37
направлений кредитования физических лиц: доля просроченной задолженности
свыше 90 дней по ипотечным кредитам на 01.03.2020 составила менее 1,4%
(Рисунок 6).
Рисунок 6. Доля просроченной задолженности по ипотечным
кредитам, 90+ дней
31
При этом произошедшее снижение доходов населения и рост
безработицы создают риски возникновения неплатежей по кредитам, что может
учитываться банками при формировании ставок по кредитам. Уменьшить
негативное влияние ухудшения макроэкономических условий на качество
ипотечного портфеля смогут «кредитные каникулы», которые позволяют
заемщикам в случае значительного падения дохода реструктурировать
задолженность, а банкам – не увеличивать резервы на возможные потери по
этим ссудам.
До 17 мая от банков принимаются заявки на участие для распределения
лимитов в 740 млрд. руб. (будут распределены до 30.06.2020).
«Программа поддержки многодетных ипотечных заемщиков» актуальна с
2019 года. Программа реализуется в соответствии с Федеральным законом
№157-ФЗ от 03.07.2019 г., срок действия – 2019–2022 гг. В рамках программа
осуществляется погашение задолженности многодетных заемщиков по
ипотечному кредиту, выданному на приобретение жилья на первичном или
31
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/upload/iblock/840/8407717b398dcbe7f6c503c70a4a8130.pdf
38
вторичном рынке, или земельного участка для индивидуального жилищного
строительства, в размере до 450 тыс. руб. за счет государственной субсидии. По
состоянию на 07.02.2020 г. поступило 43,6 тыс. заявок, 31,6 тыс. из них
одобрено, выплачено 11,7 млрд. рублей.
32
Программа «Дальневосточная ипотека» реализуется с 10.12.2019 г. в
соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от
07.12.2019 №1609, срок действия с 2019 по 2024 гг., оператор программы –
ДОМ.РФ. Программа предполагает субсидирование ставок до 2% по
ипотечным кредитам молодым семьям на приобретение жилья в новостройках в
Дальневосточном федеральном округе или пользователям «дальневосточного
гектара» на строительство дома. По состоянию на 06.02.2020 г. поступило 13,8
тыс. заявок, 8,4 тыс. из них одобрено, заключено кредитных договоров на
сумму 7,8 млрд. рублей. Программа сформировала дополнительный спрос на
жилье в Дальневосточном федеральном округе. С учетом ограниченного
объема строительного рынка это может привести к росту цен на квартиры.
Одной из проблем ипотечного кредитования является инфляция, которая
негативно влияет на развитие сферы ипотечного кредитования, так как
приводит к обесцениванию денег. Стоимость привлечения средств для банков в
результате не снижается. Темпы роста инфляции в России, всегда были выше
темпов роста доходов населения страны. У банков из-за таких процессов
появляются проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, не желающих держать
свои средства на депозитах, при этом процент по вкладам не покрывает
текущий прирост цен. Из-за инфляции развитие ипотеки осуществляется по
пути отдельного предложения для избранных категорий граждан со стабильно
высоким уровнем дохода монополизация рынка строительства жилья и высокие
риски.
Также низкая платежеспособность, серый доход и острая нехватка жилья
32
На основе данных официального сайта Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/media/analytics/
39
является проблемой ипотечного кредитования.
Для большего спроса на приобретение недвижимости и соответственно
росту цен на нее, способствует переселение населения из неблагополучных и
далеких районов страны, в крупные экономические центры.
Неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования
относительно новые явления в нашей экономике. Объем выполняемых
операций постоянно растет, но это не влияет на развитие рынка. В случае
поступательного развития рынка и секьюритизации ипотечных портфелей,
банки смогут получить доступ к источникам длительного финансирования. Но
в данной сфере не присутствует нужный контроль со стороны ответственных
органов, а также нет грамотного законодательного регулирования.
Рефинансирования также не обходится без сложностей, по причине
большинства отказов по подаваемым заявкам по кредиту, происходит
незаинтересованность банков в текущих условиях кредитования.
Обозначенные проблемы ипотечного кредитования в России серьезно
сдерживают его развитие и проявляются в форме недоступности для большого
числа людей.
