56
совокупной ипотечной задолженности приблизился к 7,5 трлн руб. В 2020 г. в
зависимости от сценария развития рынка ипотечного кредитования
предполагается дальнейшее прирост ипотечной задолженности. В случае
(1) умеренно негативного сценария развития рынка ипотечного кредитования в
2020 г. планируемый прирост ипотечной задолженности составит от 5 до 10 %,
что сравняет показатели прироста с предыдущим годом; (2) кризисного сценария
развития рынка ипотечного кредитования в 2020 г. планируемый прирост
ипотечной задолженности составит более 10 %, что превысит показатели
прироста по сравнению с предыдущим периодом.
3. Относительно высокий уровень ставок ипотечного кредита. К
основным причинам рассматриваемых тенденция – снижение объемов
ипотечного кредитования и рост ипотечной задолженности – можно отнести
высокий уровень ставок, который наблюдался в течение большей части 2019 г.
В начале 2019 г. на ипотечном рынке наблюдался рост стоимости
ипотечных кредитов после повторного повышения ключевой ставки Банка
России в декабре 2018 г.
Некоторые информационные источники указывают, что в 2020 г.
ожидается дальнейшее увеличение ипотечных ставок на фоне роста доходностей
облигаций федерального займа и стоимости фондирования для банков из-за
волатильности на финансовых рынках проценты по ипотеке, с большой
вероятностью, превысят 10 %. Вместе с тем эксперты отмечают, что в
зависимости от сценария развития рынка ипотечного кредитования возможны
следующие варианты изменения ипотечной ставки:
1) позитивный сценарий развития рынка ипотечного кредитования:
ключевая ставка Банка России не будет повышаться, ставки по ипотеке не будут
более 9 % годовых (средний показатель), по льготным ипотечным кредитам, по
которым предусмотрено субсидирование от государства, ставка прогнозируется
на уровне не более 4,5 % годовых.
2) умеренно негативный сценарий развития рынка ипотечного
кредитования: рост инфляции выше 4 % годовых, что приведет к увеличению
57
ключевой ставки до 7–7,5 % и росту ипотечных ставок до уровня 10 % годовых.
3) кризисный сценарий развития рынка ипотечного кредитования:
значительное обесценение рубля, рост инфляции до 7-8 %, и, как итог,
увеличение ключевой ставки Банка России до 9-10 %, а ипотечные ставки
приблизятся к 12 %.
Наиболее вероятный механизм, который хорошо зарекомендовал себя во
время прошлого кризиса 2015–2016 годов, – госпрограмма субсидирования
ипотечных ставок для широкого круга заемщиков, приобретающих квартиры на
первичном рынке.
Еще один действенный инструмент господдержки – ипотечная программа
для семей с двумя и более детьми, позволяющая оформить ипотеку по льготной
ставке в 5 %, а в банке «ДОМ.РФ» – в 4,7 % («Семейная ипотека»).
4. Рост цен на недвижимость. Данная тенденция напрямую влияет на
снижение объемов ипотечного кредитования, которая наблюдалась в течение
большей части прошлого года.
На протяжении всего рассматриваемого периода наблюдается
постепенный рост цен за 1 км. м. жилья как на первичном, так и на вторичном
рынке. Минимальный показатель составил 60,7 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на
первичном рынке и 57 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на вторичном рынке. Оба
показателя приходились на 1 квартал 2019 г. Максимальный показатель составил
64,1 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на первичном рынке и 58,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
жилья на вторичном рынке соответственно. Максимальный показатель для
первичного и вторичного жилья пришелся на 4 квартал 2019 г. Эксперты
рейтинговых агентств проанализировали данную динамику. Наглядно такие
изменения можно проследить на Рисунке 13.
58
Рисунок 13. Среднерыночной цены за 1 кв. м. жилья на
первичном и вторичном рынке в 2019 г., тыс. руб.
46
В течение 2019 г. наблюдался рост стоимости как первичного, так и
вторичного жилья. Цены на первичное жиле на фоне изменения механизма их
финансирования застройщиков через эскроу-счет росли более активно, что
привело к увеличению разрыва в ценах первичного и вторичного жилья. С 2019 г.
застройщики перешли к системе банковского фондирования и работе через
эскроу-счета. Данные изменения в 2020 г. приведут к постепенному росту затрат
на строительство по мере того, как будут завершены проекты, которые сейчас
достраивают по старым правилам. Также на фоне высокой волатильности на
финансовых рынках в начале 2020-го может усилиться инвестиционный спрос
на недвижимость как средство сохранения сбережений, что в течение года
поддержит цены на жилье.
