66
переплачивает около 100% его стоимости. К этому же добавляются и другие
расходы, такие как процедура оценки, регистрация недвижимости и т. п.
Единственный, на мой взгляд, способ решения данной проблемы-повышения
благосостояния граждан России.
Следующая проблема - проблема жилищного кредитования в России.
Это высокие процентные ставки по ипотеке. До 20% выросла стоимость
ипотечного кредитования в 2016 году. 16 июня 2017 года Центробанк России
снизил ключевую ставку на 0,25% - до 9% годовых. Что повлекло за собой
существенное снижение ипотечных ставок по всем программам. Если
заемщик оформит ссуду на 25-30 лет, то переплата будет достигать до 200%.
Большие расходы на привлечение ресурсов не дают возможность снизить
процентные ставки- проценты по вкладам должны быть не менее уровня
инфляции, для того чтобы вкладчикам было выгодно хранить деньги в
финансовой организации. Правительство РФ предоставило временное
решение проблемы. Оно заключается в снижении ставки до 13% за счет
государственного субсидирования ипотечных кредитов. Но это
кратковременное решение, для полного искоренения проблемы необходимо
значительное снижение темпов инфляции.
В России почти отсутствует конкуренция среди компаний,
занимающихся строительством домов, руководители строительных
организаций с целью получить более высокую прибыли устанавливают на
жилплощадь высокие цены. Из-за высоких цен люди, которым необходимо
жилье, страдают от невозможности его приобрести. От цен, устанавливаемых
строительными компаниями, также зависят банки, предоставляющее
ипотечный кредит. Такую проблему возможно решить только тогда, когда
снизятся цены на первичном рынке. Также можно создавать льготные
условия, посредством которых ипотека станет более востребованной на
рынке недвижимости.
Одним из инструментов решения различных социальных задач,
поставленных перед государством, является ипотечный кредит. В России
67
существует ряд льготных программ, связанных с ипотекой. В их число
входят программы для военных, сотрудников полиции и МВД, молодых
специалистов и молодых семей. Все перечисленные проекты требуют
значительных доработок. Как обещает Правительство РФ, скоро будут
разработаны программы для молодых врачей и многодетных семей, а пока
эти группы населения вынуждены оформлять ипотеку на всеобщих условиях.
Для россиян ипотечные социальные проекты являются, безусловно, большой
помощью. Но несмотря на это, для банков не являются рентабельными
данные займы. Банки предлагают льготные кредиты только тогда, когда
удостоверятся, что потери от льгот, предоставленных заемщику,
компенсируются
65
.
Секретом не является ни для кого-то, что уровень жизни в больших
городах России заметно отличается от уровня жизни в регионах, более
мелких субъектах, отдаленных от столицы. У всех людей существует
потребность в благополучной жизни с финансовой стабильностью и
независимостью. Именно поэтому значительное число россиян стремятся
переехать в крупные мегаполисы, такие как Москва, Санкт-Петербург и т.д.
Такая миграция увеличивает спрос на недвижимость в больших городах. И
без того высокие цены на жилье начинают еще больше увеличиваться. В
результате этого цена ипотеки сильно отличается в разных регионах России.
Решить вышеперечисленные проблемы можно с помощью таких мер,
как:
– Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и
увеличение среднего срока кредитов;
– Увеличение спектра социальных программ государственной
поддержки;
– Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок;
– Увеличение конкуренции на рынке жилья;
65
Воробьева, И.Г. К вопросу о роли банковского кредита в развитии реального сектора экономики России. /
И.Г. Воробьева, К.С. Павленко // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике.
- 2018. - Т. 14. - № 1-2 (7). - С. 104-106.
68
– Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования.
Несмотря на все проблемы, ипотечное кредитование имеет свои
положительные стороны.
Важным преимуществом ипотеки является возможность приобретения
жилья в кратковременный период. Однако заемщик не может завещать или
дарить ипотечную недвижимость без согласия банка. Получая ипотеку,
заемщик и его семья имеют право зарегистрироваться по месту нового
жительства, что играет важную роль, ведь не имея прописки возникает ряд
различных проблем.
Также при оформлении ипотеки страхуются риски, которые могут
оказать негативное влияние на платежеспособность клиента.
