25
Во- первых, в жилищной сфере США личная собственность домашних
хозяйств на жилые дома полностью доминирует. Практически 65% абсолютно
всех домашних хозяйств в США имеют собственный личный дом.
Во - вторых, цена собственных домов существенно превосходит
ежегодный доход их собственника.
В подобных обстоятельствах получение семьей ссуды в банке для
покупки либо строительства дома считается почти единственным методы
кредитования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом
кредитования населения для банков либо иных кредитных институтов. При этом
собственно строительство кредитуется коммерческими банками, и
предприниматель погашает ссуду за счет продаж.
Методика оформления ипотечных взаимоотношений, наиболее развитая
в США, подразумевает наличие двух документов:
-долгового обязательства;
-договора об ипотеке.
Такое распределение предоставляет возможность банку реализовать
данный заем, то есть гарантирует вероятность повторного обращения закладной,
под которую могут быть выпущены другие ценные бумаги, к примеру
облигации. Непосредственно именно в этом и заключается главное отличие
американской концепции ипотечного кредитования, которое дает возможность
привлекать с целью ипотечного кредитования значительные ресурсы, в первую
очередь мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым считается
недвижимое имущество.
Американская форма ипотечного кредитования предназначена для
поступления на рынок ипотечных кредитов наиболее дешевых и долгосрочных
средств. Подобными средствами обладают пенсионные фонды и страховые
компании. То есть решается основной вопрос жилищного финансирования -
вопрос развития долговременных кредитных ресурсов.
Реализация расширенно - открытой модели возможна при условии
формирования разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка, а так же при
26
содействии и частичном участии в ней со стороны. Посредством участия на
ипотечном рынке специальных агентств правительство оказывает помощь
банкам в проблемах рефинансирования ипотечных операций, гарантирует
значительную ликвидность ипотечных кредитов, ориентируя на эти цели как
бюджетные ресурсы, так и долгосрочные средства инвесторов при поддержки
эмиссии ипотечных облигаций. Предъявление государственными агентствами
конкретных условий к банкам при покупке ипотечных кредитов дает
возможность осуществлять контроль качества ипотечных сделок, а так же ввести
общие стандарты для сделок с недвижимостью
1
.
Кроме того, контроль функционирования ипотечного рынка
предоставляет возможность стране направлять развитие ипотечного жилищного
кредитования в соответствии с государственной социально - экономической
политикой.
Преимущества расширенно - открытой модели ипотечного кредитования
заключаются в следующем:
предполагается самообеспечение и самофинансирование;
устойчивость, так как большая часть ценных бумаг, которые гарантируют
поступление кредитных ресурсов в систему;
рынок жилья становится гарантом стабильности государственной
экономической системы.
Проанализировав основные модели, выделим следующие исходные
принципы, которые применяются при формировании систем ипотечного
кредитования за рубежом:
-обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника. Для этого
используют страхование, специальные государственные программы, процесс
обращения взыскания на заложенное имущество;
1
Воробьева Е.В. Современные зарубежные модели ипотечного кредитования//Вестник образовательного
консорциума Среднерусский университет. Серия: Экономика и управление. 2018. № 11. С. 17
27
-создание условий доступности ипотечных кредитов средне
статистическому покупателю. Разрабатываются льготные принципы и нормы
закрытия ипотечного кредита;
-создание обстоятельств приоритетности в кредитной области для
организаций, которые специализируются на ипотеке
-активизация работы страны в залоговых отношениях для
контролирования за работой организаций, исполняющих ипотечное
кредитование.
Подводя итог всему выше сказанному, можно сказать, что на текущий
период приоритетным направлением отечественного ипотечного рынка
считается ориентация на американскую двухуровневую модель.
Формирование системы ипотечного кредитования и её деятельность
требуют государственной помощи. Банковская практическая деятельность
демонстрирует, то что ипотечное кредитование невозможно охарактеризовать
высоко прибыльным, а без помощи специализированных структур:
муниципальных ипотечных агентств - возрастает степень риска.
