46
Такие виды ипотечных продуктов предлагаю практически все крупные банки на
ипотечном рынке. Выбор программы зависит от следующих критериев: (1) от
категории заемщиков; (2) от цели получения кредита; (3) от программы
льготного ипотечного кредитования и участия в ней конкретного банка.
В ПАО «Банк Зенит» действуют общие требования, предъявляемые к
заемщику: (1) возраст от 21 до 65 лет; (2) гражданство Российской Федерации;
(3) стаж работы не менее 6 месяцев; (4) регистрация на территории Российской
Федерации по месту жительства или пребывания.
В Банке установлен общий перечень документов, необходимый для
получения кредита: (1) заявление – анкета; (2) паспорт гражданина РФ или
документ, его заменяющий; (3) документы о семейном положении / наличии
детей; (4) документы, подтверждающие трудовую занятость наемного
сотрудника; (5) документы, подтверждающие финансовое состояние; (6)
документы, подтверждающие статус военнослужащего.
Для наглядности можно провести сравнительный анализ программ
продуктов ипотечного кредитования на примере ПАО «Банк Зенит»,
ПАО «Сбербанк России», АО «Альфа-Банк». Рассмотрим их подробнее (см.
Таблицу 3). В Приложении также представлена развернутая сравнительная
таблица условий кредитования крупнейших банков России – ПАО «Сбербанк
России», ПАО «Банк ВТБ», АО «Россельхозбанк».
Таблица 3
Сравнительный анализ ипотечных программ в ПАО «Банк
Зенит», ПАО «Сбербанк России», АО «Альфа-Банк»
Критерии
Ипотечные программы
Ипотека жилья
на первичном
рынке
в ПАО «Банк
Зенит»
42
Ипотека жилья на
первичном рынке
в ПАО «Сбербанк
России»
43
Ипотека жилья на
первичном рынке
в АО «Альфа-
Банк»
44
Наименование
продукта
«Жилье на
первичном рынке»
«Ипотека на
новостройки»
«Готовое жилье»
42
Официальный сайт ПАО «Банк Зенит» – режим доступа: https://www.zenit.ru/personal/mortgage/new/
43
Официальный сайт ПАО «Сбербанк» - режим доступа:
https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project-test-b?tab=usl
44
Официальный сайт АО «Альфа-Банк» - режим доступа: https://alfabank.ru/get-
money/mortgage/complete_house/?rp-type=construction
47
Цель
Приобретение
жилья на
первичном рынке.
Приобретение
жилья на первичном
рынке.
Приобретение жилья
на первичном
рынке.
Ставка
9,1 %
8,1 %
От 5,99 %
Сумма
кредита
от 500 тыс. руб. до
20 млн руб.
от 300 тыс. руб. до
непревышающей
85% договорной
стоимости
кредитуемого
жилого помещения;
от 600 тыс. руб. до
20 млн руб.
Срок кредита
от 1 года до 25 лет
от 1 года до 30 лет
от 3 до 30 лет
Перв. взнос
от 20 %
от 15 %
от 20 %
Другие
условия
Определяются
условиями
кредитного
договора под залог
недвижимости.
Определяются
условиями
кредитного
договора под залог
недвижимости.
Определяются
условиями
кредитного договора
под залог
недвижимости.
Результат сравнительного анализа показал, что ПАО «Банк Зенит»
предлагает своим клиентам относительно приемлемые условия, по сравнению с
крупными банками. Вместе с тем нельзя не отметить, что из указанных условий
потенциальный заемщик выберет ипотечные продукты крупных банков,
ориентируясь на такие показатели, как ставка, первоначальный взнос, которые
представляются более привлекательными.
Как итог по данному параграфу, анализ практики ипотечного
кредитования показал, что ПАО «Банк Зенит» является крупный универсальный
российский банк. В 2019 г. активы банка составили 237 млрд руб., прибыль – 2,8
млрд руб. Банк занимает 35 место в списке крупнейших банков по активам,
12 место за в рейтинге крупнейших банков-факторов, 6 место по объему
выданных кредитов малому и среднему бизнесу. По прогнозам рейтинговых
агентств сохранен стабильный прогноз, поскольку банк
демонстрирует удовлетворительную рыночную позицию, адекватную оценку
достаточности капитала при его невысокой рентабельности, удовлетворительное
качество активов, удовлетворительную ликвидную позиция.
