65
При снижении ставки по кредиту вдвое количество нуждающихся в
улучшении жилищных условий граждан, готовых внести первоначальный
взнос, возрастает примерно на 20-25%.
При размере первоначального взноса 20%, то есть 740 тыс. руб. и
стоимости объекта недвижимости 7 400 тыс. руб. рассчитаем сумму
выдаваемого банком ипотечного кредита:
7 400 - 740 = 2 960 тыс. руб.
Используя ипотечный калькулятор банка, рассчитываем сумму
ежемесячного платежа, необходимого дохода заемщика и общую сумму
начисленных процентов при размере первоначального взноса 20%, они
соответственно равны 29 665 руб., 42 400 руб. и 4 425,5 тыс. руб. Итоговая
общая сумма платежа заемщика составит 7 425,45 тыс. руб. Аналогичным
образом проводим расчеты для 15% и 10%.
При снижении первоначального взноса возрастает сумма ипотечного
кредита, на которую начисляются проценты (стоимость жилья за вычетом
первоначального взноса), соответственно, возрастает и размер ежемесячного
платежа и требуемого уровня дохода заемщика, но это увеличение
незначительно, в нашем случае - на 4 635 руб. при снижении размера взноса с
20% до 10% общей стоимости жилья.
В то же время итоговая сумма начисленных процентов и общая сумма
платежа по кредиту увеличивается. Так при снижении ставки с 20% до 15%
получаем прирост процентного дохода в размере:
4 702,05 - 4 425,45 = 276,6 тыс. руб.
При снижении суммы взноса с 20% до 10% прирост дохода банка
составит:
4 933,79 - 4 425,45 = 508,3 тыс. руб.
Параметры рассматриваемого кредита и общая выгода банка сведены в
таблицу 12
Таблица 12
Параметры кредита и прирост дохода банка
66
Условия кредита
Первоначальный взнос
20%
15%
10%
Стоимость жилья, руб.
3 700 000
3 700 000
3 700 000
первоначальный взнос, руб.
740 000
555 000
370 000
сумма кредита, руб.
2 960 000
3 145 000
3 330 000
процентная ставка, %
10,9
10,9
10,9
необходимый доход, руб.
42 400
45 100,00
47 520,00
ежемесячный платеж, руб.
29 665
32 650,00
34 300,00
Итого сумма платежа, руб.
7 385 455,47
7 847 050,58
8 233 789,15
Итого начисленные проценты, руб.
4 425 455,47
4 702 050,58
4 933 789,15
Выгода банка
276 595,11
508 333,68
Данные цифры приведены по одной условной сделке, с учетом того,
что объемы ипотечного кредитования при снижении размера первоначального
взноса должны возрасти, выгоды банка еще более увеличатся
пропорционально количеству заемщиков.
Конечно, существует огромное количество рисков, изменчивость
рынка, возможный рост инфляции и прочие факторы, а также связь между
объемами кредитования и размером первоначального взноса далеко не прямо
пропорциональна, однако мы рассматриваем достаточно упрощенный вариант
развития событий.
Одним из приоритетных направлений развития ПАО Сбербанк
является совершенствование системы управления рисками.
Осуществляя управление кредитным риском ипотечного жилищного
кредитования, ПАО Сбербанк применяет следующие методы управления:
- предупреждение риска путем идентификации, анализа и оценки
потенциальных рисков ипотечного жилищного кредитования на стадии,
предшествующей проведению операций;
- планирование уровня риска ипотечного жилищного кредитования
через оценку уровня ожидаемых потерь;
- внедрение единых процессов оценки и идентификации рисков
ипотечного жилищного кредитования;
- ограничение риска путем установления лимитов по ипотечным
жилищным кредитам (лимитирование);
- формирование резервов для покрытия возможных потерь по
предоставленным ипотечным жилищным кредитам;
67
- структурирование сделок ипотечного жилищного кредитования;
- управление обеспечением сделок ипотечного жилищного
кредитования;
- мониторинг и контроль уровня риска по ипотечным жилищным
кредитам. Уровень кредитного риска ПАО Сбербанк по ипотечному
жилищному кредитованию в 2016-2018 гг. был признан повышенным, что
подтверждают элементы, включаемые в расчет резерва на возможные потери.
Основным инструментом управления кредитным риском ПАО Сбербанк
выступает резервирование, предполагающее создание резервов на возможные
потери по ссудам в размере ожидаемых потерь по кредитам, которые будут
возвращены заемщиками. Согласно требованиям Банка России (положения №
254-П, №283-П) и внутренним стандартам, формирование резерва
осуществляется на дату совершения сделки, уточнение размера
сформированного резерва осуществляется на первое число месяца,
следующего за отчетным.
Для повышения качества портфеля ипотечного жилищного
кредитования ПАО Сбербанк следует применить метод реструктуризации
просроченной задолженности 5-ой категории качества по ипотечному
жилищному кредитованию, так как она представляет более высокий уровень
риска для банка. В кредитном портфеле ПАО Сбербанк происходит
увеличение ипотечных жилищных кредитов 5-ой категории качества. По
данной категории происходит наибольшее формирование резервных сумм.
Так, по итогам 2018 года размер резерва на возможные потери по ссудам по 5-
ой категории качества ипотечных жилищных кредитов составил 62% от
общего размера резерва по кредитному портфелю физических лиц ПАО
Сбербанк.
Рассчитаем показатели ипотечного жилищного кредитного портфеля
банка при реструктуризации рискованных активов. Отметим, что для расчета
прогнозируемой суммы возврата реструктурированных кредитов учитывалась
официальная банковская статистика в сфере управления проблемными
68
активами. Так, согласно исследованию Центрального банка Российской
Федерации, меры по реструктуризации просроченной задолженности
позволяют вернуть до 60,0% от суммы долга (табл. 13).
Таблица 13
Фактические и прогнозируемые значения показателей
ипотечного жилищного кредитного портфеля ПАО Сбербанк при
реструктуризации ссудной задолженности по ипотечным
кредитам, млн. руб.
Показатель
2019 г.
(факт)
2020
2021
2022
1
2
3
4
5
Ссудная задолженность по ипотечным
кредитам, млн. руб.
2 764 474
3 234 435
3 784 288
4 427 617
Ссудная задолженность 5 категории
качества
90 593
105 994
124 013
145 095
Размер резерва по 5 категории качества
72 474
84 795
99 210
116 076
Реструктуризация задолженности
-
-
-
-
Ссудная задолженность 5 категории
качества
36 237
42 398
49 605
58 038
Размер резерва по 5 категории качества
28 990
33 918
39 684
46 430
Доходы при высвобождении резерва
43 485
50 877
59 526
69 646
Данная мера позволит уменьшить ссудную задолженность 5 категории
в период 2020-2022 гг. на 225 061 млн. рублей, что, в свою очередь, повлечет
снижение суммы резерва и высвобождение доходов в размере 180 049 млн.
рублей.
Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет
Сбербанку и другим коммерческим банкам усовершенствовать не только
ипотечное кредитование, но, и также расширить спектр предоставляемых
продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря
введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.
69
Заключение
Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми
актами, которые имеет следующую структуру: Конституция Российской
Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый
кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон № 102-ФЗ от
16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Проанализировав основные модели, выделим следующие исходные
принципы, которые применяются при формировании систем ипотечного
кредитования за рубежом:
-обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника. Для
этого используют страхование, специальные государственные программы,
процесс обращения взыскания на заложенное имущество;
-создание условий доступности ипотечных кредитов средне
статистическому покупателю. Разрабатываются льготные принципы и нормы
закрытия ипотечного кредита;
-создание обстоятельств приоритетности в кредитной области для
организаций, которые специализируются на ипотеке
-активизация работы страны в залоговых отношениях для
контролирования за работой организаций, исполняющих ипотечное
кредитование.
Подводя итог всему выше сказанному, можно сказать, что на текущий
период приоритетным направлением отечественного ипотечного рынка
считается ориентация на американскую двухуровневую модель.
На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в
РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц
выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем
надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.
Важным результатом 2019 года стало снижение ставки выдач ипотеки
до рекордно низкого уровня. В октябре она опустилась до 9,40%, перекрыв
70
рекорд 2018 года, когда с августа по октябрь среднее значение находилось в
диапазоне 9,41-9,42%. К концу 2019 года ставка выдач может вплотную
приблизиться к 9%. Рост рублевых ставок в конце 2018 года привел к росту
стоимости ипотеки в начале 2019 года более чем на 1 %. В результате средняя
за год ставка выдач в 2019 году окажется выше, чем годом ранее.
Это, конечно, не могло не привести к снижению объема выдач. В 2019
году они снизятся примерно на 5% к прошлому году. Однако результат
рисковал оказаться даже хуже, если бы не ожидаемый переход на эскроу.
Первое полугодие 2019 года отметилось всплеском продаж квартир в
строящихся домах, когда покупатели стремились заключить договоры по
старым правилам до ожидаемого роста цен. При этом ставки по ипотеке на
квартиры по программам субсидирования от застройщиков опустились до
6,5%.
Достигнутый уровень ставок позволяет рассчитывать на рекордные вы-
дачи в 2020 году в объеме более 3,5 трлн. рублей. При этом сам рынок
ипотечного кредитования находится на ранней стадии развития. К концу года
объем ипотеки приблизится к 7,6 трлн. рублей — это менее 7% ВВП.
Средние ипотечные ставки опустятся ниже 9% в первой половине 2020
года, а по его итогам достигнут 8,5%. При этом уже к концу 2019 года спрос
на новую ипотеку может восстановиться до уровня 2018 года на фоне
устойчивого снижения ставок. В 2019 и 2020 гг. объёмы новой ипотеки будут
не ниже прошлогоднего рекорда (2,7 трлн. руб.). Рост будет обеспечен как
умеренным увеличением числа выданных кредитов (5% в 2020 году), так и
дальнейшим повышением среднего размера кредита.
Таким образом, можно сделать вывод, что рынок ипотечного
кредитования Российской Федерации за последнее время значительно вырос
благодаря поддержке государства. Этому способствовало также снижение
процентных ставок по кредитам и высокий спрос на недвижимость.
71
В последние два-три года на рынке жилищного строительства
наблюдается инвестиционный бум, который спровоцировал увеличение
объема предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.
На рынке ипотечного жилищного кредитования вновь наблюдается
рост, который продолжается до текущего момента. Темп прироста на
01.01.2019 по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года
составляет 13,54%, однако на 01.03.2019 года наблюдается снижение темпов
прироста до 4.44%. За исследуемый период максимальное значение темпов
прироста по отношению к аналогичному периоду предыдущего года
наблюдалось в январе 2018 года и составило 108,64% — это обусловлено
рядом факторов, в том числе снижением процентной ставки по ипотечным
кредитам.
В первой половине 2020 года ставки по ипотечным кредитам в России
впервые в истории устойчиво утвердятся на уровне ниже 9 процентов, а во
втором полугодии достигнут 8,7 процента. Ставка в 8,7 процента — это
целевой показатель, предусмотренный национальным проектом «Жилье и
городская среда». Уменьшению стоимости жилищных кредитов в конце 2019-
го — в 2020 году будут способствовать постоянное снижение стоимости
фондирования, падение инфляции и ключевой ставки Центробанка.
Сокращение ставок стало ключевой тенденцией российского рынка
ипотеки в последние месяцы. Ставки по фактически выданным кредитам в
августе 2019-го г. впервые оказались ниже 10 процентов и составили 9,91
процента, а ставки выдачи по кредитам на новостройки — 9,35 процента. По
данным статистики ЦБ РФ, всего в период с января по август 2019-го г.
российские банки выдали новых ипотечных кредитов на сумму 1,6 триллиона
рублей, что выше показателя за аналогичный период 2018 года на 4 процента.
Стоить отметить, что с 1 октября 2019 года многие ведущие банки на
рынке ипотеки объявили о снижении процентных ставок на ипотечные
жилищные кредиты, что является очень важным. Главной причиной снижения
ставок коммерческих банков является снижение ключевой ставки.
