55
На основе публичной отчетности ПАО Сбербанк была проведена
оценка эффективности управления риском ипотечного кредитного портфеля.
В первую очередь, была оценена эффективность управления риском
совокупного кредитного портфеля на основе соответствия фактических
значений установленных нормативов их рекомендуемому уровню, что
представлено в таблице 9.
Таблица 9
Соответствие фактических значений обязательных нормативов их
показателям, установленным ЦБРФ в 2017-2019гг., %
Показатели
Значения показателей
Норматив
2017
2018
2019
Норматив максимального размера
риска на одного заемщика или группу
связанных заемщиков Н6
max20,0
max17,9
16,6
max25%
min0,3
min0,1
0,0
Норматив максимального размера
крупных кредитных рисков Н7
197,5
129,8
115,5
max800%
Норматив макс. размера кредитов,
банк. гарантий и поручительств,
предоставленных акционерам
(участникам)Н9.1
0,0
0,0
0,0
max50%
Норматив совокупной величины риска
по . 1
0,8
0,5
0,4
max3%
Как видно из таблицы, все значения нормативных показателей риска
кредитного портфеля ПАО Сбербанк по итогам 2017-2019гг. значительно
ниже предельного установленного уровня. При этом отмечается их снижение
за анализируемый период. Особо следует отметить показатель Н7 (норматив
максимального размера крупных кредитных рисков), который в 2017 году
уменьшился на 67,7п.п.
Во-вторых, определены показатели эффективности управления риском
ипотечного портфеля банка с использованием таких показателей, как
коэффициент обеспечения ипотечных кредитов, коэффициент просроченных
платежей, доля непросроченных кредитов в ипотечном портфеле,
коэффициент покрытия ипотечных кредитов.
В таблице 10 представлены показатели эффективности управления
риском ипотечного кредитного портфеля ПАО Сбербанк в 2017-2019гг.
Практически все коэффициенты, за исключением коэффициента
покрытия, соответствуют рекомендуемым ценностям.
56
На основе данных таблицы возможно сделать следующие выводы:
-коэффициент обеспечения позволяет оценивать, как возможный
ущерб, связанный с убытком ипотечных ссуд, возмещен с залогом на
недвижимости. Коэффициент обеспечения ипотечных ссуд (Kob) очень высок,
значительно превышает установленную рекомендуемую стоимость (> 1),
который отражает особенность ипотечных ссуд, как полностью предоставлено
недвижимость;
-для проанализированного уменьшения периода в коэффициенте
расчетов задним числом (Kpr) и также увеличиваются в акции не, расчеты
задним числом наблюдаются, который положительное улучшение отражения
динамики качества ипотечного портфеля банка по критерию риска.
Таблица 10
Показатели эффективности управления риском ипотечного
кредитного портфеля ПАО Сбербанк в 2017-2019гг.
Изме-
Изме-
Показатели
2017
2018
2019
нение,
2018/
2017
нение,
2019/
2018
Исходные данные для расчета
коэффициентов, млрд.руб.
Имущество, принятое банком
(кроме
ценных бумаг и драг. металлов)
10323,0
00
9692,0
00
10573,0
00
-631,000
881,000
Ипотечный кредитный портфель
2554,60
0
2750,9
00
3190,60
0
196,300
439,700
Просроченные ипотечные кредиты
123,500
121,20
0
103,600
-2,300
-17,600
Непросроченные ипотечные
кредиты
2431,10
0
2629,7
00
3087,00
0
198,600
457,300
Резерв на возможные потери по
ипотечным кредитам
57,300
46,600
59,700
-10,700
13,100
Коэффициенты
Коб(рекомендуемое значение>1)
4,040
3,520
3,310
-0,518
-0,210
Кпр(рекомендуется снижение)
0,048
0,044
0,032
-0,004
-0,012
Днпр (рекомендуется рост)
0,952
0,956
0,968
0,004
0,012
Кп (рекомендуется снижение)
0,022
0,017
0,019
-0,005
0,002
Сокращение коэффициента расчетов задним числом в динамике
демонстрирует эффективность выбранной политики банка относительно
обслуживания коммерческой сделки;
-коэффициент покрытия ипотечных ссуд (Кп) низкий, который
отражен довольно маленькие объемы созданного запаса при обесценивании,
57
которое, в свою очередь, также характеризует высокое качество продуманного
портфеля.
