5
Содержание
Введение ............................................................................................................ 6
Глава 1. Общая характеристика ипотечного кредитования ................ 8
1.1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования .................... 8
1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования ........ 13
1.3. Модели ипотечного кредитования: российский и мировой опыт......... 18
Глава 2. Оценка развития рынка ипотечного кредитования в
Российской Федерации ........................................................................... 29
2.1 Факторы, оказывающие влияние на ипотечное кредитование в
Российской Федерации. ............................................................................ 29
2.2. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования ... 37
2.3 Характеристика ипотечного кредитования на примере ПАО
Сбербанк .................................................................................................... 44
Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования в
Российской Федерации .......................................................................... 58
3.1. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской
Федерации .................................................................................................. 58
3.2.Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного
кредитования на примере ПАО Сбербанк .............................................. 64
Заключение ..................................................................................................... 69
Список использованных источников ....................................................... 74
Приложение ..................................................................................................... 80
6
Введение
Актуальность темы исследования обусловлена современным развитием
ипотечного кредитования в России, так же значимостью ипотечного кредита в
решении актуальной проблемы социально- экономического развития России -
обеспечения собственным жильем основной части населения страны.
Ипотечный кредит является мощным социальным инструментом,
который реально помогает населению в нынешних условиях развития
экономики, а для коммерческого банка обращение к ипотечному кредитованию
может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики, позволяя
ему привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых
продуктов в рамках одного банка.
Ипотечное кредитование способствует развитию банковской системы,
давая мощный толчок к появлению новых финансовых инструментов и, позволяя
кредитным институтам на долгосрочной основе финансировать основные
производственные секторы экономики.
Целью данной работы является рассмотрение теоретических основ и
практик ипотечного кредитования в коммерческом банке, выявление проблем и
разработка предложений по его развитию.
Основные задачи, решаемые в данной работе:
- рассмотреть понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования;
-раскрыть нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования в России;
- изучить модели ипотечного кредитования: российский и мировой опыт;
- раскрыть факторы, оказывающие влияние на ипотечное кредитование в
Российской Федерации;
- провести анализ современного состояния рынка ипотечного
кредитования;
- дать характеристику ипотечного кредитования на примере ПАО
Сбербанк;
7
- раскрыть перспективы развития ипотечного кредитования в Российской
Федерации;
-дать рекомендации по совершенствованию системы ипотечного
кредитования на примере ПАО Сбербанк;
Объектом выпускной квалификационной работы является ипотечный
рынок и роль в нем ПАО «Сбербанк».
Предметом выпускной квалификационной работы являются
совершенствование ипотечного жилищного кредитования на примере ПАО
(«Сбербанк»).
В работе были применены следующие методы исследования: дедукции,
анализа, сопоставления и сравнения, методы экономико-статистического,
математического анализа.
В качестве информационной базы исследования, обеспечившей
репрезентативность исходных данных, высокий уровень достоверности,
надежности и точности выводов, рекомендаций и предложений, выступили
официальные данные Банка России, информация рынка ипотечного
кредитования, содержащаяся в аналитических отчетах «Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию», а также на сайте Федеральной службы
государственной статистики.
Исходя из цели и задачи выпускная квалификационная работа имеет
следующую структуру: введение, три главы, заключение, список
использованных источников, приложение
8
Глава 1. Общая характеристика ипотечного кредитования
1.1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования
Понятие «ипотека» появилось в Греции в 594 г. до н.э. и было
использовано архонтом Солоном для обозначения камней или столбов, которые
устанавливались на краю заложенного земельного участка либо дома с записью
о том, что владелец этой недвижимости взял деньги в долг под ее залог и
обязуется вернуть деньги в указанный срок. Если ссуда не погашалась, долг
покрывался из средств, полученных от продажи заложенного земельного
участка. На столбе отмечались все долги собственника земли, а позднее эту
функцию стали выполнять ипотечные (или земельные) книги. Ипотека широко
использовалась в Древнем Риме, средневековой Европе. В настоящее время
ипотека применяется практически во всех странах с рыночной экономикой.
В широком смысле под ипотечным кредитом понимают долгосрочную
ссуду под залог недвижимости, например земли под производственными
зданиями и сооружениями и т.д.
