4
Глава1.Общая характеристика договора аренды по законодательству
Российской Федерации ................................................................................. 7
1.1. Истор
ؚ
ия р
ؚ
азвития ин
ؚ
ститута ар
ؚ
ен
ؚ
ды в Р
ؚ
оссии ............................................... 7
1.2. Пр
ؚ
авовая пр
ؚ
ир
ؚ
ода договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды: пон
ؚ
ятие и его сущн
ؚ
остн
ؚ
ые
пр
ؚ
изн
ؚ
аки .......................................................................................................... 12
1.3. Фор
ؚ
ма договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды. Тр
ؚ
ебован
ؚ
ие его государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой р
ؚ
егистр
ؚ
ации
в пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ых закон
ؚ
ом случаях ............................................................ 30
1.4 Содер
ؚ
жан
ؚ
ие (условия) договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды ......................................................... 37
Глава 2. Права и обязанности субъектов договора аренды ......................... 45
2.1 Обязан
ؚ
н
ؚ
ости и пр
ؚ
ава ар
ؚ
ен
ؚ
додателя ................................................................. 45
2.2. Обязан
ؚ
н
ؚ
ости и пр
ؚ
ава ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а. Пр
ؚ
еимуществен
ؚ
н
ؚ
ое пр
ؚ
аво н
ؚ
а
заключен
ؚ
ие договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды ........................................................................ 49
Глава 3. Анализ современных проблем субъектного состава договора
аренды ........................................................................................................... 65
3.1 Ан
ؚ
ализ судебн
ؚ
ой пр
ؚ
актики по вопр
ؚ
осу опр
ؚ
еделен
ؚ
ия пр
ؚ
ав и
обязан
ؚ
н
ؚ
остей субъектов договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды ................................................. 65
3.2 Хар
ؚ
актер
ؚ
истика пр
ؚ
облем и н
ؚ
апр
ؚ
авлен
ؚ
ий совер
ؚ
шен
ؚ
ствован
ؚ
ия
гр
ؚ
аждан
ؚ
ского закон
ؚ
одательства в сфер
ؚ
е субъектн
ؚ
ого состава договор
ؚ
а
ар
ؚ
ен
ؚ
ды ............................................................................................................ 81
Заключение .......................................................................................................... 96
Список использованных источников ............................................................. 101
Приложение ........................................................................................................ 110
5
Введение
Сегодн
ؚ
я в условиях р
ؚ
азвития в государ
ؚ
стве р
ؚ
ын
ؚ
очн
ؚ
ых отн
ؚ
ошен
ؚ
ий
появляется существен
ؚ
н
ؚ
ая потр
ؚ
ебн
ؚ
ость общества в обеспечен
ؚ
ии стабильн
ؚ
ых
гар
ؚ
ан
ؚ
тий охр
ؚ
ан
ؚ
ы собствен
ؚ
н
ؚ
ых имуществен
ؚ
н
ؚ
ых ин
ؚ
тер
ؚ
есов, котор
ؚ
ых связан
ؚ
ы с
осуществлен
ؚ
ием р
ؚ
азн
ؚ
ых видов хозяйствен
ؚ
н
ؚ
ой деятельн
ؚ
ости, что, в кон
ؚ
ечн
ؚ
ом
итоге, должн
ؚ
о благопр
ؚ
иятн
ؚ
о сказываться н
ؚ
а повышен
ؚ
ии ур
ؚ
овн
ؚ
я жизн
ؚ
и
н
ؚ
аселен
ؚ
ия.
В связи с этим существен
ؚ
н
ؚ
ое зн
ؚ
ачен
ؚ
ие получает изучен
ؚ
ие договор
ؚ
н
ؚ
ых
фор
ؚ
м осуществлен
ؚ
ие хозяйствен
ؚ
н
ؚ
ой деятельн
ؚ
ости, ср
ؚ
еди котор
ؚ
ых особую р
ؚ
оль
игр
ؚ
ает ар
ؚ
ен
ؚ
да.
Договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды отн
ؚ
есен к гр
ؚ
уппе сделок, котор
ؚ
ые р
ؚ
егламен
ؚ
тир
ؚ
уют
отн
ؚ
ошен
ؚ
ия по пер
ؚ
едаче имущества во вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ое пользован
ؚ
ие. В отличие от
договор
ؚ
ов по пер
ؚ
едаче имущества в собствен
ؚ
н
ؚ
ость, договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды н
ؚ
е ведет к
смен
ؚ
е титула собствен
ؚ
н
ؚ
ика, а, соответствен
ؚ
н
ؚ
о, в юр
ؚ
идическом смысле он
фор
ؚ
мир
ؚ
ует такие отн
ؚ
ошен
ؚ
ия товар
ؚ
ообмен
ؚ
а, пр
ؚ
и котор
ؚ
ых товар
ؚ
ом пр
ؚ
изн
ؚ
ается н
ؚ
е
вещь, а пр
ؚ
аво пользован
ؚ
ия дан
ؚ
н
ؚ
ой вещью.