В число преимуществ ипотечного кредита можно отнести:
– Долгосрочное погашение кредита делает платежи не столь
обременительными;
– Фиксированная процентная ставка, не изменяющаяся из-за
инфляции;
– Предоставление льготы по подоходному налогу заемщика на
срок кредитования;
Также необходимо рассмотреть ряд государственных программ,
направленных на улучшение жилищных условий социально незащищенных
слоев населения. К их числу относятся:
• Ипотека молодым семьям. Выгодные условия предоставляют
Сбербанк, Альфа-банк, Абсолют банк, Россельхоз банк, Ситибанк, Актив
капитал банк. Предоставляется 9-ти процентная ставка, с ежемесячной
выплатой примерно 23 000 рублей. Чтобы получить данный вид ипотеки
молодой семье необходимо встать в очередь нуждающихся на улучшение
жилищных условий
66
.
• Всероссийская программа «Военная ипотека». К данной
66
Воробьева, И.Г. К вопросу о роли банковского кредита в развитии реального сектора экономики России. /
И.Г. Воробьева, К.С. Павленко // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике.
- 2018. - Т. 14. - № 1-2 (7). - С. 104-106.
69
программе относятся выпускники военных образовательных учреждений,
которые заключили 1-ый контракт о прохождении службы после 1 января
2005 года и которые прослужили 3 года.
С 2023 года военные будут получать жильё только по ипотеке.
Предоставляют Сбербанк, ВТБ, Банк Зенит, Газпромбанк и т.д.
• Ипотечная программа «Молодые учителя». Процентная ставка
8,5% годовых, которая является одной из самых низких в стране. Льготная
ипотека для учителей в 2017 году — это погашение государством
определённой части (до 40%) от стоимости квартиры или дома. Благодаря
этому цена на жильё получается доступной, и любой молодой учитель
сможет позволить себе купить квартиру по ипотеке, выплачивая небольшие
ежемесячные проценты. Кроме этого, ссуду в виде льготной ипотеки можно
потратить не только на погашение первого взноса, но и для оплаты
процентной ставки по займу.
Таким образом, подводя итог, можно сказать, что, с одной стороны,
ипотека- эффективный способ решения жилищной проблемы в России,
важнейший механизм регулирования денежной массы, фактор повышения
занятости граждан, она является одним из важнейших векторов в достижении
экономического прогресса в целом. Однако, с другой стороны, проблем и
трудностей в ипотечном кредитовании на данный момент в России
множество и все они должны решаться незамедлительно. Решение проблем,
связанных с ипотекой, должно происходить комплексно, только при решении
актуальных вопросов, связанных с социальной, миграционной и
макроэкономической политикой в стране, со строительным сектором.
Потребуется длительный отрезок времени на их решение, ведь данная
проблема является глобальной. Однако будущее ипотечного кредитования в
РФ представляется довольно-таки оптимистичным, ведь рано или поздно
экономика России достигнет уровня высокоразвитых государств мира, станет
стабильной, когда жилищное кредитование будет выгодно как для граждан,
так и для банков.
70
20 февраля 2019 года Президент Российской Федерации, Владимир
Владимирович Путин, выступил в очередном Послании Президента к
Федеральному Собранию. Особое внимание в своем Послании Путин уделил
ипотечному кредитованию. Он говорил о том, что Правительству и
Центральному Банку РФ нужно последовательно выдерживать линию на
снижение процентных ставок по ипотеке. А именно, предлагалось снижение
ставок за пользование ипотечным кредитом сначала до 9, а затем и до 8%
годовых в ближайшие 2 года. Однако же ввиду обстоятельств ужесточения
денежно-кредитной политики Центрального Банка России эта задача
приобрела практически невыполнимый характер.
«Снижение ипотечных ставок достижимо при условии отсутствия
макроэкономических и геополитических шоков», — считает генеральный
директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай
Алексеенко. Глава «ВТБ», Андрей Костин, в свою очередь считает, что
«ипотечные ставки могут опуститься до 8% в перспективе пары лет, когда
уровень инфляции снизится до 3-4%».
Напомним, что в прошлом году Центробанк повышал ключевую ставку
дважды. В сентябре и в декабре 2018 года. В данный момент ключевая ставка
Центробанка равна 7,75%. Директор филиала «Уральского банка
реконструкции и развития (УБРиР)» в Санкт-Петербурге Александр
Казанский, полагает, что «небольшие увеличения ключевой ставки
Центробанка не повлияли на объемы выдачи кредитов».
«Чтобы банки смогли предложить ипотеку по ставке ниже 9%,
необходимо чтобы Центральный Банк России снизил значение ключевой
ставки ниже 7%», — говорит генеральный директор консалтинговой
компании в области строительства «Вальтер Констракшн», Евгений
Вальтер. Его мнение абсолютно разделяет и ведущий аналитик по
банковским рейтингам «Эксперт РА» (RAEX) Екатерина Щурихина.
Особо Президент подчеркнул возможную причину не
востребованности государственной программы для семей с маленькими
71
детьми. Глава Государства выступил с предложением установить
фиксированную льготную ставку по ипотеки в 6% на весь срок кредитования
для данной категории граждан. Напоминаем, что в настоящее время льготная
ставка субсидируется лишь первые 3-5 лет кредитования.
«С увеличением срока действия льготной ставки спрос на такие
кредиты действительно увеличится», — согласен директор дирекции
ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко.
Для реализации данной программы дополнительно потребуется:
– В 2019 году 7,6 миллиарда рублей;
– В 2020 году 21,7 миллиарда рублей;
– В 2021 году – 30,6 миллиарда рублей.
Президент комментирует: «По оценкам, программа может охватить 600
тысяч семей. Безусловно, нужно эти деньги найти. Мы знаем, где их взять.
Они у нас есть. Нужно их использовать для таких, важнейших для нас,
направлений».
Так же Глава Государства решил, что при стабильной
макроэкономической ситуации, Российская экономика может себе позволить
запуск еще одной льготной ипотечной программы (причем задним числом – с
1 января 2019 года).
Дополнительная мера поддержки будет касаться семей, в которых
рождается третий и последующий ребенок. Суть программы – частичное
погашение ипотечного долга многодетной семьи напрямую из Федерального
бюджета Российской Федерации в размере 450 тысяч рублей.
Для поддержания данной программы в 2019 году дополнительно
потребуется 26,2 миллиарда рублей, в 2020 году – 28,6 миллиарда рублей, а в
2021 году – 30,1 миллиарда рублей.
Путин поручил Центральному Банку и Правительству Российской
Федерации разработать оптимальный доступный финансовый инструмент
для поддержки индивидуального жилищного строительства.
72
С начала 2017 года российская банковская отрасль наблюдала плавное
снижение ипотечных ставок, как на первичное, так и на вторичное жилье.
Такая тенденция продолжалась до середины 2018 года.
Однако же в середине 2018 года ситуация в корне переломилась, и
ставки «поплыли вверх». Этому следовало множество причин:
1. Рост ставки рефинансирования;
2. Повышение ключевой ставки Центрального Банка России;
3. Внедрение программы «эскроу-счетов»;
4. Повышение ставки резервирования для ипотечных кредитов с
малым первоначальным взносом (менее15-20%) и прочие сопутствующие
причины.
К слову, банк «ВТБ» поднял ипотечную ставку в среднем на 0,6%,
Сбербанк: на 1–1,2%.
Ставки по ипотеке продолжают расти с сентября 2018 года. «Рост
ставок будет продолжаться и в 2019 году», — прогнозирует ООО «Первое
ипотечное агентство».
По статистике, в последнее время заемщики стараются оформлять
ипотеку на максимально возможный срок погашения.
В связи с ужесточением денежно-кредитной политики Центрального
Банка Российской Федерации, банки просто вынуждены повышать ставку
ипотечных кредитов.
С 1 января 2019 года вступила в силу новая норма резервирования для
кредитов с минимальным первоначальным взносом. Коэффициент риска по
ипотеке увеличился с 150% до 200%. Первый заместитель Председателя
Центрального Банка Российской Федерации, Ксения Юдаева, объясняет,
что «регулятор весьма обеспокоен увеличением объемов наиболее
рискованного сегмента кредитования – ипотекой с первоначальным взносом
менее 20%.».
«Повышенное резервирование отражается в цене кредита. Сейчас для
кредитов со сниженным первым взносом ставка будет выше стандартной на
73
0,5–0,7% годовых. Либо банки вовсе не будут предоставлять кредиты с
первым взносом меньше 20%», — поясняет Татьяна Владимировна Хоботова,
территориальный менеджер по работе с партнерами банка «Открытие».
Одним из основных изменений в сфере ипотечных сделок является
возраст заемщика: он заметно помолодел. Молодежь сейчас более
продвинута, нежели старшее поколение. Они знают свои права и
возможности:
Рефинансировать кредиты;
Реструктуризировать долг;
Использовать льготные программы кредитования;
Оформить кредитные каникулы;
«Вернуть» или отказаться от различного вида страховок.
«Скорей всего, тренд на омоложение покупателей будет продолжаться.
Что же касается размера ставок, предсказать их на долгосрочный период
крайне сложно, так как они зависят от ключевой ставки Центробанка РФ», —
отмечает Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования
группы компаний «ПСК».
