консультант Плюс
56
указания причин, поскольку такие правила договора изменили бы суть этих
отношений, нивелировав их главный признак — временность владения или
пользования арендованным имуществом. Об этом говорится в п. 3
постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.
48
К таким безусловным запретам относится, например, обязанность
выплатить за расторжение денежную сумму. Так, согласно п. 15
постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих
положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» от 22.11.2016 № 54
запрещено взимать компенсации за осуществление права на безмотивный
отказ от арендного договора с неопределенным сроком действия.
Таким образом, при составлении договора аренды земельного участка
необходимо соблюсти все правила гражданского законодательства и
определить существенные условия.
Возможность заключения договора аренды части земельного участка
подтверждается п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому при сдаче в
аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на
государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт
земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
По пути признания невозможности участия в обороте части
земельного участка ранее шла судебная практика. Так, в Постановлении по
одному из дел Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал
на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом
гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует
самостоятельный земельный участок. То есть, вновь образованный земельный
участок является самостоятельным объектом.
В постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
отмечается, что для государственной регистрации договора аренды части
земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за
48
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16//Консультант Плюс
57
арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и
достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего
графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование
которой будет осуществляться арендатором.
49
Если из этого описания следует, что предмет договора аренды
согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине
непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть
признан судом незаконным.
Из выше указанного следует, что ставить на кадастровый учет
сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь
участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора
аренды описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли
его индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как
графическое, так и текстуальное, либо графическое и текстуальное
одновременно.
Без ответа остается вопрос, может ли часть земельного участка
участвовать в обороте самостоятельно, даже в случае следования за зданием
или иным сооружением. В соответствии с требованиями закона часть
земельного участка не может быть индивидуализирована и поэтому не может
являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного
участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается
отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает
создание новых объектов гражданских прав.
На практике суды признают предмет договора аренды согласованным,
если стороны оформили и подписали ситуационный план передаваемой в
аренду части земельного участка (топографическое изображение местности с
обозначениями расположенных на ней объектов и земельного участка,
передаваемого в пользование), акт замера площадей либо оформили план
участка, представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта
49
Потапова, А.А. Земельное право. Конспект лекций. – М.: Проспект, 2013. – 96 с.
58
всего земельного участка, на котором обозначена передаваемая в аренду часть
земельного участка.
50
В силу п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» аренда недвижимого имущества
является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество.
Поэтому, в случае аренды части объекта недвижимости обременение
устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не только на
арендованную часть земельного участка.
51
Таким образом, земельный участок, является самостоятельным
объектом гражданского права и гражданского правоотношения, поэтому
определение земельного участка как объекта договора аренды земельного
участка должно носить комплексный характер и содержаться в Гражданском
кодексе Российской Федерации, а не трактоваться в различных нормативных
правовых актах по отраслевому признаку.
3.3. Проблемы и пути развития правового регулирования
субъектного состава договора аренды
Дальнейшее развитие правового регулирования субъектного состава
договора аренда связано с распространением новых отношений, в том числе в
сфере природопользования. Вопрос о разграничении регулирования
договоров природопользования между гражданским правом и
законодательством, регулирующим природоресурсные правоотношения,
является сравнительно актуальным, так как в некоторых случаях конкуренция
норм экологического, земельного и гражданского права может приводить к
серьезным проблемам правоприменения.
50
Юсупова, Д.Е. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, 2014. – 88 с.
51
Уварова, Д.Е. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, 2013. – 912 с.
59
Несмотря на то, что специальное законодательство, регулирующее
природоресурсные отношения, зачастую использует терминологию
гражданского права, метод правового регулирования отличен.
О сходстве договоров аренды и природпользования говорят многие
ученые. Так, Л.Т. Кокоева, обращаясь к истории развития дореволюционного
законодательства, отмечает что в XIX веке не делалось какого-либо различия
между договором использования водных и лесных объектов и общим
договором аренды.
Однако, другие авторы говорят о необходимости признания договора
природопользования самостоятельным видом. Так, Э.У. Галишин, исследуя
специфику договора аренды земельных участков, утверждает его
самостоятельность по отношению к договору аренды. Ученый выделяет
некоторые особенности правовой конструкции рассматриваемого договора,
обращая внимание на составной характер объекта, включающего наряду с
земельным участком и лесные насаждения. Фактически, отмечает автор,
целевое назначение договора аренды лесного участка заключается в
потреблении лесных ресурсов, в то время как объектом традиционного
договора аренды являются непотребляемые вещи
52
. С учетом этого, договор
аренды земельного участка может быть охарактеризован как договор
лесопользования, что, по мнению сторонников рассматриваемой точки зрения,
даст возможность точнее учитывать интересы сторон договора и сущность его
конструкции.
