15
Особенности субъектно-объектного состава ипотечного кредитования
определены следующими присущими им чертами
10
:
1. Потребность населения в ипотечном кредитовании определена в
первую очередь диспропорциональностью стоимости жилого помещения и те-
кущих доходов граждан.
2. Ипотечное кредитование, как и остальные виды кредитования, подвер-
гаются существенным рискам, особенно в период кризисных явлений, что вы-
зывает потребность в его обеспечении. Для банковских организаций важно
сформировать достаточную кредитную базу, то есть источники долгосрочных и
сравнительно недорогих финансовых ресурсов, также обязательно наличие раз-
витого фондового рынка.
3. Важный социальный аспект, который решается при помощи ипотечно-
го кредитования, обусловливает заинтересованность участия страны в его раз-
витии.
Исключительная значимость правового урегулирования сферы ипотечно-
го кредитования делает участие страны обязательным в его правоустанавлива-
ющих, правообеспечительных функциях и функциях организатора. Значитель-
ная роль страны в ипотечном кредитовании, которая проявляется в регулятив-
ном воздействии на его развитие, в том числе в распределении и формировании
финансовых ресурсов при самостоятельном поведении субъектов ипотечных
программ определяет выраженный директивно-регулируемый характер этой
формы кредитных правоотношений.
Таким образом, ипотечное кредитование следует анализировать как
сложную совокупность директивно-регулируемых правоотношений, которые
складываются в ходе выдачи кредитов с целью обеспечения населения жилыми
помещениями, которые обеспечены залогом или долей в жилищном строитель-
стве, формирования долгосрочных финансовых ресурсов. Гарантией возвратно-
10
Берегуля О. Н. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и
условия проведения // Вестник НБУ. – 2015. – №10. – С. 19.
16
сти ипотечного кредита является обеспечение, которое находит выражение в
системе как экономических, так и правовых отношений кредитора и заемщика,
возникающих в ходе кредитной сделки.
Самым надежным способом обеспечения выполнения обязательств в ми-
ре признан залог, который представляет собой способ обеспечения обязатель-
ства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает преимущественное
право перед иными кредиторами, если заемщик не исполнил свои обязатель-
ства, получить удовлетворение за счет залогового имущества. В ст. 336 Граж-
данского кодекса РФ сказано, что предмет залога – любое имущество, включая
вещи и имущественные права (требования) за исключением имущества, кото-
рое изъято из оборота
11
.
Предметом ипотечном кредитовании является недвижимое имущество,
значимость которого определена следующими его особенностями:
1) сохранение потребительской цены жилого помещения на продолжи-
тельном интервале времени, а также увеличением его стоимости в условиях
нарастания инфляционных процессов, что отвечает долгому сроку ипотечного
кредитования;
2) имущественный характер предмета залога, который обуславливает его
конкретность и повышает степень гарантий от кредитных рисков;
3) обладание правом следования как свойственной чертой вещных прав,
которые обеспечивают кредитору возможность пользоваться залогом в качестве
инструмента уменьшения рисков вне зависимости от места нахождения пред-
мета залога и его собственника.
В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
12
предусмотрен список объектов недвижимости, которые
вправе быть предметом ипотечного залога. В названном законе, также предъяв-
11
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 но-
ября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп.) // Российская газета. – 1994. – 08 декабря.
12
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с
изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
17
ляется требование к недвижимому имуществу, как к предмету залога. Так, пра-
ва на залоговое имущество должны быть зарегистрированы в порядке, который
установлен для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ст. 5 п. 1).
В данном контексте отметим, что собственность, которое рассматривает-
ся длительное время с позиции права, с развитием общественного производства
и финансовых правоотношений приобретает существенность в экономическом
аспекте. Это первоочередно относится к ипотечному кредитованию, где пред-
мет залога можно отчуждать в случае неисполнения (ненадлежащего исполне-
ния) заемщиком условий кредитного договора.
Таким образом, ипотека выступает самым привлекательным для банков-
ских организаций видом обеспечения кредита, так как в качестве предмета ипо-
теки выступает недвижимость. Наряду с этим, применение ипотеки обеспечи-
вает надежность залоговых правоотношений в силу того, что она подлежит обя-
зательной государственной регистрации, а в случае несостоятельности (банк-
ротства) заемщика по обязательству, которое обеспечено недвижимостью,
имущество (предмет ипотеки) не может быть включен в конкурсную массу, и,
как следствие, удовлетворение требований кредитора будет происходить в об-
щем порядке.
