36
ипотечного рынка в России, можно отметить следующие: (1) высокие темпы
роста просроченной задолженности в 2020 г. из-за стагнационных и
инфляционных процессов на фоне выше казанных кризисных ситуаций в мире;
(2) введение вынужденных ипотечных каникул и реструктуризация ипотечных
кредитов; (3) рост просроченной задолженности по кредитам; (4) активные меры
государства по поддержки застройщиков и банков с целью сохранения
привлечения денежных средств через ипотечную систему на уровне прошлых
лет; (5) текущая «просадка» объемов продаваемых квартир и большая
дифференция в стоимости жилья и реальных доходах населения; (6) рост
безработицы и снижение покупательной способности населения;
(7) нестабильная социально-экономическая и политическая обстановка;
(8) сильное участие государства в поддержки ипотечного кредитования, а также
другие проблемы, характерные как для всего банковского сектора, так и для
отдельных коммерческих банков.
Огромную значение в преодолении сложившихся проблем в стране
имеют государственные ипотечные программы. К числу значимых документов в
этой области следует отнести Постановление Правительства от 23.04.2020 №
566
32
, предусматривающих введение программы льготной ипотеки до 1 ноября
2020 г. под 6,5 % годовых на ипотечные кредиты до 8 млн руб. в Москве, Санкт-
Петербурге и до 3 млн руб. в других регионах с первоначальным взносом 20 %.
В рамках данной программы разработаны ипотечные продукты в крупных
банках, например, в ПАО «Сбербанк России» появился продукт «Господдержка
2020», в Дом.РФ – «Ипотека 6,5 %». В качестве других примеров можно
привести следующие льготные ипотечные программы, которые действуют в
2020 г.: (1) Ставка 6% для семей с двумя и более детьми (Постановление
Правительства РФ от 30.12.17 г. № 1711); (2) Ставка 3% для покупки жилья в
сельской местности (Постановление Правительства РФ от 30.11.19 г. № 1567);
(3) Ставка 2% для Дальнего Востока (Постановление Правительства РФ от
32
Информационно - правовой портал ГАРАНТ.РУ – режим доступа:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73843507/
37
07.12.19 г. № 1609); (4) Погашение 450 тыс. рублей долга по ипотеке для
многодетных (Постановление Правительства РФ от 07.09.19 г. № 1170);
(5) Отсрочка или уменьшение платежей по ипотеке (Федеральный закон от
01.05.19 г. № 76-ФЗ) и другие программы.
Также следует отметить такие документы Банка России, как
информационно-аналитический материал «О развитии банковского сектора
российской федерации в 2019 году»
33
, а также «Отчет о развитии банковского
сектора и банковского надзора в 2018 году»
34
, в которых содержится основная
информация о динамики ипотечного жилищного кредитования в 2018 и 2019 гг.
Все отчетные данные были представлены ранее.
Также представляется возможным отметить в данном параграфе про
ипотечные банки, т.е. вид специализированных банков, основным направлением
деятельности которых являются выдача ипотечных кредитов, а также
сопутствующие операции. В настоящий момент многие ипотечные банки,
которые действовали на протяжении долго периода времени, перестали
существовать. По данным информационного издания, в списке ипотечных
банков числятся только универсальные банки, специализированные ипотечные
банки либо ликвидированы, либо находятся в состоянии ликвидации.
Суммируя все вышесказанное по данному параграфу, следует отметить
тот современное состояние ипотечного рынка характеризуется как относительно
стабильное (на конец 2019 г.), но по всем основным показателям прослеживается
снижение с 2018 г. В 2020 г. ипотечный рынок с высокой степенью вероятности
покажет снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов не менее, чем на
10 % из-за роста ставок и падения реальных доходов населения. Можно с
уверенностью утверждать, что в условиях социально-экономических проблем
будет наблюдаться снижение экономической активности населения по
получению новых ипотечных кредитов. Указанные выше изменения угрожают
платежеспособности заемщиков и могут привести к росту просроченной
33
Отчет о развитии банковского сектора российской федерации в 2019 году. Центральный банк Российской
Федерации. – режим доступа: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/25854/razv_bs_19_12.pdf.
34
Отчет о развитии банковского сектора и банковского надзора в 2018 году. Центральный банк Российской
Федерации. – режим доступа: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/24203/bsr_2018.pdf.
38
задолженности по ипотечному кредиту.
