56
2. Страхование жизни заемщика (страхование жизни на случай
смерти/страхование от несчастных случаев и болезней, дожитие до
определенного возраста или срока, или наступление иного события);
3. Титульное страхование (риск утраты или ограничения/
обременения права собственности);
4. Страхование ответственности заемщика (страхование гражданской
ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение
обязательств по договору);
5. Страхование предпринимательского риска банка (страхование
предпринимательских рисков)
61
.
Последние два вида в России представляют собой страхование
ипотечных обязательств, специфика которого заключается в том, что
страховой риск в этом случае может реализоваться даже в условиях
отсутствия кризиса.
В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита,
ипотечное страхование положительно влияет на условия данного
кредитования. В качестве примера о положительном влиянии страхования на
систему ипотечного кредитования приведем сравнительные расчеты
программ по двум вариантам: без ипотечного страхования и по программе
АИЖК (агентство по ипотечному жилищному кредитованию) с учетом
страхования ипотечных обязательств
Страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. По
закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и
полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы
заемщик дополнительно страховал свою жизнь, трудоспособность и риск
утраты права собственности на жилье (титул). Обычно ипотечный банк имеет
список страховых компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам
ипотечного кредита настоятельно рекомендуется страховаться в этих
61
Гедгафова, А.М. Кредитный риск коммерческих банков в России. / А.М. Гедгафова // Аллея науки. - 2018.
- Т. 2. - № 1 (17). - С. 155-157.
57
компаниях.
Рассмотрим отдельные ведущие банки РФ, и проследим различные
тарифы в страховых компаниях, которые являются партнером данному
банку.
При ипотечном кредитовании Сбербанк требует страховать элементы
предмета ипотеки от рисков утраты (гибели) или повреждения имущества.
При оформлении ипотеки по программе «Ипотека с государственной
поддержкой» обязательным является страхование жизни и здоровья
заемщика. Титульное страхование не требуется.
По условиям банка «ВТБ» необходимо страхование конструктивных
элементов предмета ипотеки от рисков утраты (гибели) или повреждения,
страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика (при наличии),
титульное страхование. В случае оформления страхового полиса только по
риску утраты или повреждения приобретаемой квартиры процентная ставка
по кредиту увеличивается на 1%.
В зависимости от выбранной программы кредитования ПАО «АКБ
«Банк Москвы» требует оформления страхования либо по стандартам банка
ВТБ 24, либо по собственной программе. Исследование проводилось по
программе страхования по стандартам Банка Москвы, которая включает
страхование конструктивных элементов предмета ипотеки от рисков утраты
(гибели) или повреждения, страхование жизни и здоровья заемщика и
созаемщика (при наличии), титульное страхование. При отсутствии личного
и
АО «Газпромбанк» можно назвать самым демократичным в плане
требований к страхованию ипотеки. В 90% случаев кредитным договором
предусмотрено страхование только конструктивных элементов предмета
ипотеки от рисков утраты (гибели) или повреждения имуществ. В частных
случаях банк может включить в кредитный договор страхование от утраты
права собственности при оформлении договора страхования жилья на
вторичном рынке и страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении
58
ипотеки на приобретение строящегося жилья
62
.
Рынок ипотечного страхования развивается в неразрывной связи с
рынком ипотечного кредитования. Он является вторичным по отношению к
рынку ипотечного кредитования. С его помощью возможно решение ряда
проблем, связанных с высокими рисками при проведении кредитных
операций, за счет своевременной разработки и внедрения новых программ
ипотечного страхования.
На этапе становления ипотечного страхования, как правило,
использовались следующие виды: страхование предмета залога, страхование
жизни заемщика, страхование титула и гражданской ответственности
квартиросъемщика перед третьими лицами. Все три вида страхования
осуществлялись как комплексные.
В соответствии с принятой в июле 2006г. поправкой в Федеральный
закон «Об ипотечных ценных бумагах» обязательным теперь признается
только страхование квартиры от повреждения и уничтожения. До внесения
изменений обязательным было также страхования жизни и утраты
трудоспособности, если банк в дальнейшем эмитирует ипотечные ценные
бумаги. Однако большинство ипотечных банков не стало изменять
внутренние инструкции и регламенты. Это объясняется тем, что присутствие
рисков, связанных с жизнью заемщика, сохраняется. Данный вид
страхования носит и социальный характер, позволяя заемщику и членам его
семьи при наступлении страхового случая погасить задолженность по
кредиту и не лишиться крыши над головой. В числе немногих финансовых
учреждений, отреагировавших на постановление правительства, оказался
Сбербанк России, требующий застраховать только предмет ипотеки.
Отмена в конце 2006 г. титульного страхования при ипотечном
кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию также не вызвало реакции со стороны банков-участников
62
Гедгафова, А.М. Кредитный риск коммерческих банков в России. / А.М. Гедгафова // Аллея науки. - 2018.
- Т. 2. - № 1 (17). - С. 155-157.
59
федеральной программы. Таким образом, на сегодняшний день большинство
финансовых учреждений требуют застраховать три вида рисков:
страхование жилья;
страхование жизни и здоровья заемщика;
страхование титула.
Высокая ставка по кредитам и большой первоначальный взнос во
многом обусловливаются высоким риском, поскольку кредит выдастся на
длительный срок. За счет разработки и введения принципиально нового
ипотечного страхования кредитных рисков страховщики могут оказать
содействие в решении этих проблем.
Кроме дефолта заемщика по причине повреждения залога и утраты
трудоспособности, учитывая экономическую ситуацию в России, не менее
актуальным представляется риск снижения платежеспособности заемщика в
связи с потерей дохода. Сегодня данный риск лежит на кредитной
организации и закладывается в процентную ставку, тем самым ее
увеличивая.
Ведущие страховые компании уже приступили к внедрению нового
вида страхования. Страховым случаем может быть признана потеря
заработной платы в результате увольнения в связи с ликвидацией
организации или сокращением численности персонала. Страховщик
осуществляет платежи в счет погашения задолженности перед банком до тех
пор, пока страхователь не будет вновь принят на работу. Для заключения
договора страхования необходимо предоставить трудовой договор или
гражданско-правовой договор и справку о доходах. В договоре
дополнительно может быть установлен максимальный период
ответственности страховой компании в случае потери дохода.
Статистика стран, имеющих развитые ипотечные рынки,
свидетельствует о том, что чем выше доля кредита в стоимости залога, тем
больше кредитный риск. Возрастает риск, как неплатежа заемщика, так и
того, что в случае обращения взыскания на предмет залога и реализации его с
60
торгов банку не удастся компенсировать свои потери.
Уменьшая риски банковской системы, первоначальный взнос является
фактором, сдерживающим развитие ипотечного рынка. Накопление
первоначального взноса может растянуться на несколько лет. За этот период
стоимость квартиры может значительно увеличиться, а накопления
обесцениться в результате инфляции. Снижение первоначального взноса
увеличит объемы кредитования за счет привлечения потенциальных
заемщиков со стабильными доходами, но не имеющих накоплений для
внесения первоначального взноса.
В связи с этим особенно ценным представляется опыт зарубежных
страховых компаний, предоставляющих услугу индивидуального ипотечного
страхования (private mortgage insurance). PMI — это разновидность
страхования, которая защищает кредитора от убытков при дефолте заемщика.
Наличие полиса PMI является обязательным требованием банка, если размер
кредита превышает 80 % от стоимости недвижимости. PMI освобождает
заемщика от необходимости накапливать сумму первоначального взноса.
Хотя страховой полис РМI покупает банк, платит за страхование заемщик.
Премия по PMI включена в ежемесячные платежи по погашению
задолженности. Кредитор передает полученную премию страховой
компании.
Полис не гарантирует банку полного возврата задолженности, но
кредиту. Полис может гарантировать до 30% задолженности по кредиту или
возврат разницы между ценой реализации залога и задолженностью по
кредиту. Страхованием могут покрываться накопленные проценты к моменту
реализации залога, а также расходы кредитной организации в связи с
обращением взыскания. В США наличие PMI требуют ипотечные агентства,
которые выкупают у региональных банков ипотечные кредиты.
Размер премии PMI зависит от первоначального взноса, типа
закладываемой недвижимости и страховой суммы. От кредитной истории
заемщика размер премии не зависит. При этом банк имеет право отказать в
61
получении кредита в результате анализа кредитной истории, несмотря на
согласие заемщика платить премии по PMI. Заемщик может инициировать
прекращение действия договора в следующих случаях:
- при увеличении рыночной стоимости недвижимости, которая
превысит текущую задолженность по кредиту более чем на 20%;
- при выплате оговоренной доли кредита.
Если в отношении комплексного ипотечного страхования
выработались определенные стандарты, то страхование финансовых рисков
при долевом участии в строительстве многоквартирных домов находится на
стадии разработки.
По статистике банков в Москве не менее 70% одобренных заемщиков
не могут своевременно найти подходящий им вариант квартиры или
завершить сделку купли-продажи по причине недостатка предложения. На
периферии этот показатель ниже (30-50%), хотя острый дефицит квартир на
вторичном рынке жилья наблюдается практически во всех российских
регионах.
Кредитование для целей приобретения жилья на этапе его
строительства также не может решить жилищного вопроса, так как банки
опасаются выдавать необеспеченные кредиты. Поэтому доля сделок с вновь
созданным жильем в 2016-2018 гг. оставалась на прежнем уровне.
В настоящее время банки готовы предоставлять кредиты на
приобретение квартир только определенных застройщиков, так как
большинство строительных организаций не готово к раскрытию финансовой
информации и разрешительной документации на объекты строительства.
В качестве обеспечения по данным кредитам может выступить
страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве
многоквартирных домов. Некоторые страховщики уже сейчас предлагают
заключить договор страхования на случай банкротства строительной
организации или действия обстоятельств непреодолимой силы.
Перед подписанием полиса производится проверка как финансовой
62
отчетности, гак и документов, сопровождающих строительство. В связи с
тем, что ежегодно увеличивается ввод в действие жилых домов, данный вид
страхования представляется перспективным, хотя лидеры страхового рынка
не спешат разрабатывать программы по страхованию финансовых рисков.
Следует отметить, что для развития ипотечного страхования
необходимо; прежде всего, развитие ипотеки, в том числе формирование
информационной базы по ипотечным кредитам, накопление кредитных
историй и доработка законодательной базы.
Для выработки принципиально новых страховых продуктов,
обеспечивающих защиту всех участников ипотечного рынка, а также
позволяющих сделать ипотеку доступной для широких слоев населения,
необходимо объединение усилий кредитных и страховых организаций.
Таким образом, формирование системы ипотечного страхования
непосредственно связано как с общим состоянием российского страхового
рынка, так и с развитием жилищной ипотеки. Появление новых кредитных
продуктов и увеличение массового спроса на ипотеку среди различных слоев
населения влечет необходимость дополнения существующих и появления
новых страховых продуктов, позволяющих обеспечить полноценную
комплексную страховую защиту основных участников ипотечного рынка.
Выводы по главе 2:
По оценкам экспертов, темпы роста ипотечного рынка в 2019 году
будут ниже, чем в предыдущем. Во-первых, рост ставок кредитования,
произошедший в конце прошлого года, снизил спрос на рефинансирование
ранее взятых кредитов. Заёмщики, выплачивающие кредиты по ставкам
выше текущих рыночных, будут ждать дальнейшего снижения их до 8-9%,
так как затраты на рефинансирование (оценка недвижимости, госпошлина за
регистрацию договора и т. д) должны быть сопоставимы с уменьшением
платежа.
Во-вторых, давление на ипотечный рынок будет оказывать падение
доходов населения. По данным Росстата, темп роста реальных зарплат в
63
январе практически остановился и составил 0,2% г/г. В Банке России
предполагают, что динамика зарплат в начале года продолжит ухудшаться,
что будет ограничивать рост потребительского спроса в целом и спроса на
банковские займы, в частности. В сложившейся ситуации есть и
положительная сторона для ипотечного рынка — сокращение
потребительской активности снизит до минимума инфляционную активность
и Банк России вернётся к сокращению ключевой ставки. В этом случае
начнут снижаться и проценты по ипотеке.
Высокий рост спроса на ипотечные кредиты, вероятно, сохранится в
Москве и Московской области, так как доходы столичного населения
сохраняют положительную динамику, а жители области работают в
мегаполисе. В частности, среднемесячная зарплата в Москве, по данным
Мосгорстата, по итогам 2018 года составила 84 тыс. рублей до уплаты НДФЛ
(+11%). В то же время, средняя зарплата в масштабе страны в 2018 году— 43
тыс. рублей (+11%).
Сохранение спроса на ипотеку в Москве в 2019 году подтверждают
статистические данные. По данным Росреестра, в феврале была
зарегистрирована 7001 ипотечная сделка. Рост к февралю прошлого года
составил 40%, в 2019 году — 26%. <
64
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного
кредитования в РФ
3.1. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ
Одной из важных проблем современного общества является проблема
ипотечного кредитования. Для большинства россиян приобретение
недвижимости за счет собственных средств невозможно, поскольку
происходит непрерывное увеличение цен на недвижимость, что приводит к
значительному разрыву между доходами граждан и установленными на
жилье ценами. Обратимся к статистике: согласно данным на 2016 год, только
10% граждан имеют собственное жилье, и всего лишь 1% россиян имеют
возможность приобрести жилье без кредита. Ипотека сейчас доступная той
категории граждан, чей доход каждый месяц составляет 40-50 тыс. рублей, а
это около 7% населения
63
.
Исходя из этого можно сделать вывод, что взаимосвязь россиян с
недвижимостью остается на очень низком уровне.
Ключевое направление государственной жилищной политики — это
ипотечное жилищное кредитование, которое является способом
приобретения собственного жилья.
Ипотека-одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое
имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае
невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить
удовлетворение за счет реализации данного имущества. Данная услуга
существовала в России до 1917 года и пользовалась высокой популярностью.
Однако за годы административно-командной системы накопленный опыт в
данной сфере был утрачен.
Спецификой ипотечного кредитования на сегодняшний день является:
1. Долгосрочный характер ипотеки (20-30 лет);
63
Гарина, И.С. Совершенствование оценки уровня риска кредитного портфеля коммерческого банка. / И.С.
Гарина // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. - 2018. - № 1. - С. 63-69.
65
2. На период действия ипотечного кредитования заложенное
имущество, в большинстве случаев, остается у должника;
3. Заложено может быть только то имущество, которое
принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве
хозяйственного ведения;Залоговое право является законодательно базой
ипотечного кредитования, на основе этого права оформляется договор
ипотеки и совершается продажа перешедшего к кредитору имущества;
4. Развитие ипотеки предполагает наличие рынка недвижимости и
развитого института его оценки;
5. Ипотечное кредитование осуществляют, как правило,
специализированные ипотечные банки;
В настоящее время в России ипотека развивается, но не заняла еще того
места, которое смогло бы помочь населению в решении проблемы с жильем.
По мнению специалистов, это происходит из-за ряда причин, к которым
относятся:
• Низкая платежеспособность населения;
• Кредит по ипотеке очень дорогостоящий;
• Рынок кредитования становится все более монополизированным;
• Социальных ипотечных программ в современных условиях
недостаточно;
• Проблемы, связанные с миграционной политикой
64
.
Проанализируем вышеперечисленные проблемы по отдельности.
Основная проблема медленного развития ипотеки в России, на мой
взгляд, — это низкий уровень платежеспособности граждан, который
является следствием низкого уровня доходов. По оценкам
Минэкономразвития РФ только 10% населения могут позволить себе взять
ипотеку. Хотя в улучшении условий жилья нуждаются более 60% граждан.
Так же важно отметить, что человек, который приобрел жилье, зачастую
64
Гарина, И.С. Совершенствование оценки уровня риска кредитного портфеля коммерческого банка. / И.С.
Гарина // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. - 2018. - № 1. - С. 63-69.