48
Анализ ипотечных продуктов показал, что в Банке представлены
различные ипотечные продукты, которые отличаются своими условиями. Такие
виды ипотечных продуктов предлагаю практически все крупные банки на
ипотечном рынке. Выбор программы в основном зависит от категории
заемщиков и от цели получения кредита. Ипотечный продукт представлен
следующим образом: группы ипотечных продуктов – классическая ипотека,
рефинансирование ипотеки, семейная ипотека, военная ипотека; виды ипотек –
жилье на первичном рынке, жилье на вторичном рынке, дом с участком, другие.
В Банке действуют общие требования, предъявляемые к заемщику, для
получения кредита установлен общий перечень документов.
Вместе с тем представляется возможным выделить некоторые проблемы,
которые были выявлены в ходе прохождения преддипломной практики в Банке,
а также на основании анализа данных на официальном сайте.
Основной проблемой являлось недоступность некоторых отчетностей,
раскрытие которых не является обязательным. Следовательно, невозможно было
провести более точный анализ выбранного предмета исследования. Отсутствие
доступа к отчетности не позволило изучить объем выданных ипотечных
кредитов по отдельному виду программ, которые имеются в ПАО «Банк Зенит».
Анализ финансовой отчетности ПАО «Банк Зенит» позволил выявить
низкие показатели рентабельности активов и собственного капитала, что
свидетельствует о недостаточной гибкости, клиентоориентированнности и
эффективной деятельности банка. Для улучшения данного показателя
необходимо улучшить характеристики продуктовой линейки банка, а также
ориентироваться на улучшение обслуживание клиентов. Данные изменения, по
мнению автора, способствуют увеличению клиентской базы. Увеличение
инвестиций банка позволит повысить стоимость акций банка, что напрямую
повлияет на увеличение рентабельности самого банка.
Высокие процентные ставки по программам ипотечного кредитования,
являются одним из факторов, что низкий рейтинг ПАО «Банк Зенит» среди
других банков. Для исправления данного фактора стоит снизить процентные
49
ставки для увеличения спроса, на кредитные продукты, предоставляемые
банком, при этом ужесточить выдачу кредитов менее устойчивым заемщикам.
Нельзя не отметить тот факт, что ПАО «Банк Зенит» является слабо
узнаваемым у потенциальных заемщиков. Данная особенность связана с тем, что
первоначальная цель создания банка связана с узким кругом кредитования –
дочерних и аффилированных организаций учредителей Банка. Данная тенденция
сохраняется до настоящего момента.
При проведении планового бюджета доходов и расходов Бака, как ранее
уже отмечалось, наблюдается положительная тенденция показателей. Однако
если увеличение процентных доходов для банка являются положительным
фактором, то увеличение процентных расходов является отрицательной
тенденцией. Данный факт влечет за собой снижение прибыли банка в будущем
периоде. Для того, чтобы не допустить данную тенденцию, банку необходима
увеличить удельный вес доходов, и в тоже время сократить расходы. В этом
случае чистые доходы также будут иметь положительную динамику. Способом
сокращения процентных расходов является снижение процентной ставки по
действующим продуктовым рядом.
В ходе исследования ипотечного кредитования ПАО «Банк Зенит»
автором были выявлены проблемы и представлены рекомендации, которые
указаны в Таблице 4.
Таблица 4
Проблемы и рекомендации по их разрешению
Выявленная
проблема
Рекомендации по ее разрешению
Низкие показатели
рентабельности
активов и
собственного
капитала.
Для улучшения данного показателя необходимо улучшить
характеристики продуктовой линейки банка, а также
ориентироваться на улучшение обслуживание клиентов,
что поспособствует увеличению клиентской базы.
Увеличение инвестиций банка, позволит повысить
стоимость акций банка, то есть увеличить рентабельность
самого Банка.
Низкий рейтинг
Банка.
Стоит снизить процентные ставки для увеличения спроса,
на кредитные продукты, предоставляемые банком, при
этом ужесточить выдачу кредитов менее устойчивым
заемщикам. Это поспособствует увеличению
конкурентоспособности банка.
50
Повышение
интересов у
заемщиков к
крупным банкам н
фоне социально-
экономических
изменений в 2020 г.
На фоне серьезных социально-экономических изменений
в 2020 г. потенциальный заемщик склонен обращаться за
получением ипотечного кредита в крупные банки. Такие
банки предоставляют своим клиентам относительно
низкие процентные ставки по ипотечному кредиту,
предъявляют средние требования к заемщикам.
Банку рекомендуется внедрить клиентоориентированную
политику: снижение ставок, введение различных
субсидированных и государственных программ, программ
ипотечных каникул.
