57
отделениях, из-за несогласованности между филиально-территориальной сетью
банков и большой текучестью кадров;
4) значительный размер первоначального взноса;
5) проблемы задолженности по выплате ипотечных платежей из-за
ухудшения финансового состояния заёмщика.
Важнейшая современная проблема ипотечного рынка России – это
проблема «обманутых» дольщиков, которые выплачивают ипотечные кредиты.
На конец 2018 г. в России насчитывается более 200 тысяч таких семей. 2 028
домов или 13,5 млн. кв. метров относятся к категории недостроенного жилья.
Выявленные проблемы свидетельствуют о необходимости
совершенствования ипотечного кредитования в России.
58
Глава 3. Перспективы развития рынка ипотечного
кредитования в РФ
3.1. Пути решения проблем ипотечного рынка РФ
Одной из актуальных проблем современного общества является наличие
собственного жилья. Разрыв, который существует между ценами на жильё и
доходами населения, делает практически не реальным покупку собственной
недвижимости без применения займа. Однако, в настоящий момент в РФ
ипотечное кредитование пока не оказывает в полной мере доступную помощь
населению в разрешении жилищных проблем.
Это происходит по ряду причин, которые можно разделить на внутренние
и внешние факторы (табл. 12).
Таблица 12
Проблемы в области ипотечного кредитования
Внутренние факторы
Внешние факторы
Высокая стоимость кредита
Низкая платежеспособность
населения
Достаточно высокий первоначальный
взнос
Экономическая и политическая
нестабильность в стране
Надбавки к ставке по ипотечным
продуктам (введены в конце 2014 года)
Высокая стоимость
недвижимости
Проблемы, связанные с оформлением
документов. Для получения ипотечного
кредита заёмщик должен предоставить
кредитной организации предварительный
договор о заключении договора купли -
продажи объекта недвижимости,
подтверждающего сметную или покупную
стоимость. Большинство строительных
организаций отказываются оформлять
такие договора
Проблемы сервиса, которые заключаются
в предоставлении для заемщика разных
требований и условий к ипотечному
кредиту в различных отделениях, из-за
несогласованности между филиально-
территориальной сетью банков и большой
текучестью кадров
Проблема задолженности по выплате
ипотечных платежей из-за ухудшения
финансового состояния заёмщика
59
Указанные в таблице 12 проблемы сдерживают развитие ипотечного
кредитования в РФ. Решение данных проблем даст возможность постепенно
снижать ставки по ипотечным кредитам, и, следовательно, приведет к
повышению доступности ипотечного кредита для граждан.
Одной из основных проблем является высокая процентная ставка по
ипотечным кредитам. В настоящее время такие кредиты выдаются под
достаточно высокие процентные ставки 10,5% – 13% годовых, это приводит к
значительному удорожанию стоимости кредита. В результате, лишь небольшая
часть граждан может позволить себе использование ипотечного кредита в
решение жилищных проблем.
Для придания ипотечному кредитованию массового характера
необходимо вовлекать в процесс граждан со средними доходами. Для этого
возникает необходимость в снижении процентных ставок, что уже и
прослеживается у некоторых российских банков, предлагающих ипотечные
кредиты. Поэтому можно сделать вывод, что, например, процентная ставка в
размере 9% годовых будет приносить банкам некий доход, как за счет маржи,
так и за счет увеличения числа клиентов.
Для решения проблем, связанных с оформлением документов,
необходимо расширять круг строительных компаний, финансирование
строительства которых банки осуществляют через договоры о совместной
деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о
заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,
подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта.
Для усовершенствования сервиса в банках необходимо вводить чёткую
систему взаимосвязей между филиалами на основе информационно –
программного обеспечения, также снижать текучесть персонала путем введения
различных поощрений и мотиваций, таких как, предоставление определенных
льгот на ипотечный кредит для сотрудников.