Такими особыми организациями считаются Касса ипотечного
рефинансирования во Франции, Федеральная национальная ассоциация по
ипотечному кредитованию в США (FNMA либо Fannie Мае). FNMA
способствует формированию вторичного рынка ипотечных кредитов. Доверие
первичных кредиторов поддерживается полной уверенностью в том, что в случае
потребности FNMA получит ипотечные кредиты.
Таким образом, в странах с развитой рыночной экономикой жилищное
строительство осуществляется в главном из-за результата индивидуальных
вложений. Доля государственного сектора в жилищном строительстве данных
государств колеблется от 1,5 % (США) вплоть до 18 % (Италия, Франция). За
счет средств населения возводятся и покупаются индивидуальные дома, а кроме
того квартиры в многосемейных домах. В европейских государствах
максимальное развитие получило кооперативное строительство, его доля во
28
Франции превосходит 25 %, в Италии - 20 %, Дании и Финляндии - 15 %. В США
доля этого типа строительства не внушительна.
Все вышеуказанное демонстрирует многообразие моделей ипотечного
жилищного кредитования в иностранных государствах.
29
Глава 2. Оценка развития рынка ипотечного кредитования в
Российской Федерации
2.1. Факторы, оказывающие влияние на ипотечное кредитование в
Российской Федерации
Для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования РФ
необходимо определить наиболее важные факторы, оказывающие влияние на
данный рынок.
Значимость рынка ипотеки состоит в активном формировании его
инвестиционных процессов. Ипотечный рынок содействует обеспечению
жильем граждан, а также росту их благосостояния, устанавливает условия, при
которых осуществляется комплексное развитие национальных рынков и
отдельных экономических отраслей в целом, оказывает содействие усилению
трансформаций рынка, существенное воздействие на занятость населения,
вследствие которого происходит снижение уровня безработицы, с его помощью
повышается ВВП и разрешаются социальные проблемы.
Фонд «Общественное мнение» провел опрос, по результатам которого
87% респондентов в возрасте 18 лет и старше проживают в домах или квартирах,
которые принадлежат лично им или членам их семьи. Однако даже такой
высокий показатель не позволяет говорить, что стать владельцем жилья в России
легко, ведь большая часть этого жилья была приобретена не на самостоятельно
накопленные средства, а получена бесплатно еще в советское время.
При ответе на вопрос о том, почему жители РФ исключают возможность
взять ипотечный кредит, на низкие доходы в 2019 году сослались 23% всех опро-
шенных, на высокую стоимость кредита - 9%. На втором месте - отсутствие ост-
рой потребности в улучшении жилищных условий (19%). Не доверяют кредитам
и считают их злом 7% опрошенных.
В России доля собственных средств населения в структуре
финансирования сделок по приобретению жилья по сравнению с мировой
30
практикой остается значительной (44% против 5% соответственно в 2018 г.), но
постепенно снижается на фоне активного развития ипотечного рынка.
Согласно опросу населения 2019 44% семей испытывают потребность в
жилье. Для удовлетворения этой потребности при текущих объемах строительст-
ва жилья потребуется не менее 15 лет. Основные причины неудовлетворенности
текущим жильем: 39% семей, испытываю потребность в улучшении жилищных
условий, нуждаются в жилплощади по причине стесненности (рис. 6).
Рисунок 6. Причины неудовлетворенности текущим жильем
1
По данным опроса в ближайшие 5 лет 17 млн. семей планируют купить
жилье, из них 14,9 млн. семей (86,7% из желающих) с помощью ипотеки. 9,1 млн.
семей в России хотят купить жилье, но не видят возможностей для решения сво-
его жилищного вопроса даже с ипотекой. Ключевой критерий выбора
ипотечного кредита для населения - величина процентной ставки. Согласно
исследованию, дополнительные опции, такие как «платежные каникулы»,
возможность не подтверждать доход и прочее, не являются критичными при
принятии решения о конкретном продукте.
