74
ре считается заключенным с ре того момента, ре когда стороны ре достигли соглашения ре по
его ре существенным условиям. А ре факт передачи ре предмета договора ре аренды
относится ре не к обстоятельствам ре заключения арендной ре сделки, а к
обстоятельствам ре ее фактического ре исполнения арендодателем. ре Получается,
сумма ре задолженности по ре арендной плате ре исчисляется именно с ре даты
подписания ре договора (Постановление ре от 26.04.2013 N А12-14106/2012)
66
.
Но ре есть и другое ре мнение. Так, ре ФАС Восточно-ре Сибирского округа в
ре Постановлении от 26.10.2011 N А78-701/2011 (ре оставлено в силе ре Определением
ВАС ре РФ от 12.01.2012 N ре ВАС-17220/11) указал, ре что обязанности ре арендатора по
ре своевременному внесению ре арендной платы и ре возврату арендованного
ре имущества являются ре встречным исполнением ре обязательств (ч. 1 ст. 328 ре ГК РФ).
ре То есть ре договор аренды - ре реальный.
Значит, ре права и обязанности ре по договору ре аренды возникают с ре момента
передачи ре арендодателем арендатору ре объекта аренды.
ре Как отмечают в ре судебной практике ре передавая в аренду ре часть земельного
ре участка, безопаснее ре провести его ре кадастровый учет,а ре не просто ре обозначить
границы. ре Так например ре ФАС Восточно-ре Сибирского округа в ре Постановлении от
23.04.2012 N А10-1961/2011 ре рассмотрел спор ре об аренде ре земельного участка.
ре Индивидуальный предприниматель ре арендовал у муниципального ре учреждения
часть ре земельного участка. ре Суд посчитал, ре что в рассматриваемой ре ситуации
договор ре является незаключенным, ре поскольку не ре определен предмет ре договора -
земельный ре участок. Дело в ре том, что ре арендатор получил в ре пользование только
ре часть участка.
ре Суд пришел к ре выводу, что "ре конкретный земельный ре участок считается
ре сформированным и, как ре следствие, выступает ре объектом прав с ре точки зрения
ре гражданского оборота, ре если в его ре отношении проведен ре государственный
кадастровый ре учет путем ре присвоения идентифицирующих ре характеристик, в том
66
Постановление Президиума ВАС РФ от 26.04.2013 N
А12-14106/2012// [Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа:
http://www.consultant.ru
75
ре числе кадастрового ре номера". Арендатор ре составил проект ре границ арендуемого
ре земельного участка, ре который привел в ре качестве доказательства ре проведения
кадастрового ре учета земли.
ре Но в действительности ре спорный земельный ре участок, обозначенный в
ре договоре, согласно ре выписке из ре государственного земельного ре кадастра, имеет
ре значительно большую ре площадь. Получается, ре невозможно индивидуализировать
ре часть площади, ре фактически переданную в ре аренду. И следовательно, ре договор
аренды ре не заключен
67
.
ре Налоговые последствия ре признания договора ре незаключенным
Если ре договор признают ре незаключенным, может ре получиться, что ре одна из ре сторон
сделки ре получит неосновательное ре обогащение (п. 1 ст. 1102 ре ГК РФ). ре Сумму
такого ре неосновательного обогащения ре компании придется ре отразить в доходах
ре для целей ре налогообложения прибыли ре на дату ре вступления в силу
ре соответствующего решения ре суда. На ре это обратил ре внимание Минфин ре России в
Письме ре от 14.02.2006 N 03-03-04/1/109.О том, ре как рассчитать ре сумму
неосновательного ре обогащения для ре целей налогообложения, а ре также о других
ре налоговых нюансах в ре случае признания ре сделки незаключенной
ре Но есть и ре противоположные решения ре судов. Так, ре ФАС Волго-ре Вятского
округа в ре Постановлении от 17.12.2013 N А43-4674/2013 ре согласился, что ре договор
аренды ре части земельного ре участка является ре заключенным. Поскольку в
ре приложении к договору ре аренды стороны ре утвердили план ре переданного в аренду
ре земельного участка с ре обозначением его ре границ.
Аналогичные ре выводы со ре ссылкой на п. 9 ре Постановления Пленума ре ВАС
РФ ре от 17.11.2011 N 73 "Об ре отдельных вопросах ре практики применения ре правил
Гражданского ре кодекса Российской ре Федерации о договоре ре аренды" и ст. 607 ре ГК
РФ ре содержат Постановления ре Арбитражного суда ре Московского от 23.10.2014 N
Ф05-11547/14 и ре ФАС Северо-ре Кавказского от 12.12.2013 N А63-7491/2011
ре округов.