60
Ипотечный рынок до сих пор отличается отсутствием четкой
автоматизации при осуществлении сделок. Существуют различные технические
недоработки, влияющие на процесс развития системы ипотечного
кредитования. Уровень программного обеспечения значительно уступает
аналогичному сегменту в иностранных государствах. Системное обеспечение
пока не позволяет в полной мере увеличить скорость обработки данных
42
.
Сейчас получение ипотечного кредита достаточно сложный
многоэтапный процесс. Человек, решаясь получить недвижимость в ипотечный
кредит, мысленно готовит себя к длительному процессу. Необходимо
несколько раз лично посетить банк-кредитор. Заемщик должен принести в банк
пакет документов для рассмотрения кредитной заявки, затем дождаться
положительного решения.
Отдельно нужно самостоятельно подобрать подходящую недвижимость.
Для вторичного рынка недвижимости характерно активное использование
услуг риелторов, что налагает на покупателя дополнительные расходы. После
выбора недвижимости заемщик должен предоставить перечень документов по
данному недвижимому имуществу. Следующий этап – подписание кредитной
документации. Когда оформлены документы по ипотечному кредиту, заемщику
необходимо зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре. В среднем
процедура оформления ипотечного кредита по такой схеме занимает три
недели, при этом нужно осуществить 4 визита в банк.
Человеку, не обладая специальными знаниями ввиду разрозненности
информации, достаточно проблематично самостоятельно разобраться в сфере
ипотечного кредитования.
Решением этой проблемы является создание единого информационного
пространства, в котором могли бы взаимодействовать застройщики, банки,
42
Григорьева Т. И., Кабекова В. О., Дмитриева А. А. Информационные технологии в
ипотечном кредитовании // Инновационные технологии в образовании и науке. Чебоксары,
2017. С. 45.
61
государственные структуры, покупатели жилья, риелторы. Так, будущее
системы видится во внедрении программного обеспечения, существенно
упростившего бы процесс осуществления ипотечной сделки.
Данную информационную систему можно вести с использованием базы
данных - блокчейн. Основными принципами работы системы блокчейн
являются децентрализация, безопасность, открытость информации,
неизменность уже записанного. Система гарантирует прозрачность операций и
возможность субъектам взаимодействовать друг с другом без посредников.
Отметим, что в настоящее время проводятся работы по созданию таких
платформ во многих российских ведущих банках, предоставляющих услуги по
ипотечному кредитованию. Каждый банк стремится разработать собственное
программное обеспечение.
В 2017 г. уже реализован ряд механизмов по упрощению процедуры
ипотечного кредитования крупнейшим банком России - Сбербанком. Так, в
январе 2017 г. был запущен онлайн-сервис «ДомКлик», объединяющий
покупателя и продавца на рынке недвижимости. Теперь клиент может подать
заявку и оформить все документы на получение кредита и подбор квартиры
удаленно, находясь дома. Физически в банк нужно будет обратиться один раз –
для заключения договора.
Помимо оформления ипотеки данный онлайн-сервис предоставляет
возможность подать заявку на регистрацию сделки с недвижимостью в
Росреестр, заказать правовую экспертизу, заказать оценку дома (квартиры).
Кроме этого, непосредственно на сервисе «ДомКлик» сайта Сбербанка
можно подобрать подходящую недвижимость. Данная вкладка создана в
привычной для покупателя форме сайта - поисковика, где можно указать
необходимые параметры и просмотреть предложенные варианты
недвижимости.
62
Полезной также будет вкладка сервиса «ДомКлик» - «Статьи», где
доступным языком с примерами раскрыты ответы на актуальные темы, такие,
например, как получить военную ипотеку или что делать, если затопили соседи.
В среднем оформление ипотечного кредита современным способом на
сайте Сбербанка занимает три дня.
Многие российские банки также стремятся внести в свою практику
современные возможности интернет-технологий.
Интересное нововведение планирует внедрить московский банк
«ДельтаКредит». Новеллой станет возможность удаленного 3D-просмотра
квартир с моделированием интерьера в виртуальной реальности и
возможностью одновременно с покупкой квартиры заказать выбранную для нее
мебель.
Бизнес банк «Санкт-Петербург» практикует кредитование клиентов,
которые уже используют выпущенную банком зарплатную карту, без
предоставления документов.
На основе анализа научной литературы и практики ведущих банков
представим схему получения ипотечного кредита с использованием
современных информационных технологий из пяти звеньев:
упрощенная подача заявки онлайн. Дистанционная отправка заявки и
всех необходимых документов в электронном виде сэкономит время клиента, а
также значительно ускорит скорость обработки заявки банком;
помощь в выборе объекта недвижимости. Оказание поддержки
потенциальному заемщику сразу на этапе выбора жилья на базе
инфраструктуры банка. Данная функция облегчит клиенту поиск и сравнение
вариантов, будет гарантией надежности при выборе объекта. Всё это в
совокупности ускорит процесс принятия решения;
моментальное предварительное одобрение. Использование кредитной
организацией внутренних и внешних ресурсов в совокупности с мощным
63
аналитическим инструментарием позволит минимизировать затраты банка на
принятие решения и обеспечит, тем самым, быстрый ответ от банка;
прозрачный процесс. Право выбора параметров кредита в режиме
онлайн, автоматическое информирование заемщика об этапах процесса,
коммуникация по всем возникающим вопросам предоставляют клиенту
возможность отслеживания и планирования всех этапов процесса приобретения
недвижимости;
оформление сделки с помощью электронной подписи. Данная функция
значительно упростит и ускорит процесс заключения сделки, а также сократить
затраты с обеих сторон.
Считаем, что эти изменения оправданны и необходимы. Оформление
ипотечного кредита в одном «окне» будет оценено клиентами. Согласно
данным статистики средний возраст потенциального заемщика снизился: если
раньше он составлял 36-40 лет, то теперь 31-35 лет. У 67% заёмщиков есть
высшее образование, в связи с этим можно сделать вывод, что все
нововведения в сфере ипотечного кредитования будут им интересны и
полезны
43
. Загрузка сканов документов в личном кабинете, экспресс –
рассмотрение заявки, расчет вариантов кредита, цифровая подпись – все эти и
другие грядущие нововведения значительно упростят процедуру заключения
сделок в сфере ипотечного кредитования.
Грамотное использование современных технологий позволит
существенно снизить издержки и увеличить охват покупателей недвижимости.
Стратегическая цель инноваций – дать клиенту возможность пройти весь путь в
одном «окне», не выходя из дома.
Решение проблемы со значительным первоначальным взносом возможно
путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по вкладу,
43
Цифровые технологии и ипотека: как купить квартиру в два клика [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http:// Novostroy-M.ru. Дата обращения: 17.05.2019.
64
то есть если у клиента на момент внесения первоначального взноса имеется
вклад в банке длительностью более полугода, срок завершения которого еще не
наступил, заёмщик может внести эти денежные средства с начисленными в
будущем процентами в качестве взноса.
Снизить задолженность по выплате ежемесячных платежей можно путём
предоставления помощи заёмщику от банков в качестве управления денежными
средствами. Клиент, вкладывая временно свободные денежные средства,
может расплатиться доходами, полученными от проводимых с ними операций
банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Для банка тоже есть
определенная выгода за такие операции: он получает определенную гарантию
по внесению заёмщиком ипотечных выплат и комиссионный процент.
Доходные средства от проводимых операций будут мгновенно поступать на
электронный счет клиента, и списываться на погашение задолженности по
ипотечному кредиту. Через установленный срок клиент сможет снять со своего
счета только денежные средства, которые он вложил изначально, так как доход
будет списываться сразу при зачислении на счёт за погашение ипотечного
кредита.
Также необходимо отменить надбавки к ставке по ипотечным продуктам,
так как они увеличивают стоимость кредита.
Необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты
ипотечного кредитования, что приведёт к росту спроса на них. Однако рост
спроса может обострить проблему просрочки ипотечных кредитов, поэтому
банкам можно порекомендовать следующее: строже регламентировать
процедуру андеррайтинга. Мотивировать клиентов пользоваться продуктами и
услугами банков можно путём внедрения системы лояльности к ответственным
клиентам.
Например, за каждую произведенную операцию клиентом (пополнение
вклада, оплата картой, пользование кредитами, операции валютообмена и
65
другие), ему будут начисляться баллы в установленной банком пропорции от
суммы операций.
Также выделялись проблемы, препятствующие развитию ипотечного
кредитования, которые зависят от внешних факторов. Рассмотрим пути
решения этих проблем.
Основные проблемы медленного развития ипотеки в РФ - это
недостаточный уровень дохода населения, и как следствие, низкая
платежеспособность. По оценкам Минэкономразвития РФ, даже на самых
выгодных условиях кредитования, лишь 15% всего населения страны могут
позволить себе взять ипотечный кредит. Существенно усугубляют положение
«черные» зарплаты, но существуют другие факторы. На сегодняшний день
кредитные организации выдают кредиты, учитывая и скрытые доходы граждан.
Но даже на таких условиях банк выдаст ипотечный кредит только в том случае,
ежемесячный платеж будет составлять не более 40% общего семейного дохода
заёмщика. И стремясь получить ипотечную ссуду, большинство заемщиков
указывают недостоверные доходы, а потом сталкиваются с невозможностью
платить по кредиту
44
.
Для того, чтобы быть способным вносить ежемесячным платежи по
ипотечном кредиту, а также поддерживать приемлемый уровень жизни семьи,
необходимо, чтобы семейный бюджет превышал средний уровень дохода семьи
в 2– 3 раза, несмотря на то, что средней размер заработной платы в РФ
составляет 36 тыс. руб. (на 31.12.2018 г.), а в некоторых регионов данный
показатель значительно меньше (например, в Ивановской области – 21,2 тыс.
руб.)
45
, то ипотечное кредитование для многих жителей нашей страны
недоступно. У этой проблемы нет другого пути решения, кроме как повышение
благосостояния населения РФ.
44
Лаврова М. И., Худорошкoвa М. А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России
// Молодой ученый. — 2016. — №10.5. – С. 12.
45
Затраты на рабочую силу и заработную плату. [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/wages/labour_costs/#/ (дата
обращения 21.05.2019).
66
Следующая проблема - политическая и экономическая нестабильность в
стране. По существу, ипотека – это долгосрочный кредит, который измеряется
десятилетиями. Банки, предоставляющие населению ипотечные ссуды,
инвестируют свои денежные средства на срок в среднем от 10 до 30 лет. Для
предложения таких длительных проектов, кредитным организациям
необходима гарантия экономической стабильности, также и заемщикам нужна
уверенность, что будут способны выплачивать ссуду в течение долгосрочного
периода.
Общемировые цены на ресурсы и экономическая ситуация в целом
значительно влияют на экономику нашей страны. На сегодняшний день доходы
нашего государства и отдельно взятого гражданина не стабильны, они
подвергаются резким изменениям в условиях введения или снятия санкций. Как
следствие, предоставление ипотечных ссуд связано для банков с большими
рисками, для того, чтобы застраховать себя от возможных рисков, банки
вынуждены компенсировать потери высокими процентными ставками. Путь
решения данной проблемы заключается в стабильности политической и
экономической ситуации в стране.
Выделялась ещё одна немаловажная проблема: высокая стоимость
недвижимости, несоответствующая реальному уровню дохода большинства
граждан. Жилье, строившееся в СССР, морально и технически устарело,
следовательно, масштабы выделенной проблемы будут расти. В таких условиях
можно прогнозировать, что рост стоимости 1 кв. м будет опережать рост
доходов населения, а отсутствие какого-либо решения будет препятствовать
нормальному развитию государства. Решение этой проблемы надо искать в
области индивидуального и малоэтажного строительства, затраты на
строительство должна не превышать 10 000 руб. за 1 кв. м, а стоимость
готового жилья не должна быть более 25 000 руб. за 1 кв. м. Данная цифра – это
цена реализации жилья, введенного в эксплуатацию и готового к заселению, то