76
Причем в Законопроекте планируется указать особое условие для
данных депозитных счетов: а именно, увеличение Агентством по
страхованию вкладов страхового покрытия по таким вкладам до 10
миллионов рублей. Напомним, в настоящее время, в случае банкротства
кредитной организации, государство гарантирует вкладчикам страховое
возмещение по депозитным вкладам в пределах 1,4 миллиона рублей.
Другими особенностями депозитного вклада «накопления на
первоначальный взнос по ипотеке» будут являться:
Повышенная процентная депозитная ставка;
Минимальный срок вклада не менее 1 года (что будет прописано
в договоре);
Уменьшенная (льготная) ипотечная ставка для владельцев таких
счетов (при условии накопления на депозите суммы, не менее 20% от
стоимости приобретаемого ипотечного объекта);
Запрет на открытии подобных счетов в различных банках
(дебетовый счет на накоплении первоначального взноса в приоритете должен
открываться вкладчиком в той кредитной организации, в которой он
планирует взять ипотеку);
Право вкладчика отказаться от оформления ипотеки, если он
уведомит банк о своем решении до прописанного в договоре срока;
Право кредитной организации отказать в оформлении ипотеки
вкладчику даже при выполнении последним всех условий депозита. Данное
право кредитная организация сможет реализовать при выявлении
объективной неплатежеспособности потенциального заемщика или при
возникновении непредвиденных обстоятельств в рамках действия срока
депозитного договора.
Участие в подобной системе Законопроекта преследует выгоду и
удобство не только будущих заемщиков, но и банков. Для первых создается
отличная «копилка», и, с психологической точки зрения, реальный стимул
скорее накопить на первоначальный взнос. Для банков же это, безусловно,
77
отличный анализ платежеспособности клиента (банк сможет реально оценить
периодичность вложений, размер взносов, и динамику накоплений в целом
— эти сведения будут очень ценны для оценки кредитоспособности
будущего заемщика).
Министерство сельского хозяйства России предложило внедрить
программу льготной ипотеки для жителей сельской местности. Данная
разработка регламентируется в качестве одного из инструментов целевой
программы по развитию сельских территорий Российской Федерации.
Правила и условия льготной ипотеки для сельчан установлены в
проекте государственной программы «Устойчивое развитие сельских
территорий» на 2020-2025 годы.
Процентную ставку по такой льготной ипотеке для сельчан планируют
установить в размере 1%, сроком до 25 лет. Механизм будет работать точно
так же, как сейчас субсидируются льготные кредиты.
В ходе реализации данной программы планируется предоставлять
банкам возмещения недополученных доходов по выданным льготным
ипотечным кредитам для сельчан.
Прогнозируется, что общий объем финансирования ведомственной
целевой программы в 2020—2025 годах может составить около 207
миллиарда рублей. Средства из федерального бюджета планируются на
уровне 121-122 миллиарда рублей.
Проект еще требует доработок, а именно: определения четких правил,
становления условий и регламентации системы. Данная задача поручена, в
том числе, рабочей группе, в которую включили представителей трех
регионов России: Алтайского края, Башкирии и Удмуртии.
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ
В условиях нестабильной современной экономики система ипотечного
кредитования в России только набирает обороты, и совершенно естественно,
78
возникают различного рода проблемы развития кредитования и ипотеки,
которые необходимо оперативно решать.
Чтобы решить вопрос – как сделать жилье доступней для россиян, то
первоочередными мерами должны быть именно снижение процентов по
ипотеке и повышение доходов населения.
В целях стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты
необходимо:
–
повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на
приобретение жилья эконом-класса, в том числе возводимого в рамках
проектов комплексного освоения территорий;
–
обеспечивать через деятельность институтов развитие
жилищного рынка, поддержание уровня процентной ставки на приемлемом
для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников
финансирования;
–
предоставлять надежным заемщикам возможность снижения
первоначального взноса за счет развития ипотечного страхования и оказания
государственной поддержки определенным категориям граждан на оплату
первоначального взноса;
–
стимулировать развитие специальных программ ипотечного
кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков.
Также необходимо совершенствовать и развивать законодательно-
нормативную базу, что должно способствовать решению проблем по
ипотечному кредитованию.
