26
Кроме того, ежемесячные платежи вносит из своего бюджета Минобороны.
То есть фактически кредит погашается за счёт федеральных дотаций.
Поэтому, хотя существуют и другие виды, ипотека для военных, пожалуй,
наиболее выгодная.
Граждане РФ, проходящие службу в рядах ВС РФ более трёх лет,
имеют право участвовать в «Военной ипотеке» по собственному желанию.
Для учителей
Реализуется данная программа путём субсидирования из регионального
бюджета взносов по долгосрочному жилкредиту. Размер госпомощи может
достигать 40% от стоимости приобретаемых жилых квадратных метров. Из
других преимуществ этого вида кредитования выделим:
государственное жильё учителя могут купить по
сниженной цене;
минимальный первоначальный взнос;
пониженная процентная ставка;
ссуду допускается использовать для погашения
начисленных по кредиту процентов, а не только на выплату
первоначального взноса
32
.
Для врачей
Для заёмщиков данной категории также предусмотрены меры
государственной поддержки. Однако здесь существует ограничение:
получить долгосрочный жилкредит на льготных условиях могут лишь лица,
принимающие участие в программе «Жильё для российской семьи»,
имеющие статус нуждающихся в улучшении условий проживания и
состоящие на учете в органах местного самоуправления. Кроме того,
заемщики должны соответствовать следующим требованиям:
иметь среднее или высшее медобразование;
возраст – до 35 лет. В некоторых регионах – до 40 лет;
32
Злодеева А.Е. Ипотечное жилищное кредитование как часть экономической системы государства //
Экономика, социология и право. - 2017. - № 11. - С. 10 - 12.
27
стаж работы по специальности – не менее полугода.
Молодой врач, оформивший ипотечный кредит на льготных условиях,
обязан проработать в медицинской сфере не менее 5 лет
33
.
Для работников РЖД
По условиям этой программы можно получить заем в размере 95
миллионов рублей. Однако вернуть долг требуется в течение 15 лет.
Приобретать квартиру допускается на первичном или вторичном рынке
недвижимости.
В первом случае жильё предоставляется в домах, возведённых
компанией «Желдорипотека». Эти квартиры не будут просторны и
эксклюзивны, зато их стоимость значительно ниже, чем у перекупщиков и
риэлторов. При приобретении жилья на вторичном рынке право выбора
остаётся за сотрудником РЖД.
Сотрудникам полиции
Служащие МВД относятся к категории социально незащищённых
граждан. Госпомощь на приобретение собственного жилья предоставляется,
если:
есть необходимость улучшения жилищных условий;
стаж работы не менее 10 лет;
заемщик не является нанимателем государственного или
муниципального жилья, а также собственником либо супругом владельца
жилплощади, размер которой превышает 18 м2 на одного человека;
находящаяся в собственности недвижимость пребывает в
аварийном состоянии;
в квартире проживают одновременно несколько семей.
Многодетным семьям
К категории многодетных относятся семьи, соответствующие
следующим критериям:
33
Злодеева А.Е. Ипотечное жилищное кредитование как часть экономической системы государства //
Экономика, социология и право. - 2017. - № 11. - С. 10 - 12.
28
воспитывающие не менее трёх детей – родных или
приёмных;
дети младше 18 лет;
брак между родителями официально зарегистрирован.
В некоторых субъектах РФ эти цифры могут отличаться. Например, в
Республике Марий Эл многодетной считается семья, в которой четверо
детей, а в Ингушетии – не менее пяти.
По программе «Доступное жильё» многодетная семья может получить
льготную ипотеку на следующих условиях:
срок кредитования – до 30 лет;
размер авансового платежа не превышает 20%;
ставка – до 11%. Например, в Сбербанке в IV квартале 2017
года этот показатель равен 9,5%;
возможность использования маткапитала;
при рождении очередного ребёнка предоставляются
трёхлетние кредитные каникулы.
Особенности региональной ипотеки
Дополнительные льготы для бюджетников по ипотеке предоставляют
также субъекты РФ. Рассмотрим этот вопрос на примере двух крупных
российских городов:
Новосибирск. Можно выбрать одну из двух программ по
улучшению условий проживания. Первый вариант госпомощи – из
местного бюджета выделяются средства в объёме до 20% от размера
авансового платежа. Второй вариант – бюджетные средства
направляются на покрытие начисленных по кредиту процентов.
Санкт-Петербург. Размер первоначального взноса – 20% от
рыночной стоимости квартиры. Срок выплаты оставшихся 80%
составляет 10 лет при нулевой процентной ставке. По окончании
расчётного периода государство покрывает 20% от стоимости
приобретённого жилья. Взять ипотечную ссуду на таких условиях
29
могут лишь бюджетники, нуждающиеся в улучшении условий
проживания, стаж работы которых более 5 лет
34
.