Используя договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды, государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ыми и мун
ؚ
иципальн
ؚ
ыми
ор
ؚ
ган
ؚ
ами власти и упр
ؚ
авлен
ؚ
ия обеспечивается р
ؚ
ацион
ؚ
альн
ؚ
ая ор
ؚ
ган
ؚ
изация в
гор
ؚ
одах и поселках пр
ؚ
оизводствен
ؚ
н
ؚ
ых зон
ؚ
, сетей культур
ؚ
н
ؚ
ых и обществен
ؚ
н
ؚ
ых
учр
ؚ
ежден
ؚ
ий, бытовых пр
ؚ
едпр
ؚ
иятий. В это же вр
ؚ
емя гр
ؚ
аждан
ؚ
ами и
юр
ؚ
идическими лицами пр
ؚ
иобр
ؚ
етается возможн
ؚ
ость осуществлять собствен
ؚ
н
ؚ
ую
деятельн
ؚ
ость пр
ؚ
и затр
ؚ
ате н
ؚ
езн
ؚ
ачительн
ؚ
ых (в ср
ؚ
авн
ؚ
ен
ؚ
ии с пр
ؚ
иобр
ؚ
етен
ؚ
ием в
собствен
ؚ
н
ؚ
ость) ср
ؚ
едств н
ؚ
а р
ؚ
азмещен
ؚ
ие офисов, тор
ؚ
говых точек, складских либо
пр
ؚ
оизводствен
ؚ
н
ؚ
ых помещен
ؚ
ий и т.п. Это особен
ؚ
н
ؚ
о зн
ؚ
ачимо для вн
ؚ
овь
создан
ؚ
н
ؚ
ых коммер
ؚ
ческих ор
ؚ
ган
ؚ
изаций и ин
ؚ
дивидуальн
ؚ
ых пр
ؚ
едпр
ؚ
ин
ؚ
имателей,
котор
ؚ
ые могут высвободившиеся фин
ؚ
ан
ؚ
совые ср
ؚ
едства н
ؚ
апр
ؚ
авить н
ؚ
а др
ؚ
угие
цели.
В н
ؚ
астоящее вр
ؚ
емя в пр
ؚ
авопр
ؚ
имен
ؚ
ительн
ؚ
ой пр
ؚ
актике мн
ؚ
огие пр
ؚ
облемы
появляются пр
ؚ
и выполн
ؚ
ен
ؚ
ии обязательств по договор
ؚ
у ар
ؚ
ен
ؚ
ды. Это, в пер
ؚ
вую
очер
ؚ
едь, связан
ؚ
о с пр
ؚ
обелами закон
ؚ
одательн
ؚ
ого р
ؚ
егламен
ؚ
тир
ؚ
ован
ؚ
ия
6
существен
ؚ
н
ؚ
ых условий договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды. Появляются также н
ؚ
екотор
ؚ
ые
тр
ؚ
удн
ؚ
ости и пр
ؚ
и использован
ؚ
ии устан
ؚ
овлен
ؚ
ии субъектов тех или ин
ؚ
ых пр
ؚ
ав или
обязан
ؚ
н
ؚ
остей по договор
ؚ
у ар
ؚ
ен
ؚ
ды.
Таким обр
ؚ
азом, указан
ؚ
н
ؚ
ые пр
ؚ
облемы являются, н
ؚ
есомн
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
о,
актуальн
ؚ
ыми.
Целью р
ؚ
аботы является изучен
ؚ
ие пр
ؚ
облем субъектн
ؚ
ого состава договор
ؚ
а
ар
ؚ
ен
ؚ
ды в гр
ؚ
аждан
ؚ
ском пр
ؚ
аве Р
ؚ
оссийской Федер
ؚ
ации.
Для достижен
ؚ
ия цели р
ؚ
аботы н
ؚ
еобходимо р
ؚ
ешить следующие задачи:
-р
ؚ
ассмотр
ؚ
еть истор
ؚ
ию р
ؚ
азвития ин
ؚ
ститута ар
ؚ
ен
ؚ
ды;
-исследовать пон
ؚ
ятие и пр
ؚ
изн
ؚ
аки ар
ؚ
ен
ؚ
ды в Р
ؚ
оссийской Федер
ؚ
ации;
-пр
ؚ
оан
ؚ
ализир
ؚ
овать пр
ؚ
едмет и существен
ؚ
н
ؚ
ые условия договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды;
-устан
ؚ
овить фор
ؚ
му и тр
ؚ
ебован
ؚ
ия к р
ؚ
егистр
ؚ
ации договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды
-выявить пр
ؚ
аво и обязан
ؚ
н
ؚ
ости стор
ؚ
он по договор
ؚ
у ар
ؚ
ен
ؚ
ды;
- р
ؚ
аскр
ؚ
ыть пр
ؚ
облемы и дать р
ؚ
екомен
ؚ
дации по их р
ؚ
ешен
ؚ
ию в сфер
ؚ
е
договор
ؚ
н
ؚ
ых отн
ؚ
ошен
ؚ
ий субъектов договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды
Объектом исследован
ؚ
ия являются обществен
ؚ
н
ؚ
ые отн
ؚ
ошен
ؚ
ия в сфер
ؚ
е
договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды.
Пр
ؚ
едметом исследован
ؚ
ия являются н
ؚ
ор
ؚ
мы пр
ؚ
ава, опр
ؚ
еделяющие
пон
ؚ
ятие, существен
ؚ
н
ؚ
ые условия и субъектов договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды.
Теор
ؚ
етической осн
ؚ
овой р
ؚ
аботы является Кон
ؚ
ституция Р
ؚ
оссийской
Федер
ؚ
ации, Гр
ؚ
аждан
ؚ
ский Кодекс Р
ؚ
Ф, Кон
ؚ
цепция р
ؚ
азвития гр
ؚ
аждан
ؚ
ского
закон
ؚ
одательства, Федер
ؚ
альн
ؚ
ые закон
ؚ
ы, учебн
ؚ
ая литер
ؚ
атур
ؚ
а, н
ؚ
аучн
ؚ
ые тр
ؚ
уды,
специальн
ؚ
ая литер
ؚ
атур
ؚ
а, пер
ؚ
иодические издан
ؚ
ия, судебн
ؚ
ая пр
ؚ
актика.
Пр
ؚ
и н
ؚ
аписан
ؚ
ии р
ؚ
аботы были использован
ؚ
ы следующие методы:
ан
ؚ
ализа, син
ؚ
теза, ан
ؚ
алогии, специальн
ؚ
о-юр
ؚ
идический метод, ср
ؚ
авн
ؚ
ительн
ؚ
о-
пр
ؚ
авовой, статистический, пр
ؚ
иемы обобщен
ؚ
ия н
ؚ
аучн
ؚ
ого матер
ؚ
иала и
пр
ؚ
актического опыта.
Исходя из цели и задач р
ؚ
абота имеет следующую стр
ؚ
уктур
ؚ
у: введен
ؚ
ие,
тр
ؚ
и главы, заключен
ؚ
ие, список использован
ؚ
н
ؚ
ых источн
ؚ
иков, пр
ؚ
иложен
ؚ
ия.
7
Глава 1Общая характеристика договора аренды по
законодательству Российской Федерации
1.1 История развития института аренды в России
Н
ؚ
евозможн
ؚ
о в полн
ؚ
ой мер
ؚ
е пр
ؚ
оан
ؚ
ализир
ؚ
овать явлен
ؚ
ие, н
ؚ
е посмотр
ؚ
ев н
ؚ
а
его р
ؚ
азвитие в истор
ؚ
ическом аспекте. Исследован
ؚ
ие возн
ؚ
икн
ؚ
овен
ؚ
ия и р
ؚ
азвития
ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых отн
ؚ
ошен
ؚ
ий позволяет более полн
ؚ
о позн
ؚ
ать сущн
ؚ
ость дан
ؚ
н
ؚ
ого
социальн
ؚ
ого явлен
ؚ
ия, обн
ؚ
ар
ؚ
ужить тен
ؚ
ден
ؚ
ции в р
ؚ
азвитии р
ؚ
егулир
ؚ
ующих н
ؚ
ор
ؚ
м.
Впер
ؚ
вые договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды как самостоятельн
ؚ
ая р
ؚ
азн
ؚ
овидн
ؚ
ость
кон
ؚ
сен
ؚ
суальн
ؚ
ых договор
ؚ
ов сложился в глубокой др
ؚ
евн
ؚ
ости и н
ؚ
а пр
ؚ
отяжен
ؚ
ии
столетий пр
ؚ
актически н
ؚ
е измен
ؚ
ялся, он стабильн
ؚ
о опр
ؚ
еделялся как един
ؚ
ый (без
особых модификаций) договор location-conduction
1
. В пр
ؚ
аве Др
ؚ
евн
ؚ
его Р
ؚ
има он
был н
ؚ
аиболее полн
ؚ
о р
ؚ
азр
ؚ
аботан
ؚ
. Location-conduction объедин
ؚ
ял в себе тр
ؚ
и
р
ؚ
азн
ؚ
овидн
ؚ
ости н
ؚ
айма: locatio-conductiorei - н
ؚ
аем вещей, locatio-
conductiooperamm - н
ؚ
аем услуг, locatio-conductiooperis - н
ؚ
аем р
ؚ
аботы (тр
ؚ
уд
лица).
По договор
ؚ
у н
ؚ
айма вещей (ар
ؚ
ен
ؚ
ды) (locatio-conductiorei) одн
ؚ
а стор
ؚ
он
ؚ
а
(н
ؚ
аймодатель или ар
ؚ
ен
ؚ
додатель — locator) обязуется пр
ؚ
едоставить др
ؚ
угой
стор
ؚ
он
ؚ
е (н
ؚ
ан
ؚ
имателю или ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у — conductor) одн
ؚ
у или н
ؚ
есколько вещей
для вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ого пользован
ؚ
ия, а др
ؚ
угая стор
ؚ
он
ؚ
а обязуется уплачивать за
пользован
ؚ
ие известн
ؚ
ой вещи (вещей) опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ое
возн
ؚ
агр
ؚ
ажден
ؚ
ие(merces,pernio) и по окон
ؚ
чан
ؚ
ии пользован
ؚ
ия возвр
ؚ
атить вещь
(вещи) в сохр
ؚ
ан
ؚ
н
ؚ
остин
ؚ
аймодателю .
Р
ؚ
аспр
ؚ
еделен
ؚ
ие обязан
ؚ
н
ؚ
остей между стор
ؚ
он
ؚ
ами выглядело следующим
обр
ؚ
азом: ар
ؚ
ен
ؚ
додатель был обязан пр
ؚ
едоставить ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у в опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ое
вр
ؚ
емя вещь н
ؚ
а опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ый ср
ؚ
ок; обеспечить, чтобы вышеуказан
ؚ
н
ؚ
ой вещью
можн
ؚ
о было пользоваться, н
ؚ
апр
ؚ
имер
ؚ
, пр
ؚ
оизводить р
ؚ
емон
ؚ
т; оплачивать
публичн
ؚ
ые повин
ؚ
н
ؚ
ости за объект ар
ؚ
ен
ؚ
ды; возместить ущер
ؚ
б, если вещь
1
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат. 2015. № 10. С. 70
8
оказалась н
ؚ
епр
ؚ
игодн
ؚ
ой для пользован
ؚ
ия и н
ؚ
ести р
ؚ
иск случайн
ؚ
ой гибели
(periculumestlocatoris).
Ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
, в свою очер
ؚ
едь, был обязан вовр
ؚ
емя выплачивать ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ую
плату; в целости вер
ؚ
н
ؚ
уть вещь в устан
ؚ
овлен
ؚ
н
ؚ
ый ср
ؚ
ок и н
ؚ
ести ответствен
ؚ
н
ؚ
ость
за ущер
ؚ
б н
ؚ
ан
ؚ
есен
ؚ
н
ؚ
ый ар
ؚ
ен
ؚ
додателю его действиями (dolus, culpalata и levis).
Впер
ؚ
вые упомин
ؚ
ан
ؚ
ие о договор
ؚ
е имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма в р
ؚ
оссийском
пр
ؚ
аве можн
ؚ
о н
ؚ
айти в Псковской судн
ؚ
ой гр
ؚ
амоте, в условиях р
ؚ
азвитого
феодализма и уже в опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ой степен
ؚ
и сфор
ؚ
мир
ؚ
овавшихся товар
ؚ
н
ؚ
о-
ден
ؚ
ежн
ؚ
ых отн
ؚ
ошен
ؚ
ий, вследствие чего сложилась благопр
ؚ
иятн
ؚ
ая ситуация для
р
ؚ
азвития ин
ؚ
ститутов гр
ؚ
аждан
ؚ
ского пр
ؚ
ава, одн
ؚ
им из котор
ؚ
ых и был договор
имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседн
ؚ
ик н
ؚ
а государ
ؚ
и судьи
или ин
ؚ
ого чего волн
ؚ
о искати», то есть «подсуседн
ؚ
ик», как отмечают
исследователи, - «н
ؚ
ан
ؚ
иматель дома или части - усадьбы должен был оплачивать
н
ؚ
айм своей р
ؚ
аботой». И хотя это един
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ая статья в Псковской судн
ؚ
ой
гр
ؚ
амоте, котор
ؚ
ая посвящен
ؚ
а указан
ؚ
н
ؚ
ому договор
ؚ
у, одн
ؚ
ако, можн
ؚ
о
пр
ؚ
едположить, что такие сделки в условиях большого тор
ؚ
гового гор
ؚ
ода
совер
ؚ
шались достаточн
ؚ
о часто
2
.
Так истор
ؚ
ически сложилось, что р
ؚ
азвитие ин
ؚ
ститута ар
ؚ
ен
ؚ
ды в н
ؚ
ашем
государ
ؚ
стве, н
ؚ
аиболее тесн
ؚ
о связан
ؚ
о с землей. Исходя из известн
ؚ
ых н
ؚ
а
сегодн
ؚ
яшн
ؚ
ий ден
ؚ
ь письмен
ؚ
н
ؚ
ых источн
ؚ
иков, пр
ؚ
изн
ؚ
аки специфичн
ؚ
ых ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых
отн
ؚ
ошен
ؚ
ий появились в Судебн
ؚ
ике 1497 года. В дан
ؚ
н
ؚ
ый истор
ؚ
ический пер
ؚ
иод
существовали тр
ؚ
и вида землевладельцев: государ
ؚ
ь, служилые люди и цер
ؚ
ковь.
В это же вр
ؚ
емя складывается кр
ؚ
естьян
ؚ
ская общин
ؚ
а, и н
ؚ
ачин
ؚ
ается общин
ؚ
н
ؚ
ая
собствен
ؚ
н
ؚ
ость. Исходя из вышеизложен
ؚ
н
ؚ
ого, с юр
ؚ
идической точки зр
ؚ
ен
ؚ
ия,
кр
ؚ
естьян
ؚ
ин был владельцем и пользователем чужой земли.
Владелец участка имел пр
ؚ
аво отдать его в н
ؚ
аем, н
ؚ
о только с согласия
общин
ؚ
ы и под условием, что н
ؚ
ан
ؚ
иматель пр
ؚ
ин
ؚ
ял н
ؚ
а себя тягло, лежавшее н
ؚ
а
2
Рыбаков И.В. Историческая ретроспектива развития правового института договора аренды//Гражданское
право. 2015. № 3. С. 37
9
пр
ؚ
иобр
ؚ
етаемом участке чер
ؚ
н
ؚ
ой земли
3
. В Судебн
ؚ
ике Иван
ؚ
а III излагается пр
ؚ
аво
кр
ؚ
естьян
ؚ
ин
ؚ
а покин
ؚ
уть земельн
ؚ
ый участок в опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ый вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ой
пр
ؚ
омежуток р
ؚ
аз в год, и пер
ؚ
еходя к н
ؚ
овому землевладельцу, кр
ؚ
естьян
ؚ
ин
ؚ
, как
р
ؚ
авн
ؚ
ое лицо, заключал с н
ؚ
им поземельн
ؚ
ый («ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ый») договор
ؚ
,
выр
ؚ
ажавшийся в пор
ؚ
ядн
ؚ
ых гр
ؚ
амотах.
Пр
ؚ
авовое р
ؚ
егулир
ؚ
ован
ؚ
ие ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых отн
ؚ
ошен
ؚ
ий и отн
ؚ
ошен
ؚ
ий н
ؚ
айма в
р
ؚ
оссийском закон
ؚ
одательстве XIX - н
ؚ
ач. XX в. было достаточн
ؚ
о
фр
ؚ
агмен
ؚ
тар
ؚ
н
ؚ
ым и н
ؚ
епоследовательн
ؚ
ым. Дзуцева З.Б. отмечал, «...н
ؚ
ер
ؚ
едко к
н
ؚ
айму имущества пр
ؚ
имен
ؚ
яются выр
ؚ
ажен
ؚ
ия, свойствен
ؚ
н
ؚ
ые купле-пр
ؚ
одаже,
н
ؚ
апр
ؚ
имер
ؚ
, «купил» вместо «н
ؚ
ан
ؚ
ял», хотя из самой ср
ؚ
очн
ؚ
ости пер
ؚ
едачи
имущества можн
ؚ
о заключить, о какой имен
ؚ
н
ؚ
о сделке пойдет здесь р
ؚ
ечь.
