16
основные особенности ипотечного кредитования населения:
- кредит обеспечен ипотекой, который признается залог
недвижимого имущества заемщика;
- долгосрочный характер ипотечного кредита (от 10 лет);
- на период действия ипотеки заложенное имущество обычно
остается в пользовании залогодателя;
- может быть обременено лишь имущество, принадлежащее
залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения;
- базой ипотечного кредитования является залоговое право, на
основе которого оформляется договор ипотеки и в случае необходимости
осуществляется реализация имущества, перешедшего кредитору
17
;
- развитие ипотечного кредитования требует наличие развитого
рынка недвижимости и института ее оценки;
- кредитование осуществляют, как правило, специализированные
ипотечные банки.
Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для
развития банковской системы страны, т. к. является важнейшим
инструментом для обеспечения возвратности кредитных средств. Ипотечный
кредитный институт стал относительно устойчивым и рентабельным
субъектом экономической деятельности, его развитие и распространение
способствует повышению стабильности и эффективности функционирования
банковского сектора и экономической системы страны
18
.
Кроме того, ипотечное кредитование способствует снижению
инфляции, направляя денежные средства из текущего оборота в сферу
накопления. Его использование позволяет разрешить противоречия:
- между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами
населения;
17
Петрова, Е.Д. Банковские риски: проблемы и перспективы. / Е.Д. Петрова // Аллея науки. - 2018. - № 1
(17). - С.174-179.
18
Толстых И.А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и
качества жизни населения // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2016.
- № 1. - С. 263 - 269.
17
- между свободными денежными накоплениями и необходимостью
их использования у различных общественных групп
19
.
Мировая практика свидетельствует также о том, что распространение
ипотечного кредитования способствует преодолению инвестиционного
кризиса. Важно помнить и о необходимости развития соответствующих
обеспечивающих элементов (инфраструктуры), способствующих
эффективному осуществлению операций, защите прав субъектов ипотечного
кредитования. К ним относятся страховые организации, профессиональные
оценщики стоимости недвижимого имущества и система регистрации
оборота недвижимого имущества.
Главная социальная функция ипотечного кредитования состоит в
повышении доступности жилья для граждан, т.е. поднятие уровня жизни
населения.
В российском законодательстве не существует общепринятого единого
определения ипотечного кредитования, есть лишь определения понятия
договора ипотеки, как соглашения, в соответствии с которым
залогодержатель, предоставляющий кредит, имеет право получить
удовлетворение денежных требований по этому кредиту из стоимости
заложенного недвижимого имущества залогодателя за исключением изъятий,
установленных законодательством. Система ипотечного кредитования
населения является неотъемлемой частью общемирового развития общества
и отдельной страны в частности, т.к. влияет на уровень благосостояния
населения, развитие банковского, страхового, производственного и прочих
секторов экономики, как следствие укрепляет и повышает развитие и место
самого государства на международной арене
20
.
Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных
19
Орлова, В.А. Организация процесса управления кредитным риском в банке. / Орлова В.А., Лутай А.П.,
Лутай А.В. // Стратегия предприятия в контексте повышения его конкурентоспособности. - 2018. - № 7 (7). -
С. 226-231.
20
Толстых И.А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и
качества жизни населения // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. - 2016.
- № 1. - С. 263 - 269.
18
кредитов в мировой практике довольно разнообразны. Рефинансирование
ипотечных кредитов для населения возможно, как за счет средств,
самостоятельно привлекаемых кредиторами на первичном рынке, так и за
счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных
операторов. На первичном рынке взаимодействуют лишь кредиторы и
заемщики (операции по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов), а на
вторичном — кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию
рефинансирования кредиторов.
Таким образом, существуют две признанные модели системы
ипотечного жилищного кредитования, которые будут рассмотрены
подробнее, а также модель ипотечного кредитования в России.
Одноуровневая, она же «немецкая», модель представляет собой
самостоятельную и сбалансированную модель ипотеки. Операторами
первичного рынка являются кредитные и депозитные финансовые институты
— универсальные и сберегательные банки. Они самостоятельно занимаются
выдачей и обслуживание кредитов, и сами же являются инвесторами,
удерживая выданные кредиты в своем портфеле. Банки формируют свои
денежные фонды через привлечение вкладов либо за счет эмиссии долговых
ценных бумаг
21
.
