6
Содержание
Введение .................................................................................................................. 6
Глава 1. Теоретические аспекты системы ипотечного кредитования в
РФ ............................................................................................................................. 8
1.1.Сущность, основные понятия и специфические черты ипотеки .................. 8
1.2.Классификация ипотечных кредитов ............................................................ 21
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ ... 29
Глава 2. Анализ российского рынка ипотечного кредитования ............... 36
2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в России на современном этапе
................................................................................................................................. 36
2.2. Риски ипотечного кредитования .................................................................. 49
2.3. Оценка ипотечного страхования в РФ ......................................................... 55
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в
РФ ........................................................................................................................... 64
3.1. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ ................................. 64
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ ............................ 77
Заключение ........................................................................................................... 82
Список использованной литературы .............................................................. 85
Приложения .......................................................................................................... 92
7
Введение
Актуальность темы. В отечественной и мировой финансовой практике
последние годы все большее распространение получает ипотечное
кредитование. В странах с высоким уровнем развития экономики сложилась
целая система ипотечного кредитования как отдельная сфера деятельности
банковских и прочих кредитных организаций. Ипотечное кредитование
сегодня является одним из наиболее перспективных направлений развития
банковского сектора экономики, поскольку ипотека обеспечивает более
высокий уровень гарантий возвратности предоставленного кредита, снижает
риски кредитных организаций, улучшает общую стабильность и
эффективность функционирования кредитного рынка.
Жилищная проблема, существующая в нашей стране уже долгие годы,
требует новых подходов к ее решению. Одним из направлений
государственной политики стала ориентация на развитие ипотечного
жилищного кредитования населения, позволяющая улучшить уровень
благосостояния населения, а также вывести банковский сектор экономики на
новый уровень, соответствующий общемировым тенденциям, стандартам и
мнениям о роли банковского сектора в экономической жизни страны.
Экономическая практика доказывает эффективность и важность разработки и
применения государственных ипотечных программ, что усиливает важность
исследования рынка ипотечного кредитования в сложившихся
экономических условиях.
Объект исследования - социально – экономические отношения,
возникающие в процессе ипотечного кредитования населения.
Предмет исследования - организация ипотечного кредитования
населения.
Цель работы - изучение рынка ипотечного кредитования населения в
России, выявление проблем и определение перспектив его развития.
Задачи исследования:
8
– исследовать сущность, основные понятия и специфические черты
ипотеки;
– рассмотреть классификацию ипотечных кредитов;
– изучить нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования в РФ;
– провести анализ рынка ипотечного кредитования в России на
современном этапе;
– изучить риски ипотечного кредитования;
– провести оценку ипотечного страхования в РФ;
– выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РФ;
– определить перспективы развития ипотечного кредитования в
РФ.
Теоретико - методологическую основу исследования составили труды
таких авторов как Денисов В.Н., Калинин Н.В.,Куликов А. Г., Лебедко, К. А.,
Литвинова, С. А. , Лоскутова О. Н., Матраева Л.В., Моисеев В.А. и других.
Информационной базой исследования явилась учебная, научная и
периодическая литературы, материалы сети Интернет.
При написании работы были использованы метод наблюдения за
организацией работы банка, балансовый метод, метод синтеза и анализа,
планирование и расчет экономических показателей.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы
и приложений.
9
Глава 1. Теоретические аспекты системы ипотечного
кредитования в РФ
1.1. Сущность, основные понятия и специфические черты ипотеки
Различные источники предлагают разные варианты определения
понятия ипотеки и ипотечного кредитования. Автор работы выделил одно из
наиболее часто встречающихся и наиболее полно характеризующих понятие
определений.
Ипотечное кредитование — это предоставление кредитов под залог
недвижимого имущества, другими словами, это кредитование с
использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности выданных
кредитных средств
1
.
В юридической сфере термин «ипотека» обычно охватывает сразу два
аспекта:
- ипотека как ценная бумага - представляет собой закладную как
долговой финансовый инструмент, который удостоверяет права
залогодержателя на недвижимое имущество заемщика;
- ипотека как правоотношение — это залог недвижимости для
обеспечения гарантий возвратности кредита.
Ипотека гарантирует уплату залогодержателю основной суммы долга
по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой,
полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а также
причитающихся кредитору процентов
2
. Она обеспечивает уплату
залогодержателю причитающихся ему сумм, если договором не
предусмотрено иное:
1. в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени),
возникших ввиду неисполнения, просрочки исполнения или иного
1
Айзинова И.М. Ипотечное кредитование как инструмент жилищной политики // Научные труды: Институт
народнохозяйственного прогнозирования РАН. - 2017. - № 15. - С. 489 - 510.
2
Алексанян А.А. Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования // Актуальные научные
исследования в современном мире. - 2016. - № 10-2. - С. 31 - 35.