2.2. Анализ практики и проблем ипотечного кредитования (на
примере ПАО «Сбербанк»)
Сбербанк России - лидер сектора банков России, основанный в начале
последнего десятилетия XX века. Ему принадлежит 28,7% общего объема
активов всех банков РФ.
Сбербанк занимает 32-е место в мире в ежегодном рейтинге «1 000
крупнейших банков мира 2019» журнала The Banker.
33
Основные показатели ПАО «Сбербанк», их абсолютное отклонение и
темп роста за три последних года, представлены в таблице 1 приложения.
Активы ПАО «Сбербанк» с 1 января 2019 года по 1 мая 2020 года
33
Официальный сайт Банки.ру [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://www.banki.ru/banks/bank/sberbank/
40
увеличили свои показатели на 2 187 млрд. руб., это произошло, в основном за
счет роста чистой ссудной задолженности и чистых вложений в ценные.
Капитал по состоянию на 01.05.2020 увеличился на 115 млрд. руб. по
сравнению с началом 2020 года. Основной фактор, увеличивший капитал, это
чистая прибыль. Рентабельность капитала на 01.05.2020 год, составила 15,2%,
по сравнению с началом этого года (20,6%) увеличилась на 5,4 %.
34
Ипотечный портфель вырос на 2,5% в 1 квартале 2020 года. В рисунке 7,
представлена структура кредитного портфеля ПАО «Сбербанк» в виде графика.
Рисунок 7. Структура кредитного портфеля ПАО «Сбербанк»
35
Портфель ипотечных кредитов вырос за 2019 год на 11,4%. Данная
динамика объясняется, главным образом, снижением процентных ставок по
данным кредитам, существенным сокращением сроков принятия кредитного
решения и развитием цифровых каналов (платформа ДомКлик). В общем,
портфель кредитов, выданных физическим лицам, вырос в 2019 году на 16,8%
до 7,9 трлн. рублей.
В таблице 5, показаны качественные показатели ПАО «Сбербанк».
34
Составлено автором по данным официального сайта ПАО «Сбербанк». [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://www.sberbank.com/common/img/uploaded/files/info/table_1may2020_ru.pdf
35
Составлено автором по данным официального сайта ПАО «Сбербанк». [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://www.sberbank.com/ru/investor-relations/reports-and-publications/ras
41
Таблица 5.
Качественные показатели ПАО «Сбербанк»
Показатель
2018
2019
01.05.2020
Рентабельность активов %
3.2
3.2
2.4
Рентабельность капитала %
21.8
21.1
15.3
Отношение операционных расходов
к доходам %
31.6
33.9
26.3
Отношение расходов к активам за
период %
2.3
2.2
2.0
Рентабельность активов в первом квартале этого года увеличилась на
0,8% по сравнению с эти же показателем за 2019 (3,2%). Рентабельность
капитала уменьшилась на 5,8 %. Отношение операционных расходов, к
доходам за первый квартал 2020 года снизились на 5,3 %. То же самое и с
отношением расходов к активам (- 0,3%).
По данным ЦБ РФ доля обесцененных кредитов, в кредитном портфеле
по амортизированной стоимости снизилась за 2019 год до 7,5%. При этом доля
совокупных резервов, созданных под кредитные убытки, к кредитам составила
89,3% на конец 2019 года (90,4% на конец 2018 года). За 2019 год доля
неработающих кредитов с просроченными платежами по процентам или
основному долгу (более чем на 90 дней), в кредитном портфеле возросла с 3,8%
до 4,3% (+0,5%). При этом покрытие резервами неработающих кредитов
составило 1,8 раза на конец 2019 года (1,9 раза на конец 2018 г.).
36
Преимуществом ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк», является
разветвленная сеть отделений банка, представительства которого можно найти
в любом населенном пункте страны, а также возможность подачи заявки в
электронном виде, воспользоваться онлайн калькулятором для выбора
оптимального варианта кредита.