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование как процесс основывается на нескольких прин-
ципах, обеспечивающих сохранение ссуженной стоимости и ее возврат креди-
тору, а также образуют методологическую основу функционирования ипотеч-
ного кредитования. В этой связи представляется важным сформулировать глав-
ные принципы ипотечного кредитования (таблица 2).
В истории развития ипотеки сложились две группы моделей кредитова-
ния: одноуровневые и двухуровневые.
18
Таблица 2
Основные принципы ипотечного кредитования
Принцип
Характеристика
Целевой харак-
тер кредита
Ипотечное кредитование предполагает строго целевую направ-
ленность применения полученных кредитных средств - исключи-
тельно на цели приобретения жилого помещения или его строи-
тельство. При ипотечном кредитовании полученные заемщиком
кредитные средства напрямую переводятся продавцу квартиры
Срочность кре-
дита
Особенную значимость указанный принцип приобретает ввиду
долгосрочного характера ипотечного кредитования. Нарушение
условия срочности возврата кредита оказывает дестабилизиру-
ющее влияние на работу банка вследствие возникновения дис-
пропорции в привлечении и размещении денежных средств по
срокам
Платность кре-
дита
Выражает обязанность заемщика по возврату не только кредит-
ных средств полученных от банковской организации в полном
объеме, но и оплаты права использования данных средств. При
этом экономическая сущность «платы за кредит» заключается в
том, что определенная доля дохода заемщика перераспределя-
ется в пользу предоставившего ипотечный кредит банка
Обеспеченность
кредита
Ипотечное жилищное кредитование предусматривает гарантиро-
ванное обеспечение защиты имущественных интересов кредито-
ра, в случаях возможного не возврата заемщиком полученных от
кредитора средств, в виде залога жилья. Такой вид залога при
долгосрочном характере ипотечного кредитования является до-
статочно приемлемым ввиду невысоких рисков потери стоимости
предмета залога и его потребительских свойств
Рассмотрим данные модели подробнее.
1. Одноуровневые модели.
Модель специализированных ипотечных банков.
Это одна из первых моделей ипотечного кредитования. Она изначально
зародилась как земельная ипотека, то есть ссуды выдавались под залог земель-
ных участков или поместий. Только в 20 веке основным объектом ипотечного
кредитования стала покупка жилья. Суть механизма данной модели проявляет-
ся в привлечении долгосрочных финансовых ресурсов за счёт выпуска ипотеч-
ных облигаций.
Основным достоинством являются невысокие кредитные риски. К недо-
статкам этой модели можно отнести высокую степень контроля за соблюдени-
19
ем правовых норм и организационных формальностей, что требует сложной за-
конодательной системы и развитой правовой и судебной системы.
Стоит отметить, что в экономике некоторых европейских стран эта мо-
дель сыграла большую роль.
Модель универсальных коммерческих банков.
В настоящее время это одна из наиболее распространённых моделей в
мире. Суть её механизма - универсальные банки используют депозиты населе-
ния и юридических лиц для финансирования ипотечных кредитов.
Практически до 90-х гг. 20 века универсальные банки широко не участво-
вали в ипотечном жилищном кредитовании. Однако в 90-х гг. универсальные
банки стали активно внедряться на ипотечный рынок, что было вызвано сниже-
нием доходности традиционного банковского бизнеса, усилением конкуренции
и глобализации финансовых потоков. Банки стали переориентироваться на ра-
боту с населением и работу с компаниями-застройщиками. Это было характер-
но для Великобритании, Австрии, Германии, Южной Африки.
В настоящее время универсальные банки становятся основными постав-
щиками ипотечных кредитов населению, так как для них свойственна высокая
финансовая независимость и устойчивость, широкие возможности для дивер-
сификации портфеля активных операций, различных по доходности и рискам.
При этом необходимо поддерживать текущую ликвидность, согласовывать
краткосрочные пассивы с долгосрочными активами, что является проблематич-
ным для банков с ростом доли ипотечных жилищных кредитов в банковском
кредитном портфеле. Это можно отнести к недостаткам данной модели.
Однако стоит отметить, что для сглаживания этой проблемы банки ак-
тивно создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, при-
влекают ипотечных брокеров или активно включаются в двухуровневую систе-
му ипотечного жилищного кредитования.
Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная
модель.
20
В рамках данной модели финансирование жилищных кредитов происхо-
дит за счёт целевых долгосрочных жилищных депозитов населения.
Долгосрочные целевые вклады привлекаются ссудо-сберегательными ор-
ганизациями или стройсберкассами на долгосрочной договорной основе.
Эти модели в разных странах имеют свои особенности в зависимости от
открытости к финансовому рынку; условий предоставления ипотеки; законода-
тельной базы, регулирующей деятельность ссудо-сберегательных организаций;
имеющимся ограничениям активных операций.
Одноуровневая модель предполагает, что ипотечные активы находятся на
балансе кредитора, а обслуживание кредитов производится без участия посред-
ников
13
. Пример одноуровневой модели ипотечного кредитования представлен
на рисунке 2.
Рисунок 2. Одноуровневая модель ипотечного кредитования
В качестве кредиторов в такой модели могут выступать универсальные
банки, ипотечные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы,
кредитные союзы. Покупатели ипотечных облигаций представлены индивиду-
альными и институциональными инвесторами. Международный опыт показы-
вает, что наиболее активными инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг
13
Вериго А. В. Финансы, денежное обращение и ипотека: учеб.-метод. комплекс. – Новопо-
лоцк: ПГУ, 2017. – С. 27.
21
являются страховые компании, пенсионные фонды, инвестиционные фонды и
другие финансовые институты. Помимо выпуска ипотечных облигаций, креди-
тор может привлекать денежные средства с помощью межбанковских кредитов,
долгосрочных депозитов клиентов.
Главной особенностью одноуровневой модели ипотечного кредитования
является то, что ипотечные активы остаются на балансе кредитора, который са-
мостоятельно выпускает ипотечные облигации, обеспеченные обязательствами
по возврату выданных им ипотечных кредитов, а также осуществляет выплаты
инвесторам по ним.
Помимо основных участников модели, важные функции выполняют так-
же органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним,
страховые компании, оценочные компании, риэлторские фирмы и государство.
2. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.
В рамках данной модели процесс предоставления ипотечных жилищных
кредитов отделён от привлечения средств на ипотечный рынок, которое проис-
ходит путём выпуска ипотечных ценных бумаг. Здесь можно выделить первич-
ный ипотечный рынок, который базируется на предоставлении ипотечных кре-
дитов и вторичный ипотечный рынок, который обеспечивает привлечение фи-
нансовых ресурсов на ипотечный рынок.
При этом данная модель неразрывно связана с другими моделями ипо-
течного кредитования и базируются на них. Становление двухуровневой моде-
ли произошло в США, а в настоящее время она распространена в Великобрита-
нии, Германии, Австралии и других странах, в частности набирает обороты и в
России
14
.
В США наиболее популярна была ссудо-сберегательная модель. В основ-
ном в ней выступали кредиторами специализированные сберегательные инсти-
14
Сапожников Н. П. Развитие ипотечного кредитования в России //Деньги и кредит. – 2016 –
№ 3. – С. 32.
22
туты (сберегательные банки и ссудо-сберегательные ассоциации). Законода-
тельно были закреплены и их функции на ипотечном рынке. До 80% своих ак-
тивов данные организации были обязаны предоставлять в ипотечные ссуды.
Однако доступность кредита значительно ограничивал высокий первоначаль-
ный взнос, который доходил до 50% от стоимости жилья. Это было неподъём-
ной суммой для людей с низкими доходами. Однако это было объективно обу-
словлено, так как кредитор выдавал долгосрочные ссуды за счёт краткосрочных
пассивов. При этом кредитные, процентные и риски досрочного погашения
ссуды также лежали на кредиторе.