Как показал анализ, ПАО Сбербанк постоянно совершенствует условия
ипотечного жилищного кредитования, стремится сделать их более
доступными и простыми. Оценка эффективности управления ипотечным
кредитным портфелем в ПАО Сбербанк, которая была проведена по основным
его качественным характеристикам, дала следующие результаты: по итогам
2019г. портфель ипотечных кредитов ПАО Сбербанк характеризовался
высоким уровнем финансовой безопасности (низкой степенью кредитного
риска) при сохранении приемлемой доходности и избыточной ликвидности,
что характеризует эффективное управление им в разрезе выделенных
характеристик.
58
Глава 3. Совершенствование системы ипотечного
кредитования в Российской Федерации
3.1. Перспективы развития ипотечного кредитования
в Российской Федерации
Прежде чем говорить о перспективах развития необходимо
рассмотреть проблемы связанные с ипотечным кредитованием и пути их
разрешения.
Одной из важных проблем современного общества является проблема
ипотечного кредитования. Для большинства россиян приобретение
недвижимости за счет собственных средств невозможно, поскольку
происходит непрерывное увеличение цен на недвижимость, что приводит к
значительному разрыву между доходами граждан и установленными на жилье
ценами. Обратимся к статистике: согласно данным на 2016 год, только 10%
граждан имеют собственное жилье, и всего лишь 1% россиян имеют
возможность приобрести жилье без кредита. Ипотека сейчас доступная той
категории граждан, чей доход каждый месяц составляет 40-50 тыс. рублей, а
это около 7% населения.
Исходя из этого можно сделать вывод, что взаимосвязь россиян с
недвижимостью остается на очень низком уровне.
Ключевое направление государственной жилищной политики - это
ипотечное жилищное кредитование, которое является способом приобретения
собственного жилья.
Ипотека-одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое
имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае
невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить
удовлетворение за счет реализации данного имущества. Данная услуга
существовала в России до 1917 года и пользовалась высокой популярностью.
Однако за годы административно-командной системы накопленный опыт в
данной сфере был утрачен.
59
Спецификой ипотечного кредитования на сегодняшний день является:
-Долгосрочный характер ипотеки (20-30 лет);
-На период действия ипотечного кредитования заложенное имущество,
в большинстве случаев, остается у должника;
-Заложено может быть только то имущество, которое принадлежит
залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного
ведения;
-Залоговое право является законодательно базой ипотечного
кредитования, на основе этого права оформляется договор ипотеки и
совершается продажа перешедшего к кредитору имущества;
-Развитие ипотеки предполагает наличие рынка недвижимости и
развитого института его оценки;
-Ипотечное кредитование осуществляют, как правило,
специализированные ипотечные банки
В настоящее время в России ипотека развивается, но не заняла еще того
места, которое смогло бы помочь населению в решении проблемы с жильем.
По мнению специалистов, это происходит из-за ряда причин, к которым
относятся:
- Низкая платежеспособность населения;
- Кредит по ипотеке очень дорогостоящий;
- Рынок кредитования становится все более монополизированным;
- Социальных ипотечных программ в современных условиях
недостаточно;
- Проблемы, связанные с миграционной политикой;
Проанализируем вышеперечисленные проблемы по отдельности.
Основная проблема медленного развития ипотеки в России, на мой
взгляд, - это низкий уровень платежеспособности граждан, который является
следствием низкого уровня доходов. По оценкам Минэкономразвития РФ
только 10% населения могут позволить себе взять ипотеку. Хотя в улучшении
условий жилья нуждаются более 60% граждан. Так же важно отметить, что
60
человек, который приобрел жилье, зачастую переплачивает около 100% его
стоимости. К этому же добавляются и другие расходы, такие как процедура
оценки, регистрация недвижимости и т.п. Единственный, на мой взгляд,
способ решения данной проблемы-повышения благосостояния граждан
России.
Следующая проблема - проблема жилищного кредитования в России.
Это высокие процентные ставки по ипотеке. До 20% выросла стоимость
ипотечного кредитования в 2016 году. 16 июня 2017 года Центробанк России
снизил ключевую ставку на 0,25% - до 9% годовых. Что повлекло за собой
существенное снижение ипотечных ставок по всем программам. Если заемщик
оформит ссуду на 25-30 лет, то переплата будет достигать до 200%. Большие
расходы на привлечение ресурсов не дают возможность снизить процентные
ставки- проценты по вкладам должны быть не менее уровня инфляции, для
того чтобы вкладчикам было выгодно хранить деньги в финансовой
организации. Правительство РФ предоставило временное решение проблемы.
Оно заключается в снижении ставки до 13% за счет государственного
субсидирования ипотечных кредитов. Но это кратковременное решение, для
полного искоренения проблемы необходимо значительное снижение темпов
инфляции.
В России почти отсутствует конкуренция среди компаний,
занимающихся строительством домов, руководители строительных
организаций с целью получить более высокую прибыли устанавливают на
жилплощадь высокие цены. Из-за высоких цен люди, которым необходимо
жилье, страдают от невозможности его приобрести. От цен, устанавливаемых
строительными компаниями, также зависят банки, предоставляющее
ипотечный кредит. Такую проблему возможно решить только тогда, когда
снизятся цены на первичном рынке. Также можно создавать льготные условия,
посредством которых ипотека станет более востребованной на рынке
недвижимости.
61
Одним из инструментов решения различных социальных задач,
поставленных перед государством, является ипотечный кредит. В России
существует ряд льготных программ, связанных с ипотекой. В их число входят
программы для военных, сотрудников полиции и МВД, молодых
специалистов и молодых семей. Все перечисленные проекты требуют
значительных доработок. Как обещает Правительство РФ, скоро будут
разработаны программы для молодых врачей и многодетных семей, а пока эти
группы населения вынуждены оформлять ипотеку на всеобщих условиях. Для
россиян ипотечные социальные проекты являются, безусловно, большой
помощью. Но несмотря на это, для банков не являются рентабельными данные
займы. Банки предлагают льготные кредиты только тогда, когда
удостоверятся, что потери от льгот, предоставленных заемщику,
компенсируются.
Секретом не является ни для кого-то, что уровень жизни в больших
городах России заметно отличается от уровня жизни в регионах, более мелких
субъектах, отдаленных от столицы. У всех людей существует потребность в
благополучной жизни с финансовой стабильностью и независимостью.
Именно поэтому значительное число россиян стремятся переехать в крупные
мегаполисы, такие как Москва, Санкт-Петербург и т.д. Такая миграция
увеличивает спрос на недвижимость в больших городах. И без того высокие
цены на жилье начинают еще больше увеличиваться. В результате этого, цена
ипотеки сильно отличается в разных регионах России.
Решить вышеперечисленные проблемы можно с помощью таких мер,
как:
- Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и
увеличение среднего срока кредитов;
- Увеличение спектра социальных программ государственной
поддержки;
- Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок;
- Увеличение конкуренции на рынке жилья;
62
- Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования;
Важным аспектом в развитии ипотеки стало введение механизма
эскроу-счетов в России.
Данный механизм является одним из самых жестких из тех, что
применяют в мире. С 1 июля 2019 года застройщики вправе привлекать
средства граждан для долевого строительства только через эскроу-счета
(условное депонирование).
Европейский опыт строительства жилой недвижимости более
разнообразен. В частности, допускается поэтапное раскрытие эскроу-счетов
при завершении конкретного этапа строительства. Например, так делают в
Германии и Чехии. Правда, там и сама система проектного финансирования
развита куда лучше, чем в России. Поэтому и ставки по таким кредитам
существенно ниже тех, которые предлагают наши банки.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — система, при которой
застройщик получает деньги от вкладчиков не одномоментно, а постепенно,
после завершения определенных этапов строительства. Дольщик, застройщик
и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет.
Дольщик-инвестор перечисляет на него полную стоимость квартиры.
После окончания конкретного этапа строительства банк переводит
застройщику часть денег с эскроу-счетов. Например, 10 % после окончания
работ нулевого цикла, 30 % — после возведения каркаса здания и т. д.
Преимущества поэтапного раскрытия эскроу-счетов:
- После завершения отдельного этапа строительства застройщик
получает часть внесенных дольщиками средств. Он может использовать их
для финансирования стройки или для расчетов с банком. Это может
уменьшить финальную стоимость недвижимости, потому что у застройщиков
будет больше собственных средств, а значит, они будут брать меньше
кредитов и снизят затраты на их обслуживание.
- Необходимость адекватной оценки завершенности этапов
строительства заставит банки глубже погружаться в этот вопрос: создавать
63
подразделения строительного контроля и ведения проектов, разрабатывать
систему гарантий возвратности средств от застройщиков. Это повысит общее
качество работы банков со строительным сектором.
Недостатки поэтапного раскрытия эскроу-счетов:
-Если у застройщиков не будет хватать денег на строительство, начнут
появляться «обманутые дольщики».
- В настоящее время у российских банков нет ресурсов для
подтверждения готовности объектов, а значит, они не смогут адекватно
оценить риски выдачи средств с эскроу-счетов. Расширение штата
подразделений строительного контроля повысит себестоимость кредитования
строек для банков и как следствие — проценты по кредитам.
- Для банков деньги на эскроу-счетах — дополнительная гарантия
того, что застройщик вернет кредит. Без нее банки не смогут одобрить
поэтапное раскрытие средств.
-Отрасль в целом еще не освоилась со схемой использования эскроу-
счетов, ее усложнение (т. е. поэтапное раскрытие) может привести к
непредсказуемым сбоям. Действующее российское законодательство не
предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для
застройщика. Центробанк, а также некоторые депутаты Госдумы считают, что
схемы, которые смягчают положение застройщиков, преждевременны. В
частности, они ссылаются на то, что банки не готовы к оценке этапов
строительства — у них просто нет специалистов, способных на такую оценку
Очевидно, что главная фобия, которая останавливает законодателя от
послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков.
Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк
уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.
И, похоже, такие послабления станут возможны лишь тогда, когда с рынка
уйдут все потенциально токсичные игроки. Иными словами, все, кто не
сможет выжить при нынешних драконовских правилах игры. Ведь проектное
64
финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет
доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки.
И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия
девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.
3.2. Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного
кредитования на примере ПАО Сбербанк
На основе проведенного анализа рынка ипотечного кредитования
населения было предложено несколько мероприятий, внедрение которых в
ПАО «Сбербанк» может принести положительный экономический эффект, а
также повысить доступность ипотечных кредитов для населения.
Предлагается провести мероприятия по снижению суммы пер-
воначального взноса по кредиту со среднего уровня 20% до 10-15%. Средняя
сумма ипотечного кредита на приобретение жилья в СевероЗападном регионе
составляет 2,4 - 5 млн руб. Примем еще более усредненное значение, равное
3,7 млн руб., для упрощения расчетов эффективности. Несложно вычислить,
как будет меняться размер первоначального взноса в зависимости от ставки
(3.1).
ПВ = С* r, (1)
где ПВ - сумма первоначального взноса;
С - стоимость объекта недвижимости;
r - доля первоначального взноса в процентах (в %).
Результаты расчетов представлены в таблице 11.
Таблица 11
Размер первоначального взноса по кредиту в рублях
Стоимость
объекта, руб.
Первоначальный взнос
20%
15%
10%
3 700 000
740 000
555 000
370 000