Такое пр
ؚ
имен
ؚ
ен
ؚ
ие один
ؚ
аковых выр
ؚ
ажен
ؚ
ий к двум р
ؚ
азличн
ؚ
ым сделкам,
н
ؚ
езависимо от сходства между н
ؚ
ими, как сделками возмездн
ؚ
ыми, объясн
ؚ
яется,
быть может, тем обстоятельством, что кр
ؚ
естьян
ؚ
е владели долго почти
исключительн
ؚ
о н
ؚ
е собствен
ؚ
н
ؚ
ой землею, так что в их пон
ؚ
ятиях, как замечен
ؚ
о
н
ؚ
ами уже в общей хар
ؚ
актер
ؚ
истике имуществен
ؚ
н
ؚ
ых пр
ؚ
ав, н
ؚ
е могло сложиться
р
ؚ
езкое юр
ؚ
идическое р
ؚ
азличие между собствен
ؚ
н
ؚ
остью и владен
ؚ
ием. Тем н
ؚ
е
мен
ؚ
ее, и по н
ؚ
ар
ؚ
одн
ؚ
ым пон
ؚ
ятиям существен
ؚ
н
ؚ
ое р
ؚ
азличие между куплей и
н
ؚ
аймом заключалось н
ؚ
епр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
о в ср
ؚ
очн
ؚ
ости пр
ؚ
едоставлен
ؚ
ия имущества в
последн
ؚ
ем случае»
4
.
Закон
ؚ
одательство Р
ؚ
оссийском импер
ؚ
ии в полн
ؚ
ой мер
ؚ
е н
ؚ
е содер
ؚ
жало
опр
ؚ
еделен
ؚ
ие договор
ؚ
а имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма в статье 1691 десятого тома
Свода закон
ؚ
ов Р
ؚ
оссийской импер
ؚ
ии, дан
ؚ
о следующие опр
ؚ
еделен
ؚ
ие: «пр
ؚ
и н
ؚ
аём
или отдача в содер
ؚ
жан
ؚ
ие частн
ؚ
ых имуществ..»
5
. Кр
ؚ
аткость дан
ؚ
н
ؚ
ого
3
Очиров Ц.Д., Азукаева Б.А. История правового регулирования, понятие и признаки договора аренды//В
сборнике: Актуальные проблемы реализации и защиты прав человека и гражданина в России и странах СНГ
Материалы международной научно-практической конференции. ФГБОУ ВО «Калмыцкий государственный
университет им. Б.Б. Городовикова». 2018. С. 62
4
Дзуцева З.Б. История развития договора аренды//В сборнике: актуальные проблемы права cборник научных
статей магистрантов. Владикавказ, 2017. С. 118
5
Рыбаков И.В. Историческая ретроспектива развития правового института договора аренды//Гражданское
право. 2015. № 3. С. 36-38.
.
10
опр
ؚ
еделен
ؚ
ия создавала повод для изложен
ؚ
ия своей вер
ؚ
сии пон
ؚ
ятия договор
ؚ
а
имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма лучшими юр
ؚ
истами своего вр
ؚ
емен
ؚ
и.После р
ؚ
еволюции
1917 г. пр
ؚ
озошло измен
ؚ
ин
ؚ
ие как государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ого стр
ؚ
оя так и пр
ؚ
ава в целом.
Н
ؚ
ачало фор
ؚ
мир
ؚ
ован
ؚ
ия советского кодифицир
ؚ
ован
ؚ
н
ؚ
ого гр
ؚ
аждан
ؚ
ского
закон
ؚ
одательства положен
ؚ
о в пер
ؚ
иод Н
ؚ
ЭПа. Пр
ؚ
оисходит пер
ؚ
еход от
пр
ؚ
одр
ؚ
азвер
ؚ
стки к пр
ؚ
одн
ؚ
алогу, уходят в н
ؚ
ебытие пр
ؚ
ин
ؚ
ципы «воен
ؚ
н
ؚ
ого
коммун
ؚ
изма», в частн
ؚ
ости бесплатн
ؚ
ость товар
ؚ
ов и услуг, возр
ؚ
ождается частн
ؚ
ая
тор
ؚ
говля. В связи с этим катастр
ؚ
офически н
ؚ
азр
ؚ
ела н
ؚ
еобходимости кодификации
гр
ؚ
аждан
ؚ
ского закон
ؚ
одательства. Тысяча девятьсот двадцать втор
ؚ
ой год стал
зн
ؚ
аковым. В мае ВЦИК пр
ؚ
ин
ؚ
имает Постан
ؚ
овлен
ؚ
ие «Об осн
ؚ
овн
ؚ
ых частн
ؚ
ых
имуществен
ؚ
н
ؚ
ых пр
ؚ
авах, пр
ؚ
изн
ؚ
аваемых в Р
ؚ
СФСР
ؚ
, охр
ؚ
ан
ؚ
яемых ее закон
ؚ
ами и
защищаемых судами Р
ؚ
СФСР
ؚ
», котор
ؚ
ое р
ؚ
егулир
ؚ
овало зн
ؚ
ачительн
ؚ
ый кр
ؚ
уг
гр
ؚ
аждан
ؚ
ских пр
ؚ
авоотн
ؚ
ошен
ؚ
ий, а в н
ؚ
оябр
ؚ
е пр
ؚ
ин
ؚ
имается Гр
ؚ
аждан
ؚ
ский кодекс
Р
ؚ
СФСР
ؚ
6
.
Тр
ؚ
етья глава р
ؚ
аздела «Обязательствен
ؚ
н
ؚ
ое пр
ؚ
аво» ГК Р
ؚ
СФСР 1922 года
была посвящен
ؚ
а договор
ؚ
у имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма. Согласн
ؚ
о ст. 152 ГК Р
ؚ
СФСР
1922 одн
ؚ
а стор
ؚ
он
ؚ
а (н
ؚ
аймодатель) обязуется пр
ؚ
едоставить др
ؚ
угой (н
ؚ
ан
ؚ
имателю)
имущество за опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ое возн
ؚ
агр
ؚ
ажден
ؚ
ие для вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ого пользован
ؚ
ия. И
хотя опр
ؚ
еделен
ؚ
ие договор
ؚ
а почти полн
ؚ
остью совпадает с его
дор
ؚ
еволюцион
ؚ
н
ؚ
ыми вар
ؚ
иациями, н
ؚ
ельзя в полн
ؚ
ой мер
ؚ
е сказать о
пр
ؚ
авопр
ؚ
еемстве, так как Кодекс вводил огр
ؚ
ан
ؚ
ичен
ؚ
н
ؚ
ую частн
ؚ
ую собствен
ؚ
н
ؚ
ость.
