64
предусматривает формирование условий для успешных отношений между
кредиторами и заемщиками, для повышения доступности кредитов, для
повышения результатов решения проблемы обеспеченности населения жильем.
Наиболее значимой мерой поддержки рынка следует считать реализацию
специальных государственных программ, в рамках которых происходит
снижение процентной ставки по ипотечным кредитам или покрытие части
расходов заемщиком на обслуживание кредита. Большинство программ
льготного ипотечного кредитования нацелены на заемщиков, относящихся к
категориям «социально значимых слоев населения», например, молодые семьи,
госслужащие. Для уверенного роста ипотечного кредитования в стране и
реального увеличения его доступности, необходимо дальнейшее развитие
государственной поддержки рынка за счет введения льготных программ
кредитования для более широких слоев населения, в частности, для семей с
низкими и средними доходами, что актуально в условиях падения доходов
граждан.
3.2 Мероприятия по регулированию параметров ипотечных кредитов
Состояние ипотечного кредитования – его объем и качество, в
значительной степени зависит от параметров выдачи ипотечных кредитов,
которые действуют на рынке. В первую очередь, это касается процентной
ставки, размера первоначального взноса, срока и суммы кредитования. В
условиях рынка кредиторы, осуществляющие выдачу ипотечных кредитов,
самостоятельно устанавливают эти параметры ипотечных кредитов. И если
значения двух последних параметров практические не регулируются со стороны
государства (за исключением отдельных государственных программ, например,
военной ипотеки), то процентная ставка и размер первоначального взноса – это
регулируемые параметры ипотечных кредитов.
В первую очередь, регулированию подвергается процентная ставка, так как
она выступает основным элементом, определяющим спрос населения на
65
ипотечные кредиты. Регулирование ипотечной ставки является необходимым в
условиях экономической нестабильности, проявляющейся в снижении доходов
населения, росте потребительских цен, а также цен на недвижимость.
В период с 2015 г. на рынке ипотечного кредитования в РФ наблюдается
снижение средней процентной ставки. В декабре 2019 г. ставка достигла
минимального за всю историю существования рынка – 9,00% годовых (см. рис.
6, 7). Это повлияло на показатели выдачи ипотечных кредитов в стране – по
данным Банка России в декабре 2019 г. объемы выдачи ипотечных кредитов
выросли на 25% относительно прошлого месяца, составив в количественном
выражении 145 тыс. кредитов на сумму 345,1 млрд. руб.
Основным фактором, который влияет на снижение ставок по ипотечным
кредитам, является монетарная политика Банка России. В 2019 г. регулятор пять
раз снижал ключевую ставку, в общей сложности на 1,5 п.п., доведя ее до 6,25%.
Снижение ключевой ставки привело к удешевлению ресурсов на финансовых
рынках, позволив ипотечным кредиторам снизить ставки и по своим кредитам.
Однако не только ключевую ставку следует рассматривать в качестве
инструмента регулирования такого параметра ипотечных кредитов, как
процентная ставка. Его регулирование в ближайшей перспективе будет
осуществляться за счет ограничительных мер Банка России.
С 01 июля 2020 г. Банк России планирует ужесточить регулирование по
определенным категориям ипотечных кредитов, что приведет к увеличению их
стоимости через повышение ставок. Банк России намерен ввести надбавки по
резервам для банков при выдаче ипотечных кредитов заемщикам с высоким
уровнем закредитованности. В докладе Банка России «Меры Банка России по
обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования», который
был опубликован в конце 2019 г. размещена таблица надбавок на резервы,
которую банкам придется применять при выдаче ипотечных кредитов.
40
Из нее
следует, что чем выше показатель долговой нагрузки заемщика и меньше его
40
Доклад «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования» // Сайт
Банка России [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://cbr.ru/Content/Document/File/94935/Consultation_Paper_191217.pdf, (дата обращения: 03.03.2020).
66
первоначальный взнос по кредиту, тем больше резервов придется создать банку
по выдаваемому кредиту. Вводя данную меру, Банк России рассчитывает
снизить интерес банков к выдаче ипотечных кредитов слишком
закредитованным заемщикам, а также ослабить спрос на ипотечные кредиты у
таких заемщиков за счет того, что банки будут вынуждены поднимать для них
уровень процентных ставок.
Необходимо отметить, что с октября 2019 г. банки уже обязаны учитывать
уровень долговой нагрузки заемщика при выдаче необеспеченных
потребительских кредитов. Также введены и ограничения для ипотечных
кредитов, но их нельзя назвать жесткими – с 2018 года банки должны создавать
дополнительные резервы для ипотеки с низким первоначальным взносом. Новые
ограничения коснутся порядка 70% выдаваемых кредитов в стране, т.е. самых
массовых сегментов рынка.
Еще одним аспектом регулирования Банком России процентных ставок по
ипотечным кредитам является рекомендация, которая была опубликована
регулятором в начале 2020 г. в докладе «О лучших практиках управления
процентным риском по банковскому портфелю в кредитных организациях».
41
Банк России рекомендовал банкам разработать и утвердить модели оценки
процентного риска при ипотечном кредитовании. Это необходимо потому, что
ипотечные кредиты подвержены рискам из-за рефинансирования: из-за
снижения процентных ставок на рынке не только по ипотечным, но и по
потребительским кредитам, клиенты стремятся перекредитоваться на более
выгодных условиях. С одной стороны, этот процесс способствует снижению
долговой нагрузки заемщиков и тем самым уменьшает кредитные риски, но, с
другой стороны, он приводит к сокращению процентной маржи у банков, а
значит, к эффективности ипотечного кредитования.
41
Доклад «О лучших практиках управления процентным риском по банковскому портфелю в кредитных
организациях» // Сайт Банка России [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://cbr.ru/Content/Document/File/98190/Consultation_Paper_200120.pdf, (дата обращения: 03.03.2020).
67
В связи с этим регулятор рекомендует банкам при установлении размера
процентных ставок по ипотечным кредитам включать в них риск
опциональности продукта, т.е. риск досрочного погашения ипотечного кредита,
в том числе по причине его рефинансирования более дешевым потребительским
кредитом. Иными словами, Банк России рекомендует банкам повышать
процентные ставки по ипотеке с учетом риска снижения процентной маржи.
Размер повышения процентной ставки рекомендуется устанавливать таким
образом, чтобы он компенсировал дополнительный процентный риск для банка.
Итак, обобщая приведенные аспекты, можно сформулировать три
перспективы изменения процентных ставок по ипотечным кредитам в РФ на
основании регулирующего воздействия, которое оказывает Банк России
(Таблица 16).
Таблица 16
Мероприятия по регулирования процентных ставок по
ипотечным кредитам со стороны Банка России
Мероприятия
Перспективы изменения
процентных ставок
Снижение ключевой ставки ЦБ РФ в
течение 2020 г. в районе 0,25-0,5 п.п.
Снижение средней процентной ставки
по ипотечным кредитам до уровня 8,5-
8,7% годовых
Введение надбавок по резервам для
банков при выдаче ипотечных
кредитов заемщикам с высоким
уровнем закредитованности (исходя их
показателя долговой нагрузки)
Повышение банками процентных
ставок по ипотечным кредитам для
нивелирования негативного эффекта
от создания повышенных резервов по
заемщикам с повышенным
показателем долговой нагрузки
Включение в процентную ставку по
ипотечным кредитам риска
опциональности продукта, т.е. риска
досрочного погашения ипотечного
кредита
Повышение процентных ставок по
ипотечным кредитам для
компенисирования дополнительного
процентного риска для банков,
связанного с досрочным погашением
кредитов
Кроме процентных ставок на состояние ипотечного кредитования
оказывают требования, которые банки выставляют к размеру первоначального
взноса по ипотечным кредитам. Первоначальный взнос представляет собой
собственные средства заемщика, которые направляются на оплату части
стоимости приобретаемого жилья. Наличие первоначального взноса позволяет
кредиторам убедиться, что заемщик платежеспособен, умеет контролировать
68
свой бюджет, формируя в нем сбережения. Также наличие первоначального
взноса снижает риски банков, связанные со снижением ликвидности предмета
залога (ипотеки). Если до 2008-2009 гг. на рынке ипотечного кредитования в РФ
присутствовала возможность ипотечный кредит с нулевым первым взносом, то
сегодня таких предложений на рынке практически нет. Если же отдельные банки
и выдают кредиты без первоначального взноса, то они значительно ужесточают
требования: повышают процентные ставки, вводят обязательные требования к
страхованию сделки и пр.
Актуальным вопросом при регулировании параметров ипотечных
кредитов является определение его оптимальной величины для сдерживания
банковских рисков. Для поддержания стандартов низких рисков кредитования
Банк России уже применяет меры, которые направлены на снижение доли
предоставляемых ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20%.
По мнению регулятора, опртимальный размер первоначального взноса должен
составлять не ниже 25-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Сегодня
Банк России не располагает полномочиями по использованию количественных
ограничений к кредиторам в части процента первоначального взноса, поэтому
применяет надбавки к коэффициентам риска, которые воздействуют
на достаточность капитала банков, а значит, побуждают к регулированию такого
параметра, как первоначальный взнос. Чем больше надбавка к коэффициенту
риска, тем больше капитала необходимо резервировать банку на предоставление
кредита и тем менее рентабельным становится такое кредитование. В случае
если у банка есть существенный запас капитала, то он может продолжать
выдавать кредиты с повышенным уровнем риска, т.е. снижать требования к
первоначальному взносу до уровня 10-20%. Если же запас капитала ограничен,
то повышенные надбавки к уровню рисков побуждают к повышению требований
к первоначальному взносу до уровня выше 20%.
Итак, система регулирования ипотечного кредитования в РФ должна
предусматривать установление наиболее оптимальных параметров по
ипотечным кредитам, которые должны будут соблюдать все кредиторы. Это
69
повысит возможности заемщиков на получение ипотечного кредита, а также
будет оказывать сдерживающее воздействие на уровень рисков, которые
принимают на себя банки.
Подводя итог, можно сделать вывод, что сегодня развитие рынка
ипотечного кредитования в РФ является одной из важнейших социально-
экономических задач, стоящих перед государством. Это определяется тем, что
ипотечное кредитования является инструментом для решения остро стоящей в
стране проблемы необеспеченности населения жильем. Существующий уровень
доходов населения не соотносится со стоимостью жилой недвижимости так,
чтобы позволял приобретать ее за счет собственных средств. Поэтому с каждым
годом все большая часть населения РФ прибегает к получению ипотечных
кредитов у банков, позволяющих, несмотря на длительность кредитования,
купить или построить жилье. Несмотря на активное развитие рынка, в стране все
еще присутствует невысокая доступность ипотечных кредитов для населения.
Государство признает эту проблему и оказывает поддержку рынку, реализуя
льготные программы ипотечного кредитования для социально важных слоев.
Важными перспективами дальнейшего развития рынка ипотечного
кредитования в РФ на сегодняшний день выступают: расширение механизма
государственной поддержки за счет его действия в отношении более широких
масс населения; активизация развития региональных рынков ипотечного
кредитования для предоставления государственной поддержки на местах;
регулирование государством параметров ипотечных кредитов в части
процентных ставок и первоначального взноса, главным образом, для
обеспечения доступности кредитов и защиты банков от рисков.
70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечное кредитование является видом кредитного финансирования,
которое имеет целевой характер – приобретение недвижимости под залог или,
иначе говоря, с оформлением ипотеки. Ипотека гарантирует кредитору возврат
кредитных средств в случае нарушения заемщиком условий кредитования. В
случае если заемщик нарушит условия кредитного договора и прекратит
погашать полученный ипотечный кредит и проценты по нему, кредитор имеет
право обратить взыскание на залог, возместив таким образом выданный, но
невозвращенный кредит и проценты по нему.
Ипотечное кредитование в условиях современной экономики играет
главную роль – решение жилищной проблем в стране, т.е. предоставление
денежных средств, которые позволят гражданам купить или построить жилье.
Развитие ипотечного кредитования происходит в условиях отдельного
рынка, участниками которого являются кредитор и заемщики, как основные
субъекты, между которыми возникают экономические отношения по поводу
предоставления ипотечного кредита. Иные участники рынка возникают в связи
с продажей недвижимости, рефинансированием выданных кредитов,
обслуживанием оформления ипотечной сделки.
Рынок ипотечного кредитования в РФ находится в стадии активного
развития. Сегодня все большее число кредитных организаций заинтересованы в
продвижении программ ипотечного кредитования различного характера – на
покупку первичного и вторичного жилья, на участие в долевом строительстве,
на приобретение жилья социальными группами заемщиком и т.д. Тем не менее,
количество кредитных организаций, которые выдают ипотечные кредиты в РФ,
сокращается: по итогам 2017 г. их количество составило 410 ед., в 2018 г. оно
сократилось на 60 ед., а в 2019 г. еще на 32 ед., составив 318 ед. В совокупности
за два года количество участников рынка, выдающих первичные ипотечные
кредиты на покупку жилой недвижимости сократилось на 92 ед. Основной
причиной для этого выступает общее сокращение участников банковской
71
системы РФ. В регионах действует небольшое количество кредитных
организаций, которые осуществляют ипотечное кредитование. Большая часть
кредиторов зарегистрирована в центральной части РФ, в частности, в г. Москва
(в 2019 г. из 160 кредитных организаций Центрального федерального округа 136
ед. зарегистрировано в этом городе). Более половины всего рынка ипотечного
кредитования в РФ приходится на ПАО Сбербанк – 53,27%. Также высока доля
Банка ВТБ (ПАО) – 18,54%.
Ипотечное кредитование в стране характеризуется высокими объемами
ежегодной выдачи кредитов, а также общей задолженности. В 2018 г.
увеличилось количество выданных кредитов – на 35,41% или на 384 870 шт. По
итогам 2019 г. количество выданных кредитов сократилось на 13,76% или на
202 499 шт., составив 1 269 322 шт. Практически все ипотечные кредиты в
период с 2017 по 2019 гг. выданы в рублях РФ. Количество ипотечных кредитов
в иностранной валюте не достигает и 0,1%.
Сокращению общего количества выданных ипотечных кредитов в РФ по
итогам 2018 г. соответствует и объем выданных кредитов. Так, по итогам 2018 г.
в стране было выдано ипотечных кредитов на 49,02% больше, чем в 2017 г. –
3 013 115 млн. руб. По итогам 2019 г. объем выданных кредитов снизился на
5,47%, составив 2 848 190 млн. руб. Причиной для снижения объемов кредитов
стало колебание процентной ставки по ипотечным кредитам в первой половине
2019 г. В целом, в последние годы средняя процентная ставка по ипотечным
кредитам значительно снизилась, ее исторический минимум был зафиксирован
в декабре 2019 г. на отметке 9,00% годовых.
Состояние ипотечного кредитования в РФ характеризуется снижением
просроченной задолженности и ее доли. В 2018 г. объем просроченной
задолженности по ипотечным кредитам вырос на 5,63% или на 3 885 млн. руб.,
составив 72 865 млн. руб. В 2019 г. он остался почти на том же уровне,
снизившись менее чем 0,5% - 72 555 млн. руб. Ипотечное кредитование
характеризуется низкой долей просроченной задолженности – в 2016 г. она
составляла 1,33%, в 2018 г. снизилась до 1,14%, а в 2019 г. до 0,97%. При этом
72
рискованным сегментом рынка сегодня является валютная ипотека, по которой
порядка 40% задолженности просрочена, и не возвращена кредиторам.
Крайне важное значение для развития рынка ипотечного кредитования
имеет государственная поддержка, которая призвана создать более эффективные
условия для развития рынка и повысить доступность ипотечных кредитов для
населения. Главной целью государственной поддержки рынка выступает
улучшение жилищных условий граждан РФ и повышение доступности жилья
для населения. Современное состояние рынка ипотечного кредитования в РФ
характеризуется присутствием двух форм государственной поддержки: создание
условий для развития и эффективного функционирования рынка, в частности, в
последние годы совершен переход на проектное финансирование и счета эскроу
для финансирования долевого строительства жилья, осуществляется перевод
рынка электронный формат; введение специальных льготных программ
ипотечного кредитования. Льготные программы имеют наибольшее значение в
достижении цели государственной поддержки. Они реализуются в виде
субсидирования первоначального взноса, а также ежемесячных платежей на
погашение ипотечного кредита, и субсидирования процентной ставки по
ипотечному кредиту.
Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования прямо связано с
объемом и направлениями государственной поддержки. В частности, сегодня
необходимо расширять сферу действия льготных программ кредитования на
слои населения с низкими и средними доходами. Кроме того, состояние рынка
ипотечного кредитования зависит от регулирования параметров выдачи
ипотечных кредитов. В первую очередь, это касается процентной ставки и
размера первоначального взноса. Система регулирования должна
предусматривать установление наиболее оптимальных параметров по
ипотечным кредитам, что повысит возможности заемщиков на получение
ипотечного кредита, а также будет оказывать сдерживающее воздействие на
уровень рисков, которые принимают на себя банки.
73
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Законодательные и нормативные акты
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
7. Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О
накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
8. Федеральный закон от 03.07.2019 № 157-ФЗ «О мерах государственной
поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по
ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2
Федерального закона «Об актах гражданского состояния» // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
9. Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению
граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и
повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
10. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от
08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»,
«Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих
развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации») // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
11. Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1710 «Об
утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
12. Паспорт федерального проекта «Ипотека» // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».