Кризис 1929-1933 гг., начавшийся с краха фондового рынка и распро-
странившийся на все сферы экономики, подорвал существовавшую систему
ипотечного кредитования. Фактически система ипотечного жилищного креди-
тования рухнула. В июне 1934 г. была создана Федеральная жилищная админи-
страция (ФЖА), что стало первым важным шагом в формировании двухуровне-
вой модели ипотечного кредитования. Она занималась разработкой стандартов
ипотечного жилищного кредитования; предоставлением государственных га-
рантий возврата долгов и процентов по ипотечным кредитам, которые были
выданы по её стандартам; рефинансированием кредитов первичных кредито-
ров.
Двухуровневая модель включает секьюритизацию ипотечных активов и
тесно связана с развитием инструментов и институтов вторичного ипотечного
рынка. Двухуровневая модель организационно более сложная, так как предпо-
лагает наличие специальных посредников, которые приобретают ипотечные ак-
тивы и на их основе выпускают ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Процесс пе-
редачи ипотечных активов кредитором сторонней организации и выпуск по-
следней на основе портфеля однородных ипотечных кредитов (ипотечного пу-
ла) различных ипотечных ценных бумаг называется секьюритизацией. Пред-
ставим на рисунке 3 упрощенную схему двухуровневой модели ипотечного
кредитования.
23
Рисунок 3. Двухуровневая модель ипотечного кредитования
В роли оператора вторичного рынка могут выступать крупные ипотечные
банки, специальные финансовые институты (Федеральная национальная ипо-
течная ассоциация в США, Федеральное Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию в России, Канадская ипотечная и жилищная корпорация).
Оператор вторичного рынка покупает у банка-оригинатора (первоначаль-
ного кредитора) его ипотечные активы и на основании пула однородных по па-
раметрам кредитов выпускает ипотечные ценные бумаги различных видов. В то
же время кредитор передает все полученные от заемщиков средства в специ-
ально учрежденный траст, который в дальнейшем производит распределение
этих средств между держателями ипотечных ценных бумаг.
Данная схема не является универсальной, так как функции по выпуску и
обслуживанию ипотечных ценных бумаг на вторичном ипотечном рынке могут
распределяться между участниками системы различным образом. Так, в США
основными эмитентами ипотечных ценных бумаг выступают трасты, так как их
деятельность освобождена от налогообложения.
Таким образом, для Западной Европы больше характерны одноуровневые
модели, которые также взяты за основу функционирования ипотечных рынков
и в Восточной Европе. Двухуровневые модели распространены в англо-
американских странах.
В рамках одноуровневых моделей ипотечные банки финансируют креди-
ты на покупку жилья за счёт целевых вкладов, либо путём продажи закладных
24
на вторичном рынке. В основе модели лежит система контрактных сбережений:
вкладчик ежемесячно в течение нескольких лет вносит средства на депозит, по-
сле чего получает право воспользоваться ипотечным кредитом; при этом про-
центные ставки и по таким депозитам, и по кредитам обычно заметно ниже ры-
ночных. Банк, выдавший ипотечный кредит, может самостоятельно рефинанси-
ровать ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг облигационного типа
– закладных листов.
Для двухуровневых моделей характерно, что ипотечные кредиты, выдан-
ные на первичном ипотечном рынке (рынке, где предоставляются кредиты под
залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. Эти
агентства вправе: переуступить закладные вторичным инвесторам; сформиро-
вать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инве-
сторам такие неделимые пулы ипотек или право участия в подобных пулах; вы-
пустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
При организации ипотечного кредитования в России было решено при-
менить двухуровневую модель, взяв за образец американскую систему креди-
тования.
Критерием, который может быть положен в основу классификации моде-
лей ипотечного кредитования, является также источник рефинансирования
ипотечных кредитов. В соответствии с предложенным критерием можно выде-
лить следующие модели ипотечного кредитования: ссудо-сберегательная мо-
дель; депозитная модель; кредитная модель; модель эмиссии ипотечных цен-
ных бумаг на первичном рынке; модель вторичного рынка.
В соответствии с данной классификацией (табл. 3), основными источни-
ками рефинансирования в первых двух моделях выступают вклады и депозиты
клиентов банка или специализированного кредитно-финансового института.
Отличие между ними заключается в том. что в первом случае для финансиро-
вания ипотечных кредитов используются нецелевые вклады и депозиты, при-
влекаемые банком, а во втором - целевые депозиты, привлекаемые в рамках си-