5. Ужесточение требований к заемщикам для предоставления
ипотечного кредита. Об актуальности данной тенденции отмечалось в
последние годы, но только в последние месяцы в 2020 г. стало возможным
говорить о полном ее формировании в связи с существенными изменениям в
социально-экономической деятельности. Так, за последние три года
46
Прогноз банковского сектора 2020. Рейтинговое агентство «Эксперт». – режим доступа:
https://www.raexpert.ru/researches/banks/bank_sector_forecast2020.
52
54
56
58
60
62
64
66
Средняя цена 1 кв. м. жилья на первичном рынке
Средняя цена 1 кв. м. жилья на вторичном рынке
59
наблюдалось общее смягчение требований к ипотечным заемщикам, но уже в
2019 г. банки менее охотно выдавали кредиты клиентам из низкодоходных
групп. По данным рейтинговых агентств количество кредитов, выданных
заемщикам с доходом менее 30 тыс. руб. сократилось за рассматриваемый
период на 5 %, с доходом от 30 до 50 тыс. руб. сократилось на 3 %, с доходом от
50 до 75 тыс. руб. увеличилось на 1 %, с доходом от 75 до 100 тыс. руб.
увеличилось на 1 % и с доходом свыше 100 тыс. руб. увеличилось на 6 %.
Наглядно такую динамику можно проследить на Рисунке 14.
Рисунок 14. Динамика структуры выдачи ипотечных кредитов
по размеру дохода заемщика в 2018-2019 гг., в %.
47
Информационное агентство РБК и другие новостные источники
отмечают, что банки повысят требования к новым заемщикам. Данные
изменения коснуться первоначального взноса, повышение ставки ссуды на
недвижимость, ограничение или прекращение кредитования клиентов
заемщиков «с улицы». В марте-апреле 2020 г. шесть банков из топ-30 на рынке
ипотечного кредитования скорректировали пороговые значения для ипотеки. В
основном повышение требований производилось в отношении по самым
популярным ипотечных программам, к числу которых относятся программы по
кредитам на покупку готового жилья и новостроек.
47
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
01.01.2019
01.01.2020
Доход свыше 100 тыс. руб. Доход от 75 до 100 тыс. руб.
Доход от 50 до 75 тыс. руб. Доход от 30 до 50 тыс. руб.
Доход менее 30 тыс. руб.
60
Ипотека с низким первоначальным взносом предполагает более высокие
риски для банков, особенно в кризисные периоды. Банк также не менял
требования к клиентам в зависимости от их профессии. Условия, в частности,
пересмотрели АО «Альфа-Банк», Дом.РФ, ПАО «Открытие», ПАО «Росбанк»,
АО «Райффайзенбанк», ПАО «Транскапиталбанк» и АО «Юникредит». По
данным аналитического центра «Дом.РФ» о топ-15 банков, за 4-10 апреля ставки
по кредитам на новостройки выросли до 8,91 % (+ 0,07 п.п.), а на готовое жилье
выросли до 9,09 % (+ 0,08 п.п.).
Подводя итог вопроса тенденций, следует отметить, что все
рассматриваемые тенденции в сфере ипотечного кредитования наметились в
последние годы, по большей мере в 2019 г., и наиболее ярко нашли свое
выражение в 2020 г. на фоне существенных социально-экономических
изменений. Помимо сокращения объема выданных ипотечных кредитов,
высоких темпов роста просроченной задолженности, увеличения уровня ставок
ипотечного кредита, роста цен на недвижимость, ужесточения требований к
заемщикам для предоставления ипотечного кредита, имеются и другие
тенденции, которые характерны для всего банковского сектора, для отдельных
банков и по другим вопросам ипотечного кредитования, которые были
характерны и в предыдущие периоды.
В рамках данного параграфа целесообразно рассмотреть вопрос рисков
ипотечного кредитования. Ипотечные риски условно можно охарактеризовать
как совокупность различных причин, как то социально-экономические,
политические, инфляционные и другие, которые влияют на выдачу, получение и
погашение ипотечного кредита в связи с большой вероятностью неисполнения
основных обязательств – выдача ипотечного кредита и его погашения.
Как отмечает Л.В. Татариновой, В.А. Плотниковой, риски ипотечного
кредитования возможно разделить между участниками (субъектами) ипотечного
кредитования – риски заемщика, риски банка, риски инвестора; по характеру
ипотечных рисков – имущественные риски. Рассмотрим риск для каждого из
61
представленных блоков
48
.
1. Заемщик в данных отношениях всегда выступает слабой стороной,
поэтому именно он прежде всего подвержен риску. Для данного субъекта
характерны следующие виды рисков: (1) рыночный риск; (2) риск изменения
валютного курса; (3) риск утраты трудоспособности.
