54
Перевод ипотечного кредитования в электронную форму способствует
решению двух важных проблем – длительность оформления ипотечной сделки и
высокие дополнительные затраты заемщиков на оформление кредита. Снижение
затрат будет способствовать и снижению процентных ставок для заемщиков.
Реализация второй формы государственной поддержки рынка ипотечного
кредитования проявляется в предоставлении заемщикам льготной ипотеки или
так называемой социальной ипотеки. В общем понимании социальная ипотека –
это ипотечный кредит с участием государства в виде оказания поддержки
заемщику. В более конкретном понимании, это разновидность банковского
кредитования, в рамках которого участвует государство, берущее на себя часть
расходов заемщиков при оформлении и погашении ипотечного кредита.
Социальные ипотечные кредиты предоставляются социально значимым
слоям населения, к которым относят молодые семьи, врачей, учителей, молодых
ученых, военных, государственных служащих и т. п. Доходы этих категорий
населения, как правило, не позволяют им самостоятельно решить жилищный
вопрос.
Механизм государственной поддержки через предоставление социальной
ипотека в РФ реализуется в двух направлениях:
первое – предоставление государством субсидий на покрытие расходов
заемщиков по ипотечному кредиту, например, на оплату первоначального взноса
или ежемесячное погашение кредита;
второе – обеспечение льготной процентной ставки по кредиту за счет
субсидий, предоставленных банкам-кредиторам; эта субсидия компенсирует
банку разницу между рыночной и льготной процентной ставкой.
В таблице 13 представлено несколько наиболее значимых программ
ипотечного кредитования, осуществляемого с поддержкой государства, которые
действуют в РФ на сегодняшний день.
55
Таблица 13
Программы ипотечного кредитования с государственной
поддержкой, действующие в РФ
Программа
Целевая аудитория
Механизм
господдержки
Регионы-
участники
Срок
действия
Семейная
ипотека
Семьи, в которых в
период с 01.01.2018 г.
по 31.12. 2022 г.
родится второй или
третий ребенок
Субсидирование
процентной
ставки до 5%
годовых
Все регионы
РФ
Действует
с 01
января
2018 г. по
31
декабря
2022 г.
Финансовая
поддержка
семей при
рождении
детей
Граждане РФ, у
которых в период с
01.01.2019 г. по
31.12.2022 г.
родились третий
ребенок или
последующие дети
Субсидирование
путем полного
или частичного
погашения
ипотечного
жилищного
кредита, но не
более 450 тысяч
рублей
Все регионы
РФ
Действует
с 01
января
2019 г. по
31
декабря
2024 г.
Военная
ипотека
Военнослужащие –
участники
накопительно-
ипотечной системы
жилищного
обеспечения
военнослужащих
Субсидирование
первоначального
взноса, а также
ежемесячных
платежей на
погашение
ипотечного
кредита на весь
срок
прохождения
военной службы
Все регионы
РФ
Действует
с 2005 г.
по
настоящее
время
Сельская
ипотека
Граждане РФ,
проживающие в
сельской местности
Субсидирование
льготной
процентной
ставки до 2,7%
годовых
Все регионы
РФ
Действует
с 01
января
2020 г. по
31
декабря
2025 г.
Льготные
региональные
программы
Категории участников
определяются
субъектом РФ в
рамках региональных
постановлений
о реализации
механизмов льготного
ипотечного
кредитования
Субсидирование
льготной
процентной
ставки
Владимирская,
Волгоградская,
Вологодская,
Воронежская,
Новгородская,
Новосибирская,
Пензенская,
Ростовская
области;
Удмуртская
Республика;
Ямало-
Ненецкий
автономный
округ
Действует
с 2010 г.
по
настоящее
время
56
Две первые программы государственной поддержки ипотечного
кредитования действуют в рамках Федерального проекта «Финансовая
поддержка семей при рождении детей». Предоставление «Семейной ипотеки»
ориентировано на увеличение в 5 раз по сравнению с 2018 г. количества
кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты семьям,
имеющим двух и более детей, по льготной процентной ставке.
35
Сущность этой программы заключается в том, что аккредитованные
государством банки (например, Банк ВТБ (ПАО), ПАО Сбербанк, АО
«Россельхозбанк» и др.) выдают кредиты заемщикам, имеющим несколько
детей, при условии, что хотя бы один из них родился в период с 01.01.2018 по
31.12.2022 гг. включительно. Предоставление ипотеки происходит по льготной
ставке, субсидированной государством. На момент введения программы в 2018
г. субсидирование процентной ставки происходило до 6% годовых на срок до 3
лет при рождении второго ребенка, до 5 лет – при рождении третьего ребенка.
На 2020 г. кредитование осуществляется по льготной ставке 5% годовых на весь
срок кредитования.
Вторая программа – «Финансовая поддержка семей при рождении детей»
начала действовать на год позже, чем «Семейная ипотека». Она также
направлена на оказание помощи семьям, но тем, которые уже имеют кредитную
задолженность по ипотечному кредиту. Государственная поддержка в данном
случае осуществляется в виде финансовой помощи, которая выплачивается один
раз и только для одного кредита, независимо количества детей, рожденных после
реализации мер государственной поддержки. Эта финансовая помощь
направляется на полное или частичное погашение задолженности по ипотечному
кредиту, но не более чем 450 000 руб. Средства могут погашать основной долг
по кредиту, а при наличии остатка – начисленные проценты. Воспользоваться
такой мерой поддержки могут граждане РФ – мать или отец, у которых в период
35
Паспорт федерального проекта «Финансовая поддержка семей при рождении детей» // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
57
с 01.01.2019 г. по 31.12.2022 г. родились третий ребенок или последующие дети,
и которые являются заемщиками по ипотечному жилищному кредиту.
Две следующие программы ипотечного кредитования с государственной
поддержкой ориентированы на два две общественные категории –
военнослужащие и жители сельской местности.
«Военная ипотека» действует в РФ с 2005 г. на основании Федерального
закона от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе
жилищного обеспечения военнослужащих».
36
Сущность кредитования по
накопительной ипотечной системе заключается в том, что на счет участника
системы, которым является действующий военнослужащий, государство
перечисляет индексируемые целевые взносы. После трех лет участия в системе
военнослужащий может использовать накопленные средства для
первоначального взноса за квартиру. Для оплаты оставшейся стоимости
квартиры банк предоставит ему ипотечный кредит. Погашение кредита на
протяжении всего срока будет осуществляться за счет взносов в накопительную
ипотечную систему, перечисляемых государством. Выдачу таких кредитов
производят аккредитованные государством банки, вводя для заемщиков единые
параметры кредитования. Например, на 2020 г. кредитование происходит по
ставке 8,8% годовых, а сумме до 2 626 000 руб.
«Сельская ипотека» – это новая программа льготного кредитования в РФ,
которая начала действовать с 2020 г. В рамках программы происходит
предоставление ипотечных кредитов с льготной процентной ставкой для
граждан РФ на строительство или приобретение жилого помещения или
земельного участника под жилое строительство на сельских территориях.
Субсидирование процентной ставки осуществляется Министерством сельского
хозяйства РФ по утвержденной государственной программе «Комплексное
развитие сельских территорий». На 01 марта 2020 г. выдачу таких кредитов
осуществляет только АО «Россельхозбанк», но в процессе реализации находится
36
Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О накопительно-ипотечной системе
жилищного обеспечения военнослужащих» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
58
аккредитация и других банков. Процентная ставка составляет 2,7% годовых, а
при отсутствии личного страхования 3% годовых.
37
Последний вид государственной поддержки действует только на
территории нескольких регионов страны. Это значит, что решение о выдаче
ипотечных кредитов на льготных условиях принято региональными органами
власти.