В экономическом понимании ипотека не является по своей сущности
самостоятельной экономической категорией ввиду нижеследующего:
служит материальным (стоимостным) обеспечением кредита как
самостоятельного экономического отношения;
опосредует движение ссуженной стоимости в процессе
кредитования;
является инструментом долгосрочного размещения капитала,
позволяющим получать стабильный доход
1
.
Ипотечное кредитование как основная форма финансирования наиболее
актуально в сфере жилищного строительства.
1
Калимуллина Г.Р., Полюшко Ю.Н. Ипотечное кредитование в России//Форум молодых
ученых. 2017. № 5 (9). С. 946
9
В зависимости от объекта кредитования могут браться ипотечные
кредиты на:
-приобретение земли под строительство;
-строительство и реконструкцию недвижимости;
-приобретение недвижимости
1
.
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека рассматривается через содержание договора о
залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), согласно которому «одна
сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом»
2
.
Веремейкина В.Д. определяет ипотеку как форму обеспечения денежного
требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю) из
стоимости заложенного недвижимого имущества
3
.
Определение «ипотечное кредитование» не регламентируется в
законодательных и нормативных актах, но в экономической литературе данное
определение рассматривается. Так Глоян Р.Р. определяет ипотечное
кредитование в более широком смысле и говорит, что это совокупность
действий, совершаемых заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком
(иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с
использованием залога недвижимого имущества (прав на недвижимое
1
Лепехин И.А. Ипотечное кредитование как важный элемент государственной жилищной
политики: понятие и сущность//News of Science and Education. 2018. Т. 3. № 1. С. 76
2
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге
недвижимости)//Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
3
Веремейкина, В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный
и российский опыт организации) //Банковские услуги. - 2015. - №5. - С. 7
10
имущество) — ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств
1
.
И в первом, и во втором определении наблюдается общее: обязательное наличие
залога недвижимости при предоставлении ипотечного кредита.
Если рассматривать ипотечный кредит со стороны экономической сущ-
ности, то трактоваться это понятие будет как экономические отношения,
связанные с образованием и движением ссуженной стоимости. Такая позиция
определения связана с функциями, которые ипотечный кредит выполняет. К
таким функциям относятся: перераспределение финансовых ресурсов
(обеспечивает платежеспособный спрос), социальная (государственная
поддержка, ипотечные программы, направленные на решение жилищных
проблем), внешняя, инвестиционная (направлена на суммированиие накоплений
и преобразование в инвестиции в жилищную сферу), функция
рефинансирования. Последняя обозначенная функция сформировалась за счет
необходимости формирование долгосрочных финансовых ресурсов.
Рассмотрим основные принципы, лежащие у основания системы ипо-
течного кредитования.
Принципы ипотечного кредитования: возвратности, платности, срочно-
сти, обязательности, обеспеченности. Также принципы специальности,
гласности, достоверности, приоритетности, бесповоротности, дифферен-
цированности. Ниже на рис. 1 приведены принципы ипотечного кредитования.
Рисунок 1. Принципы ипотечного кредитования
1
Глоян Р.Р. Сущность и значение ипотеки//В сборнике: Материалы межвузовской научно-
практической конференции "Современные научные достижения и инновационные технологии
в гуманитарной и технической сферах" Под ред. А.Ю. Яковлевой-Чернышевой. 2017. С. 112
11
Принцип возвратность основан на возврате заемщиком суммы кредита.
На практике этот принцип выглядит как внесение или перечисление средств
кредитной организации со стороны заемщика.
Первый способ - это внесение в кассу банка, второй способ-это
перечисление на счет.
Принцип платности основан на обязанности заемщика, говорит о том, что
необходимо уплачивать процентную ставку по кредиту.
Принцип срочности основан на перечислении средств заемщиком в
сроки, указанных в договоре.
Принцип обязательности основан на том, что информация об ипотеке
должна быть внесена в Единый государственный реестр прав.
Принцип специальности основан на описании объекта кредитования. В
описание включаются: доли владельцев, сервитуты.
Принцип гласности основан на публичности, который дает возможность
любому заинтересованному лицу узнать всю необходимую ему информацию об
ипотеке, об объекте кредитования, включая характеристики объекта и права
залога, аренды.
Принцип достоверности гласит о том, что вся информация об ипотеке
верна.
Принцип приоритетности гласит, что в Едином государственном реестре
прав ведется очередность залогодержателя. Более ранний заключенный договор
имеет приоритет над более поздним договором.
Принцип бесповоротности основан на невозможности прекращении
ипотеки без согласия сторон и решения суда.
Принцип дифференцированности основан на индивидуальном подходе к
заемщикам.
Рассмотрев понятия ипотечного кредита и ипотечного кредитования,
можно сказать, что понятия образуют целостную взаимосвязанную систему
элементов. Ниже представлен рис.2, на котором элементами системы выступают
ипотечный кредит, ипотечное кредитование.
12
Рисунок 2. Элементы кредитных отношений
Ипотечное кредитование - сложная система кредитов. Цели связаны, как
и с выполнением социальных функций, так и с формированием долгосрочных
финансовых ресурсов. Ипотечное кредитование зависит от внешних и
внутренних факторов. К внешним факторам относят финансовую глобализацию,
привлечение иностранных средств.
Привлечение иностранных средств ведет к определенным
преимуществам и недостаткам. Так, к преимуществам можно отнести
формирование инвестиционных ресурсов, новшества в банковских технологиях,
повышение уровня качества в связи с конкуренцией в банковских услугах. К
недостаткам можно отнести повышенную конкуренцию, которая с одной
стороны выполняла положительную функцию, с другой стороны, может быть,
как и отрицательная функция. Иностранные банковские системы могут вести к
снижению необходимости национальной банковской системы
1
.
1
Каитова З.Д., Берсунькаева З.В., Лисицкая А.В. Ипотека и ипотечный кредит: сущность и
этапы осуществления//В сборнике: экономика, политика, право: актуальные вопросы,
тенденции и перспективы развития сборник статей Международной научно-практической
конференции. 2019. С. 10
13
Если объединить факторы внешние и внутренние, то можно выделить
следующие характеристики, затрагивающие макроуровень и микроуровень.
Масштабно и фундаментально на ипотечное кредитование может повлиять
государство, а именно государственная политика, которая влияет на уровень
инфляции, платежеспособность населения, рынок недвижимости. Государству
необходимо развивать внутренний рынок. Привлечь финансовые ресурсы в
ипотечное кредитование помогут инструменты фондового рынка и денежно-
кредитного регулирования, хеджирование, которые могут быть использованы
Центральным банком РФ. Микроуровень базируется на элементах кредитной
политики, стратегических целях, тактических задачах.
Рассмотрена сущность ипотечного кредита и ипотечного кредитования,
как отдельные понятия и единое целое; принципы ипотечного кредитования.
Определены функции ипотечного кредитования и факторы, которые ведут к
развитию финансирования.
Таким образом, благодаря рассмотренным выше принципам,
обеспечивается функционирование ипотечного кредитования. Реализация
данных принципов вкупе с установленным законодательством в данной области
гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком по ипотечному
кредиту.
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
В настоящий момент можно выделить ряд законодательных и норматив-
но-правовых актов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование в РФ,
которые можно систематизировать по уровням власти.
Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми ак-
тами, которые имеет следующую структуру:
1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосова-
нием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к
14
Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014
№ 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ)
1
.
В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимо-
сти:
- гарантирована свобода экономической деятельности и защита права
государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
- определен особый статус природных ресурсов, в частности земли,
как основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной
территории;
- установлено право граждан на землю в виде частной собственности
и в виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных ин-
тересов;
- установлено гарантированное право граждан на наличие жилища,
предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина
РФ.
2. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. Дается
определение ипотеки как залога недвижимости (п. 2 ст. 334 ГК РФ). В
соответствии с ГК РФ предметом ипотеки может быть любое недвижимое
имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские
суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты, которые по ГК
РФ также являются объектами недвижимости
2
.
Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам параграфа 2 гл.
42 «Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие
положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути
1
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с
учетом поправок, внесенных Закон РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) //
Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от
16.12.2019)// Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301