67
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 23.04.2012 N А10-1961/2011 // [Электронный ресурс] :
СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru
76
Необходимо ре также рассмотреть ре Подходы судов к ре вопросу об
ре обязательности государственной ре регистрации изменений в ре договор аренды и о
ре последствиях не ре совершения такой ре регистрации
Согласно ре одной из ре позиций, государственной ре регистрации подлежат
ре только те ре соглашения, которые ре изменяют содержание ре регистрационной записи
ре об аренде, ре например, соглашения ре об изменении ре срока или ре об изменении
ре объекта аренды. ре При этом ре соглашения, не ре изменяющие содержания
ре регистрационной записи, ре например, об ре изменении порядка ре уплаты компенсации
ре за неотделимые ре улучшения, не ре требуют государственной ре регистрации
68
.
Согласно ре противоположной позиции, ре если договор ре подлежит
государственной ре регистрации, то ре все изменения и ре дополнения к нему, ре как часть
ре этого договора, ре также подлежат ре государственной регистрации
69
.
ре Рассмотрим последствия ре не совершения ре регистрации изменений в
ре договор аренды.
ре Достаточно длительный ре период времени ре суды придерживались ре мнения о
том, ре что отсутствие ре регистрации дополнительного ре соглашения к договору
ре аренды влечет ре незаключенность такого ре дополнительного соглашения.
ре Применяя такой ре подход, суды ре приходили к выводу, ре что не ре прошедшее
государственную ре регистрацию дополнительное ре соглашение не ре порождает прав
и ре обязанностей для ре сторон договора ре аренды.
Данный ре подход создавал ре возможность для ре стороны договора ре аренды
злоупотреблять ре своими правами. ре Так, например, ре если арендатор ре не желал
ре исполнять условия ре подписанного им, ре но не ре зарегистрированного
дополнительного ре соглашения об ре увеличении арендной ре платы, он ре мог отказаться
ре от его ре исполнения, заявив о ре незаключенности такого ре соглашения.
Однако ре уже в 2011 году ре Высший Арбитражный ре Суд РФ ре указал в пункте
14 ре Постановления Пленума ре ВАС РФ ре от 17.11.2011 № 73 «Об ре отдельных
68
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015//
[Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru
69
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-
17551/2016[Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru
77
вопросах ре практики применения ре правил Гражданского ре кодекса Российской
ре Федерации о договоре ре аренды», что ре если стороны ре достигли соглашения в
ре требуемой форме ре по всем ре существенным условиям ре договора аренды,
ре собственник передал ре имущество в пользование, а ре другое лицо ре приняло его ре без
каких-ре либо замечаний, ре соглашение о размере ре платы за ре пользование
имуществом и ре по иным ре условиям пользования ре было достигнуто ре сторонами и
исполнялось ре ими, то в ре таком случае ре следует иметь в ре виду, что ре оно связало ре их
обязательством, ре которое не ре может быть ре произвольно изменено ре одной из ре сторон
независимо ре от нарушения ре требования к регистрации ре данного соглашения
70
.
ре При этом ре ВАС РФ ре отметил, что ре права, предоставленные ре лицу,
пользующемуся ре имуществом по ре договору аренды, ре не прошедшему
ре государственную регистрацию, ре не могут ре быть противопоставлены ре им третьим
ре лицам.
Таким ре образом, согласно ре актуальной судебной ре практике,
незарегистрированные ре изменения в договор ре аренды влекут ре возникновение прав
и ре обязанностей для ре сторон сделки в ре момент заключения ре или фактического
ре исполнения соответствующего ре дополнительного соглашения.
ре Следуя вышеуказанному ре подходу, суды, ре например, отклоняют ре доводы
стороны о ре том, что ре повышение арендной ре платы, осуществленное ре путем
заключения ре сторонами дополнительного ре соглашения, не ре подлежит
применению, ре поскольку соглашение ре не было ре зарегистрировано в
установленном ре законом порядке.
ре Однако необходимо ре учитывать, что ре если в дополнительном ре соглашении
установлено, ре что оно ре вступает в силу (ре начинает действовать) ре только с момента
ре его государственной ре регистрации, то ре данное соглашение ре не будет ре порождать
правовые ре последствия для ре его сторон ре до осуществления ре такой регистрации
71
(ре см
70
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС Консультант
Плюс
71
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017 //
[Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
78
. Постановление ре Арбитражного суда ре Западно-Сибирского ре округа от 28.02.2018
ре по делу № А70-6861/2017).
В ре то же ре время для ре третьих лиц ре незарегистрированные дополнительные
ре соглашения не ре являются заключенными в ре силу пункта 3 ре статьи 433
Гражданского ре кодекса РФ.
ре Так, например, ре Арбитражный суд ре Северо-Западного ре округа в
Постановлении ре от 12.12.2017 по ре делу № А05-3316/2016 признал, ре что поскольку
ре дополнительные соглашения, ре изменяющие размер ре арендной платы, ре не были
ре зарегистрированы, то ре предусмотренные в них ре условия не ре могут быть
ре противопоставлены третьим ре лицам, в частности, ре конкурсным кредиторам в
ре деле о банкротстве.
ре Одностороннее изменение ре размера арендной ре платы
Условия о ре возможности одностороннего ре изменения арендной ре платы
включается в ре договоры аренды ре достаточно часто. ре Такой односторонний
ре порядок распространен, ре например, в договорах ре аренды государственного ре или
муниципального ре имущества. В данном ре случае, в договоре, ре как правило,
ре предусматривается, что ре об изменении ре арендной платы ре арендодатель
информирует ре арендатора путем ре направления письменного ре уведомления.
Согласно ре сформированной на ре настоящей момент ре позиции судов,
ре одностороннее изменение ре арендной платы ре следует толковать ре не как ре изменение
договора ре аренды, а как ре реализацию арендатором ре одного из ре условий ранее
ре зарегистрированного договора ре аренды. А поскольку ре реализация условия ре об
одностороннем ре пересмотре арендной ре платы не ре изменяет договора ре аренды, то,
ре следовательно, подписание ре дополнительного соглашения ре об изменении
ре арендной платы и ре его государственная ре регистрация не ре требуются
72
.
Необходимо, ре однако, учитывать ре ряд требований к ре изложению условий
ре об одностороннем ре изменении размера ре арендной платы, ре соблюдение которых
ре необходимо для ре признания судом ре данного порядка ре согласованным (реализация
72
Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015 //
[Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
79
ре которого не ре требует заключения ре дополнительного соглашения и ре осуществления
государственной ре регистрации изменений в ре договор аренды):
В ре договоре аренды ре должно быть ре прямо прописано ре право
арендодателя в ре одностороннем порядке ре изменять размер ре арендной платы.
ре Условие о том, ре что стороны ре согласуют изменение ре размера арендной
ре платы при ре наступлении определенных ре событий, не ре признается судами ре условием
, наделяющим ре сторону договора ре правом требовать ре внесения таких ре изменений
или ре вносить их в ре одностороннем порядке.
В ре договоре аренды ре необходимо предусмотреть ре периодичность
одностороннего ре изменения арендной ре платы; размер, ре на который ре она может
ре быть изменена, ре или порядок ре его определения; а ре также условия ре для такого
ре одностороннего изменения.
ре Так, например, ре если право ре на одностороннее ре изменение размера
ре арендной платы ре возникает в связи с ре изменением арендной ре ставки,
устанавливаемой ре нормативным актом ре соответствующего уполномоченного
ре органа, то ре необходимо прямо ре указать об ре этом в договоре ре аренды.
Вопросы ре регистрации изменений, ре вносимых в договор ре аренды, при
ре переходе прав и ре обязанностей по ре такому договору в ре порядке правопреемства в
ре результате реорганизации ре юридического лица
В ре части регистрации ре изменений в договор ре при переходе ре прав и
обязанностей ре по данному ре договору в результате ре реорганизации юридического
ре лица можно ре выделить два ре вопроса:
Требуется ре ли регистрация ре обременения правом ре аренды в пользу
ре юридического лица, ре ставшего стороной ре договора аренды в ре результате
реорганизации ре прежней стороны ре договора.
Достаточно ре ли для ре регистрации изменений ре представить документы,
ре подтверждающие реорганизацию ре прежней стороны ре договора аренды и
ре возникновение ее ре правопреемника, или ре необходимо заключать
ре соответствующее дополнительное ре соглашение.