28 февраля 2019 года в Государственную Думу Российской Федерации
внесли новый законопроект по программе ипотечных каникул. Данный
проект направлен на облегчение финансовой нагрузки заемщиков, попавших
в трудную жизненную и финансовую ситуацию.
Депутаты уверены, что перечень уважительных причин для одобрения
заявки на ипотечные каникулы должен быть максимально широким, и
охватывать различные области обстоятельств. «Перечень оснований, по
которым банки будут обязаны вводить ипотечные каникулы для заемщиков,
должен быть максимально широким и включать в себя не только потерю
работы, но и вторую беременность», — считает член общественного совета
партийного проекта «Крепкая семья», депутат Государственной думы
Татьяна Цыбизова.
74
Комитет Государственной Думы по финансовому рынку постановил
«предусмотреть возможность распространения норм указанного
законопроекта в отношении ипотечных кредитов, заключенных до
вступления в силу проектируемого закона».
«Полностью поддерживаю идею ипотечных каникул и продления
сроков субсидирования процентной ставки для таких семей. Убеждена, что
это поможет многим молодым семьям принять решение о рождении второго
ребенка. Синхронизация действий на федеральном и региональном уровне
для поддержки семьи и детства – это именно то, что необходимо сегодня,
чтобы помочь молодым семьям», — отметила Галина Гореликова,
Председатель Комитета по образованию, культуре, спорту и молодежной
политике.
«Мы считаем, что «ипотечные каникулы» не должны никоим образом
влиять на формирование резервов, с Центробанком такая договоренность уже
есть», — заявил «Интерфаксу» глава Комитета Государственной Думы по
финансовому рынку, Анатолий Аксаков.
Экономические эксперты оценивают рост ипотечных ставок
естественным «ответным» процессом: ведь при повышении ключевой ставки
Центрального Банка возрастают как доходность по депозитам, так и
одновременно ставки по кредитам
67
.
«На финансовом рынке нет «справедливых» ставок. Это бизнес. Если,
например, ключевая ставка равна 7%, то не ждите, что рынок массово
предложит ипотеку менее 9%. Когда кивают на Европу и говорят, что там
ипотека по 2% — забывают добавить, что там и ключевая ставка в районе
0%. Так что и у них, и у нас банки вкладывают в ипотеку всего лишь 2-3%
маржи», объясняет Ян Арт, эксперт комитета Государственной Думы России
по финансовому рынку.
67
Воробьева, И.Г. К вопросу о роли банковского кредита в развитии реального сектора экономики России. /
И.Г. Воробьева, К.С. Павленко // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике.
- 2018. - Т. 14. - № 1-2 (7). - С. 104-106.
75
«С учетом того, что ключевая ставка ЦБ РФ на данный момент
составляет 7,75%, думаю, что ставки по ипотеке в настоящее время
достаточно справедливы», — считает Фирдия Фалахутдинова, начальник
отдела ипотечного кредитования АКБ «Энергобанк».
Ипотека в 2019 году продолжит дорожать. Например, лидер
ипотечного кредитования «Сбербанк» уже дважды увеличил ставки. Эта
тенденция, вероятнее всего, сохранится. В последнее время они возросли
примерно с 9% до 11%. Пока предпосылок к снижению ставок по ипотеке
эксперты не видят.
«В подобных условиях ипотека не сможет расти прежними темпами»,
— высказывает свое мнение Павел Голубев, региональный директор банка
«ДельтаКредит».
Игорь Борисов, директор филиала СДМ-банка в Санкт-Петербург,
отмечает: «Вероятен сценарий со снижением объемов ипотечного
кредитования из-за повышения цен на жилье, перехода на эскроу-счета и
увеличения регулятором коэффициента риска по ипотеке с первым взносом
менее 20%».
Другие же аналитики считают, что в настоящее время потенциал роста
ставок представляется исчерпанным; Главный аналитик банка «Дельта
Кредит», Наталья Ващелюк, полагает, что «можно ожидать, что средняя
ставка по ипотечным кредитам в 2019 году будет приблизительно на 1 п. п.
больше, чем в 2018 году».
В конце марта 2019 года на рассмотрение в Государственную Думу
направят новый законопроект о создании в некоторых банках особого вида
дебетового счета. Данный счет будет особенным – его будут открывать
потенциальные ипотечные заемщики для накопления своего первоначального
взноса.
Идея создания данного Законопроекта и подобной системы вполне
логична: ведь в данный момент особо актуальна тема с низким
первоначальным взносом.