2.2. Анализ практики и проблем ипотечного кредитования (на примере
ПАО «Банк Зенит»)
Публичное акционерное общество «Банк Зенит» (Банк, ПАО «Банк
Зенит) – крупный универсальный российский коммерческий банк. Банк
учрежден российской нефтяной компанией ПАО «Татнефть» и другими
юридическими лицами в 1994 г.
В 2019 г. объем нетто-активов кредитной организации составил 237 млрд
руб., объем собственных средств – 36,7 млрд руб. По итогам 2019 г. банк
демонстрирует прибыль в размере 2,8 млрд руб.
35
.
Банк занял 35 место в 2019 г. в списке крупнейших банков по активам,
12 место за 2018 г. в рейтинге крупнейших банков-факторов, 6 место за 2018 г.
по объему выданных кредитов малому и среднему бизнесу.
В декабре 2019 г. была проведена оценка рейтинга кредитоспособности
Банка. Оценка на уровне ruA-. По рейтингу сохранен стабильный прогноз,
поскольку было установлено следующее:
1) удовлетворительная рыночная позиция, которая обусловлена
невысокой долей банка на российском банковском рынке в сочетании с
незначительной динамикой активов в течение последнего года.
2) адекватная оценка достаточности капитала при его невысокой
рентабельности. Нормативы достаточности капитала поддерживаются на
комфортном уровне (на декабрь 2019 г. Н1.0 = 15,4 %, Н1.1 = Н1.2 = 10,7 %).
Рентабельность капитала Банка в 2019 г. выросла до 11,4 % (в 2018 г. 0,7 %).
3) удовлетворительное качество активов. Основу активов банка
формируют кредитный портфель (48 %) и портфель ценных бумаг (33 %).
4) удовлетворительная ликвидная позиция характеризуется приемлемым
запасом ликвидности. Среднее отношение ликвидных активов к привлеченным
средствам в 2019 г. составило 22 %.
Дополнительная информация о Банке
36
и его финансовых показателях
35
Официальный сайт ПАО «Банк Зенит». – режим доступа: https://www.zenit.ru/media/news/net-profit-of-zenit-
bank-under-ras-for-the-year-2019-have-exceeded-2-8-billion-rubles/
36
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 23.04.2020 г. № ЮЭ9965-20-39310032.
39
содержится в Приложении и Рисунках 9-11.
Рисунок 9. Структура активов ПАО «Банк Зенит» за 2019 г.
37
Рисунок 10. Структура привлеченных средств ПАО «Банк Зенит»
в 2019 г.
38
Федеральная налоговая служба России. – режим доступа: https://egrul.nalog.ru/index.html
37
Банк Зенит. Рейтинговое агентство «Эксперт». – режим доступа: https://raexpert.ru/releases/2019/dec05d
38
Банк Зенит. Рейтинговое агентство «Эксперт». – режим доступа: https://raexpert.ru/releases/2019/dec05d
Наличность Средства в ЦБ РФ Средства в банках
Кредиты ЮЛ и ИП Кредиты ФЛ Ценные бумаги
Имущество Прочие активы
Средства КО
Средства ЮЛ
Средства ФЛ и ИП
Выпущенные долговые обязательства
40
Рисунок 11. Отраслевая структура кредитного портфеля
ПАО «Банк Зенит» в 2019 г.
39
Проведем анализ практики ипотечного кредитования на примере
ПАО «Зенит-Банк». Банк имеет свое кредитующие подразделения. Данные
подразделения действуют на основе Положения о филиале (об операционной
кассе вне кассовых узлов, о дополнительном офисе или об операционном офисе),
Положения о кредитном комитете (о комитете по предоставлению кредитов и
инвестиций или о комитете территориального банка), а также Правил
кредитования физических лиц учреждениями ПАО «Банк Зенит». Данные
документы носят общий характер, не устанавливая каких-либо особенностей
кредитования, по сравнению с теми, что предусмотрены в законодательстве.
Согласно действующему законодательству
40
и указанным внутренним
документам банка порядок выдачи ипотеки определяется следующим образом.
В кредитном договоре под залог недвижимости стороны, в лице банка и
заемщика, предусматривают следующие условия: (1) сумма предоставляемого
кредита; (2) срок, на который предоставляется кредит; (3) размер уплачиваемых
заемщиком процентов за пользование кредитом; (4) очередность погашения
39
Банк Зенит. Рейтинговое агентство «Эксперт». – режим доступа: https://raexpert.ru/releases/2019/dec05d
40
Постановления Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». – режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/
Промышленное производство Торговля
Услуги Строительство
Финансовый сектор Нефтегазовая промышленность
Сельское хозяйство Физические лица
Прочие
41
кредита и процентов по нему; (5) основания для досрочного расторжения
договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие кредитные условия;
(6) предмет ипотеки; (7) цена передаваемого в ипотеку помещения; (8) существо
основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; (9) размер основного
обязательства, обеспечиваемого ипотекой; (10) срок исполнения основного
обязательства, обеспечиваемого ипотекой; (11) указание на то, что передаваемое
в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика; (12) требования по
страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения
взыскания на предмет ипотеки и другие условия, определяемые сторонами в
качестве существенных.
Все права и обязанности банка и заемщика по указанным договорам
должны гарантировать защиту их интересов и возможность отстаивания своих
прав. Основные правомочия сторон заключаются в следующем: (1) обязанность
заемщика уплачивать денежные суммы, которые установлены в кредитном
договоре; (2) право банка обратить взыскание на предмет ипотеки в случае
неисполнения заемщиков своих обязательств.
В ПАО «Банк-Зенит» предусмотрена стандартная процедура получения
ипотечного кредита. Данная процедура состоит из следующих этапов:
1) Предварительное одобрение кредита.
Для заемщика важно получение следующей информации: (1) о кредиторе;
(2) об условиях его предоставления; (3) о своих правах и об обязанностях при
заключении кредитного договора.
Для Банка важно оценить возможность потенциального заемщика
вернуть денежные средства и проценты по кредиту.
2) Оценка платеже- и кредитоспособности потенциального
заемщика.
Банк оценивает возможности погашения ипотечного кредита
потенциальным заемщиком. Для этого производится определение максимально
возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных
средств потенциального заемщика для первоначального взноса и
42
предварительная оценки предмета ипотеки.
Суть данного этапа сводится к проверке Банком информации, которая
предоставлена заемщиком. По результатам такого анализа Банк принимает
решение о выдаче кредита или об отказе в выдаче кредита. При положительном
решении Банк производит расчет суммы кредита и формулирует другие важные
условия, которые в дальнейшем будут предусмотрены в кредитном договоре.
3) Подбор заемщиком недвижимости.
С учетом имеющейся информации о сумме кредита, которую может
предоставить Банк, заемщик производит подбор недвижимости. Другими
словами, такой недвижимости, которая будет соответствовать его финансовым
возможностям, а также специальным требованиям Банка.
Данный этап также может предшествовать ранее указанным.
В первом случае, когда подбор недвижимости выступает первым этапом,
между собственником недвижимости и потенциальным заемщиком заключается
предварительный договор купли-продажи недвижимости с условиями о
преимущественном праве покупки данной недвижимости и последующим
согласованием цены по договору. Иначе говоря, потенциальный заемщик в
момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости
не способен в полной мере оценивать свои финансовые возможности.
Во втором случае, когда подбор недвижимости выступает этапом,
следующим за ранее указанными, потенциальный заемщик уже знает сумму
кредита, которую предоставит Банк. Соответственно он может подобрать
подходящую по стоимости недвижимость и заключить договор с отлагательным
условием об одобрении кредита Банком.
4) Оценка недвижимости.
Суть данного этапа – определение рыночной стоимости приобретаемой и
обеспечиваемой кредитный договор недвижимости. После подбора
недвижимости оценщик осуществляет ее независимую оценку, Банк соотносит
ее с размером выдаваемого кредита.
5) Заключение договоров купли-продажи недвижимости и ипотеки
43
(залога недвижимости).
В случае положительного решения Банка по оценки платеже- и
кредитоспособности заемщика, по оценочному заключению независимого
оценщика и согласию потенциального заемщика, между сторонами заключает
кредитный договор с условием об ипотеке (залог недвижимости).
На этом же этапе заемщик обязан внести на свой банковский счет
собственные денежные средства, которые пойдут в счет оплаты первоначального
взноса.
Обеспечение кредита ипотекой может быть предусмотрено одним из
следующих вариантов: (1) самостоятельный договором об ипотеке
недвижимости; (2) трехсторонний договором купли-продажи с условием об
ипотеке (залоге недвижимости), сторонами которого выступают Банк, заемщик
и продавец недвижимости; (3) договор купли-продажи недвижимости за счет
кредитных средств, полученных от Банка, где ипотека возникает в силу закона в
момент регистрации договора.
6) Проведение расчетов с продавцом недвижимости.
