94
Ответчик в пояснении на необоснованность вынесенного постановления
ссылался на общие положения закона о пожарной безопасности. Не выполнил
требования пожарной безопасности, которые предусмотрены другими
нормативно-правовыми актами, федеральными законами. В частности, ФЗ от
22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной
безопасности» (часть 4 статьи 4), СП 156.13130-2014 (п. 6.21), Нормы пожарной
безопасности НПБ 111-98* «Автозаправочные станции. Требования пожарной
безопасности» (утв. приказом ГУГПС МВД РФ от 23 марта 1998 г. № 25).
В данном случае арендатор должен был соблюдать правила пожарной
безопасности на объекте. Кроме того, правила пожарной безопасности,
указанные в федеральном законе о пожарной безопасности, на которые
ссылался истец, являются общими. При этом он не выполнил требования
пожарной безопасности, которые предусмотрены другими нормативно-
правовыми актами, федеральными законами.
Отвечает на вопрос, кто является субъектом ответственности за
совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст.
20.4 КоАП РФ (при условии, что вопрос о том, на ком лежит обязанность
обеспечения правил пожарной безопасности, сторонами в договоре аренды не
урегулирован), содержится в Обзоре законодательства и судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года. Частью 1
ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных
правонарушениях предусмотрена ответственность за нарушение требований
пожарной безопасности, установленных стандартами, нормами и правилами.
При перепланировке зданий и помещений, изменении их
функционального назначения или установке нового технологического
оборудования должны применяться действующие нормативные документы в
соответствии с новым назначением этих зданий или помещений. При аренде
помещений арендаторами должны выполняться противопожарные требования
норм для данного типа зданий (п. 38 тех же Правил).
95
Таким образом, можно сделать вывод, что ответственность за
нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее,
пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях, то
есть таким лицом может быть как арендодатель, так и арендатор.
Поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос
об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности,
к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо,
которое не выполнило возложенную на него обязанность.
При этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то
ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть
возложена как на арендатора, так и на арендодателя, в зависимости от того, чье
противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав
административного правонарушения, ответственность за которое
предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ
Но тогда возникает вопрос, как быть арендатору, который взял здание в
аренду с нарушениями правил безопасности? Арендатору после передачи
объекта в аренду придется оплачивать штраф за нарушение правил пожарной
безопасности, которые арендодатель не устранил. В таком случае
представляется, что арендатор должен заранее предвидеть все недостатки
имущества, которое он собирается взять в аренду.
Учитывая ту опасность и те последствия которые могут наступить в
случае нарушения правил пожарной безопасности. Поэтому предлагаю внести
изменения в Гражданский кодекс РФ и дополнить главу 34 «Аренда» статьей
устанавливающей ответственность: на арендатора возложить ответственность
за противопожарную безопасность и за ее надлежащее состояние в момент
передачи имущества арендатору с обязательным включением данного пункта в
договор аренды, а на арендатора соответственно возложить обязанность
правильно эксплуатировать противопожарную безопасность.
96
Заключение
Исходя из анализа материала представленного в работе можно сделать
следующие выводы и дать предложения:
Договор аренды представляет собой одну из наиболее используемых
договорных конструкций между субъектами предпринимательской
деятельности, так как он дает возможность удовлетворения временной
потребности арендатора в имуществе, а арендодатель не только получает
вознаграждение за данное использование, но и обеспечивает поддержание
объекта аренды в надлежащем состоянии, так как, обычно именно на
арендатора налагается обязанность по содержанию и осуществлению текущего
ремонта объекта аренды.
Легальная дефиниция понятия «аренда» содержится в ст. 606 ГК РФ, где
установлено, что «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за
плату во временное владение и пользование или во временное пользование».
Проанализируем характерные признаки договора аренды следует
признать:
1) осуществление арендодателем передачи имущества не
сопровождается переходом права собственности на данное имущество к
арендатору.
2) Придание арендатору статуса титульного владельца дает возможность
наилучшим образом разрешить вопрос охраны его прав и законных интересов,
которые связаны с арендованным имуществом.
3)Еще одной характерной чертой договора аренды, которая относится к
праву пользования арендованным имуществом. Сегодня гражданским
законодательством право пользования, которое принадлежит арендатору, не
97
трактуется достаточно широко, как это было в дореволюционной российской
цивилистике.