Также первичный рынок может быть сформирован на основе модели
специализированных ипотечных банков (институтов), имеющих
исключительное право на выпуск ипотечных облигаций, такое достаточно
распространено в европейских странах
22
.
При этой модели вкладчики получают возможность накопить на
индивидуальном счете первоначальный взнос на приобретение дома или
квартиры, а затем - на недостающую сумму получить ипотечный кредит. При
этом все имеющиеся собственные средства кассы могут использоваться
21
Нургиза, Н. Проблемы управления кредитным риском. / Н. Нургиза // Известия Иссык-Кульского форума
бухгалтеров и аудиторов стран Центральной Азии. - 2017. - № 1-2 (16). - С. 57-61.
22
Айзинова И.М. Ипотечное кредитование как инструмент жилищной политики // Научные труды: Институт
народнохозяйственного прогнозирования РАН. - 2017. - № 15. - С. 489 - 510.
19
только на выдачу ипотечных кредитов.
Двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская
модель) опирается в основном на вторичный рынок закладных ценных бумаг.
Суть ее заключается в следующем:
а) кредитор выдает ипотечный кредит заемщику под залог
приобретаемого в собственность жилья;
б) банк продает данный кредит специализированному агентству
ипотечного кредитования, передавая ему и обязательства по обеспечению,
агентство возмещает банку сумму выданного кредита и просит переводить
ему ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга (кроме маржи
кредитной организации);
в) купив несколько ипотечных кредитов у банков, ипотечные
агентства образуют из них в пулы и на основе каждого создают новые
ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи
заемщиков. Выплаты по ним гарантированы уже не залогом недвижимости, а
агентством-эмитентом. Прибылью ипотечного агентства является маржа,
полученная от реализации эмитированных бумаг на фондовом рынке
23
.
Происходит секьюритизация ипотечных активов. Модель называется
двухуровневой, т.к. предполагает разделение функций по предоставлению и
обслуживанию ипотечных кредитов и функций владения ими и привлечение
ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного
рынка и инвесторами.
Более эффективной и привлекательной выглядит классическая
американская модель. Вторичный рынок распределяет риски среди
первичных кредиторов и прочих субъектов рынка ипотечного кредитования.
Привлечение к ипотечному кредитованию рынков капитала увеличивает
поток кредитных ресурсов, снижая стоимость займов и повышая их
23
Нургиза, Н. Проблемы управления кредитным риском. / Н. Нургиза // Известия Иссык-Кульского форума
бухгалтеров и аудиторов стран Центральной Азии. - 2017. - № 1-2 (16). - С. 57-61.
20
доступность для населения
24
.
Однако стоит понимать, что данная система не может в чистом виде
применяться в России по ряду причин. Во-первых, это обусловлено
принципиальным различием в понимании и отношении к праву
собственности. Российская правовая традиция поддерживает единую
концепцию права собственности, т.е. считает, что его невозможно разделить,
оно либо полностью сохраняется за собственником, либо полностью
утрачивается им. Вместо теории расщепления собственности в России
используют теорию вещных прав, в то время как в англо-американской
системе не существует разделение прав на вещные и обязательственные. Во-
вторых, перераспределение рисков невозможно в российских условиях так
же, как в США. В нашей стране для функционирования вторичного рынка
ипотечных кредитов главным условием является предоставление
первоначальным кредитором гарантий платежей по таким кредитам [20, с.
328]. Если кредит выдан с нарушением соответствующих правил и
стандартов, не имеет гарантий, то первоначальный кредитор должен
безусловно выкупить такой кредит. Он не может самостоятельно
перенаправить свои риски на инвесторов вторичного рынка, как это работает
в США, а сам несет все риски. Все участники двухуровневой модели тесно
взаимосвязаны между собой, следовательно, невыполнение обязательств
одним из этих участников вызывает невозможность исполнения обязательств
и другими субъектами ипотечного рынка без вмешательства государства.
В-третьих, в американской модели государство прямо воздействует на
ипотечный рынок, оно не несет ответственности по обязательствам
крупнейших операторов вторичного рынка, но регулирует и контролирует их
деятельность, что невозможно аналогично воспроизвести в российских
реалиях
25
.