Виды залогового обеспечения ипотечного займа
Залог представляет собой дополнительную гарантию возврата денег
финансовой организации. Размер, форма и порядок залога прописываются в
договоре кредитования.
Использовать собственность государства в качестве залога
неправомерно – природные ресурсы, землю или специальные объекты.
В качестве залога может выступать недвижимое имущество, ценные
бумаги и права собственности.
Объект залога остается в распоряжении кредитополучателя или
передаётся финансовой организации до погашения долга. Более
распространённым является первый вариант, поскольку залоговое имущество
может быть для заёмщика источником получения прибыли. При этом
кредитополучатель должен застраховать этот объект от рисков различного
рода.
Одним из ключевых пунктов ипотечного договора является
обеспечение сохранности залога. Банк имеет право проверять состояние
залогового объекта. Если должник утратит имущество, кредитор законно
потребует погасить задолженность досрочно.
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
РФ
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
35
действует уже более двадцати лет, за этот период он
претерпел изменения и дополнения.
За период существования ФЗ «Об ипотеке» изменилась не только
34
Злодеева А.Е. Ипотечное жилищное кредитование как часть экономической системы государства //
Экономика, социология и право. - 2017. - № 11. - С. 10 - 12.
35
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
30
законодательная база, но также изменилась и правоприменительная
практика. В рамках данной работы будут рассмотрены только некоторые
вопросы ипотеки и ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Использование в качестве залога объектов недвижимости регулируется
специальным законом - Федеральным законом «Об ипотеке», данный акт
определяет соотношение законодательных актов, которые содержат правовые
нормы о залоге в российском праве (статья 1, пункт 3). Общие правила
содержаться в Гражданском кодексе РФ
36
и применяются к договору об
ипотеке в случаи, если Кодексом или ФЗ не предусмотрены иные.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что положения, изложенные
в Федеральном законе, которые регулируют отношения по договору об
ипотеке, имеют приоритет перед положениями, изложенными в Гражданском
кодексе в параграфе 3 главы 23, которые посвящены способам обеспечения
исполнения обязательств. Такие же положения содержит пункт 2 статьи 334
ГК РФ. Также некоторые положения изложены в следующих федеральных
законах: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»; Федеральный закон от 11 ноября 2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных
ценных бумагах»
37
; Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости»
38
.
Ипотека является обеспечением исполнения различных обязательств
путем использования в качестве залога объектов недвижимости. Ипотека
служит одним из инструментов, которые обеспечивают нормальное
функционирование финансово-экономического и гражданско-правового
механизмов, являются гарантией защиты прав и интересов кредиторов.
Расширение использование ипотеки в качестве обеспечения обязательств
позволит повысить уровень хозяйственных связей, разблокировать
36
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)
37
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотечных ценных бумагах"
38
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации
недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019)
31
препятствия в сфере жилищного строительства, а также в ряде других
отраслей национальной экономики. Из всего вышесказанного можно сделать
вывод, что ипотека является одним из важнейших факторов, которые
помогут решить сложившиеся в России социальные, экономические и
правовые проблемы. Для того чтобы данный инструмент работал эффективно
необходима соответствующая законодательная база, то есть законы,
постановления и указы, которые не будут противоречить друг другу и
которые смогут регулировать такое явление, как ипотека. Итак, все
вышеизложенное объясняет актуальность и значимость поставленной темы
данной статьи.
Защищая обязательства в целом, ипотека является комплексным
обеспечительным средством. В большинстве случаев залог недвижимости
используется для обеспечения обязательств, которые возникают из
кредитных и заемных обязательств. В судебной практике возникает вопрос,
касающийся заключения договора ипотеки в обеспечение обеспечения
(банковская гарантия, поручительство). Так, например, по одному из дел,
которое рассматривал Федеральный арбитражный суд Московского округа,
судебная коллегия приняла решение о том, что в качестве обеспечение для
банковской гарантии может выступить договор ипотеки, аналогично
принимаются решения в вопросе использования договора ипотеки в качестве
обеспечения обязательств по договору поручительства
39
.
Ипотека является видом залога, когда имущество, выступающее в
качестве залога, остается у залогодателя, а не передается залогодержателю.
Данное положение изложено в части 2 пункт 1 статьи 338 ГК РФ
«Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не
предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором». А в
Федеральном законе в пункте 1 статьи 1 установлено, что «имущество, на
которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и
39
Волкова М.А., Гриднева О.В. содержание гражданско-правового договора // Актуальные проблемы
российского законодательства. 2016. № 14. С.20-24.
32
пользовании».
40
Однако были высказаны критические замечания в сторону
данной формулировки. По мнению А. Смолянникова, данные положения
противоречат понятию ипотеки в классическом романо-германском праве,
которое поддерживает вся континентальная Европа, и традициям
гражданского права Российской Федерации. В одной из его работ сказано,
что «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать
свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что
не соответствует пункту 2 статьи 209 ГК РФ, согласно которой собственник
вправе согласно своему усмотрению.... оставаясь собственником.... отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами».