2. Риски возникают и у банков, которые предоставляют такие кредиты,
поскольку всегда имеется большая вероятность недополучения выданных
денежных средств и процентов по ним. Однако для банков как
предпринимательских объединений такие риски являются нормальным
явлением. Вместе с тем для них характерны следующие риски: (1) кредитный
риск; (2) риск изменения процентных ставок.
3. Инвесторы несут четыре основных вида рисков: (1) кредитный риск;
(2) риск ликвидности; (3) процентный риск; (4) риск досрочного погашения.
4. Отдельным блоком выступают имущественные риски. Помимо рисков
кредитора, инвестора и заемщика есть еще одна условная группа рисков, которая
имеет отношение к объекту залога (недвижимости). В данном блоке
представлены следующие виды рисков: (1) риск повреждения имущества;
(2) риск утраты права собственности на объект залога.
По мнению автора, представляется возможным выразить все
обозначенные ипотечные риски, обозначенные в исследованиях
Л.В. Татариновой, В.А. Плотниковой, в виде таблицы с их описанием. Наглядно
данные риски представлены в Таблице 6.
Таблица 6
Ипотечные риски
Блок
риска
Виды риска
Описание
Риски
заемщика
1. Рыночный риск.
Резкое снижение цен на жилье. Переплаты за
недвижимость, себестоимость которой резко
уменьшилось.
2. Риск изменения
валютного курса.
Изменение валютных цен в случае получения
ипотечного кредита в иностранной валюте.
48
Татаринова Л.В., Плотникова В.А. Риски российских коммерческих банков при ипотечном кредитовании
[Электронный ресурс] // Baikal Research Journal. 2019. № 4. – режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/riski-
rossiyskih-kommercheskih-bankov-pri-ipotechnom-kreditovanii
62
3. Риск утраты
трудоспособности.
Жизненные обстоятельства, при которых у
заемщика не имеется деньги для погашения
кредита. Невозможность расплатиться
приводит к мерам банкам по обращению
взыскания на недвижимость.
Риски
банков
1. Рыночный риск.
Резком снижение цен на недвижимость. В
данном случае банк не может компенсировать
свои затраты на выдачу кредита из стоимости
недвижимости в случае, если заемщик
окажется неспособным вернуть кредит.
2. Кредитный
риск.
Несвоевременная уплата кредита и процента
по нему. Для банков – недополучение
ожидаемых доходов, невозможность выдать
других ипотечных кредитов.
3. Риск
ликвидности.
Наступление сроков исполнения обязательств
у банка из-за несбалансированности активов и
пассивов не хватает средств для оплаты.
Основная причина – формирование ресурсной
базы ипотечных кредитов за счет привлечения
краткосрочных кредитов и депозитов, в то
время как ипотечные кредиты входят в группу
долгосрочных активов банка.
3. Риск изменения
процентных
ставок.
Снижение прибыльности операций по выдачи
ипотечных кредитов. Несбалансированность
активов и пассивов банка.
Риски
инвесторов
1. Кредитный
риск.
Риск банкротства банка, который
инвестируется инвестором.
2. Риск
ликвидности.
Риск ликвидности вторичного рынка из-за
возможности существенной разницы между
ценами покупки и продажи ценных бумаг.
3. Процентный
риск.
Риск изменения стоимости ценной бумаги в
зависимости от рыночной ставки процента.
4. Риск досрочного
погашения.
Заемщикам предоставляется право досрочно
погасить ипотечный кредит. Для банков и
инвесторов досрочное погашение – получение
большого объема денежных средств, которые
необходимо реинвестировать.
Имуществе
нный риск
1. Риск
повреждения
имущества.
Наступление событий, при которых не
представляется возможным проживать в
кредитуемой недвижимости. Однако
обязательства заемщика по возврату кредита
формально не прекратятся.
2. Риск утраты
права
собственности на
объект залога.
После совершения сделки купли-продажи
недвижимости становится известно о наличии
обоснованных претензий на заложенный
объект недвижимости со стороны третьих лиц.
63
Указанные риски возможно минимизировать с целью обеспечения
эффективной согласованности интересов и транспарентности функций всех
участников формирования и развития ипотечного рынка. Основным институтов
снижения ипотечных рисков выступает институт страхования.
На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в
обязательном порядке три основных риска: (1) жизнь и здоровье заемщика;
(2) утрату или повреждение объекта залога; (3) утрату или ограничение права
собственности на объект залога (титульное страхование). Также имеется
возможность застраховать следующие риски: (4) ипотечная задолженность;
(5) ответственность оценщика стоимости недвижимости.
Вопрос страхования в последнее время становится наиболее актуальным
и дискуссионным в данной сфере. На информационном портале РБК недавно
отмечалось, что Банк России предложил освободить клиентов от оплаты
страховки при выдаче ипотечного кредита, возложив такую обязанность на
банки. Однако, такие изменения могут повлиять на повышение ставок по
ипотеке, которые будут покрывать расходы по страхованию.