80
По ре первому вопросу ре Верховный суд ре РФ выразил ре свое мнение в
ре Определении от 25.07.2017 № 304-ре ЭС17-3429 по ре делу № А70-5203/2016,
отменив ре акты судов ре нижестоящих инстанций, ре обязавших арендатора, ре ставшего
правопреемником ре по договору ре аренды в результате ре реорганизации,
зарегистрировать ре обременение объекта ре недвижимости правом ре аренды данного
ре юридического лица. ре Суд также ре отразил в Определении, ре что возложение
ре указанной обязанности ре на арендатора ре повлекло для ре него возникновение
ре убытков в размере ре свыше 20 000 000 рублей, ре образовавшихся в результате
ре уплаты пошлины
73
.
ре Необходимо отметить, ре что по ре второму вопросу ре об обязательности
ре заключения и предоставления ре для регистрации ре дополнительного соглашения о
ре замене стороны ре договора аренды, в ре судебной практике ре нет единства ре мнений.
Так, ре например, Арбитражный ре суд Центрального ре округа в Постановлении
ре от 18.01.2017 по ре делу № А68-3677/2016 признал ре отказ Росреестра в ре регистрации
изменений в ре договор аренды ре земельных участков, ре связанных с заменой
ре арендатора на ре его правопреемника, ре возникшего в результате ре реорганизации
прежнего ре арендатора, законным. ре Суд указал, ре что поскольку ре заявителем не ре было
представлено ре дополнительное соглашение о ре внесении соответствующих
ре изменений в договор ре аренды, то у ре Росреестра не ре было оснований ре для
регистрации ре таких изменений
74
.
ре Вместе с тем, ре существует и противоположная ре судебная практика.
ре Так, в Постановлении ре Арбитражного суда ре Уральского округа ре от
25.04.2017 по ре делу № А60-34773/2016 указано, ре что при ре реорганизации
юридического ре лица в форме ре присоединения, а также ре при смене ре фирменного
наименования ре юридического лица ре заключение дополнительных ре соглашений к
договору ре аренды не ре требуется. При ре этом суд ре подкрепляет свою ре позицию
ссылкой ре на пункт 12 «ре Обзора судебной ре практики ВС ре РФ № 3 (2016)»,
73
Определении Верховного суда РФ от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016// [Электронный
ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru
74
Постановление Арбитражного суда Центрального округа в от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016//
[Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru
81
утвержденного ре Президиумом ВС ре РФ от 19.10.2016. В ре связи с этим ре суд признал
ре незаконным отказ ре Росреестра в регистрации ре изменений в части ре наименования
арендатора ре по причине ре непредставления дополнительного ре соглашения к
договору ре аренды
75
.
Регистрация ре дополнительного соглашения ре после истечения ре срока
аренды и (ре или) срока ре действия договора ре аренды
Остановимся ре на вопросе о ре правомерности регистрации ре дополнительного
соглашения к ре договору аренды, ре если на ре момент обращения с ре соответствующим
заявлением ре срок аренды и (ре или) срок ре действия договора ре истек.
По ре мнению Росреестра, ре регистрация изменений к ре договору аренды в
ре данном случае ре является неправомерной. ре Суды, однако, ре придерживаются
противоположной ре позиции, согласно ре которой истечение ре указанного в договоре
ре срока само ре по себе ре не является ре препятствием для ре государственной регистрации
ре представленного дополнительного ре соглашения, поскольку ре из положений ре статей
450, 452, 610, 621 Гражданского ре кодекса РФ ре не следует ре невозможность
изменения ре по соглашению ре сторон условий ре договора аренды, ре возобновленного
по ре истечении определенного с ре нем срока.
ре Таким образом, с ре учетом рассмотренных в ре настоящей статье ре вопросов,
рекомендуем ре сторонам договора ре аренды при ре принятии решения ре касательно
регистрации ре изменений договора ре аренды учитывать ре описанные выше ре подходы
судов.
3.2. Характеристика проблем и направлений совершенствования
гражданского законодательства в сфере субъектного состава договора
аренды
ре При подписании ре договора аренды ре зданий, сооружений ре или нежилых
ре помещений стороны ре обычно твёрдо ре уверены, что ре типовым договором ре из
справочно-ре правовой системы ре или из ре Интернета все ре предусмотрено,
75
Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016//
[Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru
82
гарантировано ре взаимное удовлетворение ре интересов, да и ре потом другая ре сторона
кажется ре надежным товарищем, ре так что ре недолго думая, ре эти стороны ре ставят
подписи, ре печати, жмут ре друг другу ре руки и расходятся.
ре Обычно в такой ре ситуации спустя ре время одна ре из сторон ре начинает
понимать, ре что «что-ре то пошло ре не так». ре Например, когда ре арендатор не ре платит
аренду ре на протяжении ре уже двух-ре трех месяцев. В ре таком случае ре арендодатель
пишет ре досудебную претензию с ре требованием о погашении ре задолженности, а
также ре указанием на ре то, что в ре случае, если ре задолженность не ре будет погашена в
ре установленный срок, ре арендодатель будет ре вынужден обращаться ре за судебной
ре защитой: взысканием ре задолженности и расторжением ре договора в судебном
ре порядке. Не ре получив ответа ре от арендатора, ре арендодатель готовит ре иск. Однако,
ре когда дело ре доходит до ре суда, очень ре быстро «всплывают» ре все недостатки
ре подписанного договора, и ре по пути в ре суд только и ре остается думать «ре ах, если ре бы
там ре была вот ре эта фраза». ре Из таких ре договоров рождаются ре споры, которые
ре затягиваются на ре долгие годы...
ре Усложним вышеописанную ре ситуацию: представим, ре что на ре стороне
арендодателя ре множественность из ре двух лиц.
ре Отметим, что ре регулироваться такой ре договор будет ре не только ре нормами об
ре аренде зданий и ре сооружений, но и ре ст. 246 и ст. 253 ре ГК РФ, ре регулирующими
отношения ре по распоряжению ре имуществом, принадлежащим ре нескольким
собственникам.
ре Владение, пользование и ре распоряжение таким ре имуществом
осуществляется ре по соглашению ре всех его ре участников. Заключение ре договора
аренды ре принадлежащего нескольким ре собственникам имущества ре возможно
только в ре случае, если ре они пришли к ре соглашению. Понудить к ре заключению
такого ре соглашения нельзя, ре так как ре это противоречит ре принципу свободы
ре договора.
Рассмотрим ре ситуацию на ре конкретном примере: ре здание было
ре приобретено в долях ре по У в праве ре собственности двумя ре предпринимателями М.
и Л. В целях ре получения прибыли ре от здания ре предприниматели заключили
83
ре договор с арендатором ре ООО «Т.» сроком ре на 6 месяцев, с ре условием о внесении
ре ежемесячной арендной ре платы по ре на счета ре каждого. И тут ре возникает множество
ре спорных ситуаций:
ре Ситуация 1. Один ре из соарендодателей ре желает прекратить ре договор по
ре истечении срока ре действия договора, а ре второй - не ре хочет, при ре этом арендатор
ре продолжает пользоваться ре зданием. Возникает ре вопрос: договор ре считается
заключенным ре на неопределенный ре срок? Или в ре отсутствие согласия ре одного из
ре соарендодателей договор ре не может ре считаться таковым? ре Тогда какие ре отношения
возникают ре между сторонами? ре Ни Гражданский ре кодекс РФ, ре ни судебная
ре практика не ре дают ответа ре на эти ре вопросы. Исходя ре из сложившейся ре ситуации
будем ре считать, что в ре отсутствие консолидированного ре возражения от ре стороны
арендодателя ре договор продляется ре на неопределенный ре срок.
Ситуация 2.ре Один из ре соарендодателей желает ре расторгнуть договор
ре аренды уже ре теперь заключенный ре на неопределенный ре срок, направляет
ре уведомления второму ре арендодателю и арендатору о ре расторжении договора ре за 3
месяца (ре по общему ре правилу, согласно ре ст. 610 ГК ре РФ). Однако ре последние
игнорируют ре такое письмо, ре так как ре не желают ре расторгать договор. ре Как итог:
ре договор по ре такому уведомлению ре одного из ре соарендодателей расторгнут ре не
будет.
ре Об этом ре же говорит и ре судебная практика, ре так, Арбитражный ре суд
Уральского ре округа в постановлении ре от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по ре делу №
А60-7747/2015 пришел к ре выводу: соарендодатель ре не вправе ре отказаться от
ре договора, заключенного (ре продленного) на ре неопределенный срок ре со
множественностью ре лиц на ре стороне арендодателя и ре арендатора, если ре такой отказ
ре не согласован ре со всеми ре соарендодателями и о нем ре не извещены ре все
соарендаторы
76
..
ре Ситуация 3. Один ре из соарендодателей ре оказался в «западне»: ре сам факт
ре того, что ре договор аренды ре здания не ре расторгнут, несмотря ре на все
76
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-
7747/2015 // [Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru