44
Объем просроченной задолженности ипотечного кредитования
по видам валют в РФ по итогам 2017-2019 гг., млн. руб.
28
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение (+/-)
Темп прироста/
снижения, %
2018/
2017
2019/
2018
2018/
2017
2019/
2018
Просроченн
ая
задолженно
сть в
рублях РФ
54 575
61 300
63 849
6 725
2 549
12,32
4,16
Просроченн
ая
задолженно
сть в
иностранно
й валюте
14 405
11 565
8 706
-2 840
-2 859
-19,72
-24,72
Всего
68 980
72 865
72 555
3 885
-310
5,63
-0,43
На рисунке 15 представлена структура задолженности ипотечного
кредитования по видам валюты.
Рисунок 15. Структура просроченной задолженности
ипотечного кредитования по видам валют в РФ по итогам 2017-
2019 гг., %
В результате снижения абсолютного показателя, доля просроченной
задолженности в иностранной валюте снизилась – с 20,88% в 2017 г. до 12,00%
28
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
79,12
84,13
88,00
20,88
15,87
12,00
0,00
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Просроченная задолженность
в иностранной валюте
Просроченная задолженность
в рублях
45
в 2019 г. Однако снижение просроченной задолженности происходит не по
причине улучшения качества выданных кредитов, а связано со значительным
сокращением объемов выдаваемых ипотечных кредитов в иностранной валюте в
стране. На рисунке 16 показана доля просроченной задолженности в показателе
общей задолженности в иностранной валюте.
Рисунок 16. Доля просроченной задолженности в иностранной
валюте в задолженности ипотечного кредитования в иностранной
валюте в РФ по итогам 2017-2019 гг., %
Согласно представленным данным, в общем показателе задолженности по
ипотечным кредитам в иностранной валюте доля просроченной задолженности
очень высокая и она увеличивается. Так, по итогам 2017 г. от общего показателя
задолженности 33,87% составляли просроченные платежи. В 2018 г. доля
просроченных платежей выросла до 34,46%, а в 2019 г. – до 40,82%, т.е. в 1,3 раза
за два года. Это отрицательно влияет на состояние рынка ипотечного
кредитования, в первую очередь, определяя финансовые потери для кредиторов.
Если просроченная задолженность по ипотечным кредитам в иностранной
валюте снижается, то просроченная задолженность в рублях показывает рост. По
итогам 2017 г. объем просроченной задолженности составил 54 757 млн. руб.,
33,87
34,46
40,82
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
45,00
2017 г.
2018 г.
2019 г.
46
спустя год он вырос на 12,32% до 61 300 млн. руб., а по итогам 2019 г. – на 4,16%
до 6 725 млн. руб.
На рисунке 17 показана доля, которую просроченная задолженность
занимает в ипотечном кредитовании в рублях РФ.
Рисунок 17. Доля просроченной задолженности в рублях РФ в
задолженности ипотечного кредитования в рублях РФ по итогам
2017-2019 гг., %
Данные рисунка 17 показывают, что доля просроченных платежей в
задолженности по ипотечному кредитованию в рублях РФ низкая, и она
снижается: с 1,06% в 2017 г. до 0,85% в 2019 г. Это позволяет заключить, что
рост показателя просроченной задолженности в большей степени определяется
высокими объемами ипотечного кредитования, а не снижением качества
выданных кредитов.
Ипотечное кредитование характеризуется разными показателями
просроченной задолженности в зависимости от регионов, где происходит ее
образование. В таблице 12 представлено изменение просроченной
задолженности по федеральным округам страны.
1,06
0,96
0,85
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
2017 г.
2018 г.
2019 г.
47
Таблица 12
Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в
РФ в территориальном разрезе по итогам 2017-2019 гг., млн. руб.
29
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение
(+/-)
Темп
прироста/
снижения, %
2018/
2017
2019/
2018
2018/
2017
2019/
2018
Центральный
федеральный округ
27 672
28 082
28 635
410
553
1,48
1,97
Северо-западный
федеральный округ
6 589
6 588
6 070
-1
-518
-0,02
-7,86
Южный
федеральный округ
4 321
5 267
5 805
946
538
21,89
10,21
Северо-кавказский
федеральный округ
1 755
2 370
2 846
615
476
35,04
20,08
Приволжский
федеральный округ
9 486
10 427
10 207
941
-220
9,92
-2,11
Уральский
федеральный округ
7 114
7 101
6 807
-13
-294
-0,18
-4,14
Сибирский
федеральный округ
9 776
9 203
8 506
-573
-697
-5,86
-7,57
Дальневосточный
федеральный округ
2 267
3 825
3 679
1558
-146
68,73
-3,82
Всего
68 980
72 865
72 555
3885
-310
5,63
-0,43
Данные таблицы 12 показывают, что в трех федеральных округах
происходит увеличение просроченной задолженности в период с 2017 по 2019
гг. Наибольшая динамика отмечена в отношении Северо-кавказского и Южного
федеральных округов: в первом за два года прирост просроченной
задолженности составил 62,17%, а во втором – 34,34%. При этом обе территории
характеризуются относительно низкой долей выдачи ипотечных кредитов на
российском рынке ипотечного кредитования. Ранее представленные данные на
рисунке 10 показывают, что на долю Южного федерального округа приходится
7,23% от общего объема выданных кредитов в РФ, а на долю Северо-кавказского
федерального округа наименьший показатель в стране – 2,19%. Лидерами по
нарушению платежной дисциплины в части ипотечного кредитования в этих
федеральных округах выступают: Kраснодарский край, Ростовская область,
29
Статистический бюллетень Банка России // Сайт Банка России [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://cbr.ru/publ/bbs/, (дата обращения: 19.02.2020).
48
Республика Дагестан, Kарачаево-Черкесская республика, Республика Северная
Осетия и Ставропольский край.
Прирост просроченной задолженности также отмечен в Центральном
федеральном округе, но он небольшой – 1,48% в 2018 г. и 1,97% в 2019 г.
Большинство федеральных округов показали снижение просроченной
задолженности по ипотечным кредитам в течение всего периода или только в
2018 г. Наибольший процент снижения отмечен в Сибирском федеральному
округе – в 2018 г. 5,86%, в 2019 г. 7,57%. В этом округе наименьшая
просроченная задолженность присутствует в Республике Алтай, Республике
Хакасия и Республике Тыва, а наибольшая – в Kрасноярском крае, Иркутской
области и Новосибирской области.
На рисунке 18 представлена структура просроченной задолженности по
федеральным округам.
Рисунок 18. Структура просроченной задолженности по
ипотечным кредитам в РФ в территориальном разрезе по итогам
2017-2019 гг., %
Как показывают данные рисунка 18, среди федеральных округов
наблюдается значительная дифференциация по объему просроченной
задолженности по ипотечным кредитам. Так, наибольшая часть задолженности
формируется в Центральном федеральном округе – доля составляет около 40%.
Объем просроченной задолженности здесь вырос с 27 672 млн. руб. в 2017 г. до
40,12
38,54
39,47
9,55
9,04
8,37
6,26
7,23
8,00
2,54
3,25
3,92
13,75
14,31
14,07
10,31
9,75
9,38
14,17
12,63
11,72
3,29
5,25
5,07
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Центральный федеральный округ Северо-западный федеральный округ
Южный федеральный округ Северо-кавказский федеральный округ
Приволжский федеральный округ Уральский федеральный округ
Сибирский федеральный округ Дальневосточный федеральный округ
49
28 635 млн. руб. в 2019 г. Такие показатели являются следствием того, что в
данном округе выдается больше всего ипотечных кредитов по стране. Самые
крупные суммы просроченной задолженности формируются в г. Москве,
Московской области и Воронежской области.
Порядка 14% просроченной задолженности приходится на Приволжский
федеральный округ. Объем задолженности в этом округе в 2018 г. вырос на
9,92%, а в 2019 г. снизился на 2,11%, составив 10 207 млн. руб. Здесь наиболее
высокие суммы просроченной задолженности присутствуют в таких регионах,
как Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Пермский край,
Нижегородская область и Самарская область.
Таким образом, состояние ипотечного кредитования в РФ характеризуется
снижением просроченной задолженности и ее доли. При этом рискованным
сегментом рынка сегодня является валютная ипотека, по которой порядка 40%
задолженности просрочена, и не возвращена кредиторам.
Подводя итог исследованию рынка ипотечного кредитования в РФ, можно
выделить основные тенденции его развития:
сокращается количество кредитных организаций, выдающих ипотечные
кредиты, но в большей степени на фоне снижения численности участников
банковской системы РФ;
объем ипотечного кредитования в 2017-2019 гг. имел нестабильную
динамику; по итогам последнего периода произошло его снижение под влиянием
процентных ставок по кредитам;
общая задолженность по ипотечным кредитам характеризуется
увеличением, при этом оно происходит преимущественно за счет ипотечного
кредитования в рублях РФ, так как валютная ипотека в стране практически не
осуществляется;
ипотечное кредитование в целом характеризуется низким показателем
просроченной задолженности, что определяется его обеспеченным характером,
но негативные тенденции имеет валютная ипотека, доля просрочек по которой
растет.
50
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ
3.1 Государственная поддержка рынка ипотечного кредитования
Крайне важное значение для развития рынка ипотечного кредитования
имеет государственная поддержка, которая призвана создать более эффективные
условия для развития рынка и повысить доступность ипотечных кредитов для
населения. Существование такой поддержки свидетельствует о том, что
государство признает наличие проблем, сдерживающих развитие рынка
ипотечного кредитования в РФ, и стремится устранить их.
Главной целью государственной поддержки рынка выступает улучшение
жилищных условий граждан РФ и повышение доступности жилья. Эта цель
сформулирована на основании Указа Президента РФ от 07.05.2012 г. № 600 «О
мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и
комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
30
В данном документе Президент РФ поручил Правительству РФ и
региональным правительством создать условия, необходимые для повышения
доступности ипотечных кредитов за счет снижения процентной ставки, для
увеличения объемов ипотечного кредитования в стране, для предоставления
доступного и комфортного жилья российским семьям, желающим улучшить
свои жилищные условия.
В соответствии с обозначенными направлениями, основными целями
государственной поддержки рынка ипотечного кредитования в РФ можно
назвать:
1. Формирование механизма, обеспечивающего устойчивый уровень
развития ипотечного кредитования в стране.
2. Обеспечение стабильного состояния банковской системы и создание
основы для ее дальнейшего роста.
30
Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным
и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс».
51
3. Создание стимулов для увеличения строительства жилья в стране.
4. Оказание помощи работникам бюджетной сферы и привлечение в
регионы высококвалифицированных молодых специалистов сферы
здравоохранения, образования, науки и др.
5. Устранение проблемы, связанной с необеспеченностью жильем
социально значимых и незащищенных слоев населения.
31
На современном этапе государственная поддержка рынка ипотечного
кредитования реализуется в двух формах:
осуществление мероприятий по развитию инфраструктуры рынка;
введение особых программ выдачи ипотечных кредитов – льготных
программ.
Реализация первой формы государственной поддержки сегодня
осуществляется через государственную программу, утвержденную
Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 г. № 1710 «Об утверждении
государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации».
32
Ответственным исполнителем программы Министерство
строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, а срок ее реализации
составляет – 2018-2025 гг. В данной программе выделена подпрограмма
«Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан
России», в рамках которой действует Федеральный проект «Ипотека». Именно
он ориентирован на развитие рынка ипотечного кредитования в РФ за счет
формирования оптимальных условий выдачи кредитов.
Целью Федерального проекта «Ипотека» является формирование таких
условий на рынке, которые позволят гражданам страны приобретать жилую
недвижимость с помощью ипотечных кредитов по ставке, ниже чем 8%.
31
Коростелева, Т. С. Анализ современных форм государственной поддержки ипотечного кредитования в РФ как
фактора роста доступности ипотечного кредитования для населения // Жилищные стратегии. 2018. Том 5. № 2.
С. 160.
32
Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1710 «Об утверждении государственной программы
Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
52
Действие данного проекта началось 01 октября 2018 г. и оно продлиться до 31
декабря 2024 г.
33
На период действия проекта государством обозначены задачи, выполнение
которых призвано повысить эффективность функционирования рынка
ипотечного кредитования. Основные задачи проекта представлены на рисунке
19.
Рисунок 19. Основные задачи Федерального проекта
«Ипотека»
34
К текущему этапу развития рынка ипотечного кредитования определенные
результаты реализации этого проекта уже достигнуты. В качестве двух наиболее
важных результатов можно выделить:
33
Паспорт федерального проекта «Ипотека» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
34
Там же.
Задачи Федерального проекта
«Ипотека»
Разработка банковского продукта проектного финансирования с
использованием счетов эскроу
Повышение привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов
Развитие законодательства в части обслуживания заемщика в
электронном формате (от выдачи кредита до регистрации
недвижимости)
Обеспечение переход от строительства жилья с использованием средств
граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами
финансирования, минимизирующими риск для граждан
Перевод рынка ипотеки в электронный формат
Принятие рекомендательного стандарта ипотечного кредитования,
устанавливающего единые принципы для кредитных организаций
Обеспечение к 2024 г. выдача 1,13 млн. ипотечных кредитов на
приобретение жилья на первичном рынке
53
1. Совершен переход на проектное финансирование и счета эскроу для
финансирования долевого строительства жилья. Это стало важной ступенью
эволюционного развития рынка ипотечного кредитования в РФ, так как тот
механизм привлечения средств граждан для долевого строительства был высоко
рискованным для заемщиков: ответственность застройщика перед дольщиками
(заемщиками) гарантировалась только договорами страхования гражданской
ответственности или банковского поручительства. Но такой механизм оказался
фиктивным, так как страховые выплаты по таким договорам носили единичный
характер и строительные риски фактически несли граждане – дольщики. Это
привело к запредельному количеству обманутых дольщиков – более 200 000
семей к концу 2019 г. Использование новых счетов эскроу полностью защищает
средства граждан. Это достигается за счет того, что средства граждан
размещаются на специальных банковских счетах, и будут находиться там до
момента оформления построенного жилья в собственность. Т.е. застройщики
смогут получить оплату за построенное жилье от граждан только после того, как
передадут его. Если же застройщик обанкротится до момента окончания
строительства, то граждане получать назад свои средства в полной сумме, а
риски будут нести только банки, которые выдали кредиты на строительство
застройщику. Важным аспектом является то, что средства граждан на счетах
эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов по аналогии с
банковскими вкладами.
2. Осуществляется перевод рынка электронный формат. Данная задача еще
не решена полностью, однако находится на высокой стадии развития. Все
большее количество банков максимально автоматизируют процесс выдачи
ипотечных кредитов, что позволяет:
оформлять кредитные заявки на получение кредитов в электронной
форме;
осуществлять регистрацию объектов недвижимости удаленно;
осуществлять андеррайтинг заемщиков (оценку кредитоспособности);
оформлять электронные закладные и др.