15
являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование объекта
недвижимости в виде залога, то применяются нормы параграфа 3 гл. 23 об
обеспечении исполнения обязательств. Согласно ГК РФ, гл. 23 «Обеспечение
исполнения обязательств» (ч. 1)» от 30.11.1994 № 51- ФЗ (ред. от 07.02.2017)
определен перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению
гражданско-правовых обязательств. Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК
РФ (ч. 1)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) урегулировано понятие
залога, основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия,
регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое
положение залога как способа обеспечения обязательств. В силу залога, согласно
ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству
и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно
других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.
3. Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25 октября 2001 г., где
установлены принципы и отношения, связанные с предоставлением земельных
участков, в том числе и для жилищного строительства
1
4. Налоговый кодекс РФ №117-ФЗ от 5 августа 2000 г. устанавливает
понятие организация и индивидуальный предприниматель, а также стоимость
недвижимости и земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 333.25 НК
РФ и применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств от
использования имущества, подвергающегося оценке
2
.
5. Жилищный кодекс РФ №188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. регулирует
жилищные отношения, связанные:
- с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением
прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся
к государственному и муниципальному жилищному фонду;
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред. от
18.03.2020)//Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147,
2
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ(ред. от
18.03.2020)//Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340
16
- с употреблением жилыми помещениями жилищного фонда,
находящегося в частной собственности;
- с употреблением общего имущества собственников помещений;
- с причислением помещений к разряду жилых помещений и
устранению их из состава жилищного фонда;
- с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых
помещений;
- с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
- с управлением многоквартирными домами;
- с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных
кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением
обязанностей и прав их членов;
- с предоставлением коммунальных услуг
1
.
6. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» основной правовой документ, который регулирует ипотечные
основы возникновения, порядок оформления и юридические последствия их
возникновения
2
. Рассматриваемый закон признается специалистами как первый
специальный закон, определяющий систему отношений, формирующихся в
связи с залогом недвижимости. В законе предусмотрена конкретизация условий
приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством
предоставления кредита.
Россия переняла зарубежный опыт, позаимствовав механизм рефинан-
сирования через ипотечные ценные бумаги.
Для этого было создано АО «АИЖК» и принят в 2003 году ФЗ «Об
ипотечных ценных бумагах». Закон имел множество изъянов, часть из которых
была со временем ликвидирована. Тем не менее, для дальнейшего формирования
института приняли отдельный закон о секьюритизации - ФЗ от 21.12.2013 «О
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от
06.02.2020)//"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
2
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге
недвижимости)//Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400
17
внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», которым
включаются в действие существенные законодательные новеллы:
-нормы, которые регулируют процедуру секьюритизации активов разно-
образных видов;
- правила открытия и совершения операций по номинальному счету и
счету эскроу; новые правила осуществления нотариальной деятельности,
включая процедуры регистрации залогов движимого имущества.
С повышением объемов кредитования банки энергично начали исполь-
зовать механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам - так
называемым «коллекторам». Тем не менее, до последнего времени продажа
кредитными организациями просроченной задолженности в основном не
касалась не обеспеченные залогом кредиты.
В меньшей степени это затрагивало ипотеку, так как у банков больше
шансов вернуть выданные им средства по обеспеченным кредитам, а также
механизм ипотеки с правовой точки зрения очень сложен. Но банки все активнее
начинают сотрудничать с коллекторскими агентствами по ипотечному
кредитованию.
Поэтому был принят ФЗ «О защите прав и законных интересов
физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной
задолженности» и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинан-
совой деятельности и микрофинансовых организациях» от 03.07.2016 г., который
с позиции развития ипотеки надлежит рассматривать в позитивном ключе. Если
отношения между банками и коллекторами начали распространяться на
ипотечное кредитование, то для защиты того кто имеет ипотеку необходимы
правовые механизмы и нормы для переуступки ипотечного долга.
В 1998 году был принят ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В на-
чале 2000г. Постановлением Правительства РФ была утверждена Концепция
развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. В 2001 г. выходит
Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 «О Федеральной целевой
программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы». При наступлении кризисных
18
явлений в российской экономике в конце 2008 года наблюдательный совет ОАО
«АИЖК» одобрил «Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных
жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» и было
принято решение об основании ОАО «Агентство по реструктуризации
ипотечных жилищных кредитов».
Кроме таких нормативно-правовых и законодательных актов, которые
регулируют процесс ипотечного кредитования, есть региональные законо-
дательные акты, принимающиеся в регионах РФ в области ипотечного
кредитования. Во многих субъектах Российской Федерации принимались такие
законы, целевые программы, различные положения о развитии системы
ипотечного кредитования на территории субъекта. Муниципалитеты тоже могут
принимать различные нормативно-правовые акты по урегулированию процесса
ипотечного кредитования, но понятия и способы урегулирования отношений,
которые возникают при ипотечном кредитовании, значительным образом
различаются.
1.3. Модели ипотечного кредитования: российский и мировой опыт
Организация ипотечного кредитования отдельных государств обладает
значительными характерными чертами, из - за разной степени их
экономического развития, финансово - кредитной системы, исторического и
современного банковского законодательства и др. Отмеченные характерные
черты определили формирование разных моделей ипотечного кредитования.
Существует несколько суждений в связи классификации моделей ипотечного
кредитования в цивилизованных государствах. Выделяют:
-сбалансированно - автономную (ссудо - сберегательную) модель,
применяемую в Германии;
-усечено - открытую модель, применяемую в странах с развитой
рыночной экономикой;
19
-расширенно - открытую модель («американская модель ипотеки»).
Рассмотрим более детально каждую из моделей, выделим плюсы и минусы;
-каждой и проанализируем возможно ли существование этих форм
ипотечного кредитования в условиях российской экономики.
Сбалансированно - автономная либо ссудо - сберегательная форма
ипотечного кредитования - это независимая сбалансированная форма ипотеки,
основанная на ссудо - сберегательном принципе функционирования согласно
типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret
Epargne Logement, американских Savings & Loans (рис. 3).
Рисунок 3. Схема автономной модели контрактных сбережений
Строительная сберегательная касса, являясь закрытой финансовой
структурой, начинает собственную работа с формирования уставного капитала,
который становится собственным источником средств с целью выдач ссуд и
кредитов. Все без исключения ресурсы сберкассы применяются только лишь с
целью ведения уставной работы
1
.
Наиболее часто и успешно данная форма применялась и применяется в
Германии. В течение периода от двух до десяти лет до момента получения
жилплощади либо здания кредитор обязан начать совершать целевые
накапливания в специальных банках либо сберкассах.
Когда накопится сумма средств, составляющая 45% от цены жилья,
покупатель приобретает ещё государственную субсидию в объеме 10% от цены
1
Аракелян Н.Ф., Караваева Ю.С. Анализ современных моделей ипотечного кредитования//В сборнике: Научная
интеграция в современном мире Сборник статей II Международной научно-практической конференции. Ю.П.
Грабоздин (отв. редактор). 2018. С. 5
20
недвижимости, а кроме того льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части
стоимости жилья. На выдачу данного кредита банк приобретает ресурсы из
целевых сбережений собственных клиентов. В настоящий период в Германии
постройка любой второй единицы недвижимости финансируется с участием
сбалансированно - автономной модели ипотечного кредитования.
Достоинства ссудо - сберегательной модели ипотечного жилищного
кредитования заключаются в следующем:
будучи закрытой, она никак не подвергается воздействию перемен на
финансово - кредитном рынке;
заемщику не надо подтверждать собственную прибыли, так как его
платежеспособность проверяется кредитным учреждением на накопительном
этапе взаимоотношений;
процентная ставка согласно ипотечному кредиту существенно ниже;
модель гарантирует общедоступность кредитов для заемщиков с
различными степенями заработка;
модель обеспечивает значительную результативность строительства и
получения жилья при незначительных расходах
1
.
Недостатки ссудо - сберегательной модели сводятся к следующему:
заемщик обладает возможность купить жилье только лишь после
завершения накопительного периода;
модель содействует лимитированию размеров поступления
финансовых средств в сектор недвижимости из - за ограничения доступа на
рынок ипотеки средств инвесторов;
модель при функционировании создает в глазах вновь прибывающих
потенциальных потребителей эффект финансовой «пирамиды»
2
.
1
Кустова А.М. Модели ипотечного кредитования//В сборнике: современная экономика: актуальные вопросы,
достижения и инновации сборник статей XVII Международной научно-практической конференции.
Ответственный редактор Гуляев Герман Юрьевич. 2018. С. 21
2
Колесник И.В. Модели ипотечного кредитования//В сборнике: российская экономика: взгляд в будущее
Материалы V Международной научно-практической конференции. Отв. ред. Я.Ю. Радюкова. Тамбов, 2019. С.
170
21
В России реализация сбалансированно - автономной модели в настоящий
период нецелесообразна, так как подобная концепция ограничивает размер
привлекаемых средств только объемам и сбережений вкладчиков. Помимо этого,
ключевыми трудностями осуществлении концепции контрактных сбережений в
Российской Федерации считается высокий уровень инфляции и недостаток
законодательной базы. В случае увеличения темпов инфляции и процентных
ставок по конкурирующим программам сбережений единственным способом
сохранения привлекательности контрактных сбережений станет повышение
размеров государственных.
Возможно совершенствовать подобные проекты при помощи страны на
условиях софинансирования. В совершенствовании жилищных условий
нуждается значительная доля жителей нашей страны. Проекты дают не сколько
форм поддержки: неполное софинансирование суммы начального вклада,
частичное субсидирование ипотеки и т.д. Таким образом, материнский капитал,
который выделяется при рождении в семье второго ребёнка, ориентированный
на усовершенствование жилищных обстоятельств, тоже считается
государственной дотацией.
В основе преуспевания германской концепции находится безопасность и
устойчивость экономики Германии. Но в обстоятельствах отсутствия такого
рода устойчивости в России нужные объемы субсидирования имеют все шансы
стремительно увеличиться и достигнуть не приемлемого уровня, или настоящие
платежи согласно процентам попадут настолько невысокими, то что у
вкладчиков никак не станет катализатора с целью исполнения условных
обязанностей.