51
Глава 3. Тенденции и перспективы развития ипотечного
кредитования в России
3.1. Текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования. Риски
ипотечного кредитования
Текущие тенденции ипотечного рынка напрямую связаны с актуальным
состоянием данной сферы. Вопрос состояния рынка ипотечного кредитования
был рассмотрен в параграфе 2.1. «Анализ современного состояния и проблем
рынка ипотечного кредитования России» настоящей работы. Итогом
рассмотрения были следующие выводы:
1) современное состояние ипотечного рынка на конец 2019 г.
характеризовалось как относительно стабильное, но по всем основным
показателям прослеживалось снижение по сравнению с предыдущим периодом;
2) в 2020 г. ипотечный рынок с высокой степенью вероятности покажет
снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов не менее, чем на 10 % из-за
роста ставок и падения реальных доходов населения;
3) на фоне пандемии коронавируса, девальвации рубля и роста инфляции
будет наблюдаться снижение экономической активности населения по
получению новых ипотечных кредитов;
4) снижение платежеспособности заемщиков из-за социально-
экономической ситуации, и, как результат, рост просроченной задолженности по
ипотечному кредиту;
5) в 2020 г. застройщикам, банкам и ипотечным заемщикам потребуется
государственная поддержка.
Руководствуясь этими данными, представляется возможным выделить
следующие актуальные тенденции, которые характерны в сфере ипотечного
кредитования:
1. Сокращение объема выданных ипотечных кредитов;
2. Высокие темпы роста просроченной задолженности у заемщиков;
3. Относительно высокий уровень ставок ипотечного кредита;
4. Рост цен на недвижимость;
5. Ужесточение требований к заемщикам для предоставления ипотечного
52
кредита.
Дадим характеристику представленных тенденций рынка ипотечного
кредитования, подавляющее число которых наметились в 2019-2020 гг.
1. Сокращение объема выданных ипотечных кредитов. Данная
тенденция, как отмечалось в параграфе 2.1. «Анализ современного состояния и
проблем рынка ипотечного кредитования России» настоящей работы, началась в
2019 г. По результатам анализа аналитических данных с официальных сайтов
Дом.РФ, а также рейтингового агентства «Эксперт» было установлено, что
банками было выдано примерно 1,2 млн ипотечных кредитов в 2019 г. Данные
кредиты суммарно составили 2,9 трлн рублей. В процентном соотношении с
предыдущим отчетным периодом (за 2018 г.) наблюдается уменьшение
количества выданных кредитов на 14 % и на 5 % в денежном соответственно.
Исследование данных за указанные периоды показало, что снижение объемов
ипотечного кредитования в 2019 г. составило 17 % по сравнению с 24 %
предыдущего года. В то время как объем совокупной ипотечной задолженности
на 1 января 2020 г. приблизился к показателю в 7,5 трлн рублей.
Как отмечают эксперты рейтингового агентства, основными причинами
снижения объемов ипотечного кредитования за 2019 г. следует считать
следующие причины:
1) более высокий уровень ставок;
2) рост цен на недвижимость;
3) сокращение объема выдач кредитов с низким первоначальным
взносом.
Данная тенденция осталось актуальной и в 2020 г. Сокращение объема
выданных ипотечных кредитов в 2019 г. были связаны с внутренними
проблемами ипотечного рынка, однако в 2020 г. такие проблемы являются
внешними. К их числу, как отмечалось ранее в настоящей работе, следует
отнести следующие события:
1) пандемия COVID-19 в мире и в России на протяжении января-мая;
2) девальвация рубля в марте 2020 г.;
53
3) разрыв нефтяной сделки между странами ОПЕК+ в марте 2020 г. и
обесцениванием нефти в апреле 2020 г.;
4) рост инфляционных процессов в марте-мае 2020 г.;
5) снижение роста мирового ВВП на 5,5 % по сравнению с предыдущим
годом и другие экономические процессы.
С учетом разного характера развития указанных событий экспертами
рейтингового агентства «Эксперт» был составлен прогноз развития
макроэкономических процессов по двум сценариям – умеренно негативный и
кризисный, которые наглядно представлены в Таблице 5.
Таблица 5
Прогнозы развития макроэкономических процессов в 2020 г.