24
Москвитин, Е.Ю. Оценка кредитного риска. / Е.Ю. Москвитин, А.Ю. Калюжная // Аллея науки. - 2018. -
№ 1 (17). - С.88-91.
25
Айзинова И.М. Ипотечное кредитование как инструмент жилищной политики // Научные труды: Институт
народнохозяйственного прогнозирования РАН. - 2017. - № 15. - С. 489 - 510.
21
Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель лучше
внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.
Официально в России за основу принята двухуровневая модель, это отражено
в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного
кредитования. Она не предполагает диктования условий федеральным
центром и лишь способствует осуществлению контроля, выработке
рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых
общепринятых мировых стандартов и технологий. В регионах созданы
собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.
С введением на территории Российской Федерации закона «Об
ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ
26
, который
предусматривает возможность самостоятельного выпуска закладных листов
банками, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель
ипотеки в нашей стране.
Мировой опыт и рыночная ситуация доказывают, что вполне
рационально пытаться рассматривать и разрабатывать свою собственную
модель системы ипотечного кредитования в зависимости от специфики
нашей страны, уровня социально-экономического развития и политики
государства. На данный момент в российской системе ипотечного
кредитования населения присутствуют черты обеих мировых моделей -
одноуровневой, что обусловлено возможностью выпуска ипотечных ценных
бумаг ипотечными кредиторами для финансирования своей текущей и
дальнейшей деятельности, и двухуровневой модели в связи с
существованием вторичного рынка ипотечных кредитов, снижающих риски
кредиторов и способствующих рефинансированию их деятельности
27
.
1.2. Классификация ипотечных кредитов
26
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотечных ценных бумагах"
27
Москвитин, Е.Ю. Оценка кредитного риска. / Е.Ю. Москвитин, А.Ю. Калюжная // Аллея науки. - 2018. -
№ 1 (17). - С.88-91.
22
В сообщении, размещённом на официальном сайте Центробанка,
говорится, что в течение первых трёх кварталов 2017 года отечественными
финансовыми организациями было выдано ипотечных кредитов на 25%
больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Общая
сумма займов – 1,3 трлн рублей, а их количество составило 700,6 тыс.
единиц.
Такой результат достигнут прежде всего за счёт снижения процентной
ставки по долгосрочным жилищным ссудам. В сентябре 2017 года она
снизилась по сравнению с августом на 0,53% до отметки 10,05%. Вторым
немаловажным фактором является широкий спектр банковских продуктов.
Рассмотрим, какие существуют виды ипотечного кредитования в России.
На квартиру в новом доме
Первичному жилью присущи очевидные плюсы, в числе которых его
пониженная стоимость. Однако процесс оформления договора кредитования
в данном случае немного отличается от стандартной ипотеки. Обусловлено
это тем, что квартиру на этапе строительства предоставить в залог банку
нельзя. Из основных отличий оформления ипотеки на первичное жилье
выделим следующие:
Для оформления ипотеки выписка из ЕГРН не требуется – до
момента сдачи жилого здания в эксплуатацию его владельцем является
застройщик
28
.
На жильё в новостройке не накладывается обременение в виде
залога. Для того чтобы в случае неуплаты задолженности изъять
недвижимость, оформляется право требования, предоставляющее
возможность банку конфисковать квартиру с целью последующей продажи.
Оценивается объект только после сдачи его в эксплуатацию.
28
Лаврова М.И., Худорошкова М.А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Молодой
ученый.- 2016. - №10.5 - С. 36-38.
23
Две процентные ставки. Первая (она выше) действительна в
период строительства дома, вторая – после сдачи объекта недвижимости в
эксплуатацию
29
.
На квартиру со вторичного рынка
Банки охотно предоставляют долгосрочные кредиты на вторичное
жильё. Обусловлено это тем, что продать с торгов такой объект значительно
легче, если заёмщик станет неплатежеспособным. При этом к недвижимому
имуществу предъявляются следующие требования:
месторасположение приобретаемого объекта – в регионе
присутствия отделения банка-кредитора;
наличие кирпичного, железобетонного или каменного
фундамента;
квартира не должна располагаться в признанном аварийным или
ветхом здании;
санузел не должен быть совмещён с ванной комнатой;
наличие отдельной кухни. Многие банки не кредитуют покупку
квартиры-студии;
наличие таких инженерных коммуникаций, как водо- и
газопровод, электричество, канализация;
проведённая перепланировка должна быть оформлена и
согласована соответствующим образом.