В отличие от сбалансированной автономии усеченно - открытая модель
является наиболее легкий концепцией ипотечного жилищного кредитования.
Она ограничивается первичным рынком закладных.
Банки, получая от клиентов закладные по выданным ссудам, используют
их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. По этой
причине число субъектов кредитования, другими словами, специализированных
22
институтов - соучастников рынка ипотечных жилищных кредитов, минимально.
Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки. Предоставляя долгосрочные
суммы населению, банк в данной модели использует собственный основной
капитал и привлекает средства с разных источников, в том числе межбанковские
кредиты, целевые кредитные линии, средства физических и юридических лиц,
которые размещаются на расчетных счетах и депозитах, долговые ценные
бумаги, а так же ресурсы с реализации закладных листов.
Каждая ипотечная организация без помощи иных определяет
характеристики выдаваемых им кредитов, а ставка находится в связи с нынешней
экономической конъюнктурой. Для усечено - открытой модели свойственно
соединение функций эмитента, кредитора, управляющей компании по
обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице.
Относительная простота формы ипотечного кредитования в основе укороченно
- раскрытой модели всколыхнула ее широкое развитие (рис. 4).
Рисунок 4. Схема усечено - открытой модели
Данная модель ипотечного кредитования обрела формирование в Англии,
Франции, Дании, Испании, Израиле и ряде иных стран Европы, а помимо этого
в Австралии, Полдневной Америке. За исключением этого, возлюбленная
основы популярна и в развивающихся странах - в Болгарии, Польше, Венгрии и
др.
Усечено - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка)
представляет собой полностью рыночную систему ипотеки, однако не является
оптимальной для введения в России. Присущая отличительная черта данной
модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от
23
общего состояния и стабильности развития экономики государства,
оказывающая значительное воздействие на масштаб, динамичность и
результативность в области ипотечного кредитования.
На практике, используя эту модель, крайне редко ориентируются на какие
- либо образцы установления ключевых характеристик ипотечных кредитов. При
ограниченном объеме ипотечных услуг, стандартным считается монопольное
увеличение ставок согласно кредитам при небольших сроках займов.
Таким образом, к минусам этой модели можно отнести следующее:
непосредственная взаимозависимость модели от рыночного уровня
ставки процента;
отсутствие строгих стандартов ипотечного жилищного кредитования;
ограниченное число привлекаемых кредитных ресурсов
1
.
Расширенно - открытая либо, «американская модель ипотеки»,
подразумевает применение двухуровневой модели рынка (рис. 5).
Рисунок 5. Схема расширенно - открытой модели
Первичный рынок - это кредитование конечных заемщиков, а внутри
вторичный - рефинансирование банков - кредиторов с поддержкой специально
созданного для данной цели рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными в
1
Черкесова З.Н. Зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и применение их в России//В
сборнике: Финансовая политика России: тенденции и вопросы развития сборник научных статей. Владикавказ,
2017. С. 185
24
недвижимое имущество. Из числа участников этого рынка выделяют институты,
которые осуществляют функции инициаторов ипотечного кредитования,
инвесторов, посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита,
посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Банк дает ипотечный кредит заемщику в замен на обязательство в течение
фиксированного времени каждый месяц перечислять банку конкретную сумму
денежных средств. Это обязанность заемщика обеспечена задатком покупаемого
жилья. Банк продает ссуду одному из ипотечных агентств, совместно с
обязательствами по обеспечению кредита. Агентства возмещают банку
уплаченные заемщику деньги, банк в обмен переводит получаемые с заемщика
каждомесячные выплаты за минусом собственных доходов в агентство.
Величину каждомесячных выплат, то есть ставку, согласно которой агентство
обязуется приобретать залоговые суммы, определяет агентство на основе
требований
1
.
Агентства, купившие некоторое число ипотечных кредитов у
коммерческих банков, концентрируют их в пулы и формируют на базе каждого
новую ценную бумагу, основой выплат согласно которой считаются платежи
заемщиков. Данные выплаты гарантированы далеко не задатком недвижимости,
а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные
бумаги на фондовом рынке и уже после этого также выступают как посредники,
отдавая инвестору, который приобрел ценную бумагу, выплаты агентству от
банка за вычетом собственной маржи.
Такая форма ипотечного кредитования исторически сформировалась в
Соединенных Штатах Америки. Ипотечные кредиты в США дают в главном
ссудо - сберегательные ассоциации, взаимно - сберегательные банки и
небольшие фермерские банки областного значения. Тут основную роль играет
ипотечное кредитование, ссудой получателем по которому выступают домашние
хозяйства. Подобная обстановка связана с двумя факторами.
1
Усманова Е.Г. Сравнительный анализ зарубежных практик и российской модели ипотечного кредитования//В
сборнике: закономерности и тенденции формирования системы финансово - кредитных отношений сборник
статей по итогам Международной научно-практической конференции. 2017. С. 279