Проанализировав рынок ипотечного кредитования в России, можно
выделить следующие факторы, которые на современном этапе сделают
ипотеку наиболее доступной:
–
стремиться к уменьшению инфляции, так как стоимость
ипотечных продуктов в значительной степени зависит от общей
экономической ситуации в стране и ипотечные ставки однозначно не
могут быть ниже показателей инфляции;
79
–
расширять предложения жилья на первичном и вторичном
рынках, особое внимание уделить механизму рефинансирования;
–
развивать инвестирование средств в ипотечные ценные
бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по
депозитам. Это будет способствовать росту российского рынка
ипотечных ценных бумаг;
–
стремиться к минимизации ипотечных рисков путем
применения стандартизации технологий, документации,
информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков;
–
стремиться государству к развитию финансовой
грамотности населения, а именно ввести специальные образовательные
программы, в которых минимальный базовый объем знаний по рынку
ипотеки и другим формам жилищного финансирования потенциальные
заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших
учебных заведениях;
–
улучшить программу реструктуризации ипотечных
жилищных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную
ситуацию, совершенствовать инструменты оказания помощи
заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации в целях
снижения социальной напряженности
68
;
–
для ипотеки нужно дешевое фондирование и длинные
деньги. При инфляции на уровне 7-8 %, для достижения ипотечных
ставок в 8 % государство должно либо выделять под такие программы
фактически бесплатные длинные деньги, либо субсидировать
процентные ставки;
–
продолжить реализацию специальных мер поддержки
наиболее нуждающихся категорий заемщиков;
68
Воробьева, И.Г. К вопросу о роли банковского кредита в развитии реального сектора экономики России. /
И.Г. Воробьева, К.С. Павленко // Инновационные технологии в машиностроении, образовании и экономике.
- 2018. - Т. 14. - № 1-2 (7). - С. 104-106.
80
–
стремиться к снижению процентных ставок, создавая при
этом наиболее благоприятные условия и со стороны банков, и со
стороны заемщиков;
–
разработать предложения по внесению изменений в
законодательство Российской Федерации с целью обеспечения баланса
интересов всех участников рынка ипотечного жилищного
кредитования;
–
внедрять инновации в развитие ипотечного кредитования;
–
продолжить внедрять программы для молодых
специалистов предприятий, по которым они могут выкупить квартиру
за 40 % от ее стоимости, но при условии обязательной последующей
отработки на предприятии не менее 10 лет.
Проблему значительного первоначального взноса можно путем
внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному
депозиту. Это значит, что, если у заемщика на момент внесения
первоначального взноса существует более полугода вклад в банке, срок
завершения которого еще не наступил, клиент может уже сегодня внести в
качестве взноса денежные средства с процентами, начисленными в будущем.
Для упрощения получения предварительного договора о заключении
договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего
покупную или сметную стоимость объекта, необходимо расширить круг
строительных компаний, финансирование который банк осуществляет через
договоры о совместной деятельности.
Снизить задолженность по ипотечным кредитам, путем предоставления
банком помощи в управлении денежными средствами заемщика. Клиент,
вкладывая свои временно свободные денежные средства, получает
возможность расплачиваться доходами, полученными от проводимых с ними
операций банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Банк же за
данный вид операций получает, во-первых, определенный комиссионный
процент, а во-вторых, гарантию внесения заемщиком ипотечных выплат.
81
Доход от проводимых операций с денежными средствами клиента будет
моментально поступать на его электронный счет, и списываться в счет
погашения задолженности по ипотечному кредиту. Клиент через
установленный срок сможет снять со счета только денежные средства,
вложенные изначально, так как списание доходных средств будет
происходить сразу при зачислении в целях погашения ипотечного кредита.
Внедрить новый вид ипотечного кредитования – продажа
недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики
избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут,
банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель
получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные
ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют
предусмотренные комиссии банков.
Предлагается разработать новый проект – интеллектуальный менеджер
ипотечного кредитования. На данный момент на рынке ипотечного
кредитования слишком много предложений, и каждый день их становиться
все больше, условия меняются. Принцип новой программы достаточно прост
– риелтор вводит основные требования и возможности своего клиента, а
программа, опираясь на эти данные, находит наиболее выгодное
предложение.
Также, для успешного и гармоничного развития ипотечного рынка
необходимо наличие свободных активных банковских средств и их
адекватная стоимость, достойный уровень зарплат у населения, предложения
на рынке недвижимости и честная и прозрачная цена на квадратный метр.
Только комплексное решение всех этих факторов способно привести рынок
ипотеки к демократичному виду.
82
Заключение
В ходе проведенного исследования было выявлено, что ипотечное
кредитование представляет собой целостный механизм реализации
отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания
ипотечных кредитов. Сущность ипотечного кредитования основывается на
обеспеченности ее залога - ипотеки. Ипотечное кредитование, как процесс,
базируется на совокупности принципов, которые обеспечивают сохранение
ссуженной стоимости и её возврат кредитору, а также образуют
методологическую основу функционирования ипотечного кредитования.
Следует отметить, что в современных условиях из всех разновидностей
ипотечного кредитования наиболее распространённым является ипотечное
жилищное кредитование.
Специфика ипотечных операций (их обязательное нотариальное
оформление и последующая регистрация) позволяет говорить об особом
сегменте финансового рынка - рынке ипотечного капитала. В России
официально закреплена двухуровневая модель рынка ИЖК, где основным
агентом вторичного рынка ипотечных кредитов является АИЖК.
