17
поведении субъектов ипотечных программ определяет выраженный
директивно-регулируемый характер этой формы кредитных правоотношений.
Таким образом, ипотечное кредитование следует анализировать как
сложную совокупность директивно-регулируемых правоотношений, которые
складываются в ходе выдачи кредитов с целью обеспечения населения жилыми
помещениями, которые обеспечены залогом или долей в жилищном
строительстве, формирования долгосрочных финансовых ресурсов. Гарантией
возвратности ипотечного кредита является обеспечение, которое находит
выражение в системе как экономических, так и правовых отношений кредитора
и заемщика, возникающих в ходе кредитной сделки.
Самым надежным способом обеспечения выполнения обязательств в
мире признан залог, который представляет собой способ обеспечения
обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает
преимущественное право перед иными кредиторами, если заемщик не
исполнил свои обязательства, получить удовлетворение за счет залогового
имущества. В ст. 336 Гражданского кодекса РФ сказано, что предмет залога –
любое имущество, включая вещи и имущественные права (требования) за
исключением имущества, которое изъято из оборота
11
.
Предметом ипотечном кредитовании является недвижимое имущество,
значимость которого определена следующими его особенностями:
1) сохранение потребительской цены жилого помещения на
продолжительном интервале времени, а также увеличением его стоимости в
условиях нарастания инфляционных процессов, что отвечает долгому сроку
ипотечного кредитования;
2) имущественный характер предмета залога, который обуславливает его
конкретность и повышает степень гарантий от кредитных рисков;
11
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп.) // Российская газета. – 1994. – 08 декабря.
18
3) обладание правом следования как свойственной чертой вещных прав,
которые обеспечивают кредитору возможность пользоваться залогом в качестве
инструмента уменьшения рисков вне зависимости от места нахождения
предмета залога и его собственника.
В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
12
предусмотрен список объектов недвижимости, которые
вправе быть предметом ипотечного залога. В названном законе, также
предъявляется требование к недвижимому имуществу, как к предмету залога.
Так, права на залоговое имущество должны быть зарегистрированы в порядке,
который установлен для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (ст. 5 п. 1).
В данном контексте отметим, что собственность, которое
рассматривается длительное время с позиции права, с развитием
общественного производства и финансовых правоотношений приобретает
существенность в экономическом аспекте. Это первоочередно относится к
ипотечному кредитованию, где предмет залога можно отчуждать в случае
неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком условий кредитного
договора.
Таким образом, ипотека выступает самым привлекательным для
банковских организаций видом обеспечения кредита, так как в качестве
предмета ипотеки выступает недвижимость. Наряду с этим, применение
ипотеки обеспечивает надежность залоговых правоотношений в силу того, что
она подлежит обязательной государственной регистрации, а в случае
несостоятельности (банкротства) заемщика по обязательству, которое
обеспечено недвижимостью, имущество (предмет ипотеки) не может быть
включен в конкурсную массу, и, как следствие, удовлетворение требований
кредитора будет происходить в общем порядке.
12
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с
изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
19
1.2. Принципы и организация ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование как процесс основывается на нескольких
принципах, обеспечивающих сохранение ссуженной стоимости и ее возврат
кредитору, а также образуют методологическую основу функционирования
ипотечного кредитования. В этой связи представляется важным
сформулировать главные принципы ипотечного кредитования (таблица 2).
В истории развития ипотеки сложились две группы моделей
кредитования: одноуровневые и двухуровневые.
Таблица 2
Основные принципы ипотечного кредитования
Принцип
Характеристика
Целевой
характер
кредита
Ипотечное кредитование предполагает строго целевую
направленность применения полученных кредитных средств -
исключительно на цели приобретения жилого помещения или
его строительство. При ипотечном кредитовании полученные
заемщиком кредитные средства напрямую переводятся продавцу
квартиры
Срочность
кредита
Особенную значимость указанный принцип приобретает ввиду
долгосрочного характера ипотечного кредитования. Нарушение
условия срочности возврата кредита оказывает
дестабилизирующее влияние на работу банка вследствие
возникновения диспропорции в привлечении и размещении
денежных средств по срокам
Платность
кредита
Выражает обязанность заемщика по возврату не только
кредитных средств полученных от банковской организации в
полном объеме, но и оплаты права использования данных
средств. При этом экономическая сущность «платы за кредит»
заключается в том, что определенная доля дохода заемщика
перераспределяется в пользу предоставившего ипотечный
кредит банка
Обеспеченность
кредита
Ипотечное жилищное кредитование предусматривает
гарантированное обеспечение защиты имущественных
интересов кредитора, в случаях возможного не возврата
заемщиком полученных от кредитора средств, в виде залога
жилья. Такой вид залога при долгосрочном характере
ипотечного кредитования является достаточно приемлемым
ввиду невысоких рисков потери стоимости предмета залога и его
потребительских свойств
20
Рассмотрим данные модели подробнее.
1. Одноуровневые модели.
Модель специализированных ипотечных банков.
Это одна из первых моделей ипотечного кредитования. Она изначально
зародилась как земельная ипотека, то есть ссуды выдавались под залог
земельных участков или поместий. Только в 20 веке основным объектом
ипотечного кредитования стала покупка жилья. Суть механизма данной модели
проявляется в привлечении долгосрочных финансовых ресурсов за счёт
выпуска ипотечных облигаций.
Основным достоинством являются невысокие кредитные риски. К
недостаткам этой модели можно отнести высокую степень контроля за
соблюдением правовых норм и организационных формальностей, что требует
сложной законодательной системы и развитой правовой и судебной системы.
Стоит отметить, что в экономике некоторых европейских стран эта
модель сыграла большую роль.
Модель универсальных коммерческих банков.
В настоящее время это одна из наиболее распространённых моделей в
мире. Суть её механизма - универсальные банки используют депозиты
населения и юридических лиц для финансирования ипотечных кредитов.
Практически до 90-х гг. 20 века универсальные банки широко не
участвовали в ипотечном жилищном кредитовании. Однако в 90-х гг.
универсальные банки стали активно внедряться на ипотечный рынок, что было
вызвано снижением доходности традиционного банковского бизнеса,
усилением конкуренции и глобализации финансовых потоков. Банки стали
переориентироваться на работу с населением и работу с компаниями-
застройщиками. Это было характерно для Великобритании, Австрии,
Германии, Южной Африки.
В настоящее время универсальные банки становятся основными
поставщиками ипотечных кредитов населению, так как для них свойственна
21
высокая финансовая независимость и устойчивость, широкие возможности для
диверсификации портфеля активных операций, различных по доходности и
рискам. При этом необходимо поддерживать текущую ликвидность,
согласовывать краткосрочные пассивы с долгосрочными активами, что
является проблематичным для банков с ростом доли ипотечных жилищных
кредитов в банковском кредитном портфеле. Это можно отнести к недостаткам
данной модели.
Однако стоит отметить, что для сглаживания этой проблемы банки
активно создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки,
привлекают ипотечных брокеров или активно включаются в двухуровневую
систему ипотечного жилищного кредитования.
Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная
модель.
В рамках данной модели финансирование жилищных кредитов
происходит за счёт целевых долгосрочных жилищных депозитов населения.
Долгосрочные целевые вклады привлекаются ссудо-сберегательными
организациями или стройсберкассами на долгосрочной договорной основе.
Эти модели в разных странах имеют свои особенности в зависимости от
открытости к финансовому рынку; условий предоставления ипотеки;
законодательной базы, регулирующей деятельность ссудо-сберегательных
организаций; имеющимся ограничениям активных операций.
Одноуровневая модель предполагает, что ипотечные активы находятся на
балансе кредитора, а обслуживание кредитов производится без участия
посредников
13
. Пример одноуровневой модели ипотечного кредитования
представлен на рисунке 2.
13
Вериго А. В. Финансы, денежное обращение и ипотека: учеб.-метод. комплекс. –
Новополоцк: ПГУ, 2017. – С. 27.
22
Рисунок 2. Одноуровневая модель ипотечного кредитования
В качестве кредиторов в такой модели могут выступать универсальные
банки, ипотечные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы,
кредитные союзы. Покупатели ипотечных облигаций представлены
индивидуальными и институциональными инвесторами. Международный опыт
показывает, что наиболее активными инвесторами на рынке ипотечных ценных
бумаг являются страховые компании, пенсионные фонды, инвестиционные
фонды и другие финансовые институты. Помимо выпуска ипотечных
облигаций, кредитор может привлекать денежные средства с помощью
межбанковских кредитов, долгосрочных депозитов клиентов.
Главной особенностью одноуровневой модели ипотечного кредитования
является то, что ипотечные активы остаются на балансе кредитора, который
самостоятельно выпускает ипотечные облигации, обеспеченные
обязательствами по возврату выданных им ипотечных кредитов, а также
осуществляет выплаты инвесторам по ним.
Помимо основных участников модели, важные функции выполняют
также органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с
ним, страховые компании, оценочные компании, риэлторские фирмы и
государство.
2. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.
23
В рамках данной модели процесс предоставления ипотечных жилищных
кредитов отделён от привлечения средств на ипотечный рынок, которое
происходит путём выпуска ипотечных ценных бумаг. Здесь можно выделить
первичный ипотечный рынок, который базируется на предоставлении
ипотечных кредитов и вторичный ипотечный рынок, который обеспечивает
привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок.
При этом данная модель неразрывно связана с другими моделями
ипотечного кредитования и базируются на них. Становление двухуровневой
модели произошло в США, а в настоящее время она распространена в
Великобритании, Германии, Австралии и других странах, в частности набирает
обороты и в России
14
.
В США наиболее популярна была ссудо-сберегательная модель. В
основном в ней выступали кредиторами специализированные сберегательные
институты (сберегательные банки и ссудо-сберегательные ассоциации).
Законодательно были закреплены и их функции на ипотечном рынке. До 80%
своих активов данные организации были обязаны предоставлять в ипотечные
ссуды. Однако доступность кредита значительно ограничивал высокий
первоначальный взнос, который доходил до 50% от стоимости жилья. Это было
неподъёмной суммой для людей с низкими доходами. Однако это было
объективно обусловлено, так как кредитор выдавал долгосрочные ссуды за счёт
краткосрочных пассивов. При этом кредитные, процентные и риски досрочного
погашения ссуды также лежали на кредиторе.
Кризис 1929-1933 гг., начавшийся с краха фондового рынка и
распространившийся на все сферы экономики, подорвал существовавшую
систему ипотечного кредитования. Фактически система ипотечного жилищного
кредитования рухнула. В июне 1934 г. была создана Федеральная жилищная
14
Сапожников Н. П. Развитие ипотечного кредитования в России //Деньги и кредит. – 2016 –
№ 3. – С. 32.
24
администрация (ФЖА), что стало первым важным шагом в формировании
двухуровневой модели ипотечного кредитования. Она занималась разработкой
стандартов ипотечного жилищного кредитования; предоставлением
государственных гарантий возврата долгов и процентов по ипотечным
кредитам, которые были выданы по её стандартам; рефинансированием
кредитов первичных кредиторов.
Двухуровневая модель включает секьюритизацию ипотечных активов и
тесно связана с развитием инструментов и институтов вторичного ипотечного
рынка. Двухуровневая модель организационно более сложная, так как
предполагает наличие специальных посредников, которые приобретают
ипотечные активы и на их основе выпускают ипотечные ценные бумаги (ИЦБ).
Процесс передачи ипотечных активов кредитором сторонней организации и
выпуск последней на основе портфеля однородных ипотечных кредитов
(ипотечного пула) различных ипотечных ценных бумаг называется
секьюритизацией. Представим на рисунке 3 упрощенную схему двухуровневой
модели ипотечного кредитования.
Рисунок 3. Двухуровневая модель ипотечного кредитования
В роли оператора вторичного рынка могут выступать крупные ипотечные
банки, специальные финансовые институты (Федеральная национальная
ипотечная ассоциация в США, Федеральное Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию в России, Канадская ипотечная и жилищная
корпорация).
25
Оператор вторичного рынка покупает у банка-оригинатора
(первоначального кредитора) его ипотечные активы и на основании пула
однородных по параметрам кредитов выпускает ипотечные ценные бумаги
различных видов. В то же время кредитор передает все полученные от
заемщиков средства в специально учрежденный траст, который в дальнейшем
производит распределение этих средств между держателями ипотечных ценных
бумаг.
Данная схема не является универсальной, так как функции по выпуску и
обслуживанию ипотечных ценных бумаг на вторичном ипотечном рынке могут
распределяться между участниками системы различным образом. Так, в США
основными эмитентами ипотечных ценных бумаг выступают трасты, так как их
деятельность освобождена от налогообложения.
Таким образом, для Западной Европы больше характерны одноуровневые
модели, которые также взяты за основу функционирования ипотечных рынков
и в Восточной Европе. Двухуровневые модели распространены в англо-
американских странах.
В рамках одноуровневых моделей ипотечные банки финансируют
кредиты на покупку жилья за счёт целевых вкладов, либо путём продажи
закладных на вторичном рынке. В основе модели лежит система контрактных
сбережений: вкладчик ежемесячно в течение нескольких лет вносит средства на
депозит, после чего получает право воспользоваться ипотечным кредитом; при
этом процентные ставки и по таким депозитам, и по кредитам обычно заметно
ниже рыночных. Банк, выдавший ипотечный кредит, может самостоятельно
рефинансировать ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг
облигационного типа – закладных листов.
Для двухуровневых моделей характерно, что ипотечные кредиты,
выданные на первичном ипотечном рынке (рынке, где предоставляются
кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным
агентствам. Эти агентства вправе: переуступить закладные вторичным
26
инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и
продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или право
участия в подобных пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
При организации ипотечного кредитования в России было решено
применить двухуровневую модель, взяв за образец американскую систему
кредитования.
Критерием, который может быть положен в основу классификации
моделей ипотечного кредитования, является также источник рефинансирования
ипотечных кредитов. В соответствии с предложенным критерием можно
выделить следующие модели ипотечного кредитования: ссудо-сберегательная
модель; депозитная модель; кредитная модель; модель эмиссии ипотечных
ценных бумаг на первичном рынке; модель вторичного рынка.
В соответствии с данной классификацией (табл. 3), основными
источниками рефинансирования в первых двух моделях выступают вклады и
депозиты клиентов банка или специализированного кредитно-финансового
института. Отличие между ними заключается в том. что в первом случае для
финансирования ипотечных кредитов используются нецелевые вклады и
депозиты, привлекаемые банком, а во втором - целевые депозиты,
привлекаемые в рамках систем стройсбережений и используемые в дальнейшем
для ипотечного кредитования.
Таблица 3
Модели ипотечного кредитования в зависимости от источника
рефинансирования ипотечного кредита
Модель
ипотечного
кредитован
ия
Кредитор
Источник
рефинансир
ования
ипотечного
кредита
Особенности привлечения
ресурсов
Ссудо-
сберегательн
ая
Кредитная организация в
рамках системы
строительных
сбережений (банк,
ссудо-сберегательный
союз, ссудо-
сберегательная
ассоциация)
Целевые
вклады и
депозиты
Обязательный
накопительный период,
предшествующий выдаче
кредита