25
стем стройсбережений и используемые в дальнейшем для ипотечного кредито-
вания.
Таблица 3
Модели ипотечного кредитования в зависимости от источника
рефинансирования ипотечного кредита
Модель
ипотечного
кредитова-
ния
Кредитор
Источник
рефинанси-
рования
ипотечного
кредита
Особенности привлечения
ресурсов
Ссудо-
сберегатель-
ная
Кредитная организация в
рамках системы строи-
тельных сбережений
(банк, ссудо-
сберегательный союз,
ссудо-сберегательная
ассоциация)
Целевые
вклады и
депозиты
Обязательный накопитель-
ный период, предшествую-
щий выдаче кредита
Депозитная
Универсальный сберега-
тельный банк
Нецелевые
вклады и де-
позиты
Существенная доля долго-
срочных депозитов в порт-
феле банка
Кредитная
Банк небанковская
кредитно-финансовая
организация
Кредиты
Перераспределение ресурсов
внутри банковской системы
Эмиссии ИЦБ
на первич-
ном рынке
Универсальный ипотеч-
ный банк
Эмиссия ипо-
течных обли-
гаций креди-
тором
Ипотечные облигации обес-
печены обязательствами по
возврату ипотечных креди-
тов, находящихся на балансе
кредитора
Вторичного
рынка
Универсальный ипотеч-
ный банк
Продажа ипо-
течных акти-
вов операто-
ру вторичного
рынка (ипо-
течному аген-
ту)
Секьюритизация ипотечных
активов путем выпуска ипо-
течных ценных бумаг ипо-
течным агентом
Также рефинансирование ипотечных кредитов может осуществляться с
использованием кредитов и кредитных линий других финансовых организаций,
а также центрального банка. Такой метод в мировой практике используется
редко. Более приемлемой альтернативой выглядит привлечение средств по-
средством выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными актива-
ми. Во-первых, в этом случае можно привлечь новые средства в банковскую
систему в целом, во-вторых, избежать развития инфляционных процессов.
26
Источником рефинансирования ипотечных кредитов на первичном ипо-
течном рынке являются ипотечные облигации, выпускаемые непосредственно
кредитором (как правило, ипотечным или универсальным банком). При этом
ипотечные активы остаются на балансе кредитора и обслуживаются им же. На
вторичном рынке денежные средства могут привлекаться кредитором путем
продажи ипотечных активов оператору вторичного рынка, который на основа-
нии пула данных активов выпускает ипотечные ценные бумаги.
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
в Российской Федерации
С принятием Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и при-
знании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений зако-
нодательных актов) Российской Федерации
15
. § 3 гл. 23 ГК РФ утратил положе-
ния п. 2 ст. 334 ГК РФ о том, что залог земельных участков и другого недвижи-
мого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке
16
.
Однако теперь в п. 4 ст. 334 ГК РФ устанавливается положение о том, что
к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются в начале правила ГК
РФ о вещных правах, а в части неурегулированной указанными правилами —
законом об ипотеке (имеется ввиду федеральный закон от 16.07.1998 года №
102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)
17
.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ
о вещных правах. Ранее такого положения в ГК РФ не устанавливалось. По
15
О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и
признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодатель-
ных актов) Российской Федерации: Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ // Собра-
ние законодательства Российской Федерации. 2013. № 51. Ст. 6687.
16
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст.
3301.
17
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // Со-
брание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.
27
нашему мнению, установление вышеупомянутого положения связано со сле-
дующим. Российские цивилисты-исследователи римского права делали различ-
ные выводы относительно природы залоговых отношений в римском праве и,
как следствие, предлагали различные подходы к оценке правовой природы за-
логовых прав по российскому гражданскому праву.
В современной юридической литературе также имеются мнения о вещно-
правовой сущности залога. Так, по мнению Е. А. Суханова, залоговое право от-
носится к числу вещных прав, обеспечивающих надлежащее исполнение обяза-
тельств, и вместе с правом удержания составляет особую группу ограниченных
вещных прав — так называемые обеспечительные. права, вещная природа ко-
торых оспаривается в современной отечественной литературе. Аналогичного
мнения придерживается В. С. Ем, который считает, что в случаях когда предме-
том залога являются вещи, особенно недвижимые, преимущественное право за-
логодержателя обладает всеми признаками вещного права
18
.
Согласно Концепции развития гражданского законодательства, особен-
ность действующего законодательства заключается в двойственном отношении
к праву залога, которое заключается в том, что регулирование залога сближает
правовой режим залоговых прав с правовым режимом .классических. вещных
прав. Такая двойственность создает трудности в правоприменении, учитывая
неоднозначность правовой природы залога, поэтому в Концепции предлагалось
оставить неизменным основное место регулирования залоговых правоотноше-
ний в ГК РФ, а именно в главе об обеспечении исполнения обязательств. При
этом в Концепции подчеркивалось, что регулирование договора залога должно
осуществляться нормами обязательственного права, а права залога как права,
обременяющего вещь и следующего за ней, — положениями вещного права
19
.
18
Российское гражданское право: Учебник: В 2 Т. Т.1. / Отв. ред. Е. А. Суханов. - М., 2016. –
С. 123.
19
Концепция развития гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. — 2009. № 11. С.
58.
28
В Пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении
изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского Кодекса
Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации. отмечается, в частности, следующее: «Основная масса новелл раз-
дела 2 ГК РФ сосредоточена в подразделе 4 «Ограниченные вещные права», ко-
торый предусматривает введение в действующее российское законодательство
широкого набора ранее неизвестных ему ограниченных вещных прав, призван-
ных охватить максимально широкий круг случаев, когда одно лицо имеет эко-
номическую потребность в пользовании имуществом другого лица. Исходя из
этих потребностей, проект предлагал иметь в гражданском законодательстве
следующие ограниченные вещные права: право постоянного землевладения
(глава 20); право личного пользования (глава 20.3); ипотека (глава 20.4)
20
.
Что касается вопроса о соотношении закона об ипотеке и ГК РФ, то в п. 3
ст. 1 закона об ипотеке указано, что общие правила о залоге, содержащиеся в
ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда
указанным Кодексом не установлены иные правила, то есть можно сделать вы-
вод о том что: во-первых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, мо-
гут применяться только к договору об ипотеке; во-вторых, ГК РФ вообще не
устанавливает никаких правил о договоре об ипотеке; в-третьих, общие правила
о залоге, содержащиеся в ГК РФ, могут применяться к отношениям по договору
об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Часть 3 ст. 339 ГК РФ указывает, что договор залога, который должен
быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению, а так
же должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации
сделок с недвижимым имуществом (ст. 339.1 ГК РФ).
20
Проект Федерального закона .О внесении изменений в части первую, вторую, третью и
четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодатель-
ные акты Российской Федерации. подготовлен Советом при Президенте Российской Федера-
ции по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и вносится по
результатам доработки в соответствии с поручением Президента Российской Федерации от
17 октября 2011 г. № Пр-3110.
29
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован только в случаях, если
требование о регистрации установлено в федеральном законе.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно расширяет пра-
ва банков. В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, при-
обретенное, либо построенное полностью или частично с использованием кре-
дитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого
займа… находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в
Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателем по данно-
му залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившая кре-
дит на покупку квартиры.
Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному до-
говору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы
обязательства, так и процентов за пользование кредитом. Согласно п. 1 ст. 130
ГК РФ и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут быть жилые до-
ма, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколь-
ких изолированных комнат.
В соответствии с требованиями ст. 9 Закона об ипотеке в тексте договора
об ипотеке должны быть указаны:
– предмет ипотеки с указанием его местонахождения и полного описания;
– оценка предмета ипотеки;
– существо исполнения обязательства;
– размер исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть
указываются размер кредита и проценты, которые должны быть уплачены бан-
ку за пользование кредитом;
– срок исполнения обязательств, обеспечиваемого ипотекой;
– право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,
принадлежит залогодателю и наименование органа государственной регистра-
ции, зарегистрировавшей это право;
30
– сроки (периодичность) платежей и их размеры, если в кредитном дого-
воре обязательство подлежит исполнению по частям.
Если в договоре об ипотеке стороны не оговорили хотя бы один из выше-
перечисленных пунктов, то данный договор считается недействительным. В со-
ответствии со ст. 11 Закона об ипотеке, права залогодержателя на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, возникают с момента внесения записи об
ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не уста-
новлено федеральным законом, а если обязательство, обеспечиваемое ипоте-
кой, возникло позднее – с момента возникновения этого обязательства. Имуще-
ство, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным с момента
заключения договора об ипотеке. Для залогодателя и залогодержателя закон не
прописывает механизм наложения обременения и его последствия, в случае от-
чуждения заложенной жилой недвижимости. Закладная является именной цен-
ной бумагой. Согласно ст. 10 Закона об ипотеке и ст. 339 ГК РФ договор об
ипотеке подлежит государственной регистрации. Важно отметить, что несо-
блюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет
его недействительность
21
.
Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государствен-
ной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). Если в договоре об ипотеке
сказано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким
договором государственный орган предоставляется закладная. Датой государ-
ственной регистрации ипотеки является день совершения записи об ипотеке в
едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Ст. 33 Закона об ипотеке является новеллой законодательства, вступаю-
щий в противоречие с ст. 182 ГК «Представительство» и ст. 185 ГК «Доверен-
ность». Залогодержатель по своей сути не может быть представителем залого-
21
Туганов Ю. Н., Читаева Л. Е. Проектное финансирование жилищного строительства: про-
гноз рисков для военнослужащих (на примере судебной практики по договорам участия в
долевом строительстве) // Военное право. – 2018. – выпуск № 2. - С. 108.
31
дателя и, тем более, не может иметь от него доверенности. Однако Закон об
ипотеке допускает такую защиту недвижимости только в том случае, если зало-
годатель сам отказался защищать свои права на заложенное.
Таким образом, рассмотрев вопросы правового регулирования договора
ипотеки, можно сделать вывод о том, что законодатель принимает во внимание
положения Конституции Российской Федерации о том, что никто не может
быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (п. 3 ст. 35 Консти-
туции Российской Федерации) и каждый вправе защищать свои права и свобо-
ды всеми способами, не запрещенными законом (п. 2. ст. 45 Конституции Рос-
сийской Федерации). Согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических
лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих
прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Выводы по главе 1
Ипотечный кредит – это экономические правоотношения по поводу дви-
жения ссуженной стоимости, которые выполняют совокупность базовых (пере-
распределительная) и специфических (социальная, формирования жилищного
рынка, инвестиционная, рефинансирования) функций, которые направлены на
разрешение жилищных проблем населения.
Ипотечное кредитование – это сложная совокупность директивно-
регулируемых правоотношений, которые складываются в ходе выдачи кредитов
с целью обеспечения населения жилыми помещениями, которые обеспечены
залогом или долей в жилищном строительстве, формирования долгосрочных
финансовых ресурсов. Гарантией возвратности ипотечного кредита является
обеспечение, которое находит выражение в системе как экономических, так и
правовых отношений кредитора и заемщика, возникающих в ходе кредитной
сделки.
Ипотека выступает самым привлекательным для банковских организаций
видом обеспечения кредита, так как в качестве предмета ипотеки выступает не-
движимость. Наряду с этим, применение ипотеки обеспечивает надежность за-
32
логовых правоотношений в силу того, что она подлежит обязательной государ-
ственной регистрации, а в случае несостоятельности (банкротства) заемщика по
обязательству, которое обеспечено недвижимостью, имущество (предмет ипо-
теки) не может быть включен в конкурсную массу, и, как следствие, удовлетво-
рение требований кредитора будет происходить в общем порядке.
33
Глава 2. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования
в России
2.1. Особенности ипотечных программ российских банков
Ипотечное кредитование в нашей стране переживает в настоящее время
изменения. Одни эксперты прогнозируют понижение ипотечных ставок, кото-
рые могут достигать рекордно низких значений, а другие, наоборот, предрека-
ют образование «финансовых пузырей» подобным тем, которые появились у
американских ипотечных банков к 2008 г. Предоставление американскими бан-
ками дешевых ипотечных кредитов и отсутствие должного контроля за плате-
жеспособностью заемщиков стали причинами мирового финансового кризиса.
Подобные опасения, связанные с дальнейшим понижением процентных ставок
по ипотеке в Российской Федерации, могут вызвать кризис российской банков-
ской системы.
Анализ последствий ипотечного кризиса в США показывает, что амери-
канские банки были вынуждены сократить программы ипотечного кредитова-
ния, а властям пришлось внести изменения в законодательство, регулирующее
рынок недвижимости и систему ипотечного кредитования
22
.
Отдельные факторы снижения процентных ставок по ипотеке в россий-
ских банках приведены в табл. 4.
Таблица 4
Факторы снижения ставок по ипотеке в Российской Федерации
Причина
Содержание фактора
1
2
Политика ЦБ РФ
Регулятор с 2016 г. планомерно понижает ключевую став-
ку для банков, которая на период с 17 сентября по 16 де-
кабря 2018 г. равнялась 7,5%. ЦБ РФ прогнозирует годо-
вую инфляцию в интервале 5,0-5,5% по итогам 2019 г. с
возвращением к 4% в 2020 г. и будет оценивать целесооб-
разность дальнейшего повышения ключевой ставки с уче-
том динамики инфляции
22
Долматович И. А., Кешенкова Н. В. Мировой опыт развития ипотечного жилищного креди-
тования (на примере США). // Финансы и кредит. 2018. - № 24(2). – С. 441.
34
Продолжение таблицы 4
1
2
Политика Правитель-
ства РФ
Снижение уровня инфляционных показателей за послед-
ние годы; программа предоставления субсидий для ипо-
течного рынка, которая позволит 8 будущем сохранить
ставки по ипотеке на приемлемом уровне
Политика застройщи-
ков
Рост предложения квартир эконом-класса
Лидерами по предоставлению ипотечных кредитов являются три круп-
нейших банка (табл. 5).
Таблица 5
Рейтинг банков по предоставлению ипотечных кредитов
в Российской Федерации на 2018 г.
Место в рей-
тинге
Характеристика банка
1
Сбербанк, доля на рынке ипотеки около 1 трлн. руб., или 55,6%
2
ВТБ, доля на рынке ипотеки около 25%
3
Райффайзенбанк, резко увеличивший за несколько лет долю ипо-
течных кредитов в портфеле
Лидеры кредитного рынка в Российской Федерации осуществляли в тече-
ние последних несколько лет планомерную политику, направленную на сниже-
ние процентных ставок по ипотеке (табл. 6, данные по состоянию на
01.12.2018). Банки могут предлагать «ипотечные акции» с нулевым первона-
чальным взносом. На практике кредитная ставка по таким программам является
более высокой и может достигать значений от 12,5 до 14,5%.
Следствием снижения ставок по ипотеке может быть рост числа сделок
на рынке первичной и вторичной недвижимости. Повышение спроса на ипотеку
зависит не только от снижения процентных ставок, но и от платежеспособности
заемщиков.