5
Оглавление
Введение ......................................................................................................................... 6
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в коммерческих
банках ............................................................................................................................. 9
1.1. Сущность, виды, участники ипотечного кредитования ........................... 9
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования ............................. 17
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
Российской Федерации ..................................................................................... 26
Глава 2. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в России .............. 33
2.1. Особенности ипотечных программ российских банков ........................ 33
2.2. Анализ показателей российского рынка ипотечного кредитования .... 40
2.3. Современные проблемы рынка ипотечного кредитования РФ ............. 45
Глава 3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в РФ ............... 55
3.1. Пути решения проблем ипотечного рынка РФ ....................................... 55
3.2. Прогноз развития российского рынка ипотечного кредитования ........ 64
Заключение .................................................................................................................. 69
Список литературы ..................................................................................................... 73
Приложение ................................................................................................................. 77
6
Введение
Актуальность темы исследования. В современных условиях существо-
вания рыночной экономики сложилась успешная практика приобретения жилья
посредством ипотечного кредитования. Мировой опыт показывает, что, как
правило, ипотека неразрывно связана с решением социальных задач, прежде
всего с обеспечением граждан страны качественным и современным жильем.
Помимо решения проблемы с жильем, развитое на должном уровне и
правильно функционирующее ипотечное кредитование, способствовало бы
улучшению российской экономики через финансирование жилищного строи-
тельства с последующим развитием прилегающих отраслей, возникновением
новых рабочих мест, и многих других положительных моментов. Оптимизация
порядка ипотечного кредитования позволяет максимально удовлетворить по-
требности двух сторон - кредитора и заемщика.
Ипотечное кредитование как основная форма финансирования наиболее
актуальна в сфере жилищного строительства. Благодаря механизму ипотечного
кредитования ссудный капитал попадает в сферы, испытывающие потребность
в кредитных ресурсах. Посредством кредита накапливаются временно свобод-
ные денежные средства для их последующего направления на удовлетворение
потребностей юридических и физических лиц в заемном капитале на строи-
тельство, реконструкцию или приобретение недвижимости. Ипотечное креди-
тование позволяет расширять границы индивидуального накопления через со-
здание кредитных институтов, осуществляющих операции в данной сфере дея-
тельности.
Ипотечный кредит оказывает влияние на регулирование экономики и
служит одним из инструментов экономического развития страны. Ипотечное
кредитование оказывает положительное воздействие на развитие реального
сектора экономики и приводит к росту инвестиций в строительство и модерни-
зацию производства.
7
Целью работы является исследование рынка ипотечного кредитования
Российской Федерации и определение перспектив его развития.
Задачи работы:
исследовать сущность, виды, участников ипотечного кредитования;
рассмотреть принципы и организацию ипотечного кредитования;
исследовать нормативно-правовое регулирование ипотечного кредито-
вания в Российской Федерации;
выявить особенности ипотечных программ российских банков;
провести анализ показателей российского рынка ипотечного кредито-
вания;
определить современные проблемы рынка ипотечного кредитования
РФ;
определить пути решения проблем ипотечного рынка РФ;
разработать прогноз развития российского рынка ипотечного кредито-
вания.
Объект исследования – рынок ипотечного кредитования в России.
Предметом исследования являются актуальные проблемы, тенденции и пер-
спективы развития системы ипотечного кредитования и институтов его регули-
рования.
В качестве инструментария применялись методы анализа научной и ин-
формационной базы, синтеза полученных данных в теоретические выводы и
практические рекомендации.
Теоретическую и методологическую базу исследования составляют
научные труды российских ученых: А. В. Вериго, В. А. Горемыкина, М. П. Ло-
гинова, И. В. Павловой, В. А. Татьянникова, И. А. Разумовой и др. Норматив-
ная база исследования представлена законодательными актами, регулирую-
щими кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотечного кредито-
вания, программными документами. В качестве информационной базы иссле-
дования, обеспечившей репрезентативность исходных данных, высокий уро-
8
вень достоверности, надежности и точности выводов, рекомендаций и предло-
жений, выступили официальные данные Банка России, информация рынка ипо-
течного кредитования, содержащаяся в аналитических отчетах Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию, а также на сайте Федеральной службы
государственной статистики.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех разделов, заключе-
ния, списка литературы, приложения.
9
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в
коммерческих банках
1.1. Сущность, виды, участники ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование выступает универсальным институтом, которое
получило широкое развитие в государствах с рыночной экономикой и применя-
емым страной в реализации социально-экономической политики. Развитие ипо-
течного кредитования оказывать содействие созданию конкурентоспособной
экономики страны, ее стабилизации и модернизации, уменьшению инфляцион-
ных процессов и общественной социальной напряженности из-за увеличения
доступности жилых помещений для большого количества граждан, стимулиро-
ванию жилищного строительства и смежных с ним сфер экономики, стабилиза-
ции состояния финансового и банковского секторов, а также активации инве-
стиционных процессов на рынке капиталов
1
.