Если в начале 2015 г. ипотечный кредит был у 3-4% российских семей, то
к середине 2019 г. эта доля возросла до 10-12%, а индекс доступности ипотечного
кредитования за тот же период вырос почти на треть.
Оценку доступности ипотеки в Российской Федерации можно на основе
анализа кредитных продуктов лидеров рынка ипотечного кредитования в
Российской Федерации. 17 из топ-20 банков по величине ипотечного портфеля
31
смягчили условия кредитования после того, как ЦБ 25 октября снизил ключевую
ставку на 0,5 процентного пункта (п. п.) до 6,5% годовых. Среди них - Сбербанк,
ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк (РСХБ), Альфа-банк, «ФК Открытие».
Корректируют программы и менее крупные игроки. Анализ показал, что
граждане России, которые не попадают под программы социальной ипотеки
(семейная, военная и др.), в январе 2020 года могут привлечь ипотеку на
новостройку в размере от 89% и на готовой жилье от 8,5-9,5%. При этом
большинство банков устанавливаю минимальный размер первоначального
капитала от 20%, в редких случаях от 10-15%.
Сравним доступность ипотеки в России и в странах Европы. Для этого
проанализируем среднюю стоимость недвижимости за квадратный метр и
средний размер процентных ставок по ипотеке в России и в странах Европы
(табл. 1).
Таблица 1
Сравнительная характеристика средней стоимости недвижимости
за квадратный метр и средних процентных ставок по ипотеке в
разных странах Европы и в России в 2019 году
Ставка по
ипотеч-
Наименование
страны
Средняя цена за м
2
Средняя
цена за м2 в
рублях*
ному кредиту
(ежегодно, на
20 лет), %
Нидерланды
3919,15 евро
273707
2,50
Франция
5965,89 евро
416649
1,78
Швейцария
11402,54 франков
744858
1,54
Венгрия
632388,14 футов
130933
5,66
Исландия
551409,90 крон
282878
6,36
Польша
7968,14 злотых
129717
3,84
Норвегия
56013,84 крон
385170
2,66
Финляндия
4375,16 евро
305555
1,47
Швеция
59162,73 крон
388492
2,91
Греция
1427,95 евро
99726
4,81
Кипр
1905,83 евро
133100
3,77
Россия
63215 руб.
63215
9,5% -10,5%
Анализ цен на недвижимость в странах Европы показал, что в России
самые доступные цены на недвижимость, в разы ниже, чем в странах Европе.
Однако при этом стоимость ипотеки в разы выше.
32
Масса ипотечных программ в ведущих банках с выгодными процентными
ставками и программами рефинансирования, предоставлением государственных
субсидий ипотека (с гос. поддержкой семей с детьми, военная ипотека и др.),
лояльным отношением и минимальными требованиями (отсутствие
первоначального взноса или от 10%), позволяют сделать данный вид
кредитования популярнее и повысить доступность жилья. Снижение ключевой
ставки в декабре 2019 года до 6,25% закрепит тренд на снижение стоимости
ипотечных продуктов и доступности ипотеки для населения.
Особую роль в решении социальных проблем играют сегодня меры
государственной поддержки семей с двумя детьми, которые позволяют
сэкономить более 40% общих расходов при приобретении квартиры в ипотеку
на рыночных условиях (рис. 7).
Рисунок 7. Экономия в рамках мер государственной поддержки
семей с детьми более при покупке жилья с ипотекой с 2020 года
Для расчета брались средние по рынку показатели: площадь квартиры -
54 кв. метра, стоимость 1 кв. метра - 57 тыс. рублей (медианная стоимость 1 квад-
ратного метра жилья в новостройке за вычетом Москвы и Санкт-Петербурга, по
данным Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства). Стои-
мость квартиры, таким образом, составит 3,08 млн рублей, а первоначальный
взнос (в среднем 20%) - 615,6 тыс. рублей.