Гражданским законодательством осуществляется достаточно полное
регулирование отношений аренды как являющихся общими, так и
регламентирующими отдельные виды договора аренды. Соответственно, в
сферу регламентации гражданского законодательства попали такие вопросы
как:
-срок и последствия истечения срока договора;
-процедура передачи имущества арендатору;
-форма и порядок оплаты арендных платежей;
-обязанности сторон, связанные с содержанием имущества;
-преимущественное право арендатора на заключение договора на новый
срок;
- судьба произведенных арендатором улучшений имущества.
Необходимо отметить, что классификация договоров аренды
осуществляется на основе видов сдаваемого в аренду имущества и
специального субъектного состава.
С точки зрения гражданско-правовой характеристики договор аренды
является:
1)двусторонним.
2)возмездным.
3)консенсуальным.
Договоры аренды заключаются в письменной и в устной форме. Устная
форма возможна только для договоров между гражданами, и если договор
заключается на срок не более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Всегда в письменной форме заключается договор аренды на срок более
года. Письменная форма договора аренды крайне необходима, если одной из
сторон является юридическое лицо, при этом срок договора не играет никакой
роли.
98
Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде
всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской
Федерации. В данных статьях настоящего Кодекса приведены положения,
касающиеся видов договоров аренды и аренды отдельно взятых видов
имущества, а именно: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и
сооружений, аренда предприятий, финансовый лизинг), к которым
применяются положения § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не установлено
правилами настоящего Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ). Помимо
этого следует отметить тот факт, что все нормы общей части
обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных
видов аренды.
На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем
касающихся толкования нормы. В качестве первой проблемы выступает тот
факт, что типология договора аренды не систематизирована в соответствии с
определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень
договоров аренды указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не
урегулированными.
Например, в случае с правовым регулированием договоров найма жилых
помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ), необходимо применять аналогии нормы права,
регулирующих договоры аренды нежилых помещений, регулируемые по
большому счету общими нормами, касающимися аренды зданий и сооружений.
Отсюда следует вывод, что, по сути, к договорам аренды нежилых помещений
применяются общие положения договора аренды, что в свою очередь
порождает решения «компромиссного» характера в судебной практике и
чревато рядом проблем. В информационном письме Президиума ВАС РФ № 53
от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается такое «компромиссное» решение .
В качестве второй проблемы выступает одновременное совмещение
признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению»
типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества:
лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств. Такое
99
совмещение признаков влечет за собой в свою очередь проблему в применении
норм параграфов гл. 34 ГК РФ.
Ко всему прочему вопрос об основополагающем критерии при
выделении видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов
имущества остается открытым.
Третьей проблемой является урегулирование статьями иных Кодексов
РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах
аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует
порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в
соответствии с п.2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые содержатся
в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ. В случае если ГК РФ
оговорена ссылка на какой-либо закон, то в данной ситуации, необходимо
руководствоваться, прежде всего, нормами этого закона.
Неурегулированность предварительного договора аренды порождает
множество вопросов, касаемо правоприменительной практики так, как
невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего, на
основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор является
ничтожным. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета предварительного
договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем
заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии
с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре. Таким
образом, возникает возможность заключить предварительный договор в случае
отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта.
Во избежание вышеуказанных, а так же всевозможных проблем и
судебных разбирательств необходимо, прежде всего, при заключении договора
аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта
аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В противном
случае на основании п.3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте является
несогласованным сторона, а договор соответственно, считается незаключенным
так, как нарушается одно из существенных условий договора аренды. В случае
100
отсутствия идентификационных признаков объекта передаваемого в аренде у
арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ
преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор
считается незаключенным.
Предлагаем внести следующие изменения в законодательство
Согласно статье 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О
пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной
безопасности в соответствии с действующим законодательством несут в том
числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться
имуществом.
Отсюда следует вывод, что ответственность за нарушение требований
пожарной безопасности по договору аренды несут и арендодатель, и арендатор.
Учитывая ту опасность и те последствия которые могут наступить в
случае нарушения правил пожарной безопасности. Поэтому предлагаю внести
изменения в Гражданский кодекс РФ и дополнить главу 34 «Аренда» статьей
устанавливающей ответственность: на арендатора возложить ответственность
за противопожарную безопасность и за ее надлежащее состояние в момент
передачи имущества арендатору с обязательным включением данного пункта в
договор аренды, а на арендатора соответственно возложить обязанность
правильно эксплуатировать противопожарную безопасность.