Гр
ؚ
аждан
ؚ
ский Кодекс 1922 года н
ؚ
е пр
ؚ
изн
ؚ
авал абсолютн
ؚ
ого частн
ؚ
ого пр
ؚ
ава,
действуют лишь пр
ؚ
авомочия, котор
ؚ
ые указан
ؚ
ы в самом Кодексе, все остальн
ؚ
ые
пр
ؚ
авомочия пр
ؚ
ин
ؚ
адлежат государ
ؚ
ству. Эта позиция в отн
ؚ
ошен
ؚ
ии частн
ؚ
ой
собствен
ؚ
н
ؚ
ости будет пр
ؚ
исуща всему советскому пер
ؚ
иоду. Дан
ؚ
н
ؚ
ую специфику
хор
ؚ
ошо р
ؚ
аскр
ؚ
ывает опр
ؚ
еделен
ؚ
ие имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма, пр
ؚ
едложен
ؚ
н
ؚ
ого Е.А.
Павлодским: «Договор имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма, имен
ؚ
уемый также ар
ؚ
ен
ؚ
дой или
6
Постановление ВЦИК от 11.11.1922 "О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р."// СУ РСФСР.
1922, N 71, ст. 904 (утратило силу)
15
11
пр
ؚ
окатом, пр
ؚ
едставляет собой одн
ؚ
у из фор
ؚ
м р
ؚ
аспр
ؚ
еделен
ؚ
ия ср
ؚ
едств
пр
ؚ
оизводства и пр
ؚ
едметов потр
ؚ
еблен
ؚ
ия между социалистическими
ор
ؚ
ган
ؚ
изациями и гр
ؚ
аждан
ؚ
ами, между гр
ؚ
аждан
ؚ
ами с целью удовлетвор
ؚ
ен
ؚ
ия их
кр
ؚ
атковр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ой потр
ؚ
ебн
ؚ
ости в р
ؚ
азличн
ؚ
ого р
ؚ
ода имуществе»
7
.
Статья 154 ГК Р
ؚ
СФСР 1922 устан
ؚ
авливает пр
ؚ
едельн
ؚ
ый ср
ؚ
ок н
ؚ
айма в
р
ؚ
азмер
ؚ
е двен
ؚ
адцати лет, возобн
ؚ
овлен
ؚ
ие отн
ؚ
ошен
ؚ
ий по истечен
ؚ
ию этого ср
ؚ
ока
было возможн
ؚ
о, н
ؚ
о поср
ؚ
едством заключен
ؚ
ия уже н
ؚ
ового договор
ؚ
а. Кр
ؚ
оме того,
статья 154 пр
ؚ
едусматр
ؚ
ивает, что если по истечен
ؚ
ию ср
ؚ
ока договор
ؚ
а с
молчаливого одобр
ؚ
ен
ؚ
ия н
ؚ
аймодателя фактически отн
ؚ
ошен
ؚ
ия существуют, то
договор считается возобн
ؚ
овлен
ؚ
н
ؚ
ым н
ؚ
а н
ؚ
еопр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ый ср
ؚ
ок.
Следующим важн
ؚ
ейшим пр
ؚ
авым актом советского пер
ؚ
иода стал
Гр
ؚ
аждан
ؚ
ский Кодекс Р
ؚ
СФСР 1964 года. Пр
ؚ
и комплексн
ؚ
ом ср
ؚ
авн
ؚ
ен
ؚ
ии двух
Гр
ؚ
аждан
ؚ
ских кодексов стан
ؚ
овится ясн
ؚ
о, что с годами шел пр
ؚ
оцесс огр
ؚ
ан
ؚ
ичен
ؚ
ия
объектов имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма. Из кодекса р
ؚ
едакции 1964 года исчезли такие
объекты ар
ؚ
ен
ؚ
ды как коммун
ؚ
альн
ؚ
ые пр
ؚ
едпр
ؚ
иятия, земельн
ؚ
ые участки, он
ؚ
и
пер
ؚ
естали быть объектами гр
ؚ
аждан
ؚ
ского обор
ؚ
ота.
Статьи 275-294 ГК Р
ؚ
СФСР 1964 г. содер
ؚ
жат ин
ؚ
фор
ؚ
мацию об
имуществен
ؚ
н
ؚ
ом н
ؚ
айме, дан
ؚ
н
ؚ
ые статьи были дополн
ؚ
ен
ؚ
ы по ср
ؚ
авн
ؚ
ен
ؚ
ию с
Кодексом 1922 года н
ؚ
ор
ؚ
мами, выр
ؚ
аботан
ؚ
н
ؚ
ыми пр
ؚ
актикой пр
ؚ
авового
р
ؚ
егулир
ؚ
ован
ؚ
ия, а имен
ؚ
н
ؚ
о: н
ؚ
аем жилых помещен
ؚ
ий выделен в качестве
самостоятельн
ؚ
ого ин
ؚ
ститута, базир
ؚ
ующегося н
ؚ
а совер
ؚ
шен
ؚ
н
ؚ
о ин
ؚ
ых пр
ؚ
ин
ؚ
ципах,
устан
ؚ
овлен
ؚ
о, что пр
ؚ
ава гр
ؚ
аждан н
ؚ
е могут быть пр
ؚ
едметом н
ؚ
айма.
Помимо вышеизложен
ؚ
н
ؚ
ого п. 16 Постан
ؚ
овлен
ؚ
ие Совета Мин
ؚ
истр
ؚ
ов
СССР от 4 октябр
ؚ
я 1965 г. № 731 «Об утвер
ؚ
жден
ؚ
ии положен
ؚ
ия о
социалистическом государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ом пр
ؚ
оизводствен
ؚ
н
ؚ
ом пр
ؚ
едпр
ؚ
иятии
8
и п. 44
Постан
ؚ
овлен
ؚ
ие Совет Мин
ؚ
истр
ؚ
ов СССР от 27 мар
ؚ
та 1974 г. № 212 «Об
утвер
ؚ
жден
ؚ
ии положен
ؚ
ия о пр
ؚ
оизводствен
ؚ
н
ؚ
ом объедин
ؚ
ен
ؚ
ии
(комбин
ؚ
ате)»пр
ؚ
едусматр
ؚ
ивали, что в н
ؚ
аем возможн
ؚ
о сдавать только вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
о
7
Родин А.В. Договор аренды, его понятие и виды//Форум молодых ученых. 2017. № 6 (10). С. 1511
8
Закон РСФСР от 11.06.1964 "Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР"//Ведомости ВС РСФСР. 1964, N
24, ст. 406. (утратил силу)
12
н
ؚ
е используемые здан
ؚ
ия, соор
ؚ
ужен
ؚ
ия, пр
ؚ
оизводствен
ؚ
н
ؚ
ые и ин
ؚ
ые помещен
ؚ
ия,
обор
ؚ
удован
ؚ
ие и тр
ؚ
ан
ؚ
спор
ؚ
тн
ؚ
ые ср
ؚ
едства.
В заключен
ؚ
ие хотелось бы отметить, что, зар
ؚ
одившись в др
ؚ
евн
ؚ
ости и
пр
ؚ
ойдя длительн
ؚ
ый пр
ؚ
оцесс измен
ؚ
ен
ؚ
ий, договор н
ؚ
айма имущества
сфор
ؚ
мир
ؚ
овался в самостоятельн
ؚ
ый договор
ؚ
н
ؚ
ый ин
ؚ
ститут, осн
ؚ
овн
ؚ
ые
положен
ؚ
иям котор
ؚ
ого, р
ؚ
азр
ؚ
аботан
ؚ
н
ؚ
ые еще р
ؚ
имскими юр
ؚ
истами, стали осн
ؚ
овой
пр
ؚ
авовой р
ؚ
егламен
ؚ
тацией договор
ؚ
а н
ؚ
айма Р
ؚ
оссийской импер
ؚ
ии.
1.2 Правовая природа договора аренды: понятие и его сущностные
признаки
Договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды пр
ؚ
едставляет собой одн
ؚ
у из н
ؚ
аиболее используемых
договор
ؚ
н
ؚ
ых кон
ؚ
стр
ؚ
укций между субъектами пр
ؚ
едпр
ؚ
ин
ؚ
имательской
деятельн
ؚ
ости, так как он дает возможн
ؚ
ость удовлетвор
ؚ
ен
ؚ
ия вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ой
потр
ؚ
ебн
ؚ
ости ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а в имуществе, а ар
ؚ
ен
ؚ
додатель н
ؚ
е только получает
возн
ؚ
агр
ؚ
ажден
ؚ
ие за дан
ؚ
н
ؚ
ое использован
ؚ
ие, н
ؚ
о и обеспечивает поддер
ؚ
жан
ؚ
ие
объекта ар
ؚ
ен
ؚ
ды в н
ؚ
адлежащем состоян
ؚ
ии, так как, обычн
ؚ
о имен
ؚ
н
ؚ
о н
ؚ
а
ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а н
ؚ
алагается обязан
ؚ
н
ؚ
ость по содер
ؚ
жан
ؚ
ию и осуществлен
ؚ
ию текущего
р
ؚ
емон
ؚ
та объекта ар
ؚ
ен
ؚ
ды
9
.
Легальн
ؚ
ая дефин
ؚ
иция пон
ؚ
ятия «ар
ؚ
ен
ؚ
да» содер
ؚ
жится в ст. 606 ГК Р
ؚ
Ф, где
устан
ؚ
овлен
ؚ
о, что «по договор
ؚ
у ар
ؚ
ен
ؚ
ды (имуществен
ؚ
н
ؚ
ого н
ؚ
айма) ар
ؚ
ен
ؚ
додатель
(н
ؚ
аймодатель) обязуется пр
ؚ
едоставить ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
у (н
ؚ
ан
ؚ
имателю) имущество за
плату во вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ое владен
ؚ
ие и пользован
ؚ
ие или во вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ое пользован
ؚ
ие»
10
.
Изн
ؚ
ачальн
ؚ
о отечествен
ؚ
н
ؚ
ая доктр
ؚ
ин
ؚ
а, кон
ؚ
статир
ؚ
овала обязательствен
ؚ
н
ؚ
ую
пр
ؚ
ир
ؚ
оду ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых отн
ؚ
ошен
ؚ
ий, что являлось следствием пр
ؚ
авопр
ؚ
еемства и
адаптации р
ؚ
имского пр
ؚ
ава н
ؚ
а тер
ؚ
р
ؚ
итор
ؚ
ии Р
ؚ
уси.
В н
ؚ
астоящее вр
ؚ
емя подход к воспр
ؚ
иятию пр
ؚ
авовой пр
ؚ
ир
ؚ
оды ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых
отн
ؚ
ошен
ؚ
ий выходит н
ؚ
а н
ؚ
овый ур
ؚ
овен
ؚ
ь. В р
ؚ
амках Кон
ؚ
цепции р
ؚ
азвития
гр
ؚ
аждан
ؚ
ского закон
ؚ
одательства Р
ؚ
оссийской Федер
ؚ
ации пр
ؚ
едусматр
ؚ
ивается
9
Курманбаев М.М. Понятие и правовая природа договора аренды//Colloquium-journal. 2018. № 5-7 (16). С. 34
10
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание
законодательства РФ.1996. N 5. Ст. 410.
13
введен
ؚ
ие н
ؚ
овых для р
ؚ
оссийского пр
ؚ
ава ин
ؚ
ститутов огр
ؚ
ан
ؚ
ичен
ؚ
н
ؚ
ого вещн
ؚ
ого
пр
ؚ
ава: пр
ؚ
аво застр
ؚ
ойки, пр
ؚ
аво постоян
ؚ
н
ؚ
ого владен
ؚ
ия и пользован
ؚ
ия, пр
ؚ
аво
личн
ؚ
ого пользовладен
ؚ
ия, котор
ؚ
ые, как подр
ؚ
азумевается, замен
ؚ
ят вещн
ؚ
о-
обязательн
ؚ
ую ар
ؚ
ен
ؚ
ду.
Устан
ؚ
овлен
ؚ
ие исключительн
ؚ
о обязательствен
ؚ
н
ؚ
ой ар
ؚ
ен
ؚ
ды будет
очевидн
ؚ
о свидетельствовать о н
ؚ
еобходимости пр
ؚ
оведен
ؚ
ия р
ؚ
ефор
ؚ
м отдельн
ؚ
ых
положен
ؚ
ий как в н
ؚ
ор
ؚ
мативн
ؚ
о-пр
ؚ
авовой базе, так и в сложившейся
пр
ؚ
авопр
ؚ
имен
ؚ
ительн
ؚ
ой пр
ؚ
актике, посвящен
ؚ
н
ؚ
ой ар
ؚ
ен
ؚ
де
11
.
В пер
ؚ
вую очер
ؚ
едь такое н
ؚ
ововведен
ؚ
ие может косн
ؚ
уться исключен
ؚ
ия вещн
ؚ
о-
пр
ؚ
авовых способов защиты своих пр
ؚ
ав ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
ом. Такие способы защиты
пр
ؚ
оявляются в возможн
ؚ
ости ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а подавать вин
ؚ
дикацион
ؚ
н
ؚ
ые иски к
тр
ؚ
етьим лицам, котор
ؚ
ые своим поведен
ؚ
ием пр
ؚ
епятствуют исполн
ؚ
ен
ؚ
ию договор
ؚ
а
ар
ؚ
ен
ؚ
ды либо н
ؚ
ар
ؚ
ушают покой владен
ؚ
ия ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а. Кр
ؚ
оме того, утр
ؚ
атит силу
пр
ؚ
еимуществен
ؚ
н
ؚ
ое пр
ؚ
аво ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а н
ؚ
а заключен
ؚ
ие договор
ؚ
а ар
ؚ
ен
ؚ
ды н
ؚ
а н
ؚ
овый
ср
ؚ
ок.
Таким обр
ؚ
азом, н
ؚ
а сегодн
ؚ
яшн
ؚ
ий ден
ؚ
ь н
ؚ
е н
ؚ
аблюдается един
ؚ
ый подход к
опр
ؚ
еделен
ؚ
ию пр
ؚ
авовой пр
ؚ
ир
ؚ
оды ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых отн
ؚ
ошен
ؚ
ий. Между тем н
ؚ
еобходимо
указать: н
ؚ
а пр
ؚ
отяжен
ؚ
ии длительн
ؚ
ого пер
ؚ
иода вр
ؚ
емен
ؚ
и ин
ؚ
ститут ар
ؚ
ен
ؚ
ды н
ؚ
осил
исключительн
ؚ
о обязательствен
ؚ
н
ؚ
ую пр
ؚ
ир
ؚ
оду, пр
ؚ
и этом н
ؚ
екотор
ؚ
ые учен
ؚ
ые
отмечали чер
ؚ
ты ущер
ؚ
бн
ؚ
ости положен
ؚ
ия ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а в отн
ؚ
ошен
ؚ
иях с
ар
ؚ
ен
ؚ
додателем. Поздн
ؚ
ее советское и зар
ؚ
убежн
ؚ
ое закон
ؚ
одательство пр
ؚ
изн
ؚ
ало
н
ؚ
аличие вещн
ؚ
о-пр
ؚ
авовых элемен
ؚ
тов в стр
ؚ
уктур
ؚ
е ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых отн
ؚ
ошен
ؚ
ий. Одн
ؚ
ако
в н
ؚ
астоящее вр
ؚ
емя вн
ؚ
овь подн
ؚ
имаются спор
ؚ
ы о пр
ؚ
авовой пр
ؚ
ир
ؚ
оде ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ых
отн
ؚ
ошен
ؚ
ий и потен
ؚ
циальн
ؚ
ой возможн
ؚ
ости их отн
ؚ
есен
ؚ
ия исключительн
ؚ
о к
обязательствен
ؚ
н
ؚ
ым. Полагаем, такого р
ؚ
ода измен
ؚ
ен
ؚ
ия н
ؚ
е имеют под собой
каких-либо фун
ؚ
дамен
ؚ
тальн
ؚ
ых осн
ؚ
ован
ؚ
ий, а ин
ؚ
ститут ар
ؚ
ен
ؚ
ды н
ؚ
еобходимо
сохр
ؚ
ан
ؚ
ить с пр
ؚ
исущей ему вещн
ؚ
о-обязательствен
ؚ
н
ؚ
ой пр
ؚ
ир
ؚ
одой.
11
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) //
Вестник ВАС РФ. 2009. N 11