84
ре предпринимаемые попытки, ре описанные выше, ре уже удручает, ре но теперь, ре ковсему
ре прочему, он ре еще и обнаруживает, ре что вот ре уже третий ре месяц арендная ре плата по
ре такому договору ре от арендатора ре ему не ре поступает. Тут ре начинает казаться, ре что
появляются ре основания для ре расторжения договора в ре судебном порядке (п.3 ре ст.
619 ГК ре РФ)
77
.
Опускаем ре историю с досудебным ре урегулированием, переходим к
ре рассмотрению вопроса о ре расторжении договора ре аренды с множественностью
ре лиц на ре стороне арендодателя в ре суде.
Обращаясь к ре практике, мы ре можем увидеть, ре что у судов ре по такому ре иску
возникают ре вопросы. Так, ре Арбитражный суд ре Кировской области ре предложил
истцу ре ответить на ре следующий вопрос: «ре обосновать со ре ссылкой на ре нормы права
ре возможность расторжения ре договора аренды ре одним из ре Арендодателей исходя ре из
принадлежащих ре им долей»
78
.
ре Фактически, если ре второй соарендодатель ре против расторжения, ре учитывая
положения ре ст. 246 ГК ре РФ, истец ре будет обречен ре на отказ в ре удовлетворении
требований о ре расторжении договора ре аренды.
Единственной ре возможностью у такого ре соарендодателя (истца) ре остается
взыскать ре задолженность по ре арендной плате в ре суде и пытаться ре получить ее в
ре рамках исполнительного ре производства.
Для ре того, чтобы ре избежать подобных ре рисков сторонам ре при заключении
ре договора аренды с ре множественностью лиц ре на стороне ре арендодателя следует
ре обратить внимание, ре что многосторонним ре договором, исполнение ре которого
связано с ре осуществлением всеми ре его сторонами ре предпринимательской
деятельности, ре может быть ре предусмотрена возможность ре изменения или
ре расторжения такого ре договора по ре соглашению как ре всех, так и ре большинства лиц,
ре участвующих в указанном ре договоре, если ре иное не ре установлено законом. В
ре указанном договоре ре может быть ре предусмотрен порядок ре определения такого
77
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 29.07.2018) (с изм.
и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)//"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410
78
Определение Арбитражного суда Кировской области о рассмотрении дела по общим правилам искового
производства, назначении судебного разбирательства по делу № А28-1295/2017 от 25.05.2017 г// [Электронный
ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru
85
ре большинства (абз. 2 п. 1 ре ст. 450 ГК ре РФ). Также ре диспозитивность ст. 619 ре ГК РФ
ре позволяет сторонам ре договора еще ре при заключении ре договора определиться:
ре необходимо ли ре для расторжения ре требование всех ре арендодателей и в каком
ре порядке будет ре расторгаться такой ре договор (судебном ре или внесудебном).
ре Проанализировав все ре вышесказанное, можно ре сделать вывод, ре что при
ре любой не ре типовой ситуации, ре если стороны ре не предусмотрели ре детального
регулирования ре тех или ре иных вопросов, ре может сложится ре затруднительная
ситуация ре для одной ре из сторон, ре что будет ре являться, по ре сути, её
ре предпринимательским риском. ре Поэтому при ре заключении договора ре необходимо
учитывать ре всю специфику ре отношений, которые ре возникнут из ре договора.
При ре исполнении договора ре аренды здания ре или сооружения ре арендатор
зачастую ре считает необходимым ре произвести улучшения ре такого арендованного
ре имущества, при ре этом сталкиваясь с ре определенными проблемами, ре которые будут
ре рассмотрены в рамках ре настоящей работы. ре Несмотря на ре то, что ре положения о
правовом ре режиме улучшений ре арендованного имущества ре закреплены в
параграфе, ре посвященном общим ре положениям об ре аренде, и они ре могут рас-
пространяться ре почти на ре все разновидности ре аренды, однако, в ре большинстве
случаев ре улучшения арендованного ре имущества, как ре правило, характерны ре для
зданий, ре сооружений, и их ре частей - нежилых ре помещений.
Исходя ре из анализа ре положений ст. 623 ре Гражданского Кодекса ре Российской
Федерации ре можно сделать ре вывод о том, ре что законодатель ре разделяет улучшения
ре арендованного имущества ре на отделимые и ре неотделимые. При ре этом данной
ре вопрос имеет ре весьма важное ре значение, поскольку ре впоследствии могут ре воз-
никнуть разногласия ре относительно определения ре отделимости или
ре неотделимости тех ре или иных ре улучшений арендованного ре имущества, что
ре приведет к проблемам, ре связанным с возмещением ре их стоимости.