Таким образом, в современных условиях ипотечного рынка на фоне
социально-экономических изменений в 2020 г. объективно востребована
необходимость минимизации ипотечных рисков. В качестве одного из
важнейших способов стабилизации и дальнейшего эффективного развития
рынка ипотечного кредитования выступают способы снижения
рассматриваемых рисков. Для построения эффективно функционирующей
системы необходимо максимально использовать все возможные меры за счет
создания правовых, организационных и финансовых стимулов, а также
целенаправленного участия государства в данном секторе экономики.
3.2. Перспективы решения проблем ипотечного кредитования и развития
ипотеки в России
В параграфе 3.1. «Текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования.
Риски ипотечного кредитования» настоящей работы отмечалось, что ввиду
серьезных изменений на рынке ипотечного кредитования возможны следующие
64
сценарии развития рынка ипотечного кредитования в 2020 г.
49
: (1) позитивный;
(2) умеренно негативный; (3) кризисный.
1. Позитивный сценарий.
В результате достижения соглашения по объемам добычи нефти со
странами ОПЕК+, а также принятия мер по предотвращению распространения
COVID-19 в России в кротчайшие сроки нормализуется социально-
экономической ситуации в стране.
Данные действия отразятся на рынке ипотечного кредитования
посредством установления средневзвешенной ставки Банка России в 8,5 % и
возрастания объема выдачи кредита на 10-15 %, в результате чего показателей
выдачи ипотечного кредита в конце 2020 г. в денежном эквиваленте составит 3,1-
3,2 трлн руб.
Вместе с тем потребуется принятие дополнительных мер со стороны
государства приданном сценарии развития рынка ипотечного кредитования,
которые будут включать в себя следующие меры:
1) внедрение государственных программ ипотечного кредитования,
ставки по которым находятся в диапазоне 2-5 %;
2) понижение действующих ставок банками.
2. Умеренно негативный сценарий.
В случае достижения соглашения по цене на нефть марки Brent в 40-45
долл. США за баррель нефти и относительно быстрого решения вопроса с
пандемией COVID-19 в стране, объем выдаваемых ипотечных кредитов
сократится на 10-12 % по сравнению с 2019 г. в результате увеличения ключевой
ставки Банка России в 7-7,5 % и ипотечных ставок до 10 % годовых. Возможно
предположить, что достижение показателя выдачи ипотечного кредита в конце
2020 г. в денежном эквиваленте составит 2,5-2,6 трлн руб.
При данном сценарии развития рынка ипотечного кредитования
потребуется принятие дополнительных мер со стороны государства, которые
49
Банк России утвердил меры по поддержке граждан, экономики и финансового сектора в условиях пандемии
коронавируса. Центральный Банк Российской Федерации. – режим доступа:
https://cbr.ru/press/PR/?file=20032020_133645if2020-03-20T13_36_08.htm
65
могут включать в себе следующее:
1) закрепление в законодательстве ипотечных каникул для заемщиков,
оказавшихся в трудной жизненной ситуации.
3. Кризисный сценарий.
Существенное изменение социально-экономической ситуации в стране
из-за отсутствия соглашения по добычи нефти со странами ОПЕК+, падении
цены на нефть до 35 долл. США за баррель нефти, дальнейшая девальвация
рубля, а также роста инфляции до 7-8 % приведет к увеличению ключевой ставки
Банка России до 9-10 % и росту ипотечных ставок до 12 % соответственно. Такие
изменения повлияют на объем выдаваемых ипотечных кредитов, которые
сократятся на 20-25 % по сравнению с 2019 г. Не исключается рост просроченной
задолженности у заемщиков со средним показателем 10 % и более. В конце
2020 г. показатель выдачи ипотечного кредита в денежном эквиваленте составит
2,1-2,2 трлн руб.
Кризисный сценарий развития рынка ипотечного кредитования
предполагает принятие со стороны государства серьезных мер, которые могут
включать следующее:
1) льготные программы кредитования для широкого круга заемщиков;
2) программа субсидированных ставок.
На основании анализа различных сценариев развития рынка ипотечного
кредитования в 2020 г. представляется возможным сформулировать собственные
предложения и рекомендации по развитию ипотечного кредитования в целом и
для ПАО «Банк Зенит». В условиях пандемии коронавирусной инфекции и
резкого снижения цен на нефть автор предлагает реализовать комплекс мер,
направленных на поддержание способности финансового сектора предоставлять
необходимые ресурсы экономике, на защиту интересов, пострадавших от
пандемии, и доступность платежей для населения, а также на адаптацию
финансового сектора к действию ограничительных мер по борьбе с эпидемией,
которые сформулированы автором в Таблице 7.