Можно отнести и сравнительно невысокие ставки по ипотеке, и
отсутствие скрытых комиссий, и возможность оформления ипотеки при выходе
на пенсию. Упрощенный вариант оформления кредита по двум документам
36
Составлено автором по данным официального сайта Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/
42
(паспорт гражданина и иной удостоверяющий личность документ). Наличие
специальных программ и акций, позволяющих оформить договор на льготных
условиях.
Из недостатков ипотеки от ПАО «Сбербанк» можно отметить
стопроцентный отказ в одобрении кредита при наличии плохой кредитной
истории. А также доскональная проверка предъявляемых заемщиком
документов, не исключающая вероятность того, что банк запросит
дополнительные сведения. Длительный срок рассмотрения заявок, что в
большей степени обусловлено компетентностью сотрудников кредитного
отдела, нежели предвзятым отношением к клиенту.
Программа «ДомКлик» - это специализированный сайт, созданный
Сбербанком для ипотечных заемщиков.
Для получения кредита необходимо подтвердить требования банка, а так
же предоставить в «Сбербанк» следующие документы: российский паспорт,
СНИЛС, паспорта созаемщиков и поручителей, их СНИЛСЫ, трудовую
книжку, при необходимости трудовой договор, документы подтверждающие
наличие дополнительного дохода.
«Ипотека с господдержкой для семей с детьми»:
Это специальная программа для растущих семей, в которых родился 2
или 3 ребенок в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 года.
«Приобретение строящегося жилья»:
Если кредит берется на срок до 12 лет, можно рассчитывать на скидку от
застройщика, которая может составить до 2% годовых. Если заемщик не
откажется от страхования жизни и здоровья, он может получить
дополнительную скидку 1%.
В качестве обеспечения по данному займу выступает залог
приобретаемого объекта недвижимости. В некоторых случаях еще и залог
земельного участка.
«Приобретение готового жилья»:
43
Кредит на приобретение квартиры, жилого дома, на вторичном рынке
недвижимости. Процентная ставка от 7,8% годовых.
«Ипотека на строительство жилого дома»:
По завершении стройки нужно будет оформить залог дома, вплоть до
момента полного погашения обязательства. Объект незаконченного
строительства, а впоследствии и дом нужно будет застраховать на случай
гибели или повреждения, землю страховать не нужно.
«Загородная недвижимость»:
Страхование приобретаемых объектов является обязательным, а вот
страхование жизни и здоровья нет. Если заемщик откажется от страхования
жизни и здоровья, Сбербанк накинет к утвержденной процентной ставке еще
1%.
Так же, банк предоставляет ряд других специализированных программ,
таких как: «Свой дом под ключ», «Военная ипотека», «Кредит на любые цели
под залог недвижимости», «Ипотека плюс материнский капитал», «Гараж или
машинное место». В таблице 6, представлена линейка ипотечных продуктов
«ДомКлик».
Таблица 6.
Ипотечные продукты «ДомКлик».
37
Название продукта
Ставка
Сумма
кредита
Срок
кредита
Условия
Ипотека на
готовое жилье
от 8,5%
От 300 000₽
до 30 лет
Первый взнос
от 15%
Приобретение
строящегося
жилья
от 6,1%
От 300 000₽
до 30 лет
Первый взнос
от 15 %
Господдержка
2020
От 5,9%
От 300 000₽
до 30 лет
Первый взнос
от 15 %
Свой дом под ключ
от 10,9%
От 300 000₽
до 30 лет
Первый взнос
от 15%
Ипотека с
господдержкой
От 4,7 %
От 300 000₽
до 30 лет
Первый взнос
от 20 %
37
Официальный сайт «ДомКлик» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://domclick.ru/
44
для семьи с детьми
Рефинансировани
е ипотеки и других
кредитов
От 8,5 %
От 300 000₽
От 1 года
до 30 лет
-
Строительство
жилого дома
От 9,3%
От 300 000₽
От 1 года
до 30 лет
Первый взнос
от 25%
Загородная
недвижимость
От 8,5 %
От 300 000₽
до 30 лет
Первый взнос
от 25%
Ипотека
материнский
капитал
от 5,9 %
От 300 000₽
до 30 лет
Внесение
материнского
капитала
Приобретение
готового жилья
От 7,8%
От 300 000₽
От 1 года
до 30 лет
Первый взнос
от 15%
Военная ипотека
8,4%
до 2,629 млн.