ре Представляется, что ре необходимо обратить ре внимание на ре определенные критерии
ре характера улучшений ре такого имущества. ре Исходя из ре анализа норм ре статьи 623 ГК
ре РФ можно ре сделать вывод, ре что критерием в ре данном случае ре является нанесение
ре или не ре нанесение вреда ре объекту аренды в ре случае отделения ре улучшений.
86
Таким ре образом, можно ре установить, что ре отделимыми улучшениями
ре являются те, ре которые можно ре изъять, не ре причинив вреда ре имуществу
арендодателя. ре Соответственно главным ре критерием отнесения ре улучшений к
неотделимым ре является факт ре возможного причинения ре вреда арендованному
ре имуществу при ре их обособлении ре от данного ре имущества. Однако, ре проблема
заключается в ре том, что ре понятие «причинение ре вреда», степень ре такого вреда, ре при
котором ре улучшение перестает ре быть отделимым и ре переходит в категорию
ре неотделимых, не ре раскрывается в законе. ре Однако, как ре отмечает Г.В. Синцов,
ре данный вопрос ре разрешен судебной ре практикой. Так, ре Федеральным арбитражным
ре судом СевероКавказского ре округа сделан ре вывод о том, ре что отделимыми ре вещами
могут ре считаться вещи, ре которые «по ре своему предназначению ре могут быть
ре использованы в другом ре помещении, то ре есть представляют ре собой
самостоятельные ре вещи». ФАС ре СевероЗападного округа ре указал на ре другой при-
знак ре отделимых улучшений. ре Расширив тем ре самым их ре правовую характеристику,
ре ФАС Северо-ре Западного округа ре указал, что ре критерием определения ре отделимости
улучшения ре является возможность ре его демонтажа, ре который не ре повлияет на
ре состояние арендованного ре помещения.
На ре наш взгляд, ре представляется, что ре применение данных ре критериев не
ре всегда позволит ре точно определить ре характер улучшений ре арендованного
имущества. ре Возможный путь ре решения данной ре проблемы возможно
ре сформулировать после ре анализа другого ре вопроса, связанного с ре проблемой
согласования ре производства неотделимых ре улучшений арендованного ре иму-
щества.
Как ре было указано ре ранее, осуществление ре арендатором неотделимых
ре улучшений имущества ре подлежит обязательному ре согласованию с собственником
ре этого имущества - ре арендодателем. Однако ре на практике ре нередко возникают
ре споры о том, ре согласованы ли ре неотделимые улучшения ре арендованного
имущества с ре арендодателем. Отсюда ре следует вопрос: ре что именно ре подлежит
согласованию? ре Закон не ре дает точного ре ответа на ре указанный вопрос, а в ре судебной
практике ре имеются две ре противоположные позиции. ре Первая из ре них заключается в
87
ре том, что ре согласованию с арендодателем ре подлежат конкретный ре объем и
стоимость ре неотделимых улучшений. ре Предоставление арендатору ре только лишь
ре права производить ре улучшения имущества, ре без конкретизации ре при этом ре их
объема и ре стоимости, недостаточно. ре Так, суд ре отказал арендатору в ре требовании о
возмещении ре ему стоимости ре неотделимых улучшений, ре поскольку он ре не доказал
ре согласование конкретного ре объема и стоимости ре неотделимых улучшений.
ре Проанализировав данное ре судебное решение, ре можно сделать ре вывод, что ре доказа-
тельством согласования ре улучшений имущества с ре арендодателем является ре его
письменное ре согласие (подписание) с ре проектно-сметной ре документацией, из
ре которой следуют ре конкретный объем и ре стоимость проведения ре работ, а также
ре стоимость материалов, ре используемых при ре проведении работ.
ре Однако существует и ре прямо противоположная ре позиция, согласно
ре которой наличие в ре договоре условия ре об обязанности ре арендатора осуществить
ре капитальный ремонт и ре переоборудование арендованного ре имущества исключает
ре необходимость дополнительного ре согласования с арендодателем ре конкретного
вида и ре стоимости работ. ре Так, ФАС ре Уральского округа ре отклонил довод ре истца о
наличии ре оснований для ре расторжения договора ре ввиду проведения ре арендатором
реконструкции ре здания без ре согласия собственника. ре Суд кассационной ре инстанции
поддержал ре мнение нижестоящих ре судов, которые, ре руководствуясь положениями
ре ст. 616, 623 Гражданского ре Кодекса Российской ре Федерации, указали, ре что
передавая ре арендатору имущество с ре возложением на ре него обязанности ре провести
в нем ре капитальный ремонт и ре переоборудование, Управление ре муниципальной
собственности ре выразило свою ре волю на ре проведение данных ре работ, что
ре исключает необходимость ре дополнительного согласования с ре арендодателем
конкретного ре вида и стоимости ре работ.
На ре основании анализа ре таких позиций ре суда представляется ре необходимым,
предложить ре следующее разрешение ре данной проблемы. ре Субъектом арендных
ре правоотношений необходимо ре непосредственно в договоре ре аренды или в
ре дополнительном соглашении, ре которое будет ре являться неотъемлемой ре частью
такого ре договора, согласовывать ре соответствующие условия ре проведения
88
улучшений ре арендованного имущества, в ре частности конкретизируя ре виды и
стоимость ре работ по ре улучшениям, которые ре может производить ре арендатор. Кроме
ре того, в целях ре защиты прав ре арендодателя в договоре ре аренды следует
ре предусматривать обязательное ре представление арендодателю ре до производства
ре работ проектно- ре сметной документации. ре Возвращаясь к проблеме, ре связанной с
отнесением ре тех или ре иных видов ре улучшения арендованного ре имущества к
отделимым ре или неотделимым, ре представляется необходимым ре такие вопросы
ре также согласовывать ре непосредственно в договоре ре или в дополнительном
ре соглашении к нему.
ре Как уже ре отмечалось, договор ре аренды имущества ре является самым
ре распространённым среди ре договоров определяющих ре правоотношения граждан.
ре Зачастую субъекты ре гражданских правоотношений, ре осуществляющих
предпринимательскую ре деятельность, основной ре составляющей которой ре является
оказание ре услуг, производство ре товаров, подряд, ре не всегда ре располагают
достаточными ре средствами для приобретения недвижимого имущества в
собственность, в частности жилые и нежилые помещения, сооружения,
земельные участки.
В большинстве случаев, возможность приобретения недвижимого
имущества в собственность субъектом предпринимательской деятельности,
даже при наличии достаточного уровня средств, просто не рентабельна в
сравнении с арендой имущества. Нередко граждане договоры аренда
недвижимого имущества используют для удовлетворения своих
потребительских нужд, что приводит к возникновению значительного
количества споров, решаемых в судебном порядке, причинами которых
зачастую является нарушение условий договора.
Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде
всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской
Федерации. В данных статьях настоящего Кодекса приведены положения,
89
касающиеся видов договоров аренды и аренды отдельно взятых видов
имущества, а именно: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и
сооружений, аренда предприятий, финансовый лизинг), к которым
применяются положения § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не установлено
правилами настоящего Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ). Помимо
этого следует отметить тот факт, что все нормы общей части
обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных
видов аренды.
На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем
касающихся толкования нормы. В качестве первой проблемы выступает тот
факт, что типология договора аренды не систематизирована в соответствии с
определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень
договоров аренды указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не
урегулированными.
Например, в случае с правовым регулированием договоров найма жилых
помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ), необходимо применять аналогии нормы права,
регулирующих договоры аренды нежилых помещений, регулируемые по
большому счету общими нормами, касающимися аренды зданий и сооружений/
Отсюда следует вывод, что, по сути, к договорам аренды нежилых помещений
применяются общие положения договора аренды, что в свою очередь
порождает решения «компромиссного» характера в судебной практике и
чревато рядом проблем. В информационном письме Президиума ВАС РФ № 53
от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается такое «компромиссное» решение.
В качестве второй проблемы выступает одновременное совмещение
признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению»
типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества:
лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств. Такое
совмещение признаков влечет за собой в свою очередь проблему в применении
норм параграфов гл. 34 ГК РФ.
90
Ко всему прочему вопрос об основополагающем критерии при
выделении видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов
имущества остается открытым.
Третьей проблемой является урегулирование статьями иных Кодексов
РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах
аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует
порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в
соответствии с п.2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые содержатся
в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ. В случае если ГК РФ
оговорена ссылка на какой-либо закон, то в данной ситуации, необходимо
руководствоваться, прежде всего, нормами этого закона.
Неурегулированность предварительного договора аренды порождает
множество вопросов, касаемо правоприменительной практики так, как
невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего, на
основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор является
ничтожным. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета предварительного
договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем
заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии
с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре. Таким
образом, возникает возможность заключить предварительный договор в случае
отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта.
Во избежание вышеуказанных, а так же всевозможных проблем и
судебных разбирательств необходимо, прежде всего, при заключении договора
аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта
аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В противном
случае на основании п.3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте является
несогласованным сторона, а договор соответственно, считается незаключенным
так, как нарушается одно из существенных условий договора аренды. В случае
отсутствия идентификационных признаков объекта передаваемого в аренде у
арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ
91
преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор
считается незаключенным.
