55
Глава 3. Перспективы развития рынка ипотечного
кредитования в РФ
3.1. Пути решения проблем ипотечного рынка РФ
Одной из актуальных проблем современного общества является наличие
собственного жилья. Разрыв, который существует между ценами на жильё и
доходами населения, делает практически не реальным покупку собственной не-
движимости без применения займа. Однако, в настоящий момент в РФ ипотеч-
ное кредитование пока не оказывает в полной мере доступную помощь населе-
нию в разрешении жилищных проблем.
Это происходит по ряду причин, которые можно разделить на внутренние
и внешние факторы (табл. 12).
Таблица 12
Проблемы в области ипотечного кредитования
Внутренние факторы
Внешние факторы
Высокая стоимость кредита
Низкая платежеспособность населе-
ния
Достаточно высокий первоначальный
взнос
Экономическая и политическая
нестабильность в стране
Надбавки к ставке по ипотечным продук-
там (введены в конце 2014 года)
Высокая стоимость
недвижимости
Проблемы, связанные с оформлением до-
кументов. Для получения ипотечного кре-
дита заёмщик должен предоставить кре-
дитной организации предварительный до-
говор о заключении договора купли -
продажи объекта недвижимости, под-
тверждающего сметную или покупную
стоимость. Большинство строительных ор-
ганизаций отказываются оформлять такие
договора
Проблемы сервиса, которые заключаются
в предоставлении для заемщика разных
требований и условий к ипотечному кре-
диту в различных отделениях, из-за несо-
гласованности между филиально-
территориальной сетью банков и большой
текучестью кадров
Проблема задолженности по выплате ипо-
течных платежей из-за ухудшения финан-
сового состояния заёмщика
56
Указанные в таблице 12 проблемы сдерживают развитие ипотечного кре-
дитования в РФ. Решение данных проблем даст возможность постепенно сни-
жать ставки по ипотечным кредитам, и, следовательно, приведет к повышению
доступности ипотечного кредита для граждан.
Одной из основных проблем является высокая процентная ставка по ипо-
течным кредитам. В настоящее время такие кредиты выдаются под достаточно
высокие процентные ставки 10,5% – 13% годовых, это приводит к значитель-
ному удорожанию стоимости кредита. В результате, лишь небольшая часть
граждан может позволить себе использование ипотечного кредита в решение
жилищных проблем.
Для придания ипотечному кредитованию массового характера необходи-
мо вовлекать в процесс граждан со средними доходами. Для этого возникает
необходимость в снижении процентных ставок, что уже и прослеживается у не-
которых российских банков, предлагающих ипотечные кредиты. Поэтому мож-
но сделать вывод, что, например, процентная ставка в размере 9% годовых бу-
дет приносить банкам некий доход, как за счет маржи, так и за счет увеличения
числа клиентов.
Для решения проблем, связанных с оформлением документов, необходи-
мо расширять круг строительных компаний, финансирование строительства ко-
торых банки осуществляют через договоры о совместной деятельности в целях
упрощения получения предварительного договора о заключении договора куп-
ли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную
стоимость объекта.
Для усовершенствования сервиса в банках необходимо вводить чёткую
систему взаимосвязей между филиалами на основе информационно – про-
граммного обеспечения, также снижать текучесть персонала путем введения
различных поощрений и мотиваций, таких как, предоставление определенных
льгот на ипотечный кредит для сотрудников.
57
Ипотечный рынок до сих пор отличается отсутствием четкой автоматиза-
ции при осуществлении сделок. Существуют различные технические недора-
ботки, влияющие на процесс развития системы ипотечного кредитования. Уро-
вень программного обеспечения значительно уступает аналогичному сегменту
в иностранных государствах. Системное обеспечение пока не позволяет в пол-
ной мере увеличить скорость обработки данных
42
.
Сейчас получение ипотечного кредита достаточно сложный многоэтап-
ный процесс. Человек, решаясь получить недвижимость в ипотечный кредит,
мысленно готовит себя к длительному процессу. Необходимо несколько раз
лично посетить банк-кредитор. Заемщик должен принести в банк пакет доку-
ментов для рассмотрения кредитной заявки, затем дождаться положительного
решения.
Отдельно нужно самостоятельно подобрать подходящую недвижимость.
Для вторичного рынка недвижимости характерно активное использование
услуг риелторов, что налагает на покупателя дополнительные расходы. После
выбора недвижимости заемщик должен предоставить перечень документов по
данному недвижимому имуществу. Следующий этап – подписание кредитной
документации. Когда оформлены документы по ипотечному кредиту, заемщику
необходимо зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре. В среднем
процедура оформления ипотечного кредита по такой схеме занимает три неде-
ли, при этом нужно осуществить 4 визита в банк.
Человеку, не обладая специальными знаниями ввиду разрозненности ин-
формации, достаточно проблематично самостоятельно разобраться в сфере
ипотечного кредитования.
Решением этой проблемы является создание единого информационного
пространства, в котором могли бы взаимодействовать застройщики, банки, гос-
42
Григорьева Т. И., Кабекова В. О., Дмитриева А. А. Информационные технологии в ипо-
течном кредитовании // Инновационные технологии в образовании и науке. Чебоксары, 2017.
С. 45.
58
ударственные структуры, покупатели жилья, риелторы. Так, будущее системы
видится во внедрении программного обеспечения, существенно упростившего
бы процесс осуществления ипотечной сделки.
Данную информационную систему можно вести с использованием базы
данных - блокчейн. Основными принципами работы системы блокчейн являют-
ся децентрализация, безопасность, открытость информации, неизменность уже
записанного. Система гарантирует прозрачность операций и возможность субъ-
ектам взаимодействовать друг с другом без посредников.
Отметим, что в настоящее время проводятся работы по созданию таких
платформ во многих российских ведущих банках, предоставляющих услуги по
ипотечному кредитованию. Каждый банк стремится разработать собственное
программное обеспечение.
В 2017 г. уже реализован ряд механизмов по упрощению процедуры ипо-
течного кредитования крупнейшим банком России - Сбербанком. Так, в январе
2017 г. был запущен онлайн-сервис «ДомКлик», объединяющий покупателя и
продавца на рынке недвижимости. Теперь клиент может подать заявку и офор-
мить все документы на получение кредита и подбор квартиры удаленно, нахо-
дясь дома. Физически в банк нужно будет обратиться один раз – для заключе-
ния договора.
Помимо оформления ипотеки данный онлайн-сервис предоставляет воз-
можность подать заявку на регистрацию сделки с недвижимостью в Росреестр,
заказать правовую экспертизу, заказать оценку дома (квартиры).
Кроме этого, непосредственно на сервисе «ДомКлик» сайта Сбербанка
можно подобрать подходящую недвижимость. Данная вкладка создана в при-
вычной для покупателя форме сайта - поисковика, где можно указать необхо-
димые параметры и просмотреть предложенные варианты недвижимости.
Полезной также будет вкладка сервиса «ДомКлик» - «Статьи», где до-
ступным языком с примерами раскрыты ответы на актуальные темы, такие,
например, как получить военную ипотеку или что делать, если затопили соседи.
59
В среднем оформление ипотечного кредита современным способом на
сайте Сбербанка занимает три дня.
Многие российские банки также стремятся внести в свою практику со-
временные возможности интернет-технологий.
Интересное нововведение планирует внедрить московский банк «Дель-
таКредит». Новеллой станет возможность удаленного 3D-просмотра квартир с
моделированием интерьера в виртуальной реальности и возможностью одно-
временно с покупкой квартиры заказать выбранную для нее мебель.
Бизнес банк «Санкт-Петербург» практикует кредитование клиентов, ко-
торые уже используют выпущенную банком зарплатную карту, без предостав-
ления документов.
На основе анализа научной литературы и практики ведущих банков пред-
ставим схему получения ипотечного кредита с использованием современных
информационных технологий из пяти звеньев:
упрощенная подача заявки онлайн. Дистанционная отправка заявки и
всех необходимых документов в электронном виде сэкономит время клиента, а
также значительно ускорит скорость обработки заявки банком;
помощь в выборе объекта недвижимости. Оказание поддержки потен-
циальному заемщику сразу на этапе выбора жилья на базе инфраструктуры
банка. Данная функция облегчит клиенту поиск и сравнение вариантов, будет
гарантией надежности при выборе объекта. Всё это в совокупности ускорит
процесс принятия решения;
моментальное предварительное одобрение. Использование кредитной
организацией внутренних и внешних ресурсов в совокупности с мощным ана-
литическим инструментарием позволит минимизировать затраты банка на при-
нятие решения и обеспечит, тем самым, быстрый ответ от банка;
прозрачный процесс. Право выбора параметров кредита в режиме он-
лайн, автоматическое информирование заемщика об этапах процесса, коммуни-
60
кация по всем возникающим вопросам предоставляют клиенту возможность от-
слеживания и планирования всех этапов процесса приобретения недвижимости;
оформление сделки с помощью электронной подписи. Данная функция
значительно упростит и ускорит процесс заключения сделки, а также сократить
затраты с обеих сторон.
Считаем, что эти изменения оправданны и необходимы. Оформление
ипотечного кредита в одном «окне» будет оценено клиентами. Согласно дан-
ным статистики средний возраст потенциального заемщика снизился: если
раньше он составлял 36-40 лет, то теперь 31-35 лет. У 67% заёмщиков есть
высшее образование, в связи с этим можно сделать вывод, что все нововведе-
ния в сфере ипотечного кредитования будут им интересны и полезны
43
. Загруз-
ка сканов документов в личном кабинете, экспресс – рассмотрение заявки, рас-
чет вариантов кредита, цифровая подпись – все эти и другие грядущие нововве-
дения значительно упростят процедуру заключения сделок в сфере ипотечного
кредитования.
Грамотное использование современных технологий позволит существен-
но снизить издержки и увеличить охват покупателей недвижимости. Стратеги-
ческая цель инноваций – дать клиенту возможность пройти весь путь в одном
«окне», не выходя из дома.
Решение проблемы со значительным первоначальным взносом возможно
путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по вкладу,
то есть если у клиента на момент внесения первоначального взноса имеется
вклад в банке длительностью более полугода, срок завершения которого еще не
наступил, заёмщик может внести эти денежные средства с начисленными в бу-
дущем процентами в качестве взноса.
43
Цифровые технологии и ипотека: как купить квартиру в два клика [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http:// Novostroy-M.ru. Дата обращения: 17.05.2019.
61
Снизить задолженность по выплате ежемесячных платежей можно путём
предоставления помощи заёмщику от банков в качестве управления денежными
средствами. Клиент, вкладывая временно свободные денежные средства, мо-
жет расплатиться доходами, полученными от проводимых с ними операций
банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Для банка тоже есть
определенная выгода за такие операции: он получает определенную гарантию
по внесению заёмщиком ипотечных выплат и комиссионный процент. Доход-
ные средства от проводимых операций будут мгновенно поступать на элек-
тронный счет клиента, и списываться на погашение задолженности по ипотеч-
ному кредиту. Через установленный срок клиент сможет снять со своего счета
только денежные средства, которые он вложил изначально, так как доход будет
списываться сразу при зачислении на счёт за погашение ипотечного кредита.
Также необходимо отменить надбавки к ставке по ипотечным продуктам,
так как они увеличивают стоимость кредита.
Необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты ипо-
течного кредитования, что приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса
может обострить проблему просрочки ипотечных кредитов, поэтому банкам
можно порекомендовать следующее: строже регламентировать процедуру ан-
деррайтинга. Мотивировать клиентов пользоваться продуктами и услугами
банков можно путём внедрения системы лояльности к ответственным клиен-
там.
Например, за каждую произведенную операцию клиентом (пополнение
вклада, оплата картой, пользование кредитами, операции валютообмена и дру-
гие), ему будут начисляться баллы в установленной банком пропорции от сум-
мы операций.
Также выделялись проблемы, препятствующие развитию ипотечного кре-
дитования, которые зависят от внешних факторов. Рассмотрим пути решения
этих проблем.
62
Основные проблемы медленного развития ипотеки в РФ - это недоста-
точный уровень дохода населения, и как следствие, низкая платежеспособ-
ность. По оценкам Минэкономразвития РФ, даже на самых выгодных условиях
кредитования, лишь 15% всего населения страны могут позволить себе взять
ипотечный кредит. Существенно усугубляют положение «черные» зарплаты, но
существуют другие факторы. На сегодняшний день кредитные организации вы-
дают кредиты, учитывая и скрытые доходы граждан. Но даже на таких услови-
ях банк выдаст ипотечный кредит только в том случае, ежемесячный платеж
будет составлять не более 40% общего семейного дохода заёмщика. И стремясь
получить ипотечную ссуду, большинство заемщиков указывают недостоверные
доходы, а потом сталкиваются с невозможностью платить по кредиту
44
.
Для того, чтобы быть способным вносить ежемесячным платежи по ипо-
течном кредиту, а также поддерживать приемлемый уровень жизни семьи,
необходимо, чтобы семейный бюджет превышал средний уровень дохода семьи
в 2– 3 раза, несмотря на то, что средней размер заработной платы в РФ состав-
ляет 36 тыс. руб. (на 31.12.2018 г.), а в некоторых регионов данный показатель
значительно меньше (например, в Ивановской области – 21,2 тыс. руб.)
45
, то
ипотечное кредитование для многих жителей нашей страны недоступно. У этой
проблемы нет другого пути решения, кроме как повышение благосостояния
населения РФ.
Следующая проблема - политическая и экономическая нестабильность в
стране. По существу, ипотека – это долгосрочный кредит, который измеряется
десятилетиями. Банки, предоставляющие населению ипотечные ссуды, инве-
стируют свои денежные средства на срок в среднем от 10 до 30 лет. Для пред-
ложения таких длительных проектов, кредитным организациям необходима га-
44
Лаврова М. И., Худорошкoвa М. А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России
// Молодой ученый. — 2016. — №10.5. – С. 12.
45
Затраты на рабочую силу и заработную плату. [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/wages/labour_costs/#/ (дата
обращения 21.05.2019).
63
рантия экономической стабильности, также и заемщикам нужна уверенность,
что будут способны выплачивать ссуду в течение долгосрочного периода.
Общемировые цены на ресурсы и экономическая ситуация в целом значи-
тельно влияют на экономику нашей страны. На сегодняшний день доходы
нашего государства и отдельно взятого гражданина не стабильны, они подвер-
гаются резким изменениям в условиях введения или снятия санкций. Как след-
ствие, предоставление ипотечных ссуд связано для банков с большими риска-
ми, для того, чтобы застраховать себя от возможных рисков, банки вынуждены
компенсировать потери высокими процентными ставками. Путь решения дан-
ной проблемы заключается в стабильности политической и экономической си-
туации в стране.
Выделялась ещё одна немаловажная проблема: высокая стоимость не-
движимости, несоответствующая реальному уровню дохода большинства граж-
дан. Жилье, строившееся в СССР, морально и технически устарело, следова-
тельно, масштабы выделенной проблемы будут расти. В таких условиях можно
прогнозировать, что рост стоимости 1 кв. м будет опережать рост доходов
населения, а отсутствие какого-либо решения будет препятствовать нормаль-
ному развитию государства. Решение этой проблемы надо искать в области ин-
дивидуального и малоэтажного строительства, затраты на строительство долж-
на не превышать 10 000 руб. за 1 кв. м, а стоимость готового жилья не должна
быть более 25 000 руб. за 1 кв. м. Данная цифра – это цена реализации жилья,
введенного в эксплуатацию и готового к заселению, то есть должна состоять из
стоимости земли, внутренних и наружных коммуникаций, набора и отделки
технического оборудования.
Подводя итоги, можно сделать вывод, что осуществление данных меро-
приятий поможет улучшить не только ипотечное кредитование, но также рас-
ширить круг заемщиков, спектр предоставляемых продуктов и услуг, увеличить
доходность кредитных организаций благодаря введению новых операций и по-
высить спрос на ипотечном рынке.
64
3.2. Прогноз развития российского рынка ипотечного кредитования
На основе проведенного исследования составим прогноз развития рынка
ипотечного кредитования в России.
В 2018 г. Правительством РФ и представителями банковского сектора не-
сколько раз были сделаны заявления о том, что в ближайшее время произойдет
резкое снижение ставок в сфере жилищного кредитования - до 7%.
Составляя прогноз развития ипотечного рынка, необходимо ориентиро-
ваться на следующие факты:
ЦБ РФ заявил о политике удешевления ипотеки. В этой связи, в 2016 г.
реальная ставка на ипотеку была снижена до 12,5%, а в начале 2018 г. упала до
7,5%;
увеличение объемов застройки. Многие девелоперы пересмотрели
направленность своей работы и в настоящее время предложений для покупате-
лей жилья с невысокой платежеспособностью на рынке недвижимости больше,
чем в прошлые периоды;
по прогнозам экспертов рубль обесценится в 2019 г. лишь на 4%, что
позволит кредитовать население под 7-8% годовых в рамках предоставления
ссуды на жилье;
пролонгация действия госпроектов, направленных на выделение субси-
дий для многодетных родителей и для покупки жилья с материнским капита-
лом. Для многодетных семей в ряде регионов действуют дополнительные пре-
ференции, позволяющие оформить ипотеку без первоначального взноса и на
льготных условиях.
Недостатком ипотечной системы кредитования продолжает оставаться то,
что анонсированные условия не всегда соответствуют реальным положениям
вещей, а на итоговую ставку влияю такие моменты: