СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................. 5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ .................................................................................................. 8
1.1 Ипотечное кредитование: сущностная характеристика и роль в развитии
экономики ................................................................................................................. 8
1.2 Механизмы ипотечного кредитования ............................................................ 13
1.3 Субъекты рынка ипотечного кредитования .................................................... 19
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РФ ....... 24
2.1 Анализ институциональной структуры рынка ипотечного кредитования.... 24
2.2 Анализ динамики объемов ипотечных кредитов............................................ 30
2.3 Анализ рисков ипотечных кредитов ............................................................... 42
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РФ ..................................................................................... 50
3.1. Государственная поддержка рынка ипотечного кредитования .................... 50
3.2. Мероприятия по регулированию параметров ипотечных кредитов ............. 64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................... 70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........................................ 73
5
ВВЕДЕНИЕ
Одной из самых насущных проблем современного российского общества
выступает жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы
жизни граждан – социальную, профессиональную, личную. На фоне низкого
уровня доходов населения, неравномерного развития регионов, высоких цен на
жилье формируются значительные препятствия для приобретения жилья
гражданами за счет собственных средств. Поэтому наиболее эффективным
решением проблемы является получение ипотечного кредита.
Сегодня ипотечное кредитование выступает инструментом социально-
экономического развития государства, цель которого заключается в создании
эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем населения со
средними доходами за счет собственных средств и долгосрочных заемных
ресурсов. Кроме того ипотечное кредитование оказывает влияние на развитие
отдельных отраслей экономики, в частности, стимулирует к развитию
строительную отрасль.
Не только государство заинтересовано в развитии ипотечного
кредитования. Важную роль оно играет и в развитии финансового сектора
страны, а именно, в работе коммерческих банков. Для банков ипотечное
кредитование выступает доходным направлением по размещению ресурсов,
которое менее рискованно по сравнению, например, с потребительским
кредитованием, поскольку в своей основе имеет залог недвижимости.
Современный рынок характеризуется ужесточением конкуренции между
банками за привлечение как можно большего числа финансово состоятельных
заемщиков.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы определена тем,
что рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации сегодня является
одним из наиболее активно развивающихся секторов кредитного рынка. Однако
этому развитию мешают проблемы, обусловленные общеэкономическими
факторами и поведением участников рынка: высокая общая закредитованность
6
населения, низкий уровень доходов населения, снижающий его кредитную
активность, высокая совокупная стоимость обслуживания ипотечных кредитов,
высокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам относительно
доходов населения и др.
Учитывая существующие проблемы, исследование состояния рынка
ипотечного кредитования в Российской Федерации следует считать актуальным.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование
современного состояния рынка ипотечного кредитования Российской
Федерации и выявление перспектив его развития.
Задачами работы выступают:
1. Изучить сущностные характеристики ипотечного кредитования и его
роль в развитии экономики;
2. Рассмотреть механизмы ипотечного кредитования;
3. Охарактеризовать субъектов рынка ипотечного кредитования;
4. Провести анализ институциональной структуры рынка ипотечного
кредитования в Российской Федерации;
5. Проанализировать динамику объемов ипотечных кредитов в стране;
6. Проанализировать риски ипотечных кредитов;
7. Исследовать меры государственной поддержки рынка ипотечного
кредитования в Российской Федерации;
8. Предложить мероприятия по регулированию параметров ипотечных
кредитов.
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе является
рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Предметом исследования в выпускной квалификационной работе
являются экономические отношения между участниками рынка ипотечного
кредитования.
Исследование основано на использовании нескольких научных методов:
сбор и анализ информации, группировка, анализ и синтез, экономико-
статистический метод, табличный и графический методы.
7
Теоретическую базу исследования в работе составили: нормативно-
правовые акты законодательства Российской Федерации, учебная литература,
материалы научных статей. Информационную базу работы составили
официальные статистические данные Банка России о состоянии рынка
ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также результаты оценок
и исследований о состоянии рынка ипотечного кредитования, проведенные
российскими рейтинговыми агентствами.
Структура выпускной квалификационной работы включает в себя
следующие элементы: введение, три главы, заключение, список использованных
источников.
8
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Ипотечное кредитование: сущностная характеристика
и роль в развитии экономики
Существование ипотечного кредитования определено потребностями
экономики в развитии рынка недвижимости с помощью инструмента кредитного
рынка – банковского кредита. Используя средства, полученные в виде
ипотечного кредита, физические лица, а также организации, имеют возможность
приобрести жилую или коммерческую недвижимость. При этом отличие
ипотечного кредита от любого другого вида банковского кредита заключается в
оформлении приобретаемой недвижимости в залог.
Сущность ипотечного кредитования можно определить, рассмотрев его
понятие:
1. Е. Ф. Жукова считает, что ипотечное кредитование представляет собой
процесс выдачи кредита под залог недвижимости, остающейся в распоряжении
заемщика.
1
2. О. И. Лаврушин и Н. И. Валенцева определяют ипотечное кредитование
как вид кредитования, обеспеченного залогом недвижимости – ипотекой.
Ипотека является способом обеспечения обязательства недвижимым
имуществом, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения
заемщиком обязательства получить удовлетворение за счет заложенной
недвижимости.
2
3. А. С. Нешитой рассматривает ипотечное кредитование как вид
долгосрочного кредитования под залог недвижимости, осуществление которого
является функцией специализированных банков.
3
1
Банки и небанковские кредитные организации и их операции : учебник / Жуков Е. Ф.; под ред. Жуков Е. Ф., –
4-е изд., перераб. и доп. – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2015. С. 337.
2
Банковское дело : учебник / О. И. Лаврушин, Н. И. Валенцева [и др.]; под ред. О. И. Лаврушина. 12-е изд., стер.
– М. : КНОРУС, 2018С. 466.
3
Финансы, денежное обращение, кредит : учебник / Нешитой А. С., - 4-е изд., перераб. и доп. – М. :Дашков и К,
2017. С. 536.
9
4. Г. Г. Коробова считает, что ипотечное кредитование – это
предоставление кредитов для приобретения заемщиком земельных участков,
жилой недвижимости, нежилой недвижимости, с соблюдением принципов
целевого использования, срочности и обеспеченности ипотекой.
4
5. С. А. Литвинова дает следующее определение: ипотечное кредитование
– это процесс выдачи кредита заемщику банком или другим финансовым
институтом, имеющим право осуществлять данный вид деятельности, для
приобретения недвижимости на территории страны проживания или другой
зарубежной страны, под залог приобретаемой недвижимости, а также другого
недвижимого имущества.
5
На основании представленных понятий ипотечного кредитования, которые
дают отечественные авторы, можно выделить несколько сущностных
характеристик ипотечного кредитования (Таблица 1).
Таблица 1
Характеристики ипотечного кредитования
Характеристика
Содержание
Цель
Приобретение недвижимости через покупку или
строительство
Виды недвижимости
для приобретения за
счет кредита
Квартиры, частные дома, доли в квартирах и домах,
дачи, садовые домики, земельные участки,
коммерческая недвижимость
Категории заемщиков
Частные физические лица, индивидуальные
предприниматели, организации
Категории кредиторов
Банки или другие финансовые организации, имеющие
право на кредитование
Обеспечение кредита
Залог недвижимости – ипотека
Вид недвижимости
Недвижимость, приобретенная за счет средств
ипотечного кредита.
Недвижимость, находящаяся в собственности
заемщика
Срок кредитования
Длительный срок, как правило, от 5 до 35 лет
Сумма кредитования
Крупные суммы, составляющие от 50 до 90% от
стоимости приобретаемой недвижимости.
Остальная часть стоимости недвижимости покрывается
собственными средствами заемщика – это
первоначальный взнос
4
Банковское дело : учебник / под ред. Г. Г. Коробовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Магистр : ИНФРА-М,
2015. С. 399.
5
Литвинова, С. А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения: монография / С. А. Литвинова. – М.-
Берлин: Директ-Медиа, 2015. С. 6.
10
Сущность ипотечного кредитования базируется на ее обеспеченности
залогом недвижимого имущества – ипотекой. Предметом ипотеки, т.е. объектом
ипотечного кредитования выступают:
земельные участки;
предприятия, а также недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
машино-места.
6
Содержание ипотеки включает в себя две категории: правовую и
экономическую:
правовая категория предусматривает, что ипотека – это юридический
инструмент, на основании которого происходит оформление залога
недвижимого имущества при получении кредита, с условием того, что это
имущество находится в пользовании у заемщика;
с точки зрения экономической категории ипотека – это рыночный
инструмент, с помощью которого происходит оборот имущественных прав на
объекты недвижимости, а также осуществляется привлечение дополнительных
финансовых ресурсов в различные сферы (сфера строительства, банковская
сфера, сфера оборота ценных бумаг и др.).
Ипотека гарантирует кредитору возврат кредитных средств в случае
нарушения заемщиком условий кредитования. Оформленная в залог
недвижимость находится в собственности заемщика на протяжении всего
периода кредитования. Он может пользоваться ею, но не может распоряжаться,
например, продавать или дарить. В случае, если заемщик нарушит условия
6
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //
Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
11
кредитного договора и прекратит погашать полученный ипотечный кредит и
проценты по нему, кредитор имеет право обратить взыскание на залог в
судебном порядке. Это означает, что на основании судебного решения кредитор
может посредством торгов продать эту недвижимость и возместить таким
образом выданный, но невозвращенный кредит и проценты по нему.
Соответственно, заемщик теряет право собственности на эту недвижимость и не
может ее больше использовать.
Чаще всего ипотечное кредитование рассматривается как инструмент
приобретения жилья для населения, однако оно выступает инструментом
приобретения и нежилой недвижимости, а также недвижимости для
хозяйствующих субъектов – организаций и индивидуальных предпринимателей:
ипотечное кредитование на приобретение недвижимости жилого
назначения направлено на покупку или строительство жилых домов, квартир,
комнат, долей в домах и квартирах. Кроме того, ипотечное кредитование
позволяет участвовать в долевом финансировании строительства жилья, как
правило, многоквартирных домов;
7
ипотечное кредитование на приобретение нежилой недвижимости
позволяет покупать такие виды недвижимости, как садовые дома, гаражи,
машино-мести, и другие строения потребительского назначения;
ипотечное кредитование на приобретение земельного участка позволяет
покупать земельные участки для жилищного строительства и для других целей;
ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости
направлено на хозяйствующих субъектов, т.е. недвижимость приобретается для
бизнес-целей (производственные помещения, склады, гаражи, офисы и др.). При
этом кредитуется не только покупка коммерческой недвижимости, но и ее
строительство.
8
Ипотечное кредитование в условиях современной экономики играет
следующую роль:
7
Пфау, Е. В. Технологии розничного банка : учебное пособие / Е. В. Пфау. – М. : ЦИПСиР, 2016. С. 146.
8
Банковское дело : учебник / О. В. Мотовилов, С. А. Белозеров. – М. : Проспект, 2016. С. 189.
12
1. Главная роль – решение жилищной проблем в стране, т.е.
предоставление денежных средств, которые позволят гражданам купить или
построить жилье. Именно в этих целях происходит развитие ипотечного
кредитования, несмотря на то, что оно позволяет приобретать недвижимость и
нежилого характера. В данном аспекте ипотечное кредитование повышает
уровень жизни населения, решает проблему социального неравенства,
способствует развитию института семьи и брака.
2. За счет ипотечного кредитования повышается спрос населения на
недвижимость, соответственно, ипотечное кредитование играет роль
инструмента развития строительной отрасли экономики. Повышение спроса на
недвижимость побуждает к широкой застройке наиболее крупных городов,
формирования социальной инфраструктуры для населения в виде школ,
больниц, детских садов и пр. Во взаимосвязи находится и развитие
автодорожной отрасли, отрасли электроэнергетики, различных
производственных отраслей. Кроме того, ипотечное кредитование способствует
формированию новых рабочих мест.
3. Ипотечное кредитование является одним из основных элементов
стабильной банковской системы. Здесь оно играет роль инструмента, которые
позволяет банкам размещать крупные объемы своих ресурсов на длительный
срок, с учетом меньших рисков, чем при других видах кредитования, ведь имеет
место залог недвижимости – самая надежная форма обеспечения кредитных
обязательств.
Итак, сущность ипотечного кредитования заключается в том, в рамках
кредитного рынка происходит предоставление заемных средств населению и
организациям на цели покупки или строительства недвижимости, которая
выступает предметом залога – ипотекой. Так как ипотечное кредитование
является долгосрочным и осуществляется в крупных суммах, ипотека выступает
гарантом для кредитора, что кредитные средств будут возвращены, даже если
заемщик нарушит условия кредитного договора. Возврат средств происходит за
счет обращения взыскания на предмет ипотеки, т.е. ее продажу. Ипотечное
13
кредитование является особым видом кредитования, его отличительными
характеристиками являются: длительный срок, крупная сумма, обязательный
залог недвижимости, покрытие ипотечным кредитом большей части стоимости
приобретаемой недвижимости при наличии у заемщика первоначального взноса.
1.2 Механизмы ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование развивается в рамках отдельного рынка, который
в узком смысле представляет собой экономические отношения, возникающие
между кредиторами и заемщиками относительно выдачи кредита для
приобретения недвижимого имущества.
В более широком смысле рынок ипотечного кредитования выступает в
качестве особой части финансового рынка, которая представляет собой
открытую, сложную и постоянно развивающуюся экономическую систему, в
основе которой находится процесс аккумуляции временно свободных денежных
средств в банках и предоставление их заемщикам для приобретения
недвижимости с оформлением ее залога.
9
Ипотечное кредитование на рынке осуществляется в соответствии с
определенным механизмом, который разрабатывается и утверждается
государством, поскольку данный вид кредитования имеет государственное
значение. Механизм ипотечного кредитования зависит от того, какая модель
кредитования сложилась в стране.
Модель отражает форму организации ипотечного кредитования по
привлечению финансовых ресурсов на рынок и их последующему
распределению в виде ипотечных кредитов. В мировой системе сложилось две
ипотечные модели – одноуровневая модель и двухуровневая модель.
Первая модель называется одноуровневой, поскольку предусматривает
действие на рынке, в качестве основных его участников, только кредитора и
9
Бойцова, И. В. Системный подход к рынку ипотечного кредитования // Инновационная экономика: информация,
аналитика, прогнозы. 2016. № 6. С. 64.