₽
До 20 лет
Первый взнос
от 15%
Гараж или
машинное место
От 9,0%
От 300 000₽
До 30 лет
Первый взнос
от 25%
«ДомКлик» создали разные программы ипотечного кредитования,
которые подобраны под разные нужды клиентов.
В условиях нестабильности большая часть заявок клиентов ПАО
«Сбербанк» на получение ипотеки через сервис ДомКлик, за последнее время
выросли по всей стране на 20%, в Московском регионе 69% клиентов подали
заявки на ипотеку дистанционно.
Электронные сервисы ДомКлик активно используются и в сделках без
использования заемных средств. Тем самым, в марте 2020 года использование
сервиса электронной регистрации увеличилось на 35%, а доля сделок, в
которых используется сервис безопасных расчетов, в безналичном виде
составила 97%. В первую неделю апреля 2020 года, все сделки были проведены
с использованием данных сервисов.
Развитие ипотечного кредитования является перспективной областью в
кредитной политики ПАО «Сбербанк». Необходимо сконцентрировать
внимание на адаптации существующих ипотечных продуктов к запросам
потребителя и создании новых продуктов, в полной мере отвечающих
современным рыночным требованиям.
Анализ практики и проблем ипотечного кредитования в России, в том
числе на примере банка ПАО «Сбербанк» показал, что в 2020 году в условиях
45
нестабильности и экономическими проблемами, связанными с данной
нестабильностью, повлияли на данный банковский продукт и в общем, на
рынок ипотечного кредитования, не в положительную сторону. Не только эта
проблема влияет на ипотечное кредитование, но и другие проблемы, которые
тянутся еще давно за данным видом кредитования, которые замедляли и
замедляют развитие ипотеки. При этом развитие ипотечного кредитования не
останавливается, все больше находят способы решения проблем и применяют
их на практике. Ипотека - это не как развитие массового продукта, а как
предложение лишь для отдельных категорий населения со стабильной работой
и высоким уровнем дохода, из этого вытекает проблема у людей с более низким
уровнем жизни. Для решения проблемы, нужно применить все способы, как
бороться с инфляцией и повышать уровень экономики, для благосостояния
населения.
46
Глава 3. Тенденции и перспективы развития ипотечного
кредитования в России
3.1. Текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования. Риски
ипотечного кредитования
В условиях нестабильности и нарастающей истерии по пандемии, спрос
на ипотечное кредитование снизился. Лишь 24% россиян считают, что сейчас
самое выгодное положение для приобретения жилья – это минимум за
последние три года. Тем самым объем ипотечного кредитования сократился. В
апреле 2020 г. выдано ипотечных кредитов, на общую сумму 208 млрд. рублей.
Это менее чем в 2019 году, на 17%.
Для поддержки отрасли жилищного строительства Президент Российской
Федерации поручил принять комплекс мер. Наиболее существенной из них
стала новая программа льготного кредитования при покупке жилья в
новостройках: − Реализуется с 17.04.2020 по 01.11.2020 в соответствии с
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2020 № 566.
38
В программе льготного кредитования, ставка для заемщика составляет не
более 6,5%, банкам компенсируются недополученные процентные доходы в
размере разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п.п., и ставкой по
кредиту для заемщика в течение всего срока жизни кредита. Максимальная
сумма кредита может составлять - 3 млн. руб., в таких городах, как Москва,
Санкт-Петербург, Московской и Ленинградской областях – 8 млн. рублей.
По оценкам ДОМ.РФ, за три недели реализации программы банками
получено почти 47 тыс. заявок, из них рассмотрено более 40 тыс., одобрено
свыше 31 тыс. заявок. По оценкам, заключено 6,8 тыс. кредитных договоров на
17,3 млрд. рублей. Дополнительно поддержать ипотечный рынок смогут меры,
принятые Банком России: − Снижение надбавок к коэффициентам риска по
ипотечным кредитам, выданным до 01.04.2020, позволит высвободить около
110 млрд. рублей − Смягчение регулирования в части ипотечных облигаций
38
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_351097/