Такие программы реализуются совместно с АО «ДОМ.РФ» и его
региональными подразделениями, они нацелены на расширение круга
пользователей социальной ипотекой и предусматривают наиболее низкую
процентную ставку по ипотечному кредиту. Категории заемщиков, которые
могут получить льготную ипотеку, определяются на уровне каждого региона. К
ним могут быть отнесены:
молодые семьи, многодетные семьи, получатели материнского
капитала;
инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, ветераны боевых
действий;
сотрудники органов МВД и оборонно-промышленного-комплекса,
стратегических предприятий;
сотрудники бюджетной сферы: здравоохранения и образования,
культуры и спорта;
работники организаций, учреждений, являющихся научными
организациями или организациями научного обслуживания;
иные категории граждан, признанные нуждающимися в улучшении
жилищных условий.
Региональные власти вправе самостоятельно формировать перечень
категорий граждан, имеющих право на ипотеку с господдержкой. К кандидатам
на получение льготного ипотечного кредита в регионах обычно предъявляется
целый набор требований. При этом одним из них является наличие статуса
37
Сельская ипотека // АО «Россельхозбанк» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://www.rshb.ru/natural/loans/mortgage_all/village_mortgage/, (дата обращения: 03.03.2020).
59
«нуждающегося в улучшении жилищных условий». По данным АО «ДОМ.РФ»,
на 2020 г. в РФ насчитывается только 10 регионов, реализующих на своей
территории льготные программы, что меньше, чем в прошлые годы. В таблице
14 приведены условия таких программ исходя из категорий заемщиков и размера
процентной ставки.
Таблица 14
Условия льготных региональных программ в регионах РФ
38
Регион
Категории заемщиков
Вид поддержки
1
2
3
Волгоградская
область
молодая семья, семьи, имеющие двух и более
детей, сотрудники сферы здравоохранения,
образования, культуры, спорта, науки,
социального обслуживания
Снижение
процентной ставки
на 0,5-3%
Владимирская
область,
Вологодская
область
работники бюджетной сферы, лица, имеющие 2-
х и более детей, лица, проживающие в
непригодном для проживания жилье, молодые
семьи
Снижение
процентной ставки
на 3%
Воронежская
область
молодая семья, многодетная семья, семья
работников бюджетной сферы, семьи,
усыновившие детей, семьи, имеющие детей
инвалидов
Возмещение части
затрат на
приобретение
жилья с
использованием
кредита
Новгородская
область
Все категории граждан
Снижение
процентной ставки
на 2%
Омская область
Все категории граждан
Снижение
процентной ставки
на 3%
Ростовская
область
Граждане РФ, имеющие постоянную регистрацию
по месту жительства на территории Ростовской
области
Снижение
процентной ставки
на 3%
Новосибирская
область
семьи - получатели материнского капитала,
многодетные семьи, родители детей,
получающих пенсию по потере кормильца,
сотрудники органов госвласти, научные
работники, специалисты государственных
академий наук на территории Новосибирской
области, инвалиды или один из родителей,
воспитывающий ребенка-инвалида
Снижение
процентной ставки
на 0,5-3%
Пензенская
область
молодая семья, многодетные семьи, граждане,
имеющие аварийное / непригодное для
проживания жилье, граждане, признанные
нуждающимися в жилых помещениях, ветераны
боевых действий, инвалиды и семьи, имеющие
детей инвалидов, сотрудники научных
организаций
Снижение
процентной ставки
на 3%
38
Льготные региональные программы ипотечного кредитования // АО «Банк ДОМ.РФ» [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://domrfbank.ru/mortgage/regions/, (дата обращения: 03.03.2020).
60
1
2
3
Удмуртская
Республика
пострадавшие от пожаров и стихийных бедствий,
сотрудники государственных и учреждений,
многодетные семьи, ветераны боевых действий,
семьи, воспитывающие детей-инвалидов,
молодые семьи
Снижение
процентной ставки
на 3%
Ямало-
Ненецкий
автономный
округ
отдельные категории граждан, обязательства по
обеспечению жилыми помещениями которых,
установлены федеральным законом, указом
Президента РФ, нормативным правовым актом
Правительства РФ, нормативным правовым актом
ЯНАО
Снижение
процентной ставки
на 3%
Как видно из таблицы 14, в большинстве регионов, которые осуществляют
льготное ипотечное кредитование, предусмотрено снижение процентной ставки
на несколько процентных пунктов, т.е. ее субсидирование. И только в
Воронежской области действует механизм возмещения части затрат на
погашение ипотечного кредита. Практически все регионы, за исключением
Новгородской и Омской областей, реализуют программы в отношении
определенных категорий заемщиков, чаще всего молодых и многодетных семей,
и работников бюджетной сферы.
Существование программ ипотечного кредитования с государственной
поддержкой оказывает положительное влияние на состояние рынка ипотечного
кредитования в РФ. Главным образом, это происходит за счет снижения
процентных ставок по кредитам, что делает их доступнее для населения, а
значит, повышает его спрос и возможности для обращения в банки за ипотечным
кредитом на покупку или строительством жилья.
В подтверждение значимой роли государственной поддержки, в таблице
15 приведен объем льготных ипотечных кредитов, выданных в РФ в последние
годы. Данные таблицы 15 показывают, что объем ипотечного кредитования в РФ
с предоставлением государственной поддержки увеличивался в 2017-2019 гг. По
итогам 2017 г. объем кредитования составил 661 176 млн. руб., в 2018 г. его
прирост составил 13,93% при показателе 753 279 млн. руб. В 2019 г. прирост
замедлился – составил всего 1,33% при показателе 763 315 млн. руб.
61
Таблица 15
Объем ипотечного кредитования в РФ с государственной
поддержкой по итогам 2017-2019 гг.
39
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение
(+/-)
Темп
прироста/
снижения, %
2018/
2017
2019/
2018
2018/
2017
2019/
2018
Объем ипотечного
кредитования,
млн. руб.
661 176
753 279
763 315
92 103
10 036
13,93
1,33
Доля на рынке
ипотечного
кредитования, %
32,70
25,00
26,80
-7,70
1,80
-
-
Изменилась и доля кредитов, выданных с государственной поддержкой, на
рынке: в 2017 г. она составляла 32,70%, в 2018 г. снизилась до 25,00%, а в 2019
г. выросла до 26,80%.
Снижение доли ипотечных кредитов с государственной поддержкой и
замедление их прироста на рынке в 2018 и 2019 гг. связано с несколькими
причинами, в частности: со снижением спроса населения на ипотечные кредиты
из-за колебания процентных ставок, падения уровня доходов и пр.; сокращением
региональных льготных программ, предусматривающих субсидирование части
расходов или процентной ставки; изменением состава государственных
программ ипотечного кредитования.
Одним из факторов, определивших замедление ипотечного кредитования
с государственной поддержкой, стала отмена действия программы «Молодая
семья» в рамках Федерального проекта «Жилище», который реализовывался с
2011 по 2019 гг. включительно. Суть этой программы заключалась в
субсидировании молодым семьям части расходов на приобретение жилья: 35%
стоимости жилья для бездетных семей и 40% от стоимости жилья для семей с
детьми. Эти программы присутствовали во всех регионах РФ и были очень
востребованы, так как давали значимую поддержку при покупке жилья в кредит.
Но с 01 января 2020 г. эта программа прекратила действовать в стране, а в ряде
39
АО «ДОМ.РФ» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://дом.рф/, (дата обращения: 03.03.2020).
62
регионов она была отменена еще раньше. Например, в Самарской области
подобная программа завершила свое действие еще в 2007 г.
Несмотря на некоторое замедление показателей, можно сказать, что
государственная поддержка имеет большое значение для рынка ипотечного
кредитования, так как четвертая его часть сформирована выдачей кредитов с
государственной поддержкой.
Развитие государственной поддержки рынка ипотечного кредитования в
РФ не лишено проблем. В качестве основных можно назвать:
слабое развитие льготных программ ипотечного кредитования в
регионах. К началу 2020 г. только 10 регионов реализуют механизм
предоставления помощи населению при получении ипотечных кредитов. Это
очень маленький показатель для страны, в состав которой входит 85 субъектов.
Главной причиной, по которой льготные программы не действуют в
большинстве регионов РФ, является недостаток финансирования – размер
регионального бюджета не позволяет отвлекать часть средств на
субсидирование части расходов заемщиков по погашению ипотеки;
прекращение действия отдельных программ, которые были
востребованы населением. В частности, произошло прекращение поддержки
молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (программа
прекратила действовать и на федеральном и региональном уровнях). Также
закончила свое действие одна из наиболее эффективных программ
государственной поддержки ипотечного кредитования – программа
субсидирования ипотеки на первичном рынке жилья, действовавшая в 2015-2016
гг.;
льготные ипотечные программы рассчитаны на покупку жилья на
первичном рынке и это является ограничивающим фактором для многих семей с
детьми, желающих приобрести вторичное жилье;
несмотря на существование комплекса государственных программ
ипотечного кредитования, круг потенциальных пользователей крайне невелик, и
в современных условиях не имеет выраженной тенденции к увеличению.
63
Поэтому социальная ипотека сегодня все еще не способна масштабно решать
жилищную проблему граждан и в целом оказывать существенное влияние на
развитие ипотечного кредитования в стране.
На основании исследования состояния государственной поддержки
ипотечного кредитования в РФ, а также с учетом опыта зарубежных рынков, на
рисунке 20 представлены рекомендации относительно дальнейшего развития.
Рисунок 20. Рекомендации по развитию государственной
поддержки рынка ипотечного кредитования в РФ
Итак, система государственной поддержки развивается на рынке
ипотечного кредитования в РФ на протяжении нескольких лет. Она
Перспективы развития государственной
поддержки рынка ипотечного кредитования в РФ
Расширение круга пользователей социальной ипотеки за счет ухода от кредитования
отдельных социальных групп к кредитованию всех слоев населения со средними и низкими
доходами. Поддержка возможна за счет предоставления им субсидий на оплату
первоначального взноса по ипотечному кредиту на приобретение жилья, а также за счет
частичного субсидирования процентной ставки. Кроме того, возможно распространение
льготных программ на рынок вторичного жилья
Оказание государственной поддержки региональным ипотечным рынкам на основе
дифференциации регионов РФ по степени финансовой обеспеченности для реализации
льготных программ ипотечного кредитования. В частности, возможно выделение адресного
финансирования их федерального бюджета для регионов, которым недостаточно собственных
средств для предоставления льготной ипотеки
Введение на федеральном уровне программы льготного ипотечного кредитования для
граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. В частности, для граждан потерявших
жилье в результате затопления, пожаров, взрывов газа и т.п.
Внедрение и развитие системы стройсбережений, сущность которых заключается в том, что
граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие с кредитными
организациями за 2 года-10 лет до этого. В зависимости от своих возможностей, они вносят
денежные средства в кредитные организации до накопления примерно 45-50% от стоимости
будущего жилья, после чего им предоставляется право на получение государственной
дотации, в размере до 10% от стоимости жилья, и право на получение льготного кредита для
оплаты недостающей его части. Такая система успешно применяется в Германии.
Развитие системы государственного страхования выдаваемых ипотечных кредитов.
Страхование способно значительно снизить кредитные риски коммерческих банков, а также
сделать ипотеку более доступной для населения, так как вероятность принятия
положительного решения по кредиту увеличится; снижение кредитного риска окажет
положительное влияние на уровень процентных ставок. Такая система обладает высокой
эффективностью в США