Заемщик осуществляет оплату стоимости недвижимости по договору
купли-продажи недвижимости. Банк непосредственно участвует и полностью
контролирует данный процесс расчетов.
7) Страхование.
На данном этапе производится страхование следующих объектов:
предмет ипотеки (недвижимость), жизнь заемщика, а также права собственника
на приобретаемую недвижимость.
8) Мониторинг кредита и погашение основой суммы кредита и
процентов по нему.
Данные этапы являются самыми протяженными и завершающими. Банк
на этих этапах производит обслуживание кредита, принимает платежи от
заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и
процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию
выданного ипотечного кредита.
44
Переходя к особенностям организации в Банке ипотечного кредитования,
следует отметить, что данные особенности кредитования определяются
внутренней кредитной политикой Банка. Данные документы относятся к числу
тех, которые Банк не публикуют на официальном сайте. Указанные документы
относятся к числу тех, на которые распространяется режим конфиденциальности
(коммерческая тайна), согласно решению общего собрания акционеров Банка.
Особенности кредитования также устанавливаются с учетом специфики
работы Банка и его положения на рынке. Данные составляющие напрямую не
влияют на особенности кредитования, а являются факторами, которые в
дальнейшем находят свое отражение во внутренней кредитной политике Банка.
Указанные факторы учитываются в решениях собраний акционеров Банка.
Далее рассмотрим ипотечные программы (продукты), которые
предлагает Банк для своих заемщиков. Проанализировав официальный сайт
Банка, представляется возможным сформировать сравнительную таблицу
ипотечных продуктов Банка
41
. Рассмотрим их подробнее (см. Таблица 2).
Таблица 2
Ипотечные программы в ПАО «Банк Зенит»
Критерии
Ипотечные программы
Классическа
я ипотека
Рефинан-
сирование
Семейная
ипотека
Военная ипотека
Цель
(1) Жилье на
первичном
рынке;
(2) Жилье на
вторичном
рынке;
(3) Дом с
участком;
(4) Ипотека
только по
паспорту
Рефинансир
ование
ипотеки
Господдерж-
ка для
семей с
детьми
(1) жилье на
первичном рынке для
военнослужащего;
(2) жилье на
вторичном рынке для
военнослужащего;
(3) жилье на
первичном рынке для
супругов;
41
Официальный сайт ПАО «Банк Зенит» – режим доступа: https://www.zenit.ru/personal/mortgage/
45
(4) жилье на
вторичном рынке для
супругов;
(5) жилье на
первичном рынке для
супругов с детьми с
субсидированной
ставкой;
(6) рефинансирование
ипотеки для
военнослужащих и для
супругов.
Ставка
(1) 9,1 %;
(2) 9,1 %;
(3) 10,1 %;
(4) 9,7 %.
9,1 %
4,9 %
(1) 9,1 %;
(2) 9,1 %;
(3) 9,1 %;
(4) 9,1 %;
(5) 4,9 %;
(6) 4,9 %.
Сумма
кредита
(1) от 500
тыс. руб. до
20 млн руб.
(2) от 500
тыс. руб. до
20 млн руб.
(3) от 500
тыс. руб. до
20 млн руб.
(4) от 500
тыс. руб. до
15 млн руб.
От 600 тыс.
руб. до 25
млн руб.
От 600 тыс.
руб. до 12
млн руб.
(1) до 3,8 млн руб.
(2) до 3,8 млн руб.
(3) до 7,6 млн руб.
(4) до 7,6 млн руб.
(5) от 300 тыс. руб. до
4,33 млн руб.
(6) до 4,33 млн руб.
Срок
кредита
(1) от 1 года
до 25 лет;
(2) от 1 года
до 25 лет;
(3) от 1 года
до 25 лет.
(4) от 1 года
до 20 лет.
От 1 года до
25 лет
От 1 года до
30 лет
(1) от 1 года до
достижения
предельного возраста
(ДПВ);
(2) от 1 года до ДПВ;
(3) от 3 года до ДПВ;
(4) от 3 года до ДПВ;
(5) от 1 года до ДПВ;
(6) от 1 года до ДПВ.
Первонача
льный
взнос
(1) от 20 %;
(2) от 15 %;
(3) от 30 %;
(4) от 35 %.
Отсутствует
От 20%
(1-6) от 20 %.
Анализ ипотечных продуктов показал, что в Банке представлены
различные виды ипотечных кредитов, которые отличаются своими условиями.