Основной задачей государства в формировании системы ИЖК является
создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса для
уменьшения финансовых рисков его участников и повышения доступности
жилья для населения. Ипотечное жилищное кредитование позволяет
государству рассматривать стратегии финансирования жилищных программ
и тем самым развивать строительную сферу экономики, а банковскому
сектору проводить операции долгосрочного характера, имеющие высокую
надежность.
На основе статистических данных Банка России, Росстата и АИЖК
(Дом РФ) был проведен анализ развития рынка ИЖК за период 2014-2018 гг.,
как в целом по Российской Федерации, так и по регионам. Результаты
проведенного анализа убедительно показывают, что последствия кризиса
83
преодолены - за первые девять месяцев 2019 г. наблюдалось рекордное
увеличение объема предоставленных ИЖК и значительное снижение
процентных ставок по ним.
В ходе аналитического исследования рынка ИЖК были выявлены как
проблемы, затрудняющие его развитие, так и перспективы развития рынка
ипотечного кредитования.
В части проблем - были решены острейшие задачи кризисного периода,
ставящие под удар вообще существование первичного рынка ИЖК - это
темпы роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам и вторая -
резкий рост банковских ставок, в результате чего граждане перестали брать
кредиты.
Обе проблемы были решены властями запуском государственных
программ: программа 12-процентных субсидий, ставшая популярной
антикризисной мерой льготного жилищного кредитования и программа
поддержки ипотечных заемщиков, в результате финансового кризиса,
оказавшихся в трудном финансовом положении.
Была выявлена и проблема долевого строительства, имеющая своё
начало задолго до кризиса 2014-18 гг., полностью раскрывшаяся в его период
и имеющая продолжение после кризиса. Её решением власти начали
заниматься с 2016 года, внеся изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации», затем, 30 июля 2017 года, вступил в силу ФЗ № 218 «О
публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого
строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков», в
октябре 2017 г. началось создание Фонда защиты прав граждан-участников
долевого строительства.
Само понятие «обманутый дольщик» должно остаться в прошлом», —
сказал Премьер- министр РФ Д. А. Медведев
при подписании постановления
о создании Фонда защиты прав дольщиков.
84
Оказалось, что вышеперечисленных изменений в законодательстве
недостаточно для решения проблемы «обманутых дольщиков». Президентом
РФ В. В. Путиным было принято решение отменить долевое строительство
69
.
26 октября он поручил правительству и Центробанку поэтапно заместить
долевое строительство проектным финансированием.
Перспективам развития рынка ИЖК 20 декабря 2017 г. было
посвящено заседание Совета по стратегическому развитию и приоритетным
проектам. На нём обсуждалась разработанная Минстроем и АИЖК
«Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до
2025 года», основанная на рекордных показателях развития ИЖК первого
посткризисного года.
В Стратегии к 2025 году, в частности, планируется обеспечить
доступность ипотеки как минимум для 50% семей, доведя уровень
строительства жилья до 120 млн. кв. метров в год, а объем ипотечных
кредитов довести до 8,3 трлн. рублей, активно используя при этом
инструменты вторичного рынка ИЖК.
По результатам проведенного исследования можно сделать вывод о
том, что развитие ипотечного кредитования в России зависит в первую
очередь от ввода жилья в эксплуатацию, и во вторую - от возможности
реализовать способность взять ипотечный кредит, т.е. от доходов населения.
69
Путин определил сроки отказа от денег дольщиков в строительстве. [Электронный ресурс] // РБК. URL:
https://www.rbc.ru/society/07/11/2017/5a01a3ec9a794768a8d54bQ4 (дата обращения: 27.10.2019).
85
Список использованной литературы
1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.10.2019)
2. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об
ипотечных ценных бумагах"
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об
ипотеке (залоге недвижимости)"
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О
государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в
силу с 16.09.2019)
5. Абышева, А.Р. Управление кредитным риском в коммерческом банке /
А.Р. Абышева, М. Рыскулбеков // Кыргыз экономикалык
университетинин кабарлары. - 2017. - № 1 (39). - С. 10-14.
6. Айзинова И.М. Ипотечное кредитование как инструмент жилищной
политики // Научные труды: Институт народнохозяйственного
прогнозирования РАН. - 2017. - № 15. - С. 489 - 510.
7. Алексанян А.А. Роль государства в развитии системы ипотечного
кредитования // Актуальные научные исследования в современном
мире. - 2016. - № 10-2. - С. 31 - 35.
8. Андреева, А.В., Информационное управление кредитными и
операционными рисками коммерческих банков. // А.В. Андреева, А.А.
Юдин // Наука и образование: хозяйство и экономика;
предпринимательство; право и управление. - 2018. - № 2 (93). - С. 53-
56.
9. Бабушкина, А.В. О способах управления кредитным риском банка /
А.В. Бабушкина // Вектор экономики. - 2017. - № 4 (10). - С. 28.