7
Введение
Актуальность темы исследования. В современных условиях
существования рыночной экономики сложилась успешная практика
приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. Мировой опыт
показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с решением
социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан страны качественным
и современным жильем.
Помимо решения проблемы с жильем, развитое на должном уровне и
правильно функционирующее ипотечное кредитование, способствовало бы
улучшению российской экономики через финансирование жилищного
строительства с последующим развитием прилегающих отраслей,
возникновением новых рабочих мест, и многих других положительных
моментов. Оптимизация порядка ипотечного кредитования позволяет
максимально удовлетворить потребности двух сторон - кредитора и заемщика.
Ипотечное кредитование как основная форма финансирования наиболее
актуальна в сфере жилищного строительства. Благодаря механизму ипотечного
кредитования ссудный капитал попадает в сферы, испытывающие потребность
в кредитных ресурсах. Посредством кредита накапливаются временно
свободные денежные средства для их последующего направления на
удовлетворение потребностей юридических и физических лиц в заемном
капитале на строительство, реконструкцию или приобретение недвижимости.
Ипотечное кредитование позволяет расширять границы индивидуального
накопления через создание кредитных институтов, осуществляющих операции
в данной сфере деятельности.
Ипотечный кредит оказывает влияние на регулирование экономики и
служит одним из инструментов экономического развития страны. Ипотечное
кредитование оказывает положительное воздействие на развитие реального
8
сектора экономики и приводит к росту инвестиций в строительство и
модернизацию производства.
Целью работы является исследование рынка ипотечного кредитования
Российской Федерации и определение перспектив его развития.
Задачи работы:
исследовать сущность, виды, участников ипотечного кредитования;
рассмотреть принципы и организацию ипотечного кредитования;
исследовать нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования в Российской Федерации;
выявить особенности ипотечных программ российских банков;
провести анализ показателей российского рынка ипотечного
кредитования;
определить современные проблемы рынка ипотечного кредитования
РФ;
определить пути решения проблем ипотечного рынка РФ;
разработать прогноз развития российского рынка ипотечного
кредитования.
Объект исследования – рынок ипотечного кредитования в России.
Предметом исследования являются актуальные проблемы, тенденции и
перспективы развития системы ипотечного кредитования и институтов его
регулирования.
В качестве инструментария применялись методы анализа научной и
информационной базы, синтеза полученных данных в теоретические выводы и
практические рекомендации.
Теоретическую и методологическую базу исследования составляют
научные труды российских ученых: А. В. Вериго, В. А. Горемыкина, М. П.
Логинова, И. В. Павловой, В. А. Татьянникова, И. А. Разумовой и др.
Нормативная база исследования представлена законодательными актами,
регулирующими кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотечного
9
кредитования, программными документами. В качестве информационной
базы исследования, обеспечившей репрезентативность исходных данных,
высокий уровень достоверности, надежности и точности выводов,
рекомендаций и предложений, выступили официальные данные Банка России,
информация рынка ипотечного кредитования, содержащаяся в аналитических
отчетах Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, а также на сайте
Федеральной службы государственной статистики.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех разделов,
заключения, списка литературы, приложения.
10
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в
коммерческих банках
1.1. Сущность, виды, участники ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование выступает универсальным институтом, которое
получило широкое развитие в государствах с рыночной экономикой и
применяемым страной в реализации социально-экономической политики.
Развитие ипотечного кредитования оказывать содействие созданию
конкурентоспособной экономики страны, ее стабилизации и модернизации,
уменьшению инфляционных процессов и общественной социальной
напряженности из-за увеличения доступности жилых помещений для большого
количества граждан, стимулированию жилищного строительства и смежных с
ним сфер экономики, стабилизации состояния финансового и банковского
секторов, а также активации инвестиционных процессов на рынке капиталов
1
.
Широкое применение, значимость и уникальность ипотечного
кредитования привлекли внимание большого количества специалистов к
исследованию этой формы кредитных правоотношений. В то же время, в
научных работах не уделено достаточное внимание теоретическому анализу
сущности ипотечного кредитования как экономической категории и основам
его практической реализации. Не взирая на значимость и уникальность такой
формы кредитных правоотношений, в научных работах не сформирован общий
подход к определению ее содержания, функций, а также не установлена
взаимосвязь дефиниций «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование».
Перед тем как раскрыть содержание данных дефиниций, а также назовем
особенности их организации, следует обратиться к изучению позиций ученых
по указанному вопросу. И. В. Павлова в своей работе анализирует ипотечный
кредит как передачу кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах
1
Ипотечное жилищное кредитование/ Под ред. И. В. Павловой. – М.: БДЦпресс, 2016. – С.
56.
11
возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилом
помещении с предоставлением такого помещения в залог
2
.
Коллектив авторов учебника «Деньги, кредит, банки» под редакцией
Г. Н. Белоглазовой под ипотечным кредитом понимают кредит, который
обеспечен залогом недвижимого имущества
3
.
Б. А Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева анализируют
ипотечный кредит как долгосрочную ссуду под залог недвижимого имущества:
земельные участки, производственных и жилых помещений, сооружений
4
.
М. П. Логинов анализирует ипотечный жилищный кредит как правовые
отношения, основной целью которых выступает приобретение жилого
помещения, в ходе предоставления кредита, обеспеченного залогом жилых
помещений, выполнения обязательств, вытекающих из договора, сторонами
ипотечного кредитования, обращения взыскания на предмет залога и его
реализация
5
.
И. А. Разумова под ипотечным кредитованием понимает отношения
касаемые доходного движения стоимости в сфере финансирования
недвижимого имущества, которое предоставлено в долгосрочный заем под
залог земельного участка, иного объекта недвижимого имущества или
имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и
пользования им на принципах возвратности, платности, срочности,
дифференциации
6
.
Как отмечает В. А. Горемыкина, ипотечное кредитование представляет
собой процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого
2
Ипотечное жилищное кредитование/ Под ред. И. В. Павловой. – М.: БДЦпресс, 2016. – С.
56.
3
Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.: Высшее образование,
2016. – С. 68.
4
Современный экономический словарь / Под ред. Б. А. Райзберга, Л. Ш. Лозовского,
Е. Б. Стародубцовой. – М.: Инфра-М, 2016. – С. 94.
5
Логинов М. П. Теория и методология ипотечного кредитования / М. П. Логинов,
В. А. Татьянников. – Екатеринбург: Изд-во УрГУ, 2015. – С. 26.
6
Разумова И. А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2016. – С. 82.
12
имущества, которое включает в себя: непосредственно кредитные
правоотношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка
капиталов; в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав
требований; сделки на рынке недвижимости
7
.
О. П. Казаченок под ипотечным кредитованием понимает долгосрочный,
обеспеченный жилищным недвижимым имущественным финансово-кредитный
(долговой) инструмент, который позволяет получить желаемый уровень
текущих жилищных услуг и выгод, которые предоставляются жилищным
фондом, под будущие доходы
8
.
Изучение различных позиций показало, что большое количество
ученных, изучающих данную проблематику, рассматривают дефиницию
«ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование» как тождественные, зачастую
определяя их в качестве долгосрочной ссуды, которая предоставлена под залог
недвижимого имущества на цели приобретения жилого помещения. По нашему
мнению, ипотечный кредит необходимо анализировать как категорию,
содержанием которой являются экономические правоотношения по поводу
создания и движения ссуженной стоимости.
Суть всякой категории выражается через функции, которые выражают
присущие ей свойства. В числе функций дефиниции «ипотечный кредит», по
нашему мнению, можно выделить базовые, присущие кредиту в общем, и
специфические, свойственные только этому виду кредитных правоотношений.
Среди базовых можно выделить функцию перераспределения
финансовых ресурсов. Названная функция оказывает содействие созданию
достаточно платежеспособного спроса населения с целью решения его
жилищных проблем.
К специфическим функциям, научных трудах, принято относить
социальную функцию, функцию формирования рынка жилых помещений и
7
Горемыкин В. А. Ипотечное кредитование: учебник. – М.: МГИУ, 2014. – С. 36.
8
Казаченок О. П. Особенности ипотечного жилищного кредитования: некоторые аспекты
правового регулирования // Апробация. – 2016. – № 1. – С. 101.
13
инвестиционную. Социальная функция самым полным образом раскрывает
суть ипотечного кредита и направлена на разрешение жилищных проблем
населения страны. Названная функция увеличивает платежеспособный спрос
населения, содействуя при этом выравниванию его доходов.
Функция формирования рынка жилья выступает обеспечивающей по
отношению к первой функции, так как при отсутствии полноценного
жилищного рынка ипотечное кредитование становится невозможным.
Инвестиционная функция ипотечного кредитования выражается
двойственно: с одной стороны, денежные средства инвестируются населением
на долгосрочной основе, результатом чего выступает получение благ
социального характера, с другой стороны, ипотечный кредит имеет
значительные инвестиционные возможности, опосредующие рост процессов
воспроизводства и содействуют формированию финансовых ресурсов страны и
отдельных хозяйствующих субъектов
9
.
В разбираемом контексте нужно отметить, что ипотечный кредит
характеризуется высокой зависимостью от наличия достаточных объемов
финансовых ресурсов долгосрочного характера. В этой связи, по нашему
мнению, уместно утверждать, что совокупность правоотношений по их
формированию выступает ключевым элементом ипотечного кредита. При этом
преобладающая роль отведена процессу рефинансирования ипотечных
кредитов. В связи с чем можно выделить еще одну функцию –
рефинансирования.
Ипотечный кредит необходимо анализировать как экономическую
категорию, содержанием которой выступают экономические правоотношения
по поводу движения ссуженной стоимости, которые выполняют совокупность
базовых (перераспределительная) и специфических (социальная, формирования
жилищного рынка, инвестиционная, рефинансирования) функций, которые
9
Боровский В. Н. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях /
В. Н. Боровский, А. С. Боева // Science Time. – 2016. – № 12. – С. 77.
14
направлены на разрешение жилищных проблем населения, а ипотечное
кредитование – как процесс, который реализует сущность ипотечного кредита,
направлен на сохранение ссуженной стоимости с целью ее полного и
своевременного возврата при помощи своих главных принципов: целевого
использования ссуженной стоимости, срочности, платности, обеспеченности.
Так, по нашему мнению, ипотечный кредит и ипотечное кредитование создают
логическое единство (рисунок 1).
Рисунок 1. Логическое единство ипотечного кредита и ипотечного
кредитования
Ипотечное кредитование, как разновидность кредитных правоотношений,
имеет свои особенности. Первоочередно это относится к его субъектно-
объектному составу.
Субъективный состав можно охарактеризовать довольно большим
количеством участников, которые тесно взаимосвязаны в реализации
кредитной сделки (табл. 1). Сюда можно отнести: заемщиков, кредиторов,
операторов вторичного рынка, органы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, государство, инвесторов.
15
Не менее в кредитных правоотношениях специфический и объект, в
качестве которого выступает жилая недвижимость, обычно, та, которая
приобретена на заемные средства. Сказанное определяет величину кредита,
которая определяется рыночной стоимостью жилого помещения, и его
долгосрочный характер.
Таблица 1
Субъекты рынка ипотечного кредитования
Субъект
Характеристика
Коммерческий банк
Оказание услуг по предоставлению кредитов юридическим
и физическим лицам
Заемщик
Юридическое или физическое лицо, заключающее
кредитный договор, условием которого является
приобретение на заемные средства недвижимости или
жилья
Ипотечный брокер
Юридическое или физическое лицо, которое осуществляет
предпринимательскую деятельность в области
консультирования клиентов по вопросам ипотечного
кредитования и посредничества при получении ипотечного
кредита
Страховая компания
Юридическое лицо, занимающееся заключением договоров
страхования и их обслуживанием. При ипотеке
используется страхование гражданско-правовой
ответственности участников ипотечного рынка
Оценщик
Квалифицированный специалист по оценке стоимости
недвижимого имущества. В Российской Федерации
оценочная деятельность может осуществляться
юридическими и физическими лицами, а также
индивидуальными предпринимателями
Инвестор
Юридическое или физическое лицо, которое вкладывает
(инвестирует) свободные денежные средства в ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами
Бюро кредитных
историй
Юридическое лицо, обычно являющееся коммерческой
организацией, которое аккумулирует информацию о
заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранит эти сведения
и с разрешения заемщиков может предоставлять
информацию иным потенциальным кредиторам для
объективной оценки кредитоспособности заемщиков
Рефинансирующая
организация
Юридическое лицо, которое занимается покупкой пулов
ипотечных кредитов или закладных с последующим
рефинансированием. Осуществляет выпуск эмиссионных
ипотечных ценных бумаг и привлекает средства инвесторов
в сферу жилищного кредитования
Коллекторское
агентство
Юридическое лицо, оказывающее услуги по взысканию и
возврату задолженностей юридических и физических лиц
16
Органы
государственной
регистрации прав на
недвижимое
имущество и сделок с
ним
Осуществление регистрации сделок купли-продажи
недвижимости, регистрации ипотечных договоров, ведение
реестра имущества, обремененного залогом. Оформление
перехода прав собственности к новому собственнику и прав
ипотеки. Хранение и предоставление информации по
правам собственности и обременению залогом недвижимого
имущества. Защита прав участников ипотечного
кредитования
Правительство
Защита интересов инвесторов. Создание условий для
функционирования системы ипотечного кредитования
Особенности субъектно-объектного состава ипотечного кредитования
определены следующими присущими им чертами
10
:
1. Потребность населения в ипотечном кредитовании определена в
первую очередь диспропорциональностью стоимости жилого помещения и
текущих доходов граждан.
2. Ипотечное кредитование, как и остальные виды кредитования,
подвергаются существенным рискам, особенно в период кризисных явлений,
что вызывает потребность в его обеспечении. Для банковских организаций
важно сформировать достаточную кредитную базу, то есть источники
долгосрочных и сравнительно недорогих финансовых ресурсов, также
обязательно наличие развитого фондового рынка.
3. Важный социальный аспект, который решается при помощи
ипотечного кредитования, обусловливает заинтересованность участия страны в
его развитии.
Исключительная значимость правового урегулирования сферы
ипотечного кредитования делает участие страны обязательным в его
правоустанавливающих, правообеспечительных функциях и функциях
организатора. Значительная роль страны в ипотечном кредитовании, которая
проявляется в регулятивном воздействии на его развитие, в том числе в
распределении и формировании финансовых ресурсов при самостоятельном
10
Берегуля О. Н. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и
условия проведения // Вестник НБУ. – 2015. – №10. – С. 19.