Широкое применение, значимость и уникальность ипотечного кредито-
вания привлекли внимание большого количества специалистов к исследованию
этой формы кредитных правоотношений. В то же время, в научных работах не
уделено достаточное внимание теоретическому анализу сущности ипотечного
кредитования как экономической категории и основам его практической реали-
зации. Не взирая на значимость и уникальность такой формы кредитных право-
отношений, в научных работах не сформирован общий подход к определению
ее содержания, функций, а также не установлена взаимосвязь дефиниций «ипо-
течный кредит» и «ипотечное кредитование».
Перед тем как раскрыть содержание данных дефиниций, а также назовем
особенности их организации, следует обратиться к изучению позиций ученых
по указанному вопросу. И. В. Павлова в своей работе анализирует ипотечный
кредит как передачу кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах
1
Ипотечное жилищное кредитование/ Под ред. И. В. Павловой. – М.: БДЦпресс, 2016. – С.
56.
10
возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилом поме-
щении с предоставлением такого помещения в залог
2
.
Коллектив авторов учебника «Деньги, кредит, банки» под редакцией
Г. Н. Белоглазовой под ипотечным кредитом понимают кредит, который обес-
печен залогом недвижимого имущества
3
.
Б. А Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева анализируют ипотеч-
ный кредит как долгосрочную ссуду под залог недвижимого имущества: зе-
мельные участки, производственных и жилых помещений, сооружений
4
.
М. П. Логинов анализирует ипотечный жилищный кредит как правовые
отношения, основной целью которых выступает приобретение жилого помеще-
ния, в ходе предоставления кредита, обеспеченного залогом жилых помещений,
выполнения обязательств, вытекающих из договора, сторонами ипотечного
кредитования, обращения взыскания на предмет залога и его реализация
5
.
И. А. Разумова под ипотечным кредитованием понимает отношения каса-
емые доходного движения стоимости в сфере финансирования недвижимого
имущества, которое предоставлено в долгосрочный заем под залог земельного
участка, иного объекта недвижимого имущества или имущественных прав с со-
хранением за залогодателем права владения и пользования им на принципах
возвратности, платности, срочности, дифференциации
6
.
Как отмечает В. А. Горемыкина, ипотечное кредитование представляет
собой процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого
имущества, которое включает в себя: непосредственно кредитные правоотно-
шения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в
2
Ипотечное жилищное кредитование/ Под ред. И. В. Павловой. – М.: БДЦпресс, 2016. – С.
56.
3
Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.: Высшее образование,
2016. – С. 68.
4
Современный экономический словарь / Под ред. Б. А. Райзберга, Л. Ш. Лозовского,
Е. Б. Стародубцовой. – М.: Инфра-М, 2016. – С. 94.
5
Логинов М. П. Теория и методология ипотечного кредитования / М. П. Логинов,
В. А. Татьянников. – Екатеринбург: Изд-во УрГУ, 2015. – С. 26.
6
Разумова И. А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2016. – С. 82.
11
том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований;
сделки на рынке недвижимости
7
.
О. П. Казаченок под ипотечным кредитованием понимает долгосрочный,
обеспеченный жилищным недвижимым имущественным финансово-кредитный
(долговой) инструмент, который позволяет получить желаемый уровень теку-
щих жилищных услуг и выгод, которые предоставляются жилищным фондом,
под будущие доходы
8
.
Изучение различных позиций показало, что большое количество учен-
ных, изучающих данную проблематику, рассматривают дефиницию «ипотеч-
ный кредит» и «ипотечное кредитование» как тождественные, зачастую опре-
деляя их в качестве долгосрочной ссуды, которая предоставлена под залог не-
движимого имущества на цели приобретения жилого помещения. По нашему
мнению, ипотечный кредит необходимо анализировать как категорию, содер-
жанием которой являются экономические правоотношения по поводу создания
и движения ссуженной стоимости.
Суть всякой категории выражается через функции, которые выражают
присущие ей свойства. В числе функций дефиниции «ипотечный кредит», по
нашему мнению, можно выделить базовые, присущие кредиту в общем, и спе-
цифические, свойственные только этому виду кредитных правоотношений.
Среди базовых можно выделить функцию перераспределения финансо-
вых ресурсов. Названная функция оказывает содействие созданию достаточно
платежеспособного спроса населения с целью решения его жилищных проблем.
К специфическим функциям, научных трудах, принято относить социаль-
ную функцию, функцию формирования рынка жилых помещений и инвестици-
онную. Социальная функция самым полным образом раскрывает суть ипотеч-
ного кредита и направлена на разрешение жилищных проблем населения стра-
7
Горемыкин В. А. Ипотечное кредитование: учебник. – М.: МГИУ, 2014. – С. 36.
8
Казаченок О. П. Особенности ипотечного жилищного кредитования: некоторые аспекты
правового регулирования // Апробация. – 2016. – № 1. – С. 101.
12
ны. Названная функция увеличивает платежеспособный спрос населения, со-
действуя при этом выравниванию его доходов.
Функция формирования рынка жилья выступает обеспечивающей по от-
ношению к первой функции, так как при отсутствии полноценного жилищного
рынка ипотечное кредитование становится невозможным.