На строительство дома
Выше было сказано, что ипотека предусматривает предоставление в
залог приобретаемой недвижимости. Но если объект ещё не построен,
возникает вопрос о возможности получения в данном случае заёмных
средств, ведь для кредитора возникают дополнительные риски, связанные с
изменением стоимости работ и материалов. К тому же дом может быть не
достроен по разным причинам.
29
Лаврова М.И., Худорошкова М.А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Молодой
ученый.- 2016. - №10.5 - С. 36-38.
24
Хотя деятельность и доход банков основаны на выдаче кредитов (то
есть продаже денег), в перечень услуг большинства финансовых учреждений
выдача ипотечных ссуд на строительство не входит. Такой кредитный
продукт предлагают лишь крупные банки и при условии предоставления
заёмщиком высоколиквидного обеспечения
30
.
На приобретение земельного участка
Оформление договора кредитования покупки земельного участка
сопряжено с большими сложностями, чем приобретения квартиры. Причины
объективны:
более низкая ликвидность земельного надела по сравнению с
квартирой;
сложность проведения оценки стоимости объекта недвижимости;
усложняет ситуацию то, что на приобретённом земельном
участке обычно возводится дом, являющийся самостоятельным объектом
недвижимости. Любые постройки, находящиеся на ипотечной земле,
обретают статус залогового имущества, на оформление которого потребуется
немало времени;
покупать в ипотеку разрешается участок, предназначенный
только для ведения подсобного хозяйства, садоводства и проведения
жилищного строительства.
На загородную недвижимость
Процедура приобретения загородного коттеджа за счёт заёмных
средств во многом схожа с обычным ипотечным кредитованием. Однако к
недвижимости предъявляются особые требования. Кроме того, фигурировать
в договоре кредитования будут два объекта недвижимого имущества – дом и
земельный надел, на котором он возведён.
Заемные средства будут выделены только совершеннолетнему лицу,
соответствующему следующим требованиям:
30
Кустов, В.А. О современных особенностях кредитного риска и его месте в системе банковских рисков
РФ./ В.А. Кустов // Финансовая жизнь. - 2017. - № 1. - С. 26-31.
25
российское гражданство;
прописка в регионе присутствия отделения банка;
наличие стабильного дохода. Этот факт должен быть
подтверждён документально;
положительная кредитная история.
Помимо этого, соискателю ссуды нужно быть готовым к внесению
значительного первоначального взноса – до 40% от оценочной стоимости
приобретаемого объекта.
Социальные программы
Реализуется социальная ипотека на уровне субъектов РФ. По сути, это
объединение нескольких программ, ориентированных на поддержку
населения со стороны государства. Кратко рассмотрим, какие существуют
социальные виды ипотечного кредита в нашей стране
31
.
Для молодых семей
Принять участие в данной программе могут семьи, в которых одному
из супругов ещё не исполнилось 35 лет. Размер авансового платежа
определяется составом семьи: при наличии детей необходимо внести 10% от
стоимости кредитуемого жилья; бездетные семьи должны уплатить аванс в
размере 15%. При появлении ребёнка в период обслуживания ипотеки банки
могут предоставить отсрочку по погашению тела кредита. Для увеличения
суммы займа допускается привлечение созаёмщиков.
Однако, чтобы участвовать в программе, молодая семья должна
нуждаться в улучшении жилищных условий и, соответственно, стоять на
учёте в органах местной власти.
Для военнослужащих
Условия этой программы по-своему уникальны. Средства для выплаты
первоначального взноса выделяются государством и накапливаются на
личном счёте военнослужащего в НИС (накопительно-ипотечной системе).
31
Кустов, В.А. О современных особенностях кредитного риска и его месте в системе банковских рисков
РФ./ В.А. Кустов // Финансовая жизнь. - 2017. - № 1. - С. 26-31.