10
ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства
3
;
2. в виде процентов, предусмотренных договором или федеральным
законом, за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
3. на возмещения судебных издержек и иных расходов, возникающих
при обращении взыскания на заложенное имущество;
4. на возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Ипотека покрывает убытки и требования залогодержателя в размере
стоимости заложенного объекта на момент их удовлетворения, если в
договоре не указано иное.
Если общая твердая сумма требований по обязательству определена и
указана, то обязательства должника перед залогодержателем в части,
превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, кроме
требований, обозначенных в законодательстве
4
.
Если залогодержатель в соответствии с договором об ипотеке или в
силу необходимости обеспечения сохранения заложенного имущества,
вынужден нести расходы на его содержание или охрану, либо на погашение
задолженности залогодателя по налогам и сборам на это имущество,
возмещение залогодержателю таких расходов обеспечивается за счет
заложенного имущества. Приобретенный за счет кредитных средств
земельный участок считается находящимся в залоге с момента
государственной регистрации права собственности заемщика на него .
Одними из основных и обязательных элементов системы ипотечного
кредитования являются субъекты, принимающие в ней участие, имеющие
определенные цели и функции, представленные в Приложении 1.
Важным элементом ипотечного кредитования является его объект,
которым выступает конкретный объект недвижимого имущества, для
приобретения и обеспечения которого и производится сама кредитная
3
Злодеева А.Е. Ипотечное жилищное кредитование как часть экономической системы государства //
Экономика, социология и право. - 2017. - № 11. - С. 10 - 12.
4
Торосян Н.Д. Ипотечное кредитование: теоретические основы и тенденции развития // Экономика и
предпринимательство. - 2017. - № 12-1. - С. 1294 - 1297.
11
операция.
Следует разграничивать объекты залога и кредитования. Объект залога
— недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика,
объект кредитования — это конкретная цель, для достижения которой
предоставляется кредит
5
.
Одной из особенностей и главных условий предоставления кредита под
залог имущества является необходимость внесения первоначального взноса
заемщиком за счет собственных средств в сумме не меньше, чем 30% от
стоимости приобретаемого жилья. Этим заемщик показывает, что у него уже
есть часть собственных накопленных средств, которые он планирует
использовать для приобретения жилья, и в случае банкротства и
неплатежеспособности заемщика и обращения взыскания на предмет
ипотеки, лицом, выдавшим кредит, полученные от его реализации денежные
средства призваны покрыть расходы и потери кредитного учреждения на его
продажу и недополученные от заемщика средства. Оставшаяся сумма за
вычетом расходов по обращению взыскания и продажи жилья, возвращается
бывшему заемщику
6
.
Ипотечный, кредит может предоставляться на различные цели:
1. Приобретение готового жилья в качестве места жительства,
дополнительного места жительства, для сезонного проживания, для
сдачи в аренду (наем) и т. д.
2. Кредиты на строительство индивидуального жилья. Это отдельный класс
жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как
правило, можно выделить две стадии
7
:
- первая стадия - на собственно строительство индивидуального
дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии,
5
Злодеева А.Е. Ипотечное жилищное кредитование как часть экономической системы государства //
Экономика, социология и право. - 2017. - № 11. - С. 10 - 12.
6
Миннеханова А.Ф. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях // Экономика и
социум. - 2016. - № 12-2. - С. 269 - 272.
7
Толстых И.А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и
качества жизни населения // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2016.
- № 1. - С. 263 - 269.
12
обеспеченной залогом прав на земельный участок;
- вторая стадия - после окончания строительства происходит
модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под
залог земельного участка и построенного жилья.
С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие
основные способы их предоставления
8
:
- выдача кредита одной суммой (готовое жилье);
- поэтапное финансирование строительства жилого объекта.
Строительный кредит обычно выдается только на период
строительства индивидуального дома — около 1-1,5 лет. Обеспечением
займа могут быть земельный участок заемщика, его материальные средства,
гарантии, поручительства третьих лиц. Кредит выдается по частям в
соответствии с этапами строительства. Во время строительства заемщик
выплачивает лишь проценты по кредиту, которые начисляются на
фактическую задолженность по кредиту. Каждый ежемесячный платеж
заемщика состоит условно из двух частей — части основной суммы кредита
и процента на остаток долг
9
а.
Бывают и такие ситуации, когда в процессе строительства проценты
начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к сумме
основного долга и капитализируются. После завершения строительства
данный кредит превращается ипотечный и погашается в течение следующих
15-30 лет, обеспечивается этим же построенным домом и земельным
участком
10
.
В мировой практике наиболее широко применяется формула для
расчета аннуитетных платежей, когда все платежи вносятся в равные
8
Миннеханова А.Ф. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях // Экономика и
социум. - 2016. - № 12-2. - С. 269 - 272.
9
Толстых И.А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и
качества жизни населения // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2016.
- № 1. - С. 263 - 269.
10
Толстых И.А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и
качества жизни населения // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2016.
- № 1. - С. 263 - 269.
13
промежутки времени и равными суммами. Чтобы сделать равномерной
нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не меняется в течение
всего срока погашения, однако соотношение двух частей ежемесячного
платежа в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении
кредитного периода
11
.
Доступностью ипотечного кредита напрямую связана со сроком его
действия. Чем продолжительней срок, тем меньше размер ежемесячного
платежа в счет погашения основного долга. Соответственно при одинаковых
первоначальных условиях (доходе заемщика, вступительном взносе, ставке
процента, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) заемщик
может увеличить сумму заемных средств при удлинении срока действия
кредитного договора без увеличения размера периодических выплат.
Важно, что процедура предоставления и обслуживания кредитов
осуществляется в строгом соответствии с нормами и стандартами, что
необходимо для качественного функционирования вторичного рынка
ипотечных кредитов, а также притока частных инвестиций в сектор
ипотечного кредитования населения через реализацию ипотечных ценных
бумаг.
Процесс предоставления ипотечного кредита обычно делят на шесть
стандартных этапов:
1. Предварительная квалификация. Заемщик получает и изучает полную
информацию о кредиторе, кредитных условиях, о своих правах и
обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор оценивает
заемщика на предмет платежеспособности
12
.
2. Сбор и проверка информации о заемщике, сведений о его трудовой
занятости, источниках и размерах регулярных доходов, наличии или
11
Толстых И.А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и
качества жизни населения // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2016.
- № 1. - С. 263 - 269.
12
Столбовская, Н.Н. Совершенствование управления кредитным риском розничного портфеля кредитов
коммерческих банков в условиях трансформации российской экономики. / Н. Н. Столбовская, Е.А.
Лиховидова // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике. - 2018. - Т. 14. - №
1-2 (7). - С. 280-284.
14
отсутствии других финансовых обязательств.
3. Заполнение заявления на получение заемщиком.
4. Оценка вероятности погашения ипотечного кредита (процедура
андеррайтинга) потенциальным заемщиком, определение оптимальных
параметров кредита при минимальных рисках.
5. Заключение сделки об ипотечном кредите.
6. Обслуживание ипотечного кредита - платежи от заемщика, кредитор
осуществляет ведение бухгалтерских записей о погашении основного
долга и процентов, выявляет и предотвращает возможные проблемы по
погашению кредита обязанным лицом
13
.
Кредит считается погашенным, если обе стороны исполняют свои
обязательства, договор об ипотеке прекращается, о чем вносится запись в
государственном реестре. При невыполнении условий договора заемщиком и
залогодателем кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в
судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется,
вырученные средства идут на погашение долга кредитора, также они
покрывают расходы на процедуру обращения взыскания и продажу предмета
ипотеки. Оставшиеся средства возвращаются заемщику
14
.
Создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования
населения требует создания механизма обеспечения кредиторов
необходимыми долгосрочными ресурсами для предоставления кредитов.
Самыми распространенными источниками таких ресурсов для ипотеки во
всем мире являются средства:
- привлекаемые на депозиты с различными сроками и расчетные
счета от физических и юридических лиц;
- заимствования, привлекаемые через использование различных
13
Толстых И.А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и
качества жизни населения // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2016.
- № 1. - С. 263 - 269.
14
Столбовская, Н.Н. Совершенствование управления кредитным риском розничного портфеля кредитов
коммерческих банков в условиях трансформации российской экономики. / Н. Н. Столбовская, Е.А.
Лиховидова // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике. - 2018. - Т. 14. - №
1-2 (7). - С. 280-284.
15
финансовых инструментов и межбанковских кредитов;
- средства от институциональных и индивидуальных инвесторов,
получаемые посредством выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг,
обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным
- средства из бюджетных источников, предоставляемые
участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) в
различных формах для субсидирования ипотечного кредитования
15
.
Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию и
привлечение необходимого объема средств с финансового рынка и рынка
капиталов определяет важность функционирования механизма
финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности
инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок ипотечных жилищных
кредитов
16
.
С точки зрения развития рынка ипотечных жилищных кредитов
решающее значение имеют источники средств, привлекаемых от граждан и
инвесторов, т.к. средства от межбанковских кредитов чаще всего
краткосрочны, их функция здесь значительно ограничена.
Отметим, что на ранних этапах развития системы долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования государственная поддержка в виде
субсидий и бюджетных ассигнований значительно помогает, но в
зависимости от формы и направления использования бюджетных средств,
способов их распределения, господдержка может не только ускорять, но и
сдерживать участие отдельных рыночных структур в развитии системы
долгосрочного ипотечного кредитования населения. Следовательно,
необходимо качественно оценивать эффективность и анализировать целевое
использование бюджетных средств, направляемых на развитие ипотеки.
На основе проведенного исследования были выделены и обозначены
15
Петрова, Е.Д. Банковские риски: проблемы и перспективы. / Е.Д. Петрова // Аллея науки. - 2018. - № 1
(17). - С.174-179.
16
Толстых И.А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и
качества жизни населения // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2016.
- № 1. - С. 263 - 269.