Льготное ипотечное кредитование для семей с детьми входит в
национальный проект «Демография», который рассчитан до 2024 года. Первая и
базовая мера государственной поддержки семей с детьми - программа
33
материнского капитала, которая будет расширена по итогам Послания
Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию. Теперь в нее
включаются семьи с одним ребенком, которые будут получать 466 тыс. рублей,
а за второго производится доплата 150 тыс. рублей. Итого: 616 тыс. рублей,
которые семья с двумя детьми может вложить, чтобы полностью оплатить
первоначальный взнос по ипотечному кредиту.
Еще одна мера покупателей жилья - налоговый вычет при приобретении
недвижимости. Государство возвращает из суммы уплаченных налогов 13%
стоимости приобретенного жилья, но не более 2 млн рублей на человека (260
тыс. рублей). Воспользоваться вычетом могут оба супруга, если квартира
оформлена в долевую собственность. В расчете эта сумма составляет 400 тыс.
рублей.
Кроме того, с начала 2018 года действует государственная программа
субсидирования ипотеки для семей с двумя и более детьми, родившимися в
период с 2018 по 2022 годы. Ставка по ней установлена на уровне до 6% годовых,
в настоящее время ведущие банки предлагают кредиты по ставке ниже 5%
(ДОМ.РФ, Сбербанк, ВТБ). Ежемесячный платеж по кредиту при стандартном
сроке в 15 лет и рыночной ставке в 9% будет находиться на уровне 25 тыс.
рублей, а в рамках программы «семейной ипотеки» платеж снижается на 5,5 тыс.
(до 19,5 тыс. рублей). Всего за время выплаты кредита среднестатистическая
семья сэкономит на уплате процентов 991 тыс. рублей.
Дополнительно есть возможность воспользоваться еще одним вычетом из
суммы уплаченного НДФЛ - он распространяется на сумму уплаченных процен-
тов по ипотеке до 3 млн рублей. Для двух супругов при взятых средних показате-
лях это еще 136 тыс. рублей.
В случае, если в семье рождается третий ребенок, государство возмещает
дополнительно 450 тыс. рублей на погашение долга по ипотеке, а общая сумма
поддержки такой семьи со стороны государства возрастает до более, чем 2,6 млн
рублей.
34
Таким образом, снижение ставки по ипотечному кредиту на начало 2020
года и усиление мер государственной поддержи ипотечных программ в России
(«семейная» ипотека, «дальневосточная» ипотека) будут способствовать реше-
нию социальных проблем, развитию банковской системы и строительного ком-
плекса страны.
Несмотря активное на развитие ипотечных продуктов и снижение ставок
по ипотеке в последние годы, ценовой фактор все еще сдерживает население
России использовать данный инструмент в решении жилищных проблем.
Директор Института проблем глобализации Михаил Делягин считает, что самая
главные проблемы ипотечного кредитования в России: с одной стороны,
искусственное завышение цены монополистами на рынке жилищного
строительства, а с другой, нищета и бедность населения.
Если цены на недвижимость на вторичном рынке снижались на
протяжении 2015-2017 гг., то на новостройки росли опережающими темпами,
что может быть вызвано ростом издержек застройщиков, в том числе под
влиянием произошедшего повышения НДС и происходящих изменений в
законодательном регулировании долевого строительства (рис. 8).
Рисунок 8. Динамика рыночных цен на первичном и вторичном
рынках жилья в 2015-2019 гг., за кв. м.
Согласно рейтингу доступности покупки семьями жилья в ипотеку в ре-
гионах России - 2019, составленным РИА Рейтинг, в Чувашии низкие по-
тенциальные возможности покупки жилья (59 место в рейтинге): только 26%
семей в 2018 году могут купить квартиру в ипотеку. Отметим положительную