С рассмотренной выше точкой зрения трудно согласиться. Указание на
сложный состав договор аренды лесного участка представляется не совсем
корректным и определяющего значения не имеет, так как, арендодатель имеет
право собственности на плоды от арендуемого имущества и доход, который
они приносят при условии обязательного соблюдения целевого использования
арендованного имущества. Применительно к договору аренды лесного
участка деревья, лесные насаждения и играют роль плодов, переходя в
52
Уварова, Д.Е. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, 2013. – 912 с.
60
собственность арендатора на основании положения договора аренды и, тем
самым, не требуя дополнительного регулирования.
Исходя из того, что основная цель любого договора заключается в
обеспечении стабильности существующих правоотношений, выделять
договор лесопользования как самостоятельный вид договора нене
представляется целесообразным.
Рассмотрим и другие особенности отношений лесопользования, чтобы
сделать вывод о характере соотношения договоров аренды лесных участков с
договорами аренды.
53
Д.Н. Конокотин рассматривает положения законодательства,
относящиеся к аренде лесных участков, а также примерную форму договоров
аренды лесных участков. Правоотношения по аренде лесных участков имеют
следующие особенности: арендодатель имеет особые права: на получение от
арендатора информации об использовании, охране и защите лесов,
расположенных на лесном участке, и их воспроизводстве. Арендодатель также
обязан обозначить границы лесного участка и передать его арендатору по акту
приема-передачи лесного участка.
Как видно из приведенных условий, регулирующих права и обязанности
арендодателя, происходит смешение функций государства и как субъекта
экономических отношений, и как властного субъекта, осуществляющего
государственную политику. Указанные элементы правового статуса
лесничеств как представителей государства в отношениях лесопользования
представляют собой императивные нормы, которые по ошибке выражены не
самым лучшим образом в законодательстве.
Представленные положения представляют собой объективно-
необходимые, обусловленные объектом отношений, и, на наш взгляд, должны
регулироваться не в договорном порядке. По меньшей мере, императивно
должна быть закреплена обязанность обозначения границ лесного участка, так
53
Новицкий, П.А. Юриспруденция. – М.: Юриспруденция, 2014. – 466 с.
61
как это представляет собой функцию государства не как контрагента.
Передача объекта аренды по акту приема-передачи, является обычной
обязанностью любого арендодателя и уже закреплена в гражданском
законодательстве.
В то же время правопринименительная практика свидетельствует о
несовершенстве существующей конструкции договора аренды земельного
участка, в том числе связанные с недостатками правового регулирования
субъектного состава договора, прав и обязанностей сторон.
К наиболее часто встречающимся нарушениям условий данного типа
договора можно отнести несоблюдение арендаторами земельных участков
условий договора аренды по содержанию имущества, положений
действующего Лесного Кодекса РФ, а также несоблюдение требований,
которые установлены актами различных федеральных органов
исполнительной власти. Если рассмотреть общие характерные особенности
дел подобной категории, следует отметить, что в большинстве случаев
исковые заявления в суд подавали Прокуроры, причем действовали они в
защиту интересов неопределенного круга лиц и Российской Федерации
(например, характерно дело № 2-2989/2015
54
, где истцом был Прокурор
Юрлинского района). Также иногда в качестве истцов выступали
соответствующие региональные Министерства и департаменты, в ведении
которых находится лесное хозяйство (дело № 2-89/2015
55
). В самих же исках,
как правило содержались требования возложить на ответчиков обязанности
совершить какие-либо действия, например, устранить выявленные
проверками нарушения, исполнить обязательства в натуре и т.п., совершение
которых было предусмотрено соответствующими договорами аренды лесного
участка, или же действующим законодательством и иными нормативными
правовыми актами (напр., Постановления Правительства РФ и др.). Суть исков
54
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 8.12.2015 г. по делу № 2-2989/2015
[Электронный документ] URL:https://rospravosudie.com/
55
Решение Муезерского районного суда Республики Карелия от 18.05.2015 по делу № 2-
89/2015[Электронный документ] URL:https://rospravosudie.com/