32
документов, способных подтвердить отношение заемщика к определенной
социальной категории.
Их перечень включает следующие бумаги: свидетельство о рождении
детей; удостоверение, принадлежащее ветерану боевых действий; справка,
свидетельствующая о наличии группы инвалидности; справка 2-НДФЛ,
гарантирующая уровень дохода; заявление, характеризующее имущественный
статус. АИЖК в рамках программы поддержки в настоящее время участвует
121 кредитная организация. Также к числу участников относятся
некоммерческие структуры. Большую долю занимают такие фирмы, как
Сбербанк, Дельта-Кредит, РАЙФФАЙЗЕНБАНК. Действие программы
происходит до тех пор, пока не будут исчерпаны финансовые ресурсы,
выделенные на реализацию. Статистическая сводка В соответствии с
основными статистическими данными поддержка в адрес заемщиков была
оказана на суммарную величину в 1,689 млрд. р. По 200 заявкам произошло
принятие положительных решений, и в настоящее время ожидается
оформление реструктуризации.
По предварительным сообщениям АИЖК (а в настоящее время –
ДОМ.РФ) – на сегодняшний день произошло одобрение поправок в российский
бюджет, поэтому сумма выделенных средств увеличилась еще больше. Таким
образом, граждане, заключившие соглашение ипотечного кредитования, вправе
рассчитывать на государственную субсидию. Она может проявляться в
нескольких форматах. Выбор конкретного способа помощи осуществляется в
индивидуальном порядке и зависит от ряда факторов.
Жилищный вопрос в России был и остается актуальным. Ситуация,
которая складывается на российском рынке недвижимости, свидетельствует о
высоком спросе на жилье. Немногие могут позволить себе купить жилье без
использования заемных средств, поэтому ипотека приобретает все большее
значение.
Рассмотрим динамику ипотечного кредитования в России за последние 5
лет.
33
Таблица 1
Объем выданных ипотечных кредитов в 2014-2018 гг., млрд. руб.
(составлено по материалам Банка России)
Год
2014
2015
2016
2017
2018
Объем выданных
ипотечных кредитов
1 753,29
1 157,76
1 472,38
2 021,40
3 012,70
По данным Центрального банка РФ, представленным в таблице 1, можно
сделать вывод о том, что объем ипотечного кредитования в России с 2014
вырос практически в 2 раза. Если в 2014 году объем выданных ипотечных
кредитов составлял 1 753,29 млрд. руб., то в 2018 году этот объем увеличился
на 1 259,41 млрд. руб. и составил 3 012,70 млрд. руб.
Положительная динамика объемов ипотеки за последние годы связана,
главным образом, с изменением уровня ключевой ставки Банка России, и с
изменениями процентных ставок банков по ипотечным кредитам.
В таблице 2 представлены средние величины ставок по ипотеке
российских банков за последние 5 лет.
Таблица 2
Средняя процентная ставка по ипотеке в 2014-2018 гг. (составлено по
материалам Банка России)
Год
2014
2015
2016
2017
2018
Средняя процентная ставка
по ипотеке, %
12,45
13,35
12,48
10,64
9,56
Проанализировав данные Банка России, представленные в таблице 2,
можно сделать вывод о том, что, начиная с 2015 года, уровень процентной
ставки по ипотеке постоянно снижался, и в 2018 году этот уровень сократился
до 9,56 %, что меньше значения данного показателя в 2015 году на 1,5
процентных пункта.
34
Рассмотрим рисунок 1, где показана зависимость объемов выданных
ипотечных кредитов от уровня процентной ставки по ипотеке.
Рисунок 1. Динамика процентной ставки по ипотеке и объема
ипотечного кредитования в 2014-2018 гг. (составлено по материалам Банка
России)
Согласно рисунку 1 объем ипотечного кредитования имеет обратную
зависимость от процентной ставки по ипотеке. Если в 2015 году при уровне
процентной ставки в 13,35 % ипотечных кредитов было выдано на общую
сумму 1 157,76 млрд. руб., то в 2018 году, когда ставка по ипотечным кредитам
снизилась до 9,56 %, объем ипотечного кредитования вырос и составил 3 013,7
млрд. руб.