Индикатор
Умеренно негативный
сценарий
Кризисный сценарий
Цена нефти марки
Brent
40-45 долл. США за
баррель нефти
35 и менее долл. США за
баррель нефти
Темп прироста
реального ВВП
0-0,5 %
-1,5 % и менее
Уровень инфляции
4-5 %
7 % и более
Ключевая ставка
Банка России
7-7,5 %
9 % и более
Все они в настоящий момент оказывают сильнейшее влияние на рынок
ипотечного кредитования. В частности, эксперты отмечают, что на текущий
момент можно прогнозировать:
1) повышение ключевой ставки до 7-7,5 %, которая отразится на
процентной ставке по ипотечному кредиту, а она, в свою очередь, на объем
выдаваемых кредитов в 2020 г.;
2) снижение прибыли банков не менее, чем на 20 % в связи со снижением
процесса кредитования;
3) ухудшение качества ссуды, влияющая на выдачу ипотечного кредита;
4) высокая конкуренция банков за привлечение заемщиков при
вынужденной необходимости повышения процентных ставок и других выплат.
Все указанные процессы непосредственным образом влияют на объем
выдаваемых кредитов в текущем году. Ввиду серьезных изменений на рынке
ипотечного кредитования эксперты рассматривают следующие сценарии
54
развития рынка ипотечного кредитования в 2020 г.: (1) позитивный; (2) умеренно
негативный; (3) кризисный.
Позитивный сценарий развития рынка ипотечного кредитования в
2020 г.
Действия (события): (1) достижение в кротчайшие сроки соглашения по
объемам добычи нефти со странами ОПЕК+ (на апрель 2020 г.); (2) принятие
активных мер по предотвращению распространения COVID-19 с целью снятия
режима самоизоляции и нормализации социально-экономической ситуации в
стране (на май 2020 г.).
Дополнительные меры: (1) внедрение государственных программ
ипотечного кредитования, ставки по которым находятся в диапазоне 2-5 %;
(2) понижение действующих ставок банками.
Результат: (1) возрастание объема выдачи кредита на 10-15 %;
(2) достижение показателя выдачи ипотечного кредита в конце 2020 г. в
денежном эквиваленте 3,1-3,2 трлн руб.; (3) установление средневзвешенной
ставки Банка России в 8,5 %.
Умеренно негативный сценарий развития рынка ипотечного
кредитования в 2020 г.
Действия (события): (1) достижения соглашения по цене на нефть марки
Brent 40-45 долл. США за баррель нефти.
Дополнительные меры: (1) закрепление в законодательстве ипотечных
каникул для заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.
Результат: (1) рост инфляции в 4 % годовых; (2) увеличение ключевой
ставки Банка России в 7-7,5 %; (3) снижение объемов выдаваемых ипотечных
кредитов на 10-12 % по сравнению с 2019 г.; (4) достижение показателя выдачи
ипотечного кредита в конце 2020 г. в денежном эквиваленте 2,5-2,6 трлн руб.;
(5) рост ипотечных ставок до 10 % годовых.
Кризисный сценарий развития рынка ипотечного кредитования в
2020 г.
Действия (события): (1) недостижение соглашения по добычи нефти со
55
странами ОПЕК+; (2) падение цена на нефть до 35 долл. США за баррель нефти
и менее; (3) девальвация рубля; (4) рост инфляции до 7-8 %.
Дополнительные меры: (1) льготные программы кредитования для
широкого круга заемщиков; (2) программа субсидированных ставок.
Результат: (1) увеличение ключевой ставки Банка России до 9-10 %;
(2) рост ипотечных ставок до 12 %; (3) повышение требований к новым
заемщикам; (4) снижение объемов выдаваемых ипотечных кредитов на 20-25 %
по сравнению с 2019 г.; (4) достижение показателя выдачи ипотечного кредита в
конце 2020 г. в денежном эквиваленте 2,1-2,2 трлн руб.; (5) рост просроченной
задолженности на 10 % и более в 2020 г.
2. Высокие темпы роста просроченной задолженности у заемщиков.
Данная тенденция начала активно проявляться на протяжении последних лет.
Эксперты рейтинговых агентств проанализировали данную динамику.
Наглядно такие изменения представлены на Рисунке 12.
Рисунок 12. Динамика задолженности по ипотечным кредитам
и темпа прироста задолженности в 2013-2020 гг.
45
Как указывалось ранее, с 2019 г. до настоящего момента наблюдается
снижения объемов ипотечного кредитования. На 01 января 2020 г. объем
45
Прогноз банковского сектора 2020. Рейтинговое агентство «Эксперт». – режим доступа:
https://www.raexpert.ru/researches/banks/bank_sector_forecast2020.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Задолженность по ипотечным кредитам на указанную дату, в
трлн руб.
Темп прироста ипотечной задолженности, в %.