Инвестиционная функция ипотечного кредитования выражается двой-
ственно: с одной стороны, денежные средства инвестируются населением на
долгосрочной основе, результатом чего выступает получение благ социального
характера, с другой стороны, ипотечный кредит имеет значительные инвести-
ционные возможности, опосредующие рост процессов воспроизводства и со-
действуют формированию финансовых ресурсов страны и отдельных хозяй-
ствующих субъектов
9
.
В разбираемом контексте нужно отметить, что ипотечный кредит харак-
теризуется высокой зависимостью от наличия достаточных объемов финансо-
вых ресурсов долгосрочного характера. В этой связи, по нашему мнению,
уместно утверждать, что совокупность правоотношений по их формированию
выступает ключевым элементом ипотечного кредита. При этом преобладающая
роль отведена процессу рефинансирования ипотечных кредитов. В связи с чем
можно выделить еще одну функцию – рефинансирования.
Ипотечный кредит необходимо анализировать как экономическую кате-
горию, содержанием которой выступают экономические правоотношения по
поводу движения ссуженной стоимости, которые выполняют совокупность ба-
зовых (перераспределительная) и специфических (социальная, формирования
жилищного рынка, инвестиционная, рефинансирования) функций, которые
направлены на разрешение жилищных проблем населения, а ипотечное креди-
тование – как процесс, который реализует сущность ипотечного кредита,
направлен на сохранение ссуженной стоимости с целью ее полного и своевре-
9
Боровский В. Н. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях /
В. Н. Боровский, А. С. Боева // Science Time. – 2016. – № 12. – С. 77.
13
менного возврата при помощи своих главных принципов: целевого использова-
ния ссуженной стоимости, срочности, платности, обеспеченности. Так, по
нашему мнению, ипотечный кредит и ипотечное кредитование создают логиче-
ское единство (рисунок 1).
Рисунок 1. Логическое единство ипотечного кредита и ипотечного
кредитования
Ипотечное кредитование, как разновидность кредитных правоотношений,
имеет свои особенности. Первоочередно это относится к его субъектно-
объектному составу.
Субъективный состав можно охарактеризовать довольно большим коли-
чеством участников, которые тесно взаимосвязаны в реализации кредитной
сделки (табл. 1). Сюда можно отнести: заемщиков, кредиторов, операторов вто-
ричного рынка, органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, государство, инвесторов.
Не менее в кредитных правоотношениях специфический и объект, в каче-
стве которого выступает жилая недвижимость, обычно, та, которая приобретена
14
на заемные средства. Сказанное определяет величину кредита, которая опреде-
ляется рыночной стоимостью жилого помещения, и его долгосрочный характер.
Таблица 1
Субъекты рынка ипотечного кредитования
Субъект
Характеристика
Коммерческий банк
Оказание услуг по предоставлению кредитов юридическим
и физическим лицам
Заемщик
Юридическое или физическое лицо, заключающее кредит-
ный договор, условием которого является приобретение на
заемные средства недвижимости или жилья
Ипотечный брокер
Юридическое или физическое лицо, которое осуществляет
предпринимательскую деятельность в области консультиро-
вания клиентов по вопросам ипотечного кредитования и по-
средничества при получении ипотечного кредита
Страховая компания
Юридическое лицо, занимающееся заключением договоров
страхования и их обслуживанием. При ипотеке использует-
ся страхование гражданско-правовой ответственности
участников ипотечного рынка
Оценщик
Квалифицированный специалист по оценке стоимости не-
движимого имущества. В Российской Федерации оценочная
деятельность может осуществляться юридическими и физи-
ческими лицами, а также индивидуальными предпринимате-
лями
Инвестор
Юридическое или физическое лицо, которое вкладывает
(инвестирует) свободные денежные средства в ценные бу-
маги, обеспеченные ипотечными кредитами
Бюро кредитных ис-
торий
Юридическое лицо, обычно являющееся коммерческой ор-
ганизацией, которое аккумулирует информацию о заемщи-
ках и выдаваемых им кредитах, хранит эти сведения и с
разрешения заемщиков может предоставлять информацию
иным потенциальным кредиторам для объективной оценки
кредитоспособности заемщиков
Рефинансирующая
организация
Юридическое лицо, которое занимается покупкой пулов
ипотечных кредитов или закладных с последующим рефи-
нансированием. Осуществляет выпуск эмиссионных ипотеч-
ных ценных бумаг и привлекает средства инвесторов в сфе-
ру жилищного кредитования
Коллекторское
агентство
Юридическое лицо, оказывающее услуги по взысканию и
возврату задолженностей юридических и физических лиц
Органы государ-
ственной регистра-
ции прав на недви-
жимое имущество и
сделок с ним
Осуществление регистрации сделок купли-продажи недви-
жимости, регистрации ипотечных договоров, ведение ре-
естра имущества, обремененного залогом. Оформление пе-
рехода прав собственности к новому собственнику и прав
ипотеки. Хранение и предоставление информации по пра-
вам собственности и обременению залогом недвижимого
имущества. Защита прав участников ипотечного кредитова-
ния
Правительство
Защита интересов инвесторов. Создание условий для функ-
ционирования системы ипотечного кредитования