14
заемщика. Кредитор осуществляет привлечение финансовых ресурсов
доступными ему способами – в виде вкладов и депозитов, в виде межбанковских
кредитов, в виде средств от выпуска долговых обязательства и пр. В
последующем он распределяет эти ресурсы между заемщиками в виде
ипотечных кредитов. После того, как кредитование произведено, кредитор
самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги под выданные кредиты и
реализует их на рынке в целях рефинансирования. Рефинансирование
происходит за счет того, что инвесторы, приобретающие ипотечные ценные
бумаги, восполняют ресурсы кредитора, позволяя ему производить выдачу
новых кредитов.
10
К косвенным участникам при одноуровневой модели ипотечного
кредитования относятся такие участники рынка, как страховые, оценочные и
регистрационные компании, обеспечивающие заключение ипотечной сделки.
Такая модель применяется на зарубежных рынках ипотечного
кредитования, например, в Германии, Австрии, Франции, Польше и др. Ее
использование на рынке ипотечного кредитования связано с рядом достоинств –
простата организации, жесткое законодательное регулирование, неизменность
процентной ставки, самофинансируемость (Рисунок 1).
Несмотря на присущие достоинства, одноуровневая модель имеет и
недостатки применения на рынке. Основным недостатком можно назвать
отсутствие у этой модели гибкости, необходимой в рыночных условиях. Иными
словами, ипотечное кредитование при такой модели очень сложно изменить и
перестроить в случае каких-либо изменений в экономике страны. Отсутствие
гибкости как минимум с двумя факторами:
ограниченный перечень ценных бумаг, которые могут выпускать
кредиторы;
низкая возможность для кредиторов разрабатывать новые программы
кредитования по причине действия жесткого законодательства.
10
Бондалетова, Н. Ф. Современные модели ипотечного кредитования и возможности их использования в России
// Материалы Афанасьевских чтений. 2015. № 13. С. 321.
15
Рисунок 1. Достоинства механизма ипотечного кредитования
при одноуровневой модели
11
Помимо указанного недостатка, следует выделить необходимость наличия
у кредиторов большого запаса собственных средств, необходимость
поддержания в стране стабильного состояния банковской систему и высокой
сберегательной активности населения.
Отличие двухуровневой модели ипотечного кредитования от
одноуровневой заключается в том, что кроме кредитора и заемщика на рынке
действует еще один основной участник – специализированные ипотечные
агентства, которые берут на себя функции по выпуску ипотечных ценных бумаг.
11
Чижанькова, И. В. Сравнительный анализ современных моделей ипотечного кредитования в России и за
рубежом // Материалы Афанасьевских чтений. 2016. № 3 (16). С. 157.
Достоинства одноуровневой модели
Простата
организации
Самофинансируем
ость ипотечного
кредитования
Жесткое
законодательное
регулирование
Неизменность
процентной ставки
основными участниками кредитования выступают кредитор
и заемщик, а также организации, обеспечивающие
заключение ипотечной сделки. Небольшое число участников
определяет снижение затрат на оформление ипотечных
сделок, ускоряет процесс кредитования, а также не требует
наличия сложной рыночной инфраструктуры
выдача ипотечных кредитов происходит за счет средств,
сформированных кредиторами самостоятельно, что снижает
зависимость рынка ипотечного кредитования от рынков
капитала
ипотечные программы кредитования имеют фиксированные
процентные ставки, что определяет их эффективность для
заемщиков на фоне роста рыночных ставок. Следовательно,
это повышает спрос заемщиков на ипотечное кредитование
деятельность кредиторов строго регламентируется
законодательством страны, в частности, они не имеют права
осуществлять высоко рискованные операции, а их основная
деятельность практически целиком сводится к выдаче
ипотечных кредитов. Это обеспечивает стабильность
развития рынка ипотечного кредитования
16
Данная модель сформировалась в США и получила широкое
распространение в мире, в том числе и в Российской Федерации.
Идея одноуровневой модели ипотечного кредитования заключается в
следующих действиях основных участников рынка:
1. Ипотечные кредиты выдаются кредиторами заемщикам на основании
кредитных договоров и договоров ипотеки. Кредиты выдаются за счет средств
кредитора. На каждый из кредитов оформляется закладными на недвижимость.
2. Кредитор производит продажу закладных в отношении ипотечных
агентств. В результате, он возмещает средства, размещенные в виде ипотечных
кредитов. Это позволяет ему выдавать новые кредиты.
3. Ипотечные агентства вместе с покупкой задолженности по ипотечным
кредитам получают платежи от заемщиков в счет погашения ипотечного
кредита. При этом закладные по ипотечным кредитам формируют пулы кредитов
и для них выпускают ипотечные облигации. Агентство продает эти ценные
бумаги на фондовом рынке в отношении инвесторов, восполняя потраченные
ресурсы на покупку ипотечных кредитов. В качестве инвесторов могут
выступать кредиторы первичного рынка, инвестиционные и сберегательные
учреждения, пенсионные фонды, частные лица.
12
Действие двухуровневой модели позволяет выделить два вида рынков
ипотечного кредитования:
первичный рынок, на котором происходит выдача ипотечных кредитов
кредиторами;
вторичный рынок, в рамках которого осуществляется рефинансирование
кредитов, выданных на первичном рынке, за счет выпуска и продажи ипотечных
ценных бумаг. Иными словами, вторичный рынок рефинансирует первичный
рынок.
Главными достоинствами применения двухуровневой модели ипотечного
кредитования можно назвать:
12
Ипотечное кредитование жилищного строительства : учебное пособие / С. А. Баронин, В. В. Бочкарев и др.;
под общ. ред. С. А. Баронина и др. – М. : НИЦ ИНФРА-М, 2016. С 48.
17
1. Существование разных источников для фондирования рынка
ипотечного кредитования – кроме депозитных средств источниками ипотечного
кредитования выступают средства, полученные от выпуска ипотечных ценных
бумаг, что позволяет обеспечивать потребности рынка в крупных и
долгосрочных средствах.
2. Снижение стоимости ипотечного кредитования за счет привлечения
ресурсов с рынка ценных бумаг.
3. Снижение рисков ипотечного кредитования путем их
перераспределения между двумя уровнями основных участников рынка –
кредиторы и ипотечные агентства.
Также можно выделить и недостатки этой модели:
повышенные расходы, связанные с обеспечением работы двух уровней
рынка;
усложненная структура рынка;
зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от ситуации в
экономике.
В Российской Федерации рынок ипотечного кредитования действует
согласно двухуровневой модели. В стране действуют многочисленные
ипотечные кредиторы, представленные в основном банками, а также созданы
специальные ипотечные агентства, обеспечивающие рефинансирование
ипотечных кредитов. На рисунке 2 изображен механизм ипотечного
кредитования в стране согласно данной модели.
18
Заемщик
Коммерческий банк
Залог недвижимости
Ипотечный жилищный
кредит
Продавец жилья
Договор
купли-
продажи
жилья
Оценщик
Страховая компания
Риэлтор
Сделка купли-
продажи жилья
Рыночная оценка жилья
Страхование жизни, жилья и пр.
Ипотечное агентство
Продажа
закладных
Рефинансирование
ипотечных
кредитов
Инвесторы
Купля-продажа
ипотечных
ценных бумаг
Правительство РФ,
Центральный банк РФ
Гарантии развития рынка
Рисунок 2. Механизм ипотечного кредитования при
двухуровневой модели ипотечного кредитования
в Российской Федерации
Итак, механизм ипотечного кредитования зависит от того, какая модель
применяется на рынке ипотечного кредитования. В мире выделено две модели –
одноуровневая и двухуровневая. При первой модели механизм ипотечного
кредитования более простой, он включает двух главных участников – кредитора
и заемщика. При второй модели в механизм включаются участники фондового
рынка, которые осуществляют выпуск ценных бумаг для выданных ипотечных
кредитов для их рефинансирования. В Российской Федерации действует
двухуровневая модель.
19
1.3 Субъекты рынка ипотечного кредитования
На рынке ипотечного кредитования выделяются основные и косвенные
участники:
основные участники – это субъекты, между которыми формируются
экономические отношения по поводу предоставления ипотечного кредита –
кредитор и заемщик. Также к основным участникам относятся
непосредственные продавцы недвижимости и ипотечные агентства;
косвенные участники – это субъекты, которые обслуживают
экономические отношения между основными участниками.
Состав субъектов рынка ипотечного кредитования в Российской
Федерации можно рассмотреть на основании правового подхода. Постановление
Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» выделяет
участников рынка и дает им функциональную характеристику.
Основные субъекты рынка ипотечного кредитования включают:
1. Кредиторы – это финансово-кредитные учреждения, которые имеют
право на проведение операций по предоставлению заемщикам ипотечных
кредитов. Данное право дается регулирующими государственными органами, в
частности, Банком России в виде лицензий на осуществление банковской
деятельности. К функциям кредиторов на рынке ипотечного кредитования
относятся:
разработка условий ипотечного кредитования в части сумм, сроков,
процентных ставок, по которым происходит выдача кредитов заемщикам;
реализация самого процесса ипотечного кредитования заемщиков –
прием кредитных заявок, оценка кредитоспособности, принятие решение о
выдаче кредита, выдача;
оформление ипотечной сделки на основании кредитного договора,
договора об ипотеке, оформления закладной;
выдача ипотечного кредита и прием платежей в его погашение.
20
В качестве кредиторов на рынке могут выступать банки и небанковские
кредитные организации (Таблица 2).
Таблица 2
Кредиторы на рынке ипотечного кредитования
13
Вид
Характеристика
Коммерческие
банки
Это универсальные либо специализированные,
государственные либо частные банки, выдающие ипотечные
кредиты за счет привлеченных средств. На рынок
ипотечного кредитования допускаются только те банки,
которые характеризуются финансовой устойчивостью, имеют
большую ресурсную базу, развитию филиальную сеть, что в
совокупности позволяет им поддерживать высокий уровень
выдачи ипотечных кредитов
Строительно-
сберегательные
кассы
Это финансовые институты, которые выдают ипотечные
кредиты на приобретение жилья. Они формируют
финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов путем
привлечения вкладов от населения. Ипотечный кредит
выдается только тому лицу, которое является участником
кассы, и в течение нескольких лет осуществляло взносы в
виде вкладов в определенном размере
Кредитные
кооперативы
Это некоммерческие организации, которые осуществляют
деятельность по оказанию финансовой взаимопомощи
членам кооператива. Суть такой деятельности заключается в
объединении граждан, которые за счет периодических
взносов накапливают базу для дальнейшего кредитования
под залог недвижимости
2. Заемщики – это лица, которые обращаются к кредиторам за получением
ипотечного кредита. Ими могут быть граждане Российской Федерации или
хозяйствующие субъекты. Их взаимодействие с кредиторами происходит на
основании кредитного договора. Для того чтобы стать заемщиком, лицо
обратившееся за ипотечным кредитом, должно отвечать ряду требований:
относительно гражданства, места проживания, места регистрации;
относительно возраста, трудового стажа;
относительно уровня доходов.
Кроме того, заемщики должны обладать первоначальным взносом по
кредиту, который представляет собой часть стоимости приобретаемой
13
Банковский розничный бизнес : учебное пособие / Сплошнов С. В., Давыдова Н. Л. – 2-е изд., перераб. – М. :
Высшая школа, 2016. С. 201.
21
недвижимости в ипотеку. Его размер устанавливается кредиторами в виде
процента от стоимости недвижимости, как правило, от 10 до 50%.
3. Продавцы жилья – это лица, которые обладают недвижимостью на праве
собственности, и осуществляют ее продажу. Такими лицами могут быть как
физические, так и юридические лица.
4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов – ипотечные
агентства, которые действуют в рамках двухуровневой модели ипотечного
кредитования. К составу функций агентств относятся:
выпуск ипотечных ценных бумаг для рефинансирования ипотечных
кредитов;
привлечение инвесторов к приобретению ипотечных ценных бумаг;
обеспечение доступности ипотечных кредитов через разработку и
реализацию специальных программ кредитования.
14
На российском рынке ипотечного кредитования работает ипотечное
агентство АО «ДОМ.РФ» (ранее – Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию). Оно осуществляет функции по регулированию ликвидности
ипотечных банков в стране за счет покупки у них прав требования по ипотечным
кредитам, используя средства от продажи на рынке ипотечных облигаций. АО
«ДОМ.РФ» осуществляет приобретение ипотечных закладных, заключая
договоры с кредиторами об уступке прав требования и о доверительном
управлении приобретенными правами требования.
Косвенные участники ипотечного кредитования осуществляют
обслуживание ипотечной сделки на разных ее этапах:
1. Риэлтерские компании – оказывают услуги заемщикам по поиску
объекта недвижимости, который может быть приобретен за счет ипотечного
кредита, в частности, оценивает, насколько недвижимость отвечает требования
банка и соответствует возможностям и потребностям заемщика.
14
Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
22
2. Ипотечные брокеры – оказывают заемщикам услуги консалтинга по
вопросам кредитования недвижимости. Они помогают клиенту подобрать
оптимальные условия кредита, а также предоставляют консультации по всем
юридическим и финансовым вопросам, связанным с оформлением ипотечной
сделки.
3. Оценочные компании – осуществляют рыночную оценку
недвижимости, которая запланирована к приобретению за счет ипотечного
кредита. На основании этой оценки банк может определить сумму выдаваемого
кредита, определить требования к залогу недвижимости.
4. Страховые компании – осуществляют страхование ипотечной сделки, а
именно, страхование предмета залога от рисков утраты (порчи). Также по
желанию сторон, они могут страховать ответственность заемщика и финансовые
риски кредитора.
5. Органы государственной регистрации – осуществляют государственную
регистрацию прав собственности на недвижимость и договора об ипотеке.
Только после этого он считается заключенным, а без регистрации считается
недействительным. Также эти органы осуществляют оформление закладных
ценных бумаг.
6. Инвесторы – осуществляют приобретение ипотечных ценных бумаг,
которые выпущены ипотечным агентством, т.е. участвуют в рефинансировании
ипотечных кредитов.
Таким образом, участниками рынка ипотечного кредитования являются
кредитор и заемщики, как основные субъекты, между которыми возникают
экономические отношения по поводу предоставления ипотечного кредита. Иные
участники рынка возникают в связи с продажей недвижимости,
рефинансированием выданных кредитов, обслуживанием оформления
ипотечной сделки.
Подводя итог, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование отражает
экономические отношения, возникающие между кредитором и заемщиком по
поводу предоставления кредита на покупку или строительство недвижимости, с
23
оформлением залога. Значение такого вида кредитования велико, и в российских
условиях он имеет активное развитие.