41
В данном случае
мое мнение противоречит мнению автора. В формулировке Федерального
закона (пункт 1 статьи 1), по-моему, мнению, большее внимание уделяется
положению, что имущество, заложенное по договору ипотеки, не передается
залогодержателю и при этом, безусловно, залогодатель сохраняет право
распоряжаться недвижимостью, которая принадлежит ему на праве
собственности, но с некоторыми ограничениями, которые установлены
законом.
Важным аспектом понимания ипотеки в качестве залога недвижимого
имущества является четкость определения понятия недвижимость. В
соответствии с Гражданским кодексом РФ «к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения
42
, объекты незавершенного
строительства»
43
.
40
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости), статья 1, пункт 1
41
Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 7. С.
42
Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности
объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. № 4.С.2
43
Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы
строительства. 2015. № 1. С. 26-31; Гриднева О.В. Особенности купли-продажи объекта незавершенного
строительства // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 11. С.29-35; Гриднева О.В.,
Трофимова И.А. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы
российского законодательства. 2016. № 13. С.65-70.
33
В пункте 1 статьи 130 ГК РФ предприятие не указано в качестве
объекта недвижимости, но в пункте 1 статьи 132 данного кодекса
предприятие, являющиеся имущественным комплексом, признается
недвижимостью. Пункт 1 статьи 130 ГК РФ также относит «к недвижимым
вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Данное неопределенное понятие недвижимости, которое указано в
законодательстве, подвергалось критике со стороны правоведов. Например,
Н.Г. Сыродоев утверждает, что в законодательстве одним из сомнительных
аспектов является оценочный критерий, который установлен для
определения недвижимости: «перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно». В настоящее время технические
достижения смогут позволить перемещать здания без кого-либо ущерба их
назначению. Судя по закону, здание, которое перемещено, например, на
соседний участок, сохраняет качество недвижимости в случае отсутствия
несоразмерного ущерба назначению. С юридической точки происходит
ликвидация недвижимого объекта на одном земельном участке и
возникновение ее на другом.
О.М. Козырь говорит, что в качестве объекта недвижимости может
рассматриваться только имущество, принадлежащие регистрации:
«Недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не
фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое
имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое,
обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это
означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь
имущество, но которое может быть установлено право собственности и иные
права, а для возникновения таких прав необходима государственная
34
регистрация».
44
Понятие недвижимого имущества в современном законодательстве
является очень условным, поскольку может объединять совсем разные
объекты. Анализ законодательной базы свидетельствует о том, что целью
законодателя являлось определение тех видов имущества, которые только
требуют особого правового регулирования, а не классификация имущества и
последующего регулирования правоотношений, возникающих по поводу
этого имущества. Этим обстоятельством объясняется включение в объекты
недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания,
космических объектов.
Из всего вышесказанного дать определенное правовое понятие
недвижимости невозможно. При любых обстоятельствах необходимо будет
обговорить исключения. Поэтому, нашему мнению, более правильно
говорить о том, относит ли законодатель то или иное имущество к
недвижимости или нет.
Выводы по главе 1:
Наше государство заинтересовано в повышении благосостояния своего
населения как фактора развития и усиления страны в целом.
Последние 15-20 лет активно проводятся меры по повышению
доступности жилья для населения как ключевого фактора выполнения этой
задачи. Развитие системы ипотечного кредитования населения получило
толчок с разработкой специализированных государственных программ и
совершенствованием системы рефинансирования ипотечных кредитов
предоставляющих их кредитных организаций. Институт ипотечного
кредитования населения в России функционирует относительно недавно и
представляет собой систему, объединяющую и комбинирующую черты двух
44
Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. В кн.: Гражданский Кодекс России.
Проблемы, теория, практика / под ред. А.Л. Маковского. - М., 2012. С. 276.
35
общемировых моделей ипотечного кредитования одноуровневой и
двухуровневой, предполагающей наличие вторичного рынка ипотечных
кредитов для рефинансирования деятельности банков и прочих организаций,
предоставляющих кредиты гражданам под залог имущества.
Изучение информации по выбранной теме показало, что наиболее
острыми проблемами, мешающими развитию данного сектора кредитного
рынка, являются низкий уровень жизни и платежеспособности населения,
высокая стоимость ипотечных кредитов и общеэкономическая
нестабильность в стране, склоняющая банки выдавать преимущественно
краткосрочные кредиты и займы, снижая свои финансовые риски.
Недоработанным остаются методики оценки кредитоспособности клиентов,
недостаточное внимание уделяется разработке мероприятий по повышению
доступности ипотечных кредитов, в том числе со стороны государства при
разработке и внедрении социальных программ, направленных на улучшение
благосостояния граждан.