72
После снижения ставок на ипотеку в текущем году в 2019-2020 годах
ожидается продолжение тенденции, что сделает ипотеку еще более доступной.
Кроме того, ключевыми факторами для ипотечного кредитования будут ставка
рефинансирования и уровень инфляции.
Согласно рейтингу банков Российской Федерации, по объему
выданных ипотечных кредитов на 31.09.2019 г. лидерство сохраняют
следующие банки: ПАО Сбербанк и Банк ВТБ (ПАО). Причем объем
выданных ипотечных кредитов ПАО Сбербанк превысил показатели всех
остальных банков в совокупности.
Сбербанк является крупнейшим игроком на российском рынке
ипотечного кредитования. За 2018 год доля Сбербанка на российском
ипотечном рынке увеличилась на 0,7% и составила 56,3%. «...В 2018 году
Сбербанк выдал 829 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1563 млрд
рублей. По сравнению с предыдущим годом объем выданных ипотечных
кредитов вырос на 44%». В 2019 году доля жилищного кредитования еще
повысилась и продолжила занимать наибольшую долю в розничном портфеле.
Значительным изменениям подвергся объем ипотечных жилищных кредитов
ПАО Сбербанк.
Как показал анализ, ПАО Сбербанк постоянно совершенствует условия
ипотечного жилищного кредитования, стремится сделать их более
доступными и простыми. Оценка эффективности управления ипотечным
кредитным портфелем в ПАО Сбербанк, которая была проведена по основным
его качественным характеристикам, дала следующие результаты: по итогам
2019г. портфель ипотечных кредитов ПАО Сбербанк характеризовался
высоким уровнем финансовой безопасности (низкой степенью кредитного
риска) при сохранении приемлемой доходности и избыточной ликвидности,
что характеризует эффективное управление им в разрезе выделенных
характеристик.
Для повышения качества портфеля ипотечного жилищного
кредитования
73
ПАО Сбербанк следует применить метод реструктуризации
просроченной задолженности 5-ой категории качества по ипотечному
жилищному кредитованию, так как она представляет более высокий уровень
риска для банка. В кредитном портфеле ПАО Сбербанк происходит
увеличение ипотечных жилищных кредитов 5-ой категории качества. По
данной категории происходит наибольшее формирование резервных сумм.
Так, по итогам 2018 года размер резерва на возможные потери по ссудам по 5-
ой категории качества ипотечных жилищных кредитов составил 62% от
общего размера резерва по кредитному портфелю физических лиц ПАО
Сбербанк.
Данная мера позволит уменьшить ссудную задолженность 5 категории
в период 2020-2022 гг. на 225 061 млн. рублей, что, в свою очередь, повлечет
снижение суммы резерва и высвобождение доходов в размере 180 049 млн.
рублей.
Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет
Сбербанку и другим коммерческим банкам усовершенствовать не только
ипотечное кредитование, но, и также расширить спектр предоставляемых
продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря
введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.
74
Список использованных источников
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Закон РФ о
поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание
законодательства РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)// Собрание законодательства
РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301.
3. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от
05.08.2000 N 117-ФЗ(ред. от 18.03.2020)//Собрание законодательства
РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340,
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-
ФЗ(ред. от 18.03.2020)//Собрание законодательства РФ", 29.10.2001,
N 44, ст. 4147,
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-
ФЗ(ред. от 06.02.2020)//"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005,
N 1 (часть 1), ст. 14,
6. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 27.12.2018) "О
банках и банковской деятельности" (27.12.2019)//"Собрание
законодательства РФ", 05.02.1996, N 6, ст. 492,
7. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об
ипотеке (залоге недвижимости)//Собрание законодательства РФ,
20.07.1998, N 29, ст. 3400.
8. О реализации отдельных мероприятий государственной программы
Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным
жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации»: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050
(ред. от 27.08.2018) // Соб. законодательства РФ, 2011. № 5. Ст. 739
9. О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-
ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих: