45
2.3. Современные проблемы рынка ипотечного кредитования РФ
Рассмотрим современные проблемы рынка ипотечного кредитования Рос-
сии.
В российской практике финансирование жилищного строительства на ос-
нове использования средств дольщиков занимает наибольший удельный вес в
общем объеме внешних источников финансирования, с присущими ему досто-
инствами и недостатками (табл. 10).
Таблица 10
Достоинства и недостатки долевого
финансирования в строительстве
Вид
Характеристика
Достоинства
Пополнение оборотных средств строительных компаний на
начальном этапе строительства жилого дома, что обеспечивает
непрерывность строительного процесса и снижает сроки строи-
тельства;
гарантии продажи большей части или всех квартир в доме;
исключение последующего этапа реализации квартир
Недостатки
Сокращение нормы прибыли строительных компаний, что связано
с более низкими, чем после сдачи дома, ценами по которым реа-
лизуются квартиры дольщикам;
возможность замораживания строительного объекта из-за финан-
сового просчета и воздействия внешних факторов, таких как рез-
кий скачок цен на недвижимость и стройматериалы
Закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья
прошел третье чтение в Государственной Думе 21 июня 2018 г.
32
. Предусмат-
ривается, что переход на новую систему финансирования жилья пройдет в два
этапа: с 1 июля 2018 г. добровольно и с 1 июля 2019 г. — в обязательном по-
рядке. При привлечении средств граждан в долевое строительство будут ис-
пользоваться эскроусчета и осуществляться банковское сопровождение проек-
тов, а договоры долевого участия в нынешнем виде перестанут существовать.
Эскроу-счета будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов на сум-
му до 10 млн. руб. Планируется упрощенный порядок предоставления компен-
32
Сайт Государственной Думы Российской Федерации. URL: http://duma.gov.ru/news/27388.
46
сационных земельных участков застройщикам, которые взяли на себя обяза-
тельство по достройке проблемных объектов и несут солидарную ответствен-
ность с владельцами компаний-застройщиков за причиненный гражданам
ущерб.
Эксперты отмечают, что проектное финансирование могло появиться без
законодательных инициатив, если бы банковская система позволяла девелопе-
рам привлекать больше средств под проекты. Кредитование девелоперов при
долевом финансировании имеет следующую структуру: 20% в расходах состав-
ляет стоимость земельного участка, до 15% — проектирование и согласование
документации, 25% — прокладка сетей и дорожной инфраструктуры и 40% —
собственно строительно-монтажные работы
33
.
Банки кредитуют застройщиков под ликвидный залог (землю), которая в
себестоимости строительства объекта занимает 20%. Кредит увеличивает себе-
стоимость строительства, когда на начальном этапе девелопер привлекает бан-
ковские средства, а дальнейшее финансирование происходит за счет средств
дольщиков. При проектном финансировании и отказе от привлечения средств
дольщиков кредитная нагрузка по процентам вырастет для девелопера и приве-
дет к сокращению маржинальности девелоперских компаний и росту стоимости
квадратного метра для конечного покупателя. Проектное финансирование мо-
жет стать причиной ухода с рынка небольших строительных компаний.
За переходом к проектному финансированию эксперты усматривают но-
вый вектор развития территорий и новый передел частной собственности, где
проектное финансирование выступает эффективным способом быстрой и деше-
вой экспроприации земель.
Повышение спроса на ипотеку зависит не только от снижения процент-
ных ставок, но и от платежеспособности заемщиков. Огромное значение имеют
макроэкономические показатели в стране. Если денежные доходы населения
33
Яхонтов В. Проектное финансирование строительства жилья как передел частной соб-
ственности. Сайт газеты «Ведомости». URL: https://www.vedomosti.ru/ realty/ blogs/ 2018/ 01/
26/749075-proektnoe-finansirovaniestroitelstva-zhilya (дата обращения: 15.05.2019).
47
будут подвержены стагнации, снижение процентных ставок по ипотеке не при-
ведет к нужному результату. Заемщики с низкой зарплатой не смогут обслужи-
вать ипотечные кредиты. В то же время исследования показывают, что уровень
финансовой грамотности населения в большей степени влияет на стратегию
принятия решений в домашних хозяйствах, чем размер доходов граждан, тра-
диционно рассматривающийся в качестве ключевого детерминанта финансово-
го поведения населения
34
.
Для увеличения уровня сбережений в доходах населения следует плано-
мерно осуществлять ряд важнейших мероприятий: реализовывать систему гос-
ударственных мер по повышению реальных денежных доходов населения, со-
кращать неравенство в доходах, продолжать политику снижения темпов ин-
фляции, реализовывать мониторинг сберегательного процесса
35
.
Ряд экспертов сходятся во мнении о том, что банковская система не отве-
чает инвестиционным требованиям расширенного воспроизводства. Необходи-
мо объединить преимущества государства и частного сектора в единой техно-
логической цепи инвестиционного и финансового обеспечения расширенного
воспроизводства
36
.
Перспективы доступности ипотеки как источника кредитных ресурсов
для финансирования инвестиций в Российской Федерации можно оценить на
основе мнений руководителей ведомств и банков, оказывающих непосред-
ственное влияние на этот процесс (табл. 11).
34
Сушко Е. Ю. Финансовое поведение населения и его детерминанты. // Финансы и кредит.
2017. - № 23(12). – С. 670.
35
Такмакова Е. В., Спасская Н. В. Сбережения в механизме трансформации доходов населе-
ния в инвестиции. // Финансы и кредит. 2017. - № 23(16). – С. 949.
36
Мажигова Е. М. Противоречия использования кредитных ресурсов и инвестиционных по-
требностей в российском воспроизводстве. // Финансы и кредит. 2018. - № 24(7). – С. 1560.
48
Таблица 11
Прогнозные позиции доступности ипотеки как источника
финансирования инвестиций со стороны власти и бизнеса
в Российской Федерации
Вид
Характеристика
ЦБPФ
Предполагается достичь показателей ставки по ипотеке в
диапазоне от 9 до 10% при значении ключевой ставки ЦБ РФ
в 6,5-7% и при годовой инфляции 4% к 2020 г. (Э.
Набиулина)
Правительство РФ
В стране созданы все условия для достижения показателя
ставки по ипотеке в значении 6-7% (Д. Медведев)
Минэкономразвития-
России
Ставки по ипотеке будут 8-9% в 2019-2020 гг.(М. Орешкин)
Сбербанк
При сохранении тренда на понижение инфляции можно до-
стичь показателей ставки по ипотеке в значении 6-7% к
2020 г.; на ноябрь 2018 г. ставка по ипотеке Сбербанка -
8,99% (Г. Греф)
Промсвязьбанк
Ставка по отеке в 8% будет достигнута к 2020 г. (Д. Мона-
стыршин, главный аналитик Промсвязьбанка)
Развитие системы ипотечного кредитования порождает проблему неис-
полнения заемщиками своих обязательств перед кредиторами. В подобной си-
туации возникает необходимость в передаче кредитору предмета залога — не-
движимости, которой может быть единственное жилье гражданина. Эксперты
сходятся во мнении о преждевременном принятии соответствующих законо-
проектов и считают, что в том виде, в котором законодатель предлагает реали-
зовать данный вопрос на практике, не решатся в полной мере проблемы неис-
полнения субъектами своих денежных обязательств.
Важнейшая современная проблема ипотечного рынка России – это про-
блема «обманутых» дольщиков, которые выплачивают ипотечные кредиты. На
конец 2018 г. в России насчитывается более 200 тысяч таких семей. 2 028 домов
или 13,5 млн. кв. метров относятся к категории недостроенного жилья.
В 2018 г. в Госдуму внесен законопроект о приостановке выплат ипотеки
за проблемную новостройку. Однако, идея приостановки выплат по ипотеке из-
за образования долгостроя является, на наш взгляд, запоздалой. С такой иници-
ативой нужно было выступить на 10 лет раньше, до двух экономических кризи-
49
сов, оставивших за собой шлейф долгостроев и обманутых дольщиков. В усло-
виях же отказа от долевого строительства, большого смысла в такой инициати-
ве нет. В России еще насчитывается около 40 тыс. граждан, столкнувшихся с
данной проблемой, но для них можно учредить адресную программу помощи,
не прибегая к столь коренному пересмотру законодательства.
Если же закон позволит прекращать выплаты по ипотеке, как только
строительство приобретенного заемщиком дома останавливается, то получится,
что банк разделяет с покупателем ответственность за выбранный объект. Если
же риск долгостроя перенести на банки, то это приведёт не только к росту ста-
вок по ипотеке на строящееся жильё, но и ужесточению требований банков по
аккредитации строительных объектов, в особенности по стадии готовности.
Банки будут пытаться снять риски с ипотечного кредитования строящегося жи-
лья любыми доступными способами, в том числе будут очень тщательно про-
верять объект при аккредитации, вводить более жесткие требования к застрой-
щикам. Возможен вариант, когда самые доступные для населения объекты на
малой стадии строительства вообще перестанут кредитовать. Или, к примеру,
будут ужесточены требования к застройщику в части наличия большого опыта
завершённого строительства, и в таком случае, молодым компаниям-
застройщикам будет сложно на рынке, ведь доля продаж с ипотекой составляет
более 60% от общего числа продаж.
Рассмотрим юридические проблемы института ипотеки.
Необходимо отметить, что проблемы имеют принципиальное значение,
однако соответствие залогового права, установленного гражданским правом
РФ, приобретают ключевое значение для развития ипотечной системы в целом.
В юридической литературе неоднократно отмечалось, что «формирование ци-
вилизованной системы ипотечного кредитования, возможно только после еди-
нообразного нормативного закрепления принципов ипотечного кредитования и
ипотеки в целом в различных законодательных актах, непосредственно касаю-
щихся ипотечного кредитования». В теории отечественного гражданского зако-
50
нодательства, а также законодательства других развитых стран, основным
принципом залога недвижимого имущества является принцип преимуществен-
ности. В научной литературе, данный принцип нередко именуют принципом
«специальности» или принципом «старшинства»
37
.
Эти принципы отразились в определении договора ипотеки, в котором
указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества, залогодержатель,
который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, име-
ет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику, из
стоимости заложенного недвижимого имущества
38
. Одновременно с этим, ста-
тья 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве»
39
от 02.10.2007
№ 229-ФЗ указывает, что судебный пристав исполнитель имеет право обратить
взыскание на заложенное имущество на основании исполнительного листа.
Следовательно, что в данном случае имеет место нарушение принципа специ-
альности залога. Как следствие, частично утрачивается смысл залога, суть залог
выделяется из всей массы имущества должника, специально для удовлетворе-
ния требований залогодержателя. Представляется, что в данном противоречии,
если данная ситуация проецируется в объективную действительность, приори-
тет должен быть отдан Федеральному закону «Об ипотеке» и закреплен на за-
конодательном уровне
40
.
Кроме того, необходимо сосредотачивать внимание на другом, не менее
важном принципе ипотечной системы, а именно, принципе бесповоротности.
Так, норма, содержащаяся в Федеральном законе «Об ипотеке», указывающая,
что залог прекращается в случае виндикации, вступает в прямое противоречие с
37
Раджабов П. Р. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных
участков // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института — 2015.
— выпуск № 3-4. – С. 14.
38
Александрова А. Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитова-
ния в Российской Федерации // Нотариус. – 2017. – № 8. – С. 58.
39
Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (с изм. и доп.) «Об исполнительном производ-
стве». Режим доступа: справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
40
Пономарева Е. С. Правовое регулирование ипотеки // Молодой ученый. — 2017. — №44. —
С. 135.
51
указанным принципом. Так, согласно статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ,
в случаях, когда имущество, выступающее в качестве предмета договора ипо-
теки, изымается у залогодателя на основании того, что собственником имуще-
ства является другое лицо, ипотека в отношении данного имущества подлежит
прекращению. В свою очередь, залогодержатель имеет право потребовать до-
срочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Залогодержатель, основываясь на достоверность сведений из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП), обращается в государственный орган по месту нахождения предлагае-
мого в залог недвижимого имущества с заявлением о предоставлении выписки
из реестра. Государственный орган выдает будущему залогодержателю выпис-
ку, подтверждающую право собственности залогодателя на интересуемую не-
движимость. Тем не менее на самом деле благодаря статье 42 Федерального за-
кона № 102-ФЗ, запись о праве собственности залогодателя на заложенное кре-
дитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипоте-
ка тут же прекратится
41
.
Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципа-
ми ипотечной системы, основным смыслом создания которой было создание
«прозрачности» прав и защита полагавшихся на данные ипотечных книг лиц
(принцип публичной достоверности). Принимая в залог недвижимость в каче-
стве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то, что в
едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а во-
вторых, что сведения единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним достоверны.
Противоречие российской модели виндикации известным принципам
ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации
41
Ахметьянова З. А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации //
Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14.
52
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомним, указанная модель
закреплена в статьях 301, 302 Гражданского Кодекса РФ и сводится к следую-
щему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из
чужого незаконного владения.
Действующее гражданское законодательство при построении модели
виндикации реализовало в себе так называемую теорию «наименьшего зла».
Суть данной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из
сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разре-
шается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имуще-
ственные интересы за счет недобросовестного продавца. Например, если иму-
щество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуж-
дать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит фи-
нансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на добросовестность при-
обретателя, имущество возвращается собственнику.
Восполнение указанных выше пробелов, окажет благоприятное влияние
на развитие правового института ипотеки на территории РФ.
Выводы по Главе 2
Ипотека как доступный источник кредитных ресурсов для финансирова-
ния инвестиций в России набирает обороты. Проведенный анализ позволяет
прийти к следующим выводам:
1) в мировой практике основным источником финансирования жилищно-
го строительства являются собственные средства строительных компаний, то-
гда как в России — внешние источники финансирования, которые далеко не
дешевы. В российской строительной отрасли наблюдается высокая стоимость
возводимых объектов, что ограничивает строительные компании в использова-
нии собственного капитала по причине его недостаточности, поскольку он об-
разуется из чистой прибыли;
2) переход с долевой на проектную систему финансирования строитель-
ства жилья повлияет на увеличение кредитной нагрузки по процентам для де-
53
велоперов и отразится на росте стоимости квадратного метра для конечного по-
купателя. Проектное финансирование может способствовать уходу с рынка не-
больших строительных компаний;
3) основными факторами снижения ставок по ипотеке являются плано-
мерное понижение ЦБ РФ ключевой ставки и низкие показатели инфляции,
программы предоставления Правительством РФ субсидий для ипотечного рын-
ка, а также рост предложения застройщиками жилья эконом-класса;
4) крупные игроки сократили процентные ставки по ипотеке за последние
несколько лет.
Спрос на кредиты в банках за несколько лет увеличился в среднем на 25–
30%, первоначальный взнос для первичного жилья снизился до 15% (Сбербанк)
и составляет не более 20% в других банках, предлагается рефинансирование
ипотечных кредитов.
Основными проблемами ипотечного кредитования в России являются:
1) высокая процентная ставка по ипотечным кредитам;
2) проблемы, связанные с оформлением документов: для получения ипо-
течного кредита заёмщик должен предоставить кредитной организации предва-
рительный договор о заключении договора купли-продажи объекта недвижи-
мости, подтверждающего сметную или покупную стоимость. Большинство
строительных организаций отказываются оформлять такие договоры;
3) проблемы сервиса, которые заключаются в предоставлении для заем-
щика разных требований и условий к ипотечному кредиту в различных отделе-
ниях, из-за несогласованности между филиально-территориальной сетью бан-
ков и большой текучестью кадров;
4) значительный размер первоначального взноса;
5) проблемы задолженности по выплате ипотечных платежей из-за
ухудшения финансового состояния заёмщика.
54
Важнейшая современная проблема ипотечного рынка России – это про-
блема «обманутых» дольщиков, которые выплачивают ипотечные кредиты. На
конец 2018 г. в России насчитывается более 200 тысяч таких семей. 2 028 домов
или 13,5 млн. кв. метров относятся к категории недостроенного жилья.
Выявленные проблемы свидетельствуют о необходимости совершенство-
вания ипотечного кредитования в России.