Арендодатель также имеет право не только на основании ст. 301 ГК РФ
предъявить иск к арендатору об истребовании имущества из чужого
незаконного владения, но и потребовать возврата имущество по нормам ст.
1102 ГК РФ.
Однако и арендодатель может столкнуться с рядом проблем, одной из
которых является невозможность взыскания арендной платы, неустойки за
просрочку внесения обязательного платежа с арендатора в силу того, что
договор будет считаться незаключенным.
При заключении договора аренды, обязательным условием является
письменное согласование условия о размере арендной платы и порядке оплаты,
в противном случае нарушаются положения п.1 ст. 654 ГК РФ и договор
считается незаключенным.
Значительным условием для арендатора является регламентация целей
использования объекта аренды. В случае нецелевого использования объекта
аренды в порядке, установленном в заключенном сторонами договоре, на
основании п.2 ст.450 ГК РФ, п.3 ст. 615 ГК РФ и положений ст.619 ГК РФ
арендодатель может потребовать расторжение договора аренды и имеет право
на истребование возместить понесенные им убытки с арендатора.
Передаваемое арендодателем во временное пользование арендатору
должно соответствовать целевому назначению, указанному в договоре. В
случае, если не предоставляется возможным использовать арендованное
имущество арендатором по целевому назначению, оговоренному ранее в
договоре, арендатор вправе направить в адрес арендодателя претензию об
устранении выявленного несоответствия переданного в пользование
имущества, в противном случае на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ арендатор
вправе потребовать возмещения понесенных убытков в полном объеме.
Во избежание проблем с взысканием арендной платы по договору
аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт
92
передачи имущества, подтверждаться актом приема-передачи имущества либо
оговариваться условием на то, что договор имеет силу передаточного акта.
Однако, как показывает современная судебная практика, факт передачи
имущества может признаваться не только иными документами, в том числе и
актом сверки взаиморасчетов, но и признание фактического пользования в
судебном порядке.
Срок аренды объекта, передаваемого в пользование арендатору, должен
согласовывается сторонами. В том случае, если срок аренда в договоре не был
оговорен, то по умолчанию можно считать, что договор заключен на
неопределённый срок (ст.610 ГК РФ). Аналогичная ситуация происходит, если
истек срок действия договора и ни одна из сторон не заявила о расторжении в
оговоренные в договоре сроки. Кроме этого необходимо учитывать, что при
заключении договора аренды недвижимого имущества, договор аренды
недвижимого имущества обязан пройти процедуру государственной
регистрации, если он заключен на срок, превышающий один год, а датой
заключения данного договора в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ будет
считаться дата государственной регистрации.
При заключении договора аренды недвижимого имущества на
долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены
собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник,
именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять
обязанности по договору. В данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 617 ГК
РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является достаточным
основанием для расторжения или изменения заключенного с прежним
собственником договора аренды.
В судебной практике есть дела, посвященные ответственности по
договору аренды. Так, в решении Балахнинского городского суда
Нижегородской области по делу № 12-58/2016 судья рассмотрел жалобу
представителя АО «Газпромнефть- Северо-Запад» Н. В. Воронцовой на
постановление заместителя главного государственного инспектора
93
Балахнинского района по пожарному надзору А. В. Никулина о назначении
административного наказания за нарушение требований в области пожарной
безопасности (Решение Балахнинского городского суда Нижегородской
области по делу № 12-58/2016)
79
.
Согласно статье 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О
пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной
безопасности в соответствии с действующим законодательством несут в том
числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться
имуществом.
В данной статье приведен перечень лиц, которые несут ответственность
за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с
действующим законодательством, а именно:
-собственники имущества;
-руководители федеральных органов исполнительной власти;
-должностные лица в пределах их компетенции. Отсюда следует вывод,
что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности по
договору аренды несут и арендодатель, и арендатор.
В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-
ФЗ «О пожарной безопасности» руководители организации обязаны соблюдать
требования пожарной безопасности, следовательно, арендатор обязан знать о
нарушениях требований пожарной безопасности на объекте защиты, согласно
статье 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной
безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной
безопасности в соответствии с действующим законодательством несут в том
числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться
имуществом
80
.
79
Решение Балахнинского городского суда Нижегородской области по делу №
12-58/2016.
80
0 пожарной безопасности: Федер. закон Рос. Федерации от 21 декабря 1994 г.
№ 69-ФЗ // Рос. газ. - 2008. - 1 авг. (№ 4720).