65
1. Банки берут комиссионные сборы в 1-4% от суммы, что увеличивает
платеж по займу.
2. Наиболее дешевые и выгодные условия кредитования предлагаются
участникам госпрограмм по субсидированию, к примеру, для получателей МК
или с выплатами за третьего ребенка.
3. При оформлении кредита на покупку жилья в новостройке, застрой-
щики могут предлагать дополнительные скидки, в то время как приобретение
вторичного жилья, такой возможности не дает.
4. Снижение процента предполагается только в первые два года, а по-
том, возвращается к прежней ставке.
В настоящее время размер начального взноса при кредитовании на общих
условиях, составляет 15% и больше. В ближайшие годы первоначальная сумма
может быть вовсе отменена или существенно снижена, однако, в настоящее
время такая возможность предоставляется только в рамках разовых акций.
Как уже было отмечено, по прогнозам ипотечная ставка может достичь
7%. Однако, здесь необходимо учитывать следующие факторы. Осенью 2018 г.
вслед за ростом ключевой ставки ЦБ до 7,5%, банки стали повышать ставки по
ипотеке. Данное событие произошло 14 сентября 2018 впервые с 2014 г. Пер-
выми подняли ставки на ипотеку коммерческие банки, а затем Сбербанк с
22.10.2018 поднял ставки на 0,4-0,6% и ВТБ с 6 ноября 2018 г. на аналогичный
размер. Таким образом, ставки по ипотечному кредиту напрямую зависят от
ключевой ставки ЦБ РФ.
На наш взгляд, в 2019 г. можно ожидать небольшой рост процентной
ставки по ипотеке. Он составит порядка 0,5 — 1%. Данный прогноз основан на
том, что есть основания полагать, что ЦБ РФ проведет дополнительное повы-
шение ставки рефинансирования.
Санкционное давление продолжится. Цены на нефть продолжают падать
уже ниже комфортной цены в 60$. Инфляция растет быстрее ожидаемых тем-
пов. Чтобы сбалансировать эти факторы ЦБ РФ вынужден будет повысить
66
ставку рефинансирования. Это непременно скажется и на повышение процент-
ной ставки по ипотеке.
Если проанализировать поведение заемщиков по ипотеке, то ощутимой
для них является разница в ставке в 1%. При этом, реально, на снижение при-
влекательности ипотеки будет влиять ставка в 12%, а ставка в 14% снова станет
заградительной для большого количества людей.
Российская экономика практически полностью адаптировалась к санкци-
ям. Если же предположить санкционное воздействие, то ставка по ипотеке мо-
жет вырасти до заградительных 14-15%. При этом у Правительства РФ уже есть
инструмент работы с такими проблемами – это ипотека с господдержкой, кото-
рая позволит сократить ставку до минимально допустимой 11-12% и поддержит
застройщиков опять, как в 2014 г.
Однако все это не решает проблему достижения плановых показателей по
вводу жилья и ключевой ставке по ипотеке, которые озвучил В. В. Путин в
майских указах (указ Президента РФ №204 от 07,05.2018 «О национальных це-
лях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период
до 2024 года»), а именно: необходимо увеличить объемы строительства до 120
млн. кв.м. в год; снизить ставку по ипотеке до 8%.
В связи с этим можно ожидать в 2019 г. следующие законодательные
инициативы:
1. Новый проект субсидирования ипотеки.
2. Принудительная реструктуризация ипотеки – государство планирует
обязать банки в принудительном порядке по заявлению клиента реструктури-
зировать его кредит. Это очередной некомпетентный проект государства. Речь
в нем пойдет о том, что банк будет обязан провести реструктуризацию заемщи-
ку, если он хочет, но при этом не каждый заемщик понимает, что это приведет
к еще большим долгам и проблемам, а для банка будет повод еще раз повысить
ставку, чтобы избежать рисков.
67
3. Стандарт ответственного кредитования – это некий стандарт, который
будет рекомендован банкам для того, чтобы они ознакамливали клиентов о по-
рядке обслуживания кредита, а особенно о моментах по изъятию объекта залога
при неуплате. Документ описывает варианты досудебного урегулирования за-
долженности по ипотеке, а также варианты помощи при попадании в сложную
финансовую ситуацию. Данный документ должен повысит финансовую гра-
мотность россиян, но повлечет за собой рост расходов и стоимости услуг.
4. Накопительная ипотека – проект пока отклонен. Предполагается вве-
дение ипотечного накопительного счета, который потом можно будет реализо-
вать как инструмент оплаты первого взноса по ипотеке.
В целом же, на наш взгляд, ипотека в ближайшие годы будет в фазе за-
стоя. Ставки незначительно вырастут. Цены на недвижимость не будут падать
или значительно расти.
Выводы по Главе 3
На основе проведенного исследования составлен прогноз развития рынка
ипотечного кредитования в России. На наш взгляд, ипотека в ближайшие годы
будет в фазе застоя. Ставки незначительно вырастут. Цены на недвижимость не
будут падать или значительно расти.
В целях развития рынка ипотечного кредитования необходимо решение
проблем, характерных для этого рынка.
Одной из основных проблем является высокая процентная ставка по ипо-
течным кредитам и значительная сумма первоначального взноса. Для придания
ипотечному кредитованию массового характера необходимо вовлекать в про-
цесс граждан со средними доходами. Оптимальная процентная ставка будет
приносить банкам некий доход, как за счет маржи, так и за счет увеличения
числа клиентов.
Для решения проблем, связанных с оформлением документов, необходи-
мо расширять круг строительных компаний, финансирование строительства ко-
торых банки осуществляют через договоры о совместной деятельности в целях
68
упрощения получения предварительного договора о заключении договора куп-
ли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную
стоимость объекта.
Для усовершенствования сервиса в банках необходимо вводить чёткую
систему взаимосвязей между филиалами на основе информационно – про-
граммного обеспечения, также снижать текучесть персонала путем введения
различных поощрений и мотиваций, таких как, предоставление определенных
льгот на ипотечный кредит для сотрудников.
Решение проблемы со значительным первоначальным взносом возможно
путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по вкладу,
то есть если у клиента на момент внесения первоначального взноса имеется
вклад в банке длительностью более полугода, срок завершения которого еще не
наступил, заёмщик может внести эти денежные средства с начисленными в бу-
дущем процентами в качестве взноса.
Снизить задолженность по выплате ежемесячных платежей можно путём
предоставления помощи заёмщику от банков в качестве управления денежными
средствами. Также необходимо отменить надбавки к ставке по ипотечным про-
дуктам, так как они увеличивают стоимость кредита.
Необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты ипо-
течного кредитования, что приведёт к росту спроса на них. Мотивировать кли-
ентов пользоваться продуктами и услугами банков можно путём внедрения си-
стемы лояльности к ответственным клиентам.
Осуществление представленных рекомендаций поможет улучшить не
только ипотечное кредитование, но также расширить круг заемщиков, спектр
предоставляемых продуктов и услуг, увеличить доходность кредитных органи-
заций благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном
рынке.
69
Заключение
Ипотечный кредит – это экономические правоотношения по поводу дви-
жения ссуженной стоимости, которые выполняют совокупность базовых (пере-
распределительная) и специфических (социальная, формирования жилищного
рынка, инвестиционная, рефинансирования) функций, которые направлены на
разрешение жилищных проблем населения.
Ипотечное кредитование – это сложная совокупность директивно-
регулируемых правоотношений, которые складываются в ходе выдачи кредитов
с целью обеспечения населения жилыми помещениями, которые обеспечены
залогом или долей в жилищном строительстве, формирования долгосрочных
финансовых ресурсов. Гарантией возвратности ипотечного кредита является
обеспечение, которое находит выражение в системе как экономических, так и
правовых отношений кредитора и заемщика, возникающих в ходе кредитной
сделки.
Ипотека выступает самым привлекательным для банковских организаций
видом обеспечения кредита, так как в качестве предмета ипотеки выступает не-
движимость. Наряду с этим, применение ипотеки обеспечивает надежность за-
логовых правоотношений в силу того, что она подлежит обязательной государ-
ственной регистрации, а в случае несостоятельности (банкротства) заемщика по
обязательству, которое обеспечено недвижимостью, имущество (предмет ипо-
теки) не может быть включен в конкурсную массу, и, как следствие, удовлетво-
рение требований кредитора будет происходить в общем порядке.
Ипотека как доступный источник кредитных ресурсов для финансирова-
ния инвестиций в России набирает обороты. Проведенный анализ позволяет
прийти к следующим выводам:
1) в мировой практике основным источником финансирования жилищно-
го строительства являются собственные средства строительных компаний, то-
гда как в России — внешние источники финансирования, которые далеко не
дешевы.
70
В российской строительной отрасли наблюдается высокая стоимость воз-
водимых объектов, что ограничивает строительные компании в использовании
собственного капитала по причине его недостаточности, поскольку он образу-
ется из чистой прибыли;
2) переход с долевой на проектную систему финансирования строитель-
ства жилья повлияет на увеличение кредитной нагрузки по процентам для де-
велоперов и отразится на росте стоимости квадратного метра для конечного по-
купателя.
Проектное финансирование может способствовать уходу с рынка не-
больших строительных компаний;
3) основными факторами снижения ставок по ипотеке являются плано-
мерное понижение ЦБ РФ ключевой ставки и низкие показатели инфляции,
программы предоставления Правительством РФ субсидий для ипотечного рын-
ка, а также рост предложения застройщиками жилья эконом-класса;
4) крупные игроки сократили процентные ставки по ипотеке за последние
несколько лет.
Спрос на кредиты в банках за несколько лет увеличился в среднем на 25–
30%, первоначальный взнос для первичного жилья снизился до 15% (Сбербанк)
и составляет не более 20% в других банках, предлагается рефинансирование
ипотечных кредитов.
Основными проблемами ипотечного кредитования в России являются:
высокая процентная ставка по ипотечным кредитам;
проблемы, связанные с оформлением документов: для получения ипо-
течного кредита заёмщик должен предоставить кредитной организации предва-
рительный договор о заключении договора купли-продажи объекта недвижи-
мости, подтверждающего сметную или покупную стоимость. Большинство
строительных организаций отказываются оформлять такие договоры;
проблемы сервиса, которые заключаются в предоставлении для заем-
щика разных требований и условий к ипотечному кредиту в различных отделе-
71
ниях, из-за несогласованности между филиально-территориальной сетью бан-
ков и большой текучестью кадров;
значительный размер первоначального взноса;
проблемы задолженности по выплате ипотечных платежей из-за
ухудшения финансового состояния заёмщика.
Важнейшая современная проблема ипотечного рынка России – это про-
блема «обманутых» дольщиков, которые выплачивают ипотечные кредиты. На
конец 2018 г. в России насчитывается более 200 тысяч таких семей. 2 028 домов
или 13,5 млн. кв. метров относятся к категории недостроенного жилья.
Выявленные проблемы свидетельствуют о необходимости совершенство-
вания ипотечного кредитования в России.
На основе проведенного исследования составлен прогноз развития рынка
ипотечного кредитования в России. На наш взгляд, ипотека в ближайшие годы
будет в фазе застоя. Ставки незначительно вырастут. Цены на недвижимость не
будут падать или значительно расти.
В целях развития рынка ипотечного кредитования необходимо решение
проблем, характерных для этого рынка.
Одной из основных проблем является высокая процентная ставка по ипо-
течным кредитам. Для придания ипотечному кредитованию массового характе-
ра необходимо вовлекать в процесс граждан со средними доходами. Оптималь-
ная процентная ставка будет приносить банкам некий доход, как за счет маржи,
так и за счет увеличения числа клиентов.
Для решения проблем, связанных с оформлением документов, необходи-
мо расширять круг строительных компаний, финансирование строительства ко-
торых банки осуществляют через договоры о совместной деятельности в целях
упрощения получения предварительного договора о заключении договора куп-
ли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную
стоимость объекта.
72
Для усовершенствования сервиса в банках необходимо вводить чёткую
систему взаимосвязей между филиалами на основе информационно – про-
граммного обеспечения, также снижать текучесть персонала путем введения
различных поощрений и мотиваций, таких как, предоставление определенных
льгот на ипотечный кредит для сотрудников.
Решение проблемы со значительным первоначальным взносом возможно
путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по вкладу,
то есть если у клиента на момент внесения первоначального взноса имеется
вклад в банке длительностью более полугода, срок завершения которого еще не
наступил, заёмщик может внести эти денежные средства с начисленными в бу-
дущем процентами в качестве взноса.
Снизить задолженность по выплате ежемесячных платежей можно путём
предоставления помощи заёмщику от банков в качестве управления денежными
средствами. Также необходимо отменить надбавки к ставке по ипотечным про-
дуктам, так как они увеличивают стоимость кредита.
Необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты ипо-
течного кредитования, что приведёт к росту спроса на них. Мотивировать кли-
ентов пользоваться продуктами и услугами банков можно путём внедрения си-
стемы лояльности к ответственным клиентам.
Осуществление представленных рекомендаций поможет улучшить не
только ипотечное кредитование, но также расширить круг заемщиков, спектр
предоставляемых продуктов и услуг, увеличить доходность кредитных органи-
заций благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном
рынке.
73
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный
закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп.) // Российская газета. –
1994. – 08 декабря.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998
г. № 102-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – №
29. – Ст. 3400.
3. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (с изм. и доп.) «Об исполни-
тельном производстве». Режим доступа: справочно-правовая система
«КонсультантПлюс».
4. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных
актов (положений законодательных актов) Российской Федерации: Феде-
ральный закон от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ // Собрание законодательства
Российской Федерации. 2013. № 51. Ст. 6687.
5. Концепция развития гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ.
— 2009. № 11. С. 58.
6. Проект Федерального закона .О внесении изменений в части первую,
вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федера-
ции, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
подготовлен Советом при Президенте Российской Федерации по кодифи-
кации и совершенствованию гражданского законодательства и вносится
по результатам доработки в соответствии с поручением Президента Рос-
сийской Федерации от 17 октября 2011 г. № Пр-3110.
7. Александрова А. Ю. Совершенствование правового регулирования ипо-
течного кредитования в Российской Федерации // Нотариус. – 2017. – №
8. – С. 58-60.
74
8. Ахметьянова З. А. К вопросу о залоге недвижимости и его государствен-
ной регистрации // Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14-20.
9. Берегуля О. Н. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоре-
тические основы и условия проведения // Вестник НБУ. – 2015. – №10. –
С. 19-30.
10. Боровский В. Н. Особенности ипотечного кредитования в современных
условиях / В. Н. Боровский, А. С. Боева // Science Time. – 2016. – № 12. –
С. 77-80.
11. Вериго А. В. Финансы, денежное обращение и ипотека: учеб.-метод. ком-
плекс. – Новополоцк: ПГУ, 2017.
12. Горемыкин В. А. Ипотечное кредитование: учебник. – М.: МГИУ, 2014.
13. Григорьева Т. И., Кабекова В. О., Дмитриева А. А. Информационные тех-
нологии в ипотечном кредитовании // Инновационные технологии в обра-
зовании и науке. Чебоксары, 2017. С. 45-50.
14. Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.: Выс-
шее образование, 2016.
15. Долматович И. А., Кешенкова Н. В. Мировой опыт развития ипотечного
жилищного кредитования (на примере США). // Финансы и кредит. 2018.
- № 24(2). – С. 441–454.
16. Затраты на рабочую силу и заработную плату. [Электронный ресурс] –
Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/ rosstat/ru/
statistics/wages/labour_costs/#/ (дата обращения 21.05.2019).
17. Ипотечное жилищное кредитование/ Под ред. И. В. Павловой. – М.:
БДЦпресс, 2016.
18. Казаченок О. П. Особенности ипотечного жилищного кредитования: не-
которые аспекты правового регулирования // Апробация. – 2016. – № 1. –
С. 101.-110.
19. Лаврова М. И., Худорошкoвa М. А. Проблемы развития ипотечного кре-
дитования в России // Молодой ученый. — 2016. — №10.5. – С. 12-20.