Несмотря на возросшую популярность и положительную динамику,
ипотека имеет ряд проблем (как внутренних, так и внешних).
К основным внешним проблемам ипотечного кредитования относят:
35
1. проблема доступности и уровня возвратности ипотечных кредитов
(средняя величина просрочки по ипотечным кредитам в 2018 году
составила 61,3 млрд. руб., что в 2 раза больше величины просрочки 2014
года, которая была равна 28,9 млрд. руб.); основная причина образования
просроченной задолженности по ипотечным кредитам – низкий уровень
доступности кредитов, связанный, в первую очередь, с низкими доходами
россиян;
2. величина процентных ставок по ипотеке (российские банки
предоставляют ипотечные кредиты под процентные ставки не менее 10 %
в год в то время, как минимальная ставка по ипотеке в европейских
банках составляет 3 %);
3. малое количество социальных программ по ипотеке и др.
К внутренним проблемам ипотечного кредитования стоит отнести:
1. наличие дополнительных расходов, связанных с оплатой услуг риелтора,
страхового брокера, нотариуса, оценщика, а также расходов, связанных с
государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с
ним;
2. наличие определенных требований к объекту залога (отсутствие
перепланировок, фактический износ здания не ниже 40 %) и проч.
Решение проблем ипотечного кредитования – одна из важнейших задач,
стоящих перед государством. Без поддержки государства (внедрение большого
количества льготных программ ипотечного кредитования) популяризация
ипотечных продуктов будет проходить медленными темпами.
В соответствии с Планом деятельности Министерства финансов
Российской Федерации на 2019 – 2024 годы одним из условий развития
экономики является развитие ипотечного кредитования. Планируется
расширить возможности для приобретения (строительства) жилья с
использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна составить к
2024 году менее 8 процентов. Достичь такого результата поможет повышение
ликвидности и снижение кредитного риска для банков, получение доступа к
36
оперативному рефинансированию кредитов, предоставленных для
приобретения жилья на первичном рынке, а также стандартизация рынка
ипотечного жилищного кредитования.
Таблица 3
Плановые показатели рынка ипотечного кредитования в 2019-2024 гг.
(составлено по материалам Минфина России)
Год
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Средний уровень процентной ставки по
ипотечному кредиту (проценты)
8,9
8,7
8,5
8,4
8,2
7,9
Исходя из данных таблицы 3, к 2024 году планируется достичь больших
объемов ипотечного кредитования за счет постепенного снижения процентной
ставки по ипотеке. К 2024 году ее величина должна составить 7,9 %.
2.3. Приоритеты и задачи государственной жилищной политики
Поддержка оказывается в виде единовременного списания трети
выкупной цены покупаемого у города жилого помещения, указанного в
соглашении. Помимо этого, 30% цены приобретения недвижимого объекта
может быть списано и у семей, имеющих 3 и больше детей или малышей-
инвалидов, которые воспользовались ипотечными средствами.
До 2018 года это было возможно лишь при участии в социальных
программах кредитования ипотеки. В 2018 году на реализацию мероприятий
проекта «Жилище» из бюджета столицы было выделено 183 млрд.рублей.
Направления государственной жилищной политики в период до 2012 года
определены Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600
«О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и
комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»
(далее — Указ).
37
Мероприятия, направленные на их реализацию, предусмотрены в
государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (далее —
Государственная программа), одобренной распоряжением Правительства
Российской Федерации от 30 ноября 2012 г. N 2227-р. Приоритетными
задачами в части обеспечения граждан России доступным жильем в период до
2030 года являются повышение доступности жилья для населения и уровня
комфорта жилищного фонда, обеспечение баланса спроса и предложения на
рынке жилья.
январе 2017 года в эксплуатацию было введено 4,3 млн. квадратных
метров жилья. По сравнению с прошлым годом объем ввода упал на 21,8 % , а
за три года падение составило 30,6% [1]. Объем работ, выполненных по виду
деятельности "Строительство", в январе 2017г. составил 267,5 млрд. рублей,
или 95,3% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода
предыдущего года.
Решающим фактором развития рынка строительной отрасли является
спрос потребителей. Согласно данным Росстата, можно заметить видимое
ухудшение положения населения, сказывающееся в сокращении реальных
располагаемых доходов.
Таблица 1.
Реальные располагаемые денежные доходы по Российской Федерации [1]
2014
2015
2016
2017*
В % к предыдущему году
99,3
96,8
94,2
101,9(к III кварталу)
*Предварительные данные
Реальные располагаемые денежные доходы, по предварительным
данным, в октябре 2017г. по сравнению с январем 2016г. увеличились на 8,7%.
Но этот прирост во многом был обеспечен единовременной денежной выплатой
в размере 5000 рублей, произведенной в январе 2017г. в соответствии с
Федеральным законом от 22 ноября 2016г. № 385-ФЗ.
38
Спрос на жилье во многом зависит еще и от возможности ипотечного
кредитования, которое является важным аспектом для строительной отрасли.
Процентные ставки по ипотеке в разных банках России не слишком отличаются
друг от друга, сегодня они колеблются от 11 до 15%.
За период с 1 июля 2016 года по 1 июля 2017 года совокупный ипотечный
портфель российских банков прибавил около 12%. За последние три года в
денежном выражении ипотечная задолженность на балансах банков выросла в
1,5 раза и на 1 сентября 2017 года превышала 4,8 триллиона рублей, а в 2017
году объем выдачи выше результата 2016 года на 14% в количестве кредитов и
на 22% в денежном выражении.
Спад объемов ипотечного кредитования пришелся на 2015 год, что на
36,8% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.
Причиной спада являлась нестабильная экономическая ситуация в России:
падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально
располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции – все это
непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного
кредитования. Повышение ключевой ставки в декабре с 10,5% до 17%
заставило ряд банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой
ставки в течение 2015 года до 11,5% не смогло оказать должного влияния на
активность оформления ипотечных кредитов. Однако уже в 2016 году объем
ипотечных кредитов вновь возрос и практически достиг результата 2014 года,
продолжая положительную динамику и в 2017 году. В сентябре 2017 года
средневзвешенная ставка составила 10,05 процента. В Дальневосточном,
Северо-Западном и Приволжском федеральных округах ставки по ипотеке
ниже, чем в среднем по стране. Там они не выходили за пределы 9,97 процента.
Росту рынка в 2016 году способствовала реализация государственной
программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение
жилья в новостройках. В рамках программы ипотечные кредиты
для заемщиков предоставлялись по ставкам не выше 12%, в то время как по
несубсидируемым кредитам ставки в начале 2015 года превышали 16-18%. В
39
2015 году было принято Постановление правительства №220, которое, с одной
стороны, дало возможность небогатым россиянам приобрести собственное
жилье, с другой стороны – стимулировать рынок жилищного строительства.
Таблица 2.
Ставки ипотечного кредитования банков России
Банки с государственной
поддержкой
Процентные
ставки
Банки без государственной
поддержки
Процентные
ставки
Сбербанк
11,4
Росгосстрах Банк
16,5
ВТБ-24
11,5
Райффайзенбанк
15,25
Открытие
12
Банк Советский
16
Газпромбанк
12,5
МТС-Банк
17
Россельхозбанк
13,5
Промсвязьбанк
13,8
Банк Возрождение
12,5
Традиционно первое место в рейтинге крупных жилищных кредиторов
занимает Сбербанк – его доля на рынке составляет около триллиона рублей.
Сбербанк к концу 21017 года пересмотрел свою политику и снизил ставки для
ипотеки на рынках первичного и вторичного жилья на 0,6-2%, а сумму
первоначального взноса на 5 %. В итоге новые ставки ипотечного займа при
покупке квартиры в новостройках составили от 10,4 до 11,4%, а для кредитов
на вторичном рынке – от 10,75 до 12,75% на срок до 30 лет. Второе место по
результатам 2017 года занял «ВТБ 24» –около 23% рынка, который также
снизил ставки на готовое жилье до 10,75-12,25%, а новострой — под 10,4-11,9%
на срок до 20-30 лет. Следом идет «Райффайзенбанк», умудрившийся поднять
свои показатели в 3 раза в сравнении с 2016 годом.. В Райффайзенбанк готовы
кредитовать первичку от 11 до 11,5%, а вторичное жилье – под 11,5% на срок
до 25 лет. Россельхозбанк готов кредитовать покупателей первичного жилья
под 10,25-10,75% до 30 лет, для вторичного рынка ставка ипотеки составляет
столько же.
Снижение процентных ставок очень важно, ведь каждый пункт в сторону
уменьшения увеличивает число потенциальных заемщиков. Анализирую
40
статистику, можно заметить, что за последние годы заметно возросла
численность населения, которому доступно ипотечное кредитование, причем
данная тенденция замечена во многих регионах России.
Таблица 3.
Доступность ипотечного кредитования населения
Средняя
стоимость
типовой
квартиры
54м2,
млн.руб
Доля
семей,
для
которых
доступна
покупка
квартиры
в ипотеку
в 2017г,
%
Доля
семей,
для
которых
была
доступна
покупка
квартиры
в ипотеку
в 2015г,
%
Минимальное
число лет,
необходимых
семье с 1
ребенком для
накопления на
квартиру,
конец 2015г
Минимальное
число лет,
необходимых
семье с 1
ребенком для
накопления на
квартиру на
начало 2017г
Россия
2,6
25,8
13,9
5,1
4,2
Ямало-
Ненецкий АО
2,7
66,3
49,3
2,1
1,5
Магаданская
область
2,6
52,6
35,0
2,4
1,9
Красноярский
край
2,2
37,1
24,4
4,6
3,8
Московская
область
3,3
35,4
13,2
6,5
4,4
Томская
область
2,5
29,5
20,0
5,0
4,8
Забайкальский
край
2,5
24,5
16,6
6,6
5,9
Краснодарский
край
3,0
17,0
10,3
9,6
8,3
Из данных таблицы также видно, что сократилось и минимальное число
лет, которое необходимо для накопления на квартиру семье с одним ребенком.
При сохраняющейся тенденции уменьшения реальных располагаемых доходов,
данное явление объясняется снижением процентной ставки по ипотеке
последних лет в совокупности со снижением цен на жилье. В регионах
стоимость квадратного метра снизилась заметно: "Чтобы завершить
строительство объектов, девелоперы вынуждены искать новые пути снижения
издержек. Это уже толкнуло цены в субъектах РФ вниз, в среднем - от пяти до
41
15 процентов" [3]. В реальном выражении цены снижаются с 2013 года, с
учетом инфляции они упали за последние 5 лет на 20-30%.
По прогнозам экспертов, уже в 2018 году ставки по ипотеке в России
могут достигнуть значения в 9-10% при дальнейшем снижении ключевой
ставки ЦБ РФ и по мере достижения инфляцией целевого уровня в 4%: в таких
условиях рынок ипотеки имеет все шансы превысить показатели рекордного
2014 года.
В сложный период 2015-2016 годов, когда процентные ставки по
ипотечным кредитам превысили 15% годовых, строительную отрасль
поддержала разработанная по Вашему поручению программа субсидирования
процентной ставки по кредитам на приобретение жилья в новостройках до
уровня 12% годовых. За время действия программы на выплату субсидий
направлено менее 15 млрд. рублей.
При этом общий объем привлеченных в жилищное строительство средств
составил около полутора триллиона рублей. Вот такой мультипликативный
эффект мы получили. Всего в рамках программы профинансировано
строительство 25 млн. 700 тысяч кв. метров нового жилья. Эта программа стала
одной из самых эффективных антикризисных мер. Сегодня ставки по ипотеке
на первичном рынке снизились до рекордно низкого уровня 9,8%. Это, конечно,
недостаточное снижение. Мы это понимаем.
Будет продолжена работа по обеспечению переселения граждан из
аварийного жилья, а также реализован комплекс мер, направленных на решение
задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда. Будет
продолжена реализация мероприятий по обеспечению жилыми помещениями
граждан Российской Федерации, перед которыми государство имеет
обязательства в соответствии с законодательством Российской Федерации, в
том числе инвалидов, ветеранов боевых действий и семей, имеющих детей
инвалидов, вынужденных переселенцев, граждан, выезжающих из районов
Крайнего Севера, и